Sentencia Civil Nº 164/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 57/2010 de 11 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00164/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7000815 /2010

RECURSO DE APELACION 57 /2010

Proc. Origen: DESAHUCIO 1191 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 60 de MADRID

De: María Teresa

Procurador: MARIA TERESA VIDAL BODI

Contra: Adolfina , Fausto

Procurador: EMILIO MARTINEZ BENITEZ

Ponente : ILMA. SRA. DÑA. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ

SENTENCIA Nº 164

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMA. SRA. DÑA. CARMEN GARCIA DE LEANIZ CAVALLE

ILMA. SRA. DÑA. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a 11 de abril de 2011.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal de Desahucio por Expiración del Término nº 1.191/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 60 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, Dª María Teresa , representada por la Procuradora Dª MARIA TERESA VIDAL BODI, y de otra, como demandados-apelados, Dª Adolfina Y D. Fausto , representados ambos por el Procurador D. EMILIO MARTINEZ BENITEZ.

VISTO, siendo Magistrado Ponente al Ilma. Sra. Dña. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid, en fecha 16 de octubre de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que desestimando la demanda planteada por la procuradora DOÑA MARIA TERESA VIDAL BODI, en nombre y representación de DOÑA María Teresa contra DOÑA Adolfina y de DON Fausto absuelvo a los demandados de las pretensiones formuladas por la actora sin expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 6 de abril de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio Verbal de Desahucio por Expiración del Término interpuesto en nombre y representación de Dª María Teresa contra Dª Adolfina y D. Fausto del que ha conocido, bajo el nº 1.191/09, el Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid, habiendo recaído sentencia en fecha 16 de octubre de 2.009 , desestimatoria de la pretensión formulada.

Formula recurso la demandante, alegando lo ya invocado en la instancia acerca de la inexistencia de traspaso, para ello argumenta que ni se dan los presupuestos fácticos para que concurra tal figura, ni se dan los presupuestos jurídicos, por lo que concluye el recurso señalando que las consecuencias de tal inexistencia no pueden ser otras que la resolución del contrato objeto de la litis por expiración del término contractual.

SEGUNDO.- Consta acreditado en las actuaciones, que D. Nemesio , en cuanto arrendador, y los ahora demandados, en cuanto arrendatarios, suscribieron, en fecha 22 de abril de 1996, con efecto de 1 de mayo del mismo año, contrato de arrendamiento respecto del local de negocio sito en Madrid, calle Larra nº 21, local derecha, destinado a la actividad de peluquería; el citado contrato se aporta con la demanda con el nº 3 de los documentos y su resolución es la que se pide en la demanda, sobre la base de considerar que el mismo no está afectado por el régimen de prórroga forzosa, por haber sido suscrito vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Esta circunstancia se comunicó por la ahora demandante, Dª María Teresa , en cuanto actual propietaria del local (documento nº 2 de la demanda), a los arrendatarios ahora demandados, mediante carta que se ha unido a las actuaciones con el nº 4 de los documentos aportados con la demanda origen de las actuaciones. En esta misiva, además, se le pone de manifiesto que el pacto previsto en el citado contrato en cuanto a la duración del mismo -con carácter indefinido- trasgrede el carácter temporal de los arrendamientos que se dice establecen los artículos 1.543 y 1.581 del Código Civil y se le notifica la decisión de la nueva arrendadora de resolver el contrato con efectos 1 de mayo de 2009, aunque le ofrece la posibilidad de concertar un nuevo contrato con una renta más razonable y un plazo de cinco años. No cabe duda que las partes estuvieron negociando esa posibilidad, hecho que se demuestra con los correos electrónicos que se acompañan a la demanda con los nº 6 y 7, a los que se unen copias de contratos que se sometieron a la consideración de los arrendatarios y que, finalmente, no se suscribieron entre las partes, sin duda alguna, por no convencer a los arrendatarios las nuevas condiciones que la arrendadora estaba dispuesta a concederles.

La parte demandada aunque nada alegó o, mejor, nada ha acreditado haber alegado frente a la carta de resolución antes citada ni en el trascurso de las negociaciones también mencionadas, en el acto de la vista celebrada en la instancia puso de manifiesto que el contrato que se pretendía resolver estaba sometido al régimen de prórroga forzosa, por serle de aplicación el texto legal arrendaticio de 1964; tal manifestación se hizo sobre la base de alegar que el primitivo arrendatario del local D. Virgilio , que venía desarrollado en el mencionado local su actividad de peluquería desde al menos 1976, había traspasado el mismo a los ahora demandados en el año 1996. Hecho del que se decía había tenido conocimiento el entonces propietario y padre de la demandante D. Nemesio , quien también se decía había participado económicamente en el traspaso, señalando, además que por tal razón y por su condición de Abogado y, por tanto, conocedor del derecho, estableció en el contrato suscrito y objeto de las presentes actuaciones que el plazo era "indefinido". Esta es la versión que ha acogido la Juzgadora de instancia y, por ello, esto es, por considerar que al contrato suscrito entre las partes le es de aplicación el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , desestima la acción entablada.

Tal conclusión, esto es, la relativa a la existencia del traspaso, es alcanzada en la instancia en base a la declaración del testigo y arrendatario del local -antes que los ahora demandados- D. Virgilio , a la existencia de documentación relativa a la actividad de peluquería desde 1976 y a las cláusulas del contrato suscrito entre el padre de la demandante y los nuevos arrendatarios, relativas a la duración indefinida del arriendo, actualización de la renta de carácter anual y posibilidad de realizar obras.

