Sentencia Civil Nº 166/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 77/2006 de 22 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00166/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000077/2006

Asunto: VERBAL 222/05

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 VILAGARCIA

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR

LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM. 166

En PONTEVEDRA, a veintidós de Marzo de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de JUICIO VERBAL 0000222/2005, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de VILLAGARCIA DE AROSA , a los que ha correspondido el Rollo 0000077/2006, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Alfonso representado por el procurador D. ANTONIO-DANIEL RIVAS GANDASEGUI, y asistido por el Letrado D. ADONIS ALCALDE VICENTE, y como apelado-demandante: D. ISIDORO MARQUEZ SL representado por el procurador D. JOSE PORTELA LEIROS, y asistido por el Letrado D. CARLOS POTEL LESQUEREUX, sobre resolución de contrato de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilagarcia, con fecha 27 septiembre 2005, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"SE ESTIMA la demanda formulada por la procuradora Sra. Rendo Couto, en nombre y representación de la entidad "ISIDORO MARQUEZ SL" frente a D Alfonso, declarando la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que recae sobre el local de negocio situado en la calle Arzobispo malvar n 8, bajo, de Vilagarcia de arousa, apercibiendo al demandado que si no deja libre y a disposición de la demandante el mismo dentro del plazo legal, se procederá a su lanzamiento. Todo ello, con expresa imposición a la parte demandada del pago de las costas causadas en el presente juicio.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por D. Alfonso, se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día veintidós de marzo para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En virtud del precedente Recurso por el apelante D. Alfonso se pretende la revocación de la Sentencia estimatoria de la demanda de desahucio por expiración del plazo dictada en los autos de Juicio Verbal nº 222/05 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilagarcía de Arousa aduciendo que los actos propios del arrendador demandante le vinculan, es por ello que habiendo pretendido actualizar la renta no puede obtener el desahucio a continuación por más que se hubiera concertado un contrato por tiempo indefinido, que en realidad debía ser entendido como sometido a prórroga forzosa. No