Sentencia CIVIL Nº 162/2020, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 737/2018 de 06 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
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N.I.G.: 2507242120178039679
Recurso de apelación 737/2018 -D
Materia: Procedimiento Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cervera
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 390/2017
Parte recurrente/Solicitante: Olga
Procurador/a: MACARENA OLLE CORBELLA
Abogado/a: HUG SIERRA VAZQUEZ
Parte recurrida: Pilar , Eleuterio
Procurador/a: MARIA ALBA RAZQUIN CARULLA
Abogado/a: ANNA NADAL BRAQUÉ
SENTENCIA Nº 162/2020
Presidente:
ALBERT GUILANYA I FOIX
Magistrados:
ALBERT MONTELL GARCIA
ANA CRISTINA SAINZ PEREDA
Lleida, 6 de marzo de 2020
Ponente: Ana Cristina Sainz Pereda

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 18 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 390/2017 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cervera a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora MACARENA OLLE CORBELLA, en nombre y representación de Olga (que tiene reconocido el beneficio de asistencia jurídica gratuita) contra Sentencia de fecha 08/05/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora MARIA ALBA RAZQUIN CARULLA, en nombre y representación de Pilar , Eleuterio .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE la demanda interpuesta por Doña Pilar y Don Eleuterio , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña María Alba Razquín Carulla, contra Doña Olga , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Macarena Ollé Corbella: DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 10 de febrero de 2016 sobre la vivienda sita en Carrer DIRECCION000 NUM000 de la localidad de Cervera; y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a los actores la suma de 1.415,85 euros, en concepto de rentas debidas y cantidades asimiladas a la renta, cantidad ésta que se verá incrementada con el interés legal del dinero más dos puntos, desde la fecha de la sentencia.

Todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento. [...]'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 06/03/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ana Cristina Sainz Pereda .

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia de primera instancia estima la demanda al considerar acreditado el impago de la renta correspondiente a las mensualidades a que se contrae la demanda, es decir, los meses de febrero a mayo de 2017 y las devengadas durante la tramitación del procedimiento, así como las demás cantidades reclamadas en concepto de suministros, decretando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando a la demandada al abono de las sumas adeudadas, descartando la compensación con el importe de la fianza, planteada por la parte demandada conforme a lo previsto en el art. 408-1 de la LEC.

La demandada interpone recurso de apelación alegando en primer término que no se ha efectuado ningún pronunciamiento sobre el lanzamiento, de modo que no puede considerarse que estemos ante un supuesto de estimación total de la demanda, porque no se ha estimado la acción de desahucio que era el elemento sustancial de este procedimiento, constando en las actuaciones que esta parte entregó la posesión del inmueble y que la actora lo comunicó al Juzgado, pese a lo cual no renunció ni desistió de la acción de desahucio entablada en la demanda, ratificándose al inicio de la vista oral en todas sus pretensiones, pese a que esta parte puso de manifiesto que sólo procedía continuar el procedimiento para resolver sobre la reclamación de cantidad. Añade que no es correcto el criterio seguido en la sentencia de primera instancia al no pronunciarse conforme a lo dispuesto en el art. 22 de la LEC, considerando la recurrente que debería pronunciarse puesto que se trata de una cuestión controvertida entre las partes sobre la que se interesaba un pronunciamiento, resultando de todo ello que la demanda habría de ser parcialmente estimada (en lugar de sustancialmente) y por aplicación de lo previsto en el art. 394 de la LEC no procede la imposición de costas.

Por razones de sistemática este motivo de recurso se analizará en último lugar, porque la eventual estimación de los demás motivos de apelación podría tener incidencia decisiva en el pronunciamiento sobre costas de primera instancia.



SEGUNDO. - En segundo lugar aduce la recurrente que se ha situado a esta parte en situación de indefensión al cambiar la parte actora el importe adeudado, afirmando en la vista que la deuda procedía de meses atrás y que por ello se aplicaban los pagos efectuados en febrero y marzo de 2017 a las mensualidades anteriores, aportando como única prueba un documento elaborado por la administradora de fincas, por encargo de la actora, pero sin aportar ningún soporte documental que acredite los pagos que supuestamente refleja este listado, resultando así que esta parte únicamente ha podido acreditar los pagos en función de lo que se reclamaba en la demanda, es decir, los meses de febrero a mayo de 2017, aportando justificación documental del pago efectuado en el mes de febrero (278 euros) y solicitando como prueba el extracto bancario de la entidad BBVA en que se hacían los ingresos de la renta, desde el mes de febrero de 2017, encontrándose posteriormente con que la actora retrotrae la deuda a muchos meses atrás, lo que comporta indefensión para esta parte por lo que no puede atribuirse ningún valor probatorio a la relación de ingresos presentada en la vista, debiendo por ello detraer de la cantidad reclamada el importe que esta parte acredita haber abonado, por un total de 478 euros (278 en febrero y 200 en marzo de 2017).