TERCERO.- La Sala considera, sin embargo, que la existencia del traspaso que se invoca no ha sido debidamente justificada; tampoco lo ha sido el carácter de conocedor del derecho del padre de la demandante-apelante que le atribuye el Letrado de los demandados en el acto de la vista, ya que ello no ha pasado de ser una mera alegación.

La Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , establece:

"A) 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local..........

......El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art. 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la Ley....".

Como vemos y considerando que el primitivo arrendatario llevara en el local desde el año 1976, lo que no se ha puesto en duda, nada impedía que en el año 1996 -fecha en la que acceden a la posesión los actuales arrendatarios-, se hubiera llevado a cabo un traspaso, ya que de otra forma el contrato de arrendamiento primitivo se hubiera extinguido a la fecha de la jubilación del Sr. Virgilio . Procede, por tanto, examinar la prueba obrante en las actuaciones para determinar si el traspaso invocado tuvo lugar. La Sala llega a la conclusión negativa, esto es, que el traspaso no ha sido acreditado. Debemos tener en cuenta que la Disposición Transitoria trascrita menciona no sólo unas condiciones temporales (10 años si se hace por el arrendatario) sino la forma de llevar a cabo el mismo, que no es otra que según los términos previstos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; los requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso según este preceptos son:

"1º) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2º) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3º) La fijación de un precio cierto por el traspaso.

4º) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

5º) Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

6º) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el ap. 2º."

En el caso concreto que nos ocupa, si se puede decir que el primero de los presupuestos concurre, desde el momento en que no se ha puesto en duda que el Sr. Virgilio llevara desarrollando la actividad de peluquería en el local litigioso desde 1976, el resto de los requisitos no han quedado justificados; tan solo se han pretendido acreditar con la declaración del citado testigo, hecho que no es suficiente para considerar que el primitivo arrendador tuvo conocimiento del traspaso en los términos previstos en la Ley. En el contrato suscrito en 1996 ninguna obligación contraen los nuevos arrendatarios de no traspasar el local antes de un año; se desconoce el precio del traspaso, ya que ni siquiera los demandados y el testigo se ponen de acuerdo de lo que pagaron por una parte y se recibió por otra (el Letrado de aquellos dice que sus clientes no recuerdan con exactitud lo pagado, cifrándolo en aproximadamente 1.500.000 pesetas al primitivo arrendatario y entre 750.000 pesetas y 1.000.000 pesetas al propietario; por el contrario el Sr. Virgilio dice haber recibido 2.500.000 pesetas, siendo el beneficio que se dice obtenido por el arrendador el de 75.000 pesetas) y ninguna justificación se aporta acerca de la plasmación por escrito del mencionado traspaso, aunque no lo fuera en escritura pública, ni de la correspondiente comunicación al propietario.

Resulta curioso que los ahora demandados guarden documentos administrativos en relación con la actividad desarrollada en el local por el primitivo arrendatario y no guarden ni un solo documento acreditativo de la existencia del traspaso invocado y de lo pagado por ellos. El último de los artículos mencionados señala " La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso". Hecho que es lo que alega en estos autos la reclamante, quien en base a tal ausencia de pruebas únicamente esgrime como fundamento de su acción lo pactado entre las partes en el contrato cuya resolución se pretende.

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de febrero de 2010 (Sección 13 ª) cuando dice "... es doctrina comúnmente reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 30 de octubre de 1952 , 19 de noviembre de 1953 , 28 de junio de 1955 , y 18 de diciembre de 1963 ; y 1871/1952 , 282/1954 , 1742/1955 , y 5334/1963 ) que la validez del traspaso está supeditada al cumplimiento de todos los requisitos legales, bastando el incumplimiento de uno solo para que el arrendador pueda desconocer su eficacia jurídica, según dispone terminantemente el último párrafo del artículo 32 " y otras, entre las que cabe citar la de la Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª) de fecha 20 de marzo de 2009 y la de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) de fecha de 16 de marzo de 2006.

Es por ello que debe entenderse que la relación arrendaticia que une a las partes lo es en base al contrato ya citado y aportado con la demanda con el nº 3 de los documentos y, en consecuencia, y haciendo aplicación de los dispuesto en los artículos 1.569 y 1.581 del Código Civil , y habiéndose pactado una renta mensual, ésta es la duración que debe entenderse pactada en relación con el arriendo que nos ocupa, el cual debe entenderse resuelto por voluntad de la arrendadora manifestada en la carta antes citada.

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso y, por ello de la demanda, imponiendo a los demandados las costas causadas en la instancia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley Procesal Civil .

CUARTO.- Estimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de Dª María Teresa contra la sentencia dictada, en fecha 16 de octubre de 2.009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid , en los autos de Juicio Verbal nº 1.191/09, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, para dictar otra con el siguiente pronunciamiento:

"Estimando la demanda interpuesta en nombre y representación Dª María Teresa contra Dª Adolfina y D. Fausto debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes respecto del local sito en Madrid, calle Larra nº 21, local derecha (peluquería) y, en consecuencia, debemos condenar y condenamos a los demandados a dejar el citado local libre, vacío y a disposición de la propietaria, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifican, con imposición de las costas causadas en la instancia a la parte demandada.

No procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada".

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a