Sentencia Civil Nº 163/2015, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 44/2015 de 22 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00163/2015

R. 44/15

SENTENCIA NÚMERO CIENTO SESENTA Y TRES

Ilmos./a Señores/a:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados:

Dª María Jesús De Gracia Muñoz

D. Rafael Mª Carnicero Giménez de Azcárate

En la Ciudad de Zaragoza, a veintidós de mayo de dos mil quince.

Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 5 de diciembre de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Zaragoza , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 316/14, de que dimana el presente Rollo de apelación número 44/15, en el que han sido partes, apelante, la demandante SOCIEDAD DE ALQUILER DE NAVES INDUSTRIALES COGULLADA, S.L., representada por la Procuradora Dª Ana Revilla Fernández y asistida por el Letrado D. Enrique Toquero Cariello, y, apelada, la demandada SAINT GOBAIN IDAPLAC, S.L., representada por la Procuradora Dª Elisa Casanueva Royo y asistida por la Letrada Dª Marta Martín Martín, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA María Jesús De Gracia Muñoz.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número Dos de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 5 de diciembre de 2014 , cuya parte dispositiva dice: 'Fallo: Que desestimando sustancialmente la demanda interpuesta por la mercantil SOCIEDAD DE ALQUILER DE NAVES INDUSTRIALES COGULLADA, S.L., representada por la procuradora de los Tribunales Dª Ana Revilla Fernández y asistida del letrado D. Enrique Toquero Cariello, siendo parte demandada la mercantil Sant Gobain Idaplac, S.L. (en adelante, IDAPLAC), representada por la procuradora de los Tribunales Dª Elisa Casanueva Royo y asistida de la letrada Dª Marta Martín Martín, debo declarar y declaro que la demandada incumplió el contrato de alquiler litigioso suscrito entre las partes, procediendo al desistimiento unilateral antes del período obligatorio, y debo absolver y absuelvo a la demandada del resto de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos a este Tribunal el día 10 de febrero de 2015, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 13 de marzo de 2015, en que tuvo lugar.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Es objeto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y arrendadora la desestimación de las consecuencias económicas solicitadas por causa del desistimiento del contrato llevado a cabo por la parte arrendataria de unas naves.

SEGUNDO .-Los hechos a considerar son los siguientes:

1.- En fecha 4 de agosto de 2006 la sociedad actora arrendó a la sociedad demandada varias naves. En la cláusula segunda se pactó que el plazo de duración era de diez años, desde el 1-3-2007 al 28-2-2017. Consta que la arrendataria a partir del inicio del séptimo año de vigencia del contrato estaba facultada para rescindir el contrato previa notificación expresa con 6 meses de antelación. El precio fue de 18.440,70 euros mes más IVA y aplicación de IRPF.

2.- En fecha 31-3-2011 las partes modificaron el anterior contrato en cuanto a duración, ampliándolo, y precio, reduciéndolo. Pactaron que el contrato finalizaría el 28-2-2019 con la siguiente cláusula: 'este contrato, llegada la indicada fecha de finalización del periodo inicial de duración del contrato o cualquiera de sus prorrogas, se prorrogara por periodos anuales, salvo que cualquiera de las partes manifieste su voluntad en contrario durante la vigencia del mismo o de cualquiera de sus prórrogas. La arrendataria, a partir de 1 de marzo de 2015, estará facultada para rescindir el presente arrendamiento, previa notificación expresa con 6 de meses de antelación'

De forma transitoria se pactó un precio de 16.379,53 euros mensuales, con aplicación del IVA e IRPF, desde abril de 2011 hasta marzo de 2013, ambos inclusives.

3.- El día 30 de enero de 2014 la sociedad arrendataria comunicó a la sociedad arrendadora el desistimiento del contrato, y ante Notario depósito las llaves y cheques por importe de 20.871,54 euros, equivalente a un mes de renta por cada año pendiente de cumplir y parte proporcional por el tiempo inferior a un año. En la diligencia notarial consta que la arrendadora manifestó su disconformidad con el desistimiento, así como con las cantidades ofrecidas, que el contrato no se había cumplido, que retiraba las llaves y que la cantidad no se ajustaba a lo pactado, si bien las aceptaba a cuenta, con reserva de acciones judiciales para reclamar el resto de cantidades pactadas en el contrato.

TERCERO .- La parte arrendadora interpuso demanda alegando que la arrendataria incumplió el contrato porque se pactó un período mínimo de permanencia y que no podía desistir antes del 1 de marzo de 2015.

Su pretensión fue que se declarase que la arrendataria incumplió el contrato y solicitó el pago de trece meses de renta, desde febrero de 2014 a febrero de 2015, ambos incluidos, a razón de 19.270,54 mes, deduciendo la cantidad ya entregada de 20.871,54 euros.

En la demanda se reclamó la cantidad de 229.645,48 euros (250.516,89 euros menos 20.871,54 euros), sin perjuicio de la retención fiscal, todo ello en relación a las normas de los contratos y jurisprudencia que se entendía aplicable.