La parte apelada rechaza la indefensión alegada de contrario, manifestando que desde el año 2016 la arrendataria no abonaba la totalidad de la renta y que, por ello, con su conocimiento y consentimiento, se iban saldando los recibos antiguos, según quedó acreditado con el extracto presentado y la declaración de la Sra.

Bernarda , gestora de la inmobiliaria y mediadora.

Para la resolución del recurso debemos partir del hecho incuestionable de que en primera instancia fueron admitidas las aclaraciones y precisiones efectuadas por la parte actora al inicio de la vista -que vienen a coincidir con lo alegado en el recurso sobre los pagos parciales- al tiempo que actualizaba las sumas reclamadas, en función de las mensualidades devengadas hasta que la arrendataria devolvió la posesión, y por los recibos correspondientes a suministros, aportando en ese momento como prueba documental una relación en la que figuran los ingresos efectuados y la forma en que se fueron compensando los atrasos, proponiendo igualmente prueba testifical de la Sra. Bernarda , empleada de la agencia inmobiliaria que intervino como intermediaria en la relación contractual y que recibía los ingresos.

La parte demandada no formuló ninguna alegación ni manifestación ante dichas aclaraciones/actualizaciones de la parte adversa, ni ante la admisión de la prueba documental, limitándose a alegar que se había realizado unilateralmente de adverso para determinar las cantidades adeudadas, sin impugnarla expresamente, rebatirla ni efectuar manifestación en contrario pese a que se le confirió la oportunidad de hacerlo.

A lo anterior hay que añadir que en la contestación a la demanda ya se admitía que no se había abonado la totalidad de la renta, indicando igualmente que según lo acordado con la agencia inmobiliaria se realizaban ingresos periódicos en la cuenta bancaria de la inmobiliaria, a través del cajero, y que tras la interposición a la demanda se había dirigido a la agencia para que le entregara justificante de los ingresos periódicos que había ido realizando , respondiendo que no podía entregársela porque se la había facilitado a la abogada de la parte arrendadora. Además, en la demanda constaba que el mes de febrero de 2017 no se reclamaba en su totalidad sino por importe de 184 euros, lo que evidenciaba que la arrendadora reconocía el pago efectuado en esa mensualidad, aunque no lo imputaba íntegramente a la renta de ese mes.

Así planteados los términos del debate es evidente que la cuestión se centra en un problema de imputación de pagos, sin que quepa apreciar la situación de indefensión que refiere la recurrente ni considerar parcialmente abonados los meses de febrero y marzo de 2017 en los términos que pretende. Una vez admitidas las aclaraciones de la parte actora en la vista y los documentos aportados, así como la declaración de la testigo Sra. Bernarda , resulta acreditado que se fueron generando sucesivos atrasos, de modo que si las mensualidades anteriores al mes de febrero de 2017 no fueron objeto de reclamación fue precisamente porque se entendían cubiertas con los sucesivos pagos parciales efectuados por la arrendataria hasta el momento de interposición de la demanda, manifestando la testigo que ella intervino como mediadora y que inicialmente se giraban los recibos por el banco, pero que venían devueltos y que por ello acordó con la inquilina que se harán mediante transferencia a la cuenta bancaria de la inmobiliaria, según se refleja en el documento nº1 de la demanda, imputándose los ingresos a las mensualidades atrasadas.

En sede de imputación de pagos el art. 1.172 CC establece que el que tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse.

La parte demandada aportó con su contestación justificación documental del ingreso efectuado en el mes de febrero, por importe de 278 euros, ingreso que también figura en el extracto bancario remitido por la entidad BBVA a requerimiento de la demandada, así como el correspondiente al mes de marzo, por importe de 200 euros En ninguno de ellos consta el más mínimo dato sobre el concepto en que se realizan, figurando únicamente 'ingreso en efectivo' y el nombre de la arrendataria.

