Sentencia Civil Nº 162/2016, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 129/2016 de 24 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00162/2016

N10250

C., EL CID, 20

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

MVJ

N.I.G.24089 42 1 2015 0008092

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000129 /2016

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000636 /2015

Recurrente: PRESTACION DE SERVICIOS Y ASESORAMIENTO EN GENERAL CONSTRUCCIONES SOLPEMAR SL

Procurador: JULIA ALONSO FERNANDEZ

Abogado: CESAR AUGUSTO ARIAS MOMPEAT

Recurrido: Valeriano

Procurador: ANA GARCIA GUARAS

Abogado: JOSÉ IGNACIO DE TORRES DE DIOS

SENTENCIA Nº 162/16.

ILMOS/A SRES/A:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª. Mª DEL PILAR ROBLES GARCÍA.- Magistrada.

En León, a veinticinco de mayo de dos mil dieciséis.

VISTOSen grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de León, los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 636/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 129/2016, en los que aparece como parte apelante 'PRESTACION DE SERVICIOS Y ASESORAMIENTO EN GENERAL CONSTRUCCIONES SOLPEMAR, S.L.', representada por la Procuradora Dña. Julia Alonso Fernández y asistida por el Abogado D. César Augusto Arias Mompeat y como parte apelada D. Valeriano , representado por la Procuradora Dña. Ana García Guaras y asistido por el Abogado D. José Ignacio de Torres de Dios, sobre desahucio y reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 3 de diciembre de 2015 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada, dice así: 'FALLO:Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Alonso Fernández en nombre y representación de la entidad mercantil Construcciones Solpemar S.L. contra D. Valeriano , absolviendo al demandado de las pretensiones de la demanda y con expresa imposición de las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el pasado día 10 de mayo de 2016.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La mercantil actora (PRESTACION DE SERVICIOS Y ASESORAMIENTO EN GENERAL CONSTRUCCIONES SOLPEMAR, S.L.), como propietaria desde el año 2006 de la vivienda sita en la calle Obispo Almarcha nº 38 -1º B de esta ciudad, formuló demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a la renta y, acumuladamente a la acción anterior, de reclamación de cantidad contra D. Valeriano , arrendatario de la vivienda desde el 1 de mayo de 1974.

El demandado se opuso a la demanda invocando expresamente la excepción de cosa juzgada en relación con las cantidades correspondientes a cualquier mensualidad anterior al año 2012, el mismo incluido, toda vez que en un procedimiento anterior (Juicio Verbal de Desahucio nº 132/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de León) ya se ejercitaron las mismas acciones por impagos anteriores a su incoación, negando, asimismo, adeudar cualquier cantidad posterior de las que se le reclaman.

La sentencia dictada en la primera instancia, respecto de todas las reclamaciones posibles hasta el 31 de diciembre de 2012, apreció la excepción perentoria esgrimida y partiendo de la eficacia indirecta que la misma tiene en el presente procedimiento sobre una serie de cuestiones suscitadas en el anterior (normativa por la que se rige el contrato, cantidad que en concepto de renta se venía abonando por el arrendatario desde el año 2005, necesidad de notificar la cuantía del impuesto para su pago por aquél y necesidad de que la repercusión de los gastos de comunidad repercutibles lo sean dentro de la anualidad en que se hubieran generado y previa notificación al arrendatario) desestimó la demanda, al entender:

- Respecto del IBI: que la sentencia anterior da por bueno el sistema de distribución o prorrateo entre los doce meses del año, que para reclamarlo, además de la aportación del recibo, es necesaria la notificación al arrendatario, que la primera notificación que se hizo de los IBIS de 2013 y 2014 es la que tuvo lugar con ocasión del acto de conciliación, que sus importes, que en el caso del ejercicio 2013 no cuadran con lo reclamado, se pueden considerar pagados con las cantidades que el demandado abona junto con la renta (16,69 € hasta abril de 2015 y 20 € a partir de esa fecha), y que atenta contra la buena fe dejar acumular varias anualidades para reclamarlas de una sola vez.

- Respecto de los gastos de comunidad: que no consta que el demandado haya ido teniendo conocimiento del coste de los servicios y suministros que deba abonar desde enero de 2013.

- Respecto de los aumentos de la renta: que la renta de que partió la propiedad para hacer el cálculo de la actualización no era la correcta (45,53 €), que si las partes discrepan sobre la cuantía de la misma y sobre los conceptos que deben ser abonados por el arrendatario deberían acudir al proceso declarativo correspondiente para su determinación y que al mismo no se le remiten copias de los recibos especificando cuánto debe pagar como renta, cuál es la actualización y cuáles son los importes de los servicios y suministros que deba abonar, para que, con conocimiento de causa, pueda oponerse a cada una de las cantidades que, en su caso, se hicieren constar.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la representación actora, que erige en motivos del mismo los siguientes:

1º) Inexistencia de cosa juzgada.