Tras la oposición de la parte demandada la sentencia considera que la arrendataria incumplió el contrato sin respetar el período mencionado de ocupación pactado y en este sentido estima la petición declarativa de la demanda. Considera que la parte actora mostró su disconformidad con el desistimiento según contenido del acta notarial, que el arrendatario desocupó el local y que el actor recogió las llaves, y que procedía una indemnización. Teniendo en cuenta las circunstancias del caso concluyó que la renta pagada de un año y parte proporcional era suficiente, por lo que desestimó la pretensión dineraria.

Dicha resolución es objeto de apelación por la parte actora que solicita fundamentalmente la cantidad total reclamada.

CUARTO .- Como se recuerda en el recurso y aprecia la sentencia ahora apelada, se pactó un tiempo obligado de permanencia. Los términos del contrato son claros ( art 1282 CC ) pues se contempló la posibilidad de desistir unicamente a partir de enero de 2015, sin que haya razón para otra interpretación pues, si no es así, carece de sentido que la cláusula contenga la mención a esa facultad desde determinada fecha. Si se pactó esa posibilidad a partir de un momento es que antes se carecía de ella.

En realidad la parte demandada también viene a admitir que se pactó una permanencia obligatoria hasta el 1-3 2015, como pone de manifiesto en su correo de julio de 2013 (doc nº 13 de la demanda), en su carta de 30-1- 2014 (doc nº 14 de la demanda) o en su carta de febrero de 2014 (doc nº 18 de la demanda).

Por tanto, según el art 1.285, el contrato desde su perfección, obligaba a las partes al cumplimiento de lo expresamente pactado, y a todas sus consecuencias que según su naturaleza fueran conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

El arrendatario desalojó el inmueble voluntariamente, y en contra de la voluntad de la parte actora, incumpliendo así el contrato. El hecho de que el arrendador recogiera las llaves y pusiera nuevamente en renta el inmueble no puede considerarse como aceptación del desistimiento cuando aquel mostró su más total y absoluta disconformidad.

QUINTO .- La controversia se centra en las consecuencias económicas del desistimiento unilateral en contra de lo pactado.

La parte apelante entiende principalmente que la interpretación que ha de hacerse es que la arrendataria ha de pagar la renta correspondiente al período obligado de permanencia, según texto del contrato, con remisión también a las negociaciones previas al contrato y a las anteriores a su modificación.

SEXTO .- Se trata de un arrendamiento de local, por lo que según el art 4 p 3 LAU de 1994 , se rige por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por el C Civil.

Consta en el contrato, cláusula décimo-sexta, sobre legislación complementaria, que se debía regir por la LAU de 1994 y, supletoriamente, por el C Civil en lo no previsto en el mismo.

El desistimiento del contrato no se regula en la LAU de 1994 para inmuebles de uso distinto a vivienda, por lo que es aplicable el CC según lo pactado ( art 1.258 CC ). Las partes no establecieron las consecuencias para el caso de desistimiento del contrato durante el período de obligada permanencia (a diferencia de la st TS de 10-12-2013 nº 779/2013 , invocada en la demanda).

La parte actora no reclama el cumplimiento de una cláusula penal, sino los perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendatario y que identifica cuantitativamente con el importe de las rentas no percibidas en el período en el que debería haber sido cumplida la obligación de pago, con apoyo en el art 1.101 CC y art 1.106 CC .

Los perjuicios solicitados en la demanda estaban contemplados expresamente en el art 56 de la LAU de 1964 , que regulaba el desistimiento del arrendatario con la consecuencia de que se debía indemnizar con una cantidad equivalente a la renta correspondiente al plazo que según el contrato quedara por cumplir.

El precepto fue moderado por la jurisprudencia, rechazando que los perjuicios económicos fueran equivalentes a la renta dejada de percibir en atención a que el inmueble hubiera sido arrendado nuevamente, o a la posibilidad de que pudiera arrendarse (st TS 9-4-2012, nº 221/2012 ).

Según resulta del art 1.274 CC , sobre la causa en los contratos, en el de arrendamiento la causa para una parte es la entrega del inmueble y para la otra, la entrega del precio. Si el arrendador, aún contra su voluntad, recupera el inmueble por el desistimiento del arrendatario, puede volver a obtener una rentabilidad del mismo.

En principio, la indemnización que puede percibir el arrendador al amparo de los arts 1.101 y 1.106 CC podría ser equivalente a la renta pactada. Pero teniendo en cuenta que el inmueble (que es la causa de la percepción del precio) ha sido recuperado por el arrendador y que se puede volver a obtener una rentabilidad económica del mismo, procede efectuar una ponderación de la indemnización solicitada.

