Sentencia Civil Nº 165/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 193/2009 de 22 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A nº 165

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Jose Carlos Ruiz de Velasco y Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benitez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE Puerto Real

JUICIO VERBAL Nº 400/2008

ROLLO DE SALA Nº 193/2009

En Cádiz a 22 de junio de 2008.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

Ha sido apelante Fidel , quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Sánchez Serna.

En calidad de apelada ha comparecido la Pdora. Sra. Goenechea de la Rosa en nombre y representación de Olegario , bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. París Marchena.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de los de Puerto Real por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 16/diciembre/2008 por el meritado Juzgado en el Juicio Verbal nº 400/2008 , se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose opuesto la parte apelada.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por el arrendatario Sr. Fidel debe ser desestimado. Asumiendo el análisis que efectúa la Juez a quo, la conclusión debe ser la de dar lugar a la demanda de desahucio intentada. Con ello no hacemos sino reproducir la tesis ya expuesta por esta Audiencia en resoluciones precedentes -aún admitiendo la existencia de criterios contrarios- entre las cuales podemos citar las sentencias de la Sección 5ª de fecha 31/marzo/2000, de la Sección 4ª de 1/marzo/2004 o la más reciente de esta misma Sección de fecha 8/enero/2008 (Rollo nº 529/2007). En ellas, en síntesis, se recoge el argumento según el cual, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos después de la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/1985 han de ser por esencia limitados en el tiempo, esto es, sujetos al plazo de duración que las partes hubieran pactado, y solamente en casos muy excepcionales cabrá hacer renacer a la regulación contenida en la fenecida Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ya porque las partes así lo hubieran pactado, ya porque inequívocamente haya de extraerse tal conclusión de la interpretación conjunta del contrato. Y no es éste el caso de autos.

En todo caso -como afirma la representación letrada de la parte apelada- es discutible que tal argumento haya sido debida y temporáneamente introducido en esta alzada. Efectivamente, en la confusa contestación a la demanda se mezclaron argumentos de diferente signo, y si bien es cierto que se mencionó que la duración del contrato suscrito en el año 1988 quedaba ala voluntas del arrendatario, nunca se hizo referencia a la aplicación indiscriminada de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Por otra parte, la suerte del contrato de 1988 no puede ser la misma que la del que suscribió en el año 1998, por mucho que formen en la actualidad una única, autorizada, unidad de explotación. Tal conexión en la explotación durará y será útil para el Sr. Fidel en tanto en cuanto conserve sus derechos arrendaticios en cada uno de los locales que bajo tal régimen disfruta.

SEGUNDO.- Sea como fuere, analizaremos la cuestión de la duración del contrato de 1988 siguiendo la doctrina contenida en la sentencia ya citada de 8/enero/2008. En la presente litis, como en la que entonces se analizó, se ha pretendido por el arrendatario la aplicación del régimen de prórroga forzosa que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de1964 al contrato litigioso, en razón de haberse fijado la duración contractual con la expresión "años prorrogables". De ello pretende inducir al establecimiento voluntario de aquél régimen contractual a través de una interpretación sistemática del conjunto del clausulado.

Pese a las dudas que en su día suscitó la reforma de la regulación temporal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , es ya lugar común en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo la tesis según la cual "el RDL 2/1985 de 30 Abr . (medidas de política económica), si bien en forma relativamente aparatosa se encabeza como supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, exige una meditada interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio forzosamente, que contiene la expresada norma, da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) el que se rige por el RDL 2/1985 y con libertad de estipulación en su duración, y b) el general y limitado de los derechos del arrendador, de la vigente LAU, que en todo caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación, si expresamente se pacta, es decir, que el Real Decreto-Ley no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258, 1281 CC ); de esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa, que tienen una vida de realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la LAU, pues, en todo caso, el RDL 2/1985 no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la citada Ley especial y por ello sometidos a prórroga forzosa" (STS 18/marzo/92 ).