2º) Incongruencia y falta de exhaustividad, así como indebida apreciación de la prueba en relación con la cantidad reclamada por IBI y vulneración, por no aplicación, de la exigencia legal del pago de dicho impuesto.

3º) Vulneración de diversos preceptos legales (1124 y 1555.1 CC, 114.1º LAU de 1964, y 27.2 y Disposición Transitoria 2ª ap. 10.2 LAU de 1994 ), al no reconocer la obligación de pago por el arrendatario de los servicios y suministros de la vivienda y al no basar en su impago la resolución del contrato.

4º) Vulneración de los indicados preceptos ante la desestimación de las reclamaciones fundadas en el impago de las actualizaciones de la renta.

SEGUNDO.-A modo de consideración previa, hemos de señalar que tras la lectura del procedimiento y el visionado de la grabación de la vista en que fue interrogado el arrendatario demandado, no parece que este último, ya sea porque no quiere o porque no puede, esté en actitud de no pagar y de incumplir por lo tanto con sus obligaciones para con la propiedad. Más bien parece que si, a mayores de las que viene satisfaciendo (54 € de renta, 20 € de IBI y 18 € de gastos de escalera), adeudara alguna cantidad a la que tuviera que hacer frente, ello se debería a la falta de claridad por parte de la mercantil actora, parece que propietaria de dieciocho de las veinte viviendas integradas en el inmueble, que insiste en no pasarle recibos con las diversas partidas perfectamente desglosadas y en dejar pasar varios meses e incluso años para reclamarle cantidades de relativa entidad, más para quien, como consecuencia de la antigüedad de su contrato, paga una renta tan baja. No resultando por ello descartable que por encima del interés de la propiedad por conseguir que pague las cantidades que por ley le corresponden, prevalezca el deseo de conseguir recuperar la posesión inmediata de su vivienda tras poner fin al contrato, lo que nos debe condicionar al medir el nivel de cumplimiento del Sr. Valeriano , que ante tanto barullo y confusión pudiera ocurrir haya dejado de abonar alguna de las cantidades a que viene obligado y que, de no ser por ello, es más que probable que su cumplimento habría sido total y puntual.

Dicho ello, no cabe la menor duda que la anterior sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de León produce efectos de cosa juzgada respecto de cualquier reclamación pecuniaria que, basada en el contrato de arrendamiento, la propiedad haya realizado o hubiera podido realizar en el anterior procedimiento, así como respecto de una posible resolución contractual sustentada en su impago y ello con independencia de cuál fuera la causa por la que aquélla se haya podido desestimar, incluso aunque la misma haya sido la falta de acreditación de la notificación fehaciente al arrendatario de las cantidades debidas en concepto de IBI, actualización de renta y de gastos de comunidad.

Luego, el primer motivo del recurso se debe desestimar.

TERCERO.-En relación con la cantidad reclamada por IBI y que la recurrente considera claramente impagada, hemos de realizar las siguientes consideraciones:

La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de 12 de abril de 2013 razonó que no constaba acreditado que se hubiera notificado al arrendatario de forma fehaciente la cantidad o cantidades que por dicho impuesto se debían abonar, consideró acreditado que el demandado, por así haberlo convenido con el anterior propietario de la vivienda, venía pagando todos los meses, junto con la renta, una cantidad fija por dicho impuesto, susceptible de verse incrementada en la forma que se acordara, concluyendo que no podía considerarse que viniera obligado el arrendatario al abono de unas cuantías concretas que se desconocían y cuya obligación de notificación, de forma que quedara constancia de la misma, correspondía a la propiedad.

Pues bien, aunque a través del acto de conciliación celebrado el 26 de marzo de 2015 (docum. nº 58 de la demanda) el Sr. Valeriano tuvo conocimiento puntual del IBI de los ejercicios 2013 y 2014 (240,04 € en ambos casos), pues su importe se especificaba en la demanda de conciliación (docum. nº 14 de la demanda), lo cierto es que difícilmente podrá avenirse a satisfacerlo desde el momento en que está en la idea de que abona 20 euros al mes por dicho concepto, es decir, 240 euros al año, y mas si la reclamación contenida en dicha demanda y por dicho concepto no se extendía a esos solos dos ejercicios, sino también a los de los cinco años comprendidos entre 2008 y 2012, sobre los que, como ya se ha dicho, existía cosa juzgada.

Existiendo, en fin, una tremenda confusión que la propiedad no ha sabido o no ha querido aclarar y menos facilitar al arrendatario el pago de un impuesto que, de su propia actitud, se deduce está dispuesto a pagar.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.-En lo referente a los servicios y suministros que se dicen impagados, las consideraciones a realizar son las siguientes:

1. En la sentencia dictada en el anterior procedimiento se recogió que, al igual que ocurría con el IBI que deba ser abonado y las actualizaciones de la renta, las cantidades de la Comunidad de Propietarios que puedan repercutirse han de ser notificadas en legal forma al arrendatario por la arrendadora.