La arrendataria ofreció un mes de renta por cada año pendiente de cumplir más la parte proporcional por el tiempo inferior a un año, con referencia a la st del TS de 20-5-2004 en su carta de 30-1-2014 (doc nº 14 de la demanda) o bien al art 11 LAU en su carta de febrero de 2014 (doc nº 18).

Ya se indicó que no es aplicable el art 11 LAU de 1994 . Además, no se trata de un supuesto de desistimiento antes del tiempo pactado, a lo que se refiere el art 11 LAU , sino que es un supuesto en el que se pactó una permanencia obligatoria, excluyéndose de la facultad de desistir hasta el 1-3-2013, reconociéndose ese derecho a partir de esa fecha. Por la misma razón, tampoco se puede tener en cuenta la sentencia de 20-5-2004 pues se refiere a un caso de pacto de duración de diez años en el que se desistió antes de ese tiempo.

En las circunstancias del presente caso se considera que la indemnización ofrecida por el arrendatario es insuficiente.

Por una parte, un año es un tiempo prudencial y razonable para que el arrendador pueda volver a obtener un rendimiento por el inmueble. La parte arrendadora no pudo encontrar nuevo arrendatario cuyo pago hubiera evitado o disminuido el perjuicio.

Por otra parte, no se puede obviar que el contrato comenzó en el año 2006, con una renta que posteriormente resultó ser elevada por la conocida y generalizada situación económica. Las partes negociaron la modificación del contrato en marzo de 2011 con el resultado de que se ampliaba el plazo del arrendamiento y se reducía la renta hasta marzo de 2013, y en ello estuvo presente la situación de crisis económica, alcanzando las partes un acuerdo en ese contexto. Dicha situación económica es un hecho notorio y una circunstancia que se ha tenido en cuenta para determinar si una relación contractual ha derivado en una excesiva onerosidad (sts TS de 15-10-2014 nº 59/2014 , 30-6-2014 nº 333/2014 ). La prueba testifical justificó que la renta de 2006 no era la del mercado del año 2014. Se declaró en el juicio que la sociedad arrendataria forma parte de un grupo empresarial que redujo trabajadores y cerró centros, y si bien no alegó que se encontrara en situación prolongada de pérdidas o que su continuidad fuera inviable, de las

declaraciones resulta que se desalojaron las naves y se trasladaron a otro inmueble cercano, también arrendado, al suponer ello un ahorro de costes en el grupo empresarial. No resulta que la cuantía del alquiler supusiera la inviabilidad de la sociedad arrendataria, si bien el desistimiento tampoco fue un acto caprichoso Pero como resulta de la declaración de la arrendadora, esta tampoco tiene porqué soportar todas las consecuencias de la situación económica cuando había suscrito el contrato por un tiempo determinado, modificado posteriormente, y en las dos ocasiones, pactando el derecho del arrendatario a desistir desde un determinado momento con solo preavisar con antelación, pero con el respeto a una previa permanencia obligatoria.

La prueba documental y testifical de un API justifica que si en el año 2006 la renta de una nave podía ser algo más de 5 euros m2, para el año 2014 se había reducido de forma acusada. Dicha persona declaró que las naves habían salido al mercado a 1,5 euros m2, pero que era un precio muy bajo, solo de partida. La parte arrendataria en julio de 2013 ofreció el pago de 8.000 euros mes (2,1 euros m2) (doc nº 13 de la demanda). Por todo ello se considera que la rentabilidad que se hubiera podido obtener sería en torno a la última cantidad mencionada.

En consecuencia, procede aumentar la indemnización reconocida, debiendo la parte demandada pagar la cantidad de 8.000 euros por doce meses, es decir, 96.000 euros. Descontando la cantidad ya cobrada de 20.876,41 euros resultan a pagar 75.123,59 euros e intereses legales solicitados ( art 1.108 CC ), dejando al margen el cumplimiento de las obligaciones fiscales que puedan corresponder a las partes, a lo que se refiere la petición última del apartado segundo del suplico de la demanda, y sobre lo que se efectúa pronunciamiento por no corresponder al orden civil ( art 22 LOPJ ).

SÉPTIMO. - Al estimarse en parte el recurso de apelación, no se efectúa expresa imposición de costas ( art 398 LEC )

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

1.- Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Ana Revilla Fernández en nombre de Sociedad de Alquiler de Naves Industriales Cogullada, SL contra la sentencia de fecha 5 de diciembre de 2014 recaída en juicio ordinario nº 316/2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta Ciudad y en consecuencia, el fallo resulta de la siguiente redacción,

2.- Se estima en parte la demanda formulada por Sociedad de alquiler Naves Industriales Cogullada contra Saint-Gobain Isaplac SL y se declara que dicha demandada incumplió el contrato de arrendamiento referido en la demanda y se condena a la misma a pagar a la parte actora la cantidad de 75.123,59 euros, e intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda y sin expresa imposición de costas

3.- Sin expresa imposición de costas del recurso de apelación. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts 477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC , cuyo conocimiento corresponde a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y a interponer ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.