Si bien ello es claro, no lo es tanto el carácter que ha de revestir el acuerdo que provoque, por la voluntad de las partes, el sometimiento al régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Partiendo de la excepcionalidad del mismo -no se olvide que el régimen legal subsidiario es justamente el contrario- el Tribunal Supremo ha admitido en ocasiones que dicho pacto aparezca explícita o implícitamente del contrato (es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 20/abril/93), pero la línea restrictiva es clara cuando exige habitualmente que tal pacto se recoja "con claridad" en el contrato (STS 16/junio/93), "expresamente" en la resolución antes citada, llegándose finalmente a que la exigencia sea más estricta al referir, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 18/marzo/94 que "solo cabe admitirlo [el pacto] cuando haya sido pactado expresamente". Téngase en cuenta que el régimen que se propone es ajeno al legal y que solo desde la existencia de un pacto claro, expreso y directamente dirigido a derogarlo, podrá admitirse que se reinstaure un régimen legal fenecido hace más de veinte años. Y no es posible, pese a que alguna opinión jurisdiccional se haya manifestado en sentido contrario en el sentido de que el régimen legal haya de pactarse expresamente, esto es, que la regla sea el mantenimiento de un régimen derogado y la excepción sea la aplicación del régimen legal instaurado en el año 1985 y en lo que aquí interesa confirmado en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, asombrosamente y contra elementales reglas de aplicación de las normas, precisaría de pacto explícito para garantizar su vigencia.

En otro orden de cosas queda fuera de toda duda que la inclusión de cláusulas de estabilización en contratos temporales no es índice suficiente que sirva para despojarlos de tal condición; la eventual vocación de permanencia que se ve facilitada por la tácita reconducción o por las prórrogas contractuales, justifica la inclusión de pactos de actualización de la renta, y por ello no son incompatibles con una limitación temporal (STS 4/febrero/92 y 18/marzo/92).

En resumen, con el criterio restrictivo expuesto, debe de interpretarse en cada caso la voluntad negocial para determinar la duración pactada, que para ser indefinida debe derivar directamente de lo convenido, circunstancia que no concurre en autos.

TERCERO.- En primer lugar la mención a "anos prorrogables" carece de una significación inequívoca. La expresión no es ni con mucho equivalente a "indefinido". No se explica que de ser esa la voluntad de los contratantes, no se hubiera así hecho constar en el texto del contrato. Y es que el plural nada añade al contenido temporal del contrato, salvo la posibilidad cierta de tratarse de un contrato susceptible de ser prorrogado. Cualquier duda al respecto queda con todo disipada al considerar el texto del contrato en su conjunto y comprobar que el mismo queda expresamente sometido a lo previsto en el tan citado Decreto-Ley 2/1985 .

En segundo lugar, que exista un fiador solidario es previsión contractual que solo tiene que ver con la garantía del pago de la renta, pero nada explica sobre la duración del contrato. Por su parte, la autorización concedida para unir ambos locales no supone, sin más, ligar la duración de ambos a una misma disciplina, sino que debe ser interpretado en el único sentido de permitir al arrendatario una mejor explotación de cada uno de ellos. En todo caso, el primero de los contratos, menos favorable para el arrendatario en cuanto a su duración, ha quedado en la práctica vinculado al segundo -más favorable para el locatario-, de forma que hasta la extinción natural del segundo no se ha intentado la del primero.

Por fin, nada deberemos añadir a lo ya expuesto por la Juez a quo respecto de la identificación del segundo local, es decir, el arrendado en 1998, y la falta de influencia en la litis del frustrado contrato respecto del local de la misma finca ahora ocupado por un tercero. No ya, que también, porque la parte apelante apenas mencione el problema, sino porque el reconocimiento judicial de la Juez a quo excluyó cualquier duda al respecto.

CUARTO.- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Fidel contra la sentencia de fecha 16/diciembre/2008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puerto Real en la causa ya citada, confirmamos la misma en su integridad.

SEGUNDO.- Condenamos al apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de los recursos que contra la misma puedan caber, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.