2. Los concretos gastos que la recurrente insiste en reclamar son: a) una derrama de 200 euros aprobada en Junta General Ordinaria de la Comunidad de 12 de mayo de 2012; b) las cuotas de la Comunidad de entre abril de 2012 y enero de 2013; c) las cuotas de entre febrero de 2013 y febrero de 2015, de las que se dice se adeudan 500 euros, diferencia entre lo que se debió abonar (25 meses x 50 € = 1.250 €) y lo que efectivamente se abonó (25 meses x 30 € = 750 €).

3. Respecto de las dos primeras partidas que se pudieron reclamar en el anterior procedimiento, existe cosa juzgada y respecto de la tercera, la notificación de su supuesto adeudo y requerimiento de pago se produjo a través de la referida demanda de conciliación. Cosa distinta es que realmente se deban.

4. Conforme al art. 97 de la LAU de 1964 , la renta de las viviendas que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, y según el apartado 10.5 de la Disposición Transitoria Segunda (contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985) de la LAU de 1994 , el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de su entrada en vigor.

5. No consta acreditado que tales cuotas se correspondan en su integridad con el coste de servicios y suministros de que se beneficie el arrendatario y que no incluyan conceptos de los que no tenga por que responder, lo que unido a que la propia recurrente reconoce un abono mensual de 30 euros por este concepto, nos ratifica en la idea de que no estamos ante un verdadero impago que justifique la condena dineraria y menos la resolución del contrato y sí ante una tremenda inconcreción que corresponde aclarar a la ahora recurrente, por lo que también este motivo debe ser desestimado.

QUINTO.-Por lo que se refiere, finalmente, a las actualizaciones de la renta, es de señalar:

1. La sentencia de 12 de abril de 2013, sobre la base de que correspondía a la propiedad la acreditación fehaciente de la notificación al arrendatario de la actualización, lo que consideró no se había cumplido, concluyó la imposibilidad de establecer que el arrendatario debiera abonar renta actualizada alguna.

2. La sentencia ahora sometida a revisión, para desestimar las pretensiones ejercitadas al respecto en la demanda, se remite a la contestación a la demanda y, partiendo de la base de que la renta inicial a considerar para efectuar los cálculos de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 es la de 45,53 euros y no la de 59,74 euros y considerando que en dichos cálculos no puede incluirse la partida abonada mensualmente en concepto de IBI (son los argumentos esgrimidos por la representación del demandado en su escrito de contestación), como queda dicho no consideró acreditada la deuda.

3. La representación recurrida se agarra a que este último, en el acto de conciliación antes referido, no mostró oposición a la actualización en la forma llevada a cabo en la demanda de conciliación, en la que, partiendo de una renta inicial en 2005 de 59,74 euros, se llegaba a una renta actualizada de 69,48 euros en 2011 y a una deuda acumulada desde septiembre de 2011 a enero de 2015 de 232,74 euros, calificando de 'paradigma de la falta de motivación' a la resolución recurrida en lo tocante al tratamiento dado a esta concreta pretensión.

4. Más que en ningún otro, en este punto cobran trascendencia las consideraciones que sobre la falta de claridad y transparencia se efectuaron en el Segundo de los Fundamentos de la presente. Aún cuando cumplido el requisito de la notificación al arrendatario de la cantidad que éste, según los cálculos de la arrendadora, deba pagar como aumento de la renta, no podemos obviar la discrepancia existente entre ambas partes, hecha valer en todo momento, sobre la renta inicial y base de cálculo de la actualización. Así, en tanto para el Sr. Valeriano dicha renta era de 45,53 euros, como por lo demás se consideró probado en el tercer párrafo del Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia de primera instancia del anterior procedimiento, para la propiedad dicha renta era de 59,74 euros y de ella partió, como queda dicho, para calcular la actualizada.

Existiendo, en fin, una incertidumbre y una duda que no puede llevarnos a estimar el recurso y que justificaría la incoación de un procedimiento en que, de una vez por todas, se determinaran las cantidades concretas que el arrendador deba pagar, si es que a la propiedad verdaderamente le interesa.

SEXTO.-Por cuanto antecede, el recurso de apelación debe ser desestimado, debiendo imponerse a la parte recurrente las costas procesales del mismo derivadas, por aplicación de los dispuesto en el art. 398 en relación con el art. 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Julia Alonso Fernández, en nombre y representación de la entidad mercantil 'PRESTACION DE SERVICIOS Y ASESORAMIENTO EN GENERAL CONSTRUCCIONES SOLPEMAR, S.L.', contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, en fecha 3 de diciembre de 2015 , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio 636/2015, de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 24 de febrero siguiente, la confirmamosen todos sus pronunciamientos, con expresa imposición a la recurrente de las costas procesales de la presente alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.