Por tanto, no hay declaración del deudor a efectos de poder aplicar el art. 1.172 CC., y ello comporta que entra en juego lo dispuesto en el art. 1.174 CC, que establece que cuando no puede imputarse el pago según las reglas anteriores se estimará satisfecha la deuda más onerosa para el deudor entre las que estén vencidas, y como tal debe reputarse la más antigua. Asi se ha considerado en el presente caso, porque la juzgadora de instancia no funda sus conclusiones únicamente en la prueba documental sino también en el interrogatorio de la actora y la testifical de la Sra. Bernarda , de las que resulta que la arrendataria no era puntual en el pago y que se fueron generando sucesivos atrasos, por lo que las cantidades ingresadas en febrero y marzo se fueron imputando al pago de los mismos, derivándose de todo ello que se adeuda la renta de los meses de febrero y marzo, y las que se fueron devengando en los meses siguientes, hasta la entrega de la posesión el 3 de julio de 2017. En definitiva, no se está alterando la pretensión planteada en la demandada ni se reclamando ninguna cantidad por mensualidades anteriores a las que figuran en ella, a partir del mes de febrero de 2017, y los pagos que opone la arrendataria no pueden imputarse a dichas mensualidades, porque no efectuó ninguna imputación al tiempo de realizarlos debiendo por tanto estar a la efectuada por la arrendadora conforme a los preceptos antes citados, sin que se aprecie ningún error en la valoración de la prueba efectuada por la juzgadora de instancia.



TERCERO. - La misma suerte desestimatoria ha de correr el siguiente motivo de recurso en el que la recurrente defiende la procedencia de la devolución de la fianza conforme a lo previsto en el art. 36-4 de la LAU, considerando que la arrendadora solo puede retenerla durante un mes desde el retorno de la posesión, habiendo transcurrido más de un mes sin que haya puesto en conocimiento de la arrendataria ningua deficiencia sobre el estado del piso.

En su contestación a la demanda la arrendataria solicitó, al amparo de lo dispuesto en el art. 408 de la LEC que, en caso de que estimara que adeuda alguna cantidad por impago de rentas, se compensara con el importe de la fianza. Conferido traslado la parte actora se opuso a tal pretensión, alegando que la vivienda presentaba daños al tiempo de la devolución de la posesión, aportando prueba documental para acreditar el estado que presentaba, en comparación con el que tenía al inicio de la relación contractual.

La compensación es una forma de extinción de obligaciones ( art. 1.156 CC), extinguiéndose en la cantidad concurrente las obligaciones de dos personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra. Se trata de un medio de pago abreviado, tácito o por ministerio de la Ley, que surte efecto desde el momento que se acepta por el acreedor o se declara procedente por decisión judicial; la compensación legal exige que concurran los requisitos señalados en el art. 1.196 del CC exigiéndose que los obligados lo sean de modo principal, que las deudas sean homogéneas y además vencidas, líquidas y exigibles. En cambio, la compensación judicial exige como presupuesto la instancia judicial, haciéndola valer el demandado frente al crédito cuyo pago se le exige, sin que sea necesaria la concurrencia de todos los requisitos establecidos en el Código Civil para que proceda la compensación legal ya que, normalmente, faltará el de la liquidez o la exigibilidad, que serán determinados en la propia sentencia.

Atendiendo a las normas generales sobre carga de la prueba ( art. 217 LEC) incumbe a la parte demandada acreditar la existencia de la deuda que pretende compensar, que en este caso es la derivada de la cantidad entregada en concepto de fianza.

El art. 36 de la LAU dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, que será la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, estableciendo el apartado 4 que 'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'. El apartado 5 del mismo precepto dispone que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

De lo anterior resulta que la finalidad de la fianza es la de asegurar el cumplimento de sus obligaciones por parte del arrendatario, siendo las dos fundamentales el pago de la renta y la conservación de la cosa arrendada, que deberá restituir al final del arriendo en el mismo estado en que la recibió. La fianza ha de ser devuelta por el arrendador, pero el precepto no dispone que la restitución deba efectuarse necesariamente en el término de un mes (como dice la apelante) sino que en caso de que no se retorne pasado ese plazo devengará el interés legal.

Ahora bien, la devolución que exige la recurrente (compensación, según interesaba en su contestación) está subordinada al efectivo cumplimiento de aquellas dos obligaciones esenciales que incumben al arrendatario, no pudiendo exigir la compensación con el importe de las rentas adeudadas cuando resulta que las pruebas practicadas evidencian que la vivienda no se devolvió en el mismo estado que se recibió al firmar el contrato.

En los supuestos en que el arrendatario exige la devolución de la fianza es la parte arrendadora la que debe alegar y probar bien que ha sido retornada o bien que concurren circunstancias que le revelan de su devolución.

Cuando se alega la existencia de daños y perjuicios hay que tener en cuenta que es obligación de arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado que tenía al tiempo de entrega de la posesión, tal como se deriva del art. 1561 del CC, y del art. 1555.2 del CC que le impone el deber de utilizar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, estableciendo por último el art. 1563 del CC, que el arrendatario es del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ha producido sin culpa suya.

Esta situación es la que puso de manifiesto la parte actora con ocasión del traslado conferido a los efectos del art. 408 y 438-3 de la LEC, indicado que no procedía la compensación de la fianza, debido al estado lamentable y los daños que representaba el inmueble cuando la arrendataria decidió unilateralmente poner fin a la relación contractual. La prueba documental aportada por la demandante, junto con la declaración de la arrendadora y de la testigo Sra. Bernarda acreditan sobradamente el deficiente estado en que se devolvió la posesión del inmueble, constando incorporadas al contrato de arrendamiento -en el que consta que se entrega el inmueble pintado y limpio- las fotografías de las diferentes estancias de la vivienda, fácilmente contrastables con las que se incorporan al informe pericial aportado por la actora, en el que se describen los daños y desperfectos, valorados en 1.152,26 euros, tal como se recoge en la sentencia de primera instancia, en consonancia a su vez con la declaración prestada por la Sra. Bernarda que fue la primera que acudió al inmueble inmediatamente después de la devolución de las llaves por parte de la inquilina.

Siendo esto así no cabe sino concluir que la decisión adoptada por la juzgadora de instancia al rechazar la compensación de créditos que la parte demandada hizo valer en su escrito de contestación se ajusta debidamente al criterio mantenido por esta Sala, entre otras, en sentencia de 27 de octubre de 2016 (nº455/2016) que se transcribe en la resolución recurrida y que se da aquí por reproducido. Se analizaba en dicha resolución un supuesto en el que la parte demandada también pretendía la compensación de las rentas adeudadas con el importe de la fianza al no haber alegado, reclamado, ni acreditado daños en la finca tras haberse efectuado la entrega de las llaves del inmueble, rechazando en la sentencia dicha pretensión al haber quedado acreditada en el curso del procedimiento la existencia de desperfectos en el inmueble arrendado.



CUARTO. - Por último, procede retomar lo expuesto inicialmente sobre las alegaciones de la apelante referidas a la falta de pronunciamiento en relación con el lanzamiento y sobre las costas de primera instancia dado que, según la recurrente, estaríamos ante un supuesto de estimación parcial de la demanda.

Difícilmente puede considerarse que el pronunciamiento sobre el lanzamiento era el elemento sustancial de la litis cuando resulta que ya quedó fuera del procedimiento desde el momento en que se admitió a trámite la demanda, constando en el Decreto de admisión, de 24-7-2017 que la parte actora 'ha manifestado que el demandado ya ha librado el piso objeto de la presente', acordando en la parte dispositiva que 'no ha lugar al señalamiento de lanzamiento al manifestar la demandante haber recuperado la finca objeto de las presentes', lo que igualmente consta en el apartado último del Decreto, a efectos de que la actora aporte nuevo domicilio de la demandada.

Por tanto, no puede reprocharse la falta de pronunciamiento sobre el lanzamiento, y aun admitiendo que la parte actora debería haber efectuado las aclaraciones o modificaciones procedentes en lugar de ratificarse íntegramente en la demanda (como hizo al inicio de la vista oral) la consecuencia habría de ser la misma en relación con las costas, que es en lo que pone el acento la recurrente y lo que en definitiva persigue con su planteamiento. Lo cierto es que al tiempo de interposición de la demanda el contrato estaba vigente, que la arrendataria no estaba al corriente en el pago de las rentas, que decidió unilateralmente dar por finalizado el contrato antes de transcurrir el término pactado, y que la entrega voluntaria de la posesión únicamente despliega sus efectos en lo que se refiere al desahucio propiamente dicho, entendiendo por tal el desalojo, expulsión o privación física de la posesión al arrendatario como consecuencia de un pronunciamiento judicial derivado del impago de la renta (o de la expiración del término, en el supuesto de que el arrendador se vea obligado a recabar el auxilio judicial ante la negativa del arrendatario a abandonar el inmueble en el momento de finalizar la relación contractual).

Lo anterior se traduce en que no resulta procedente ya la condena a dejar la vivienda libre y a disposición del arrendador, lo cual no ha impedido que se haya decretado la resolución contractual que -junto con la acción acumulada de reclamación de rentas- era el verdadero objeto de la demanda, y sobre la que nada dice la recurrente. En consecuencia, vista la situación existente en el momento de interposición de la demanda y la forma en que se han producido los hechos posteriores hay que concluir que no estamos ante una estimación parcial de la demandada sino ante una estimación sustancial, que se equipara a efectos de costas procesales, a la estimación total, sin que el hecho de que por decisión de la arrendataria ya no proceda acordar el desalojo represente obstáculo para entenderlo así puesto que todas las pretensiones contenidas en la demanda eran atendibles conforme a las circunstancias fácticas concurrentes en ese momento.



QUINTO. - En materia de costas procesales es de aplicación lo previsto en los arts. 394-1 y 398-1 de la LEC por lo que la desestimación del recurso comporta que las costas de esta alzada han de imponerse a la recurrente Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Olga contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Cervera en los autos de Juicio Verbal nº 390/2017 y CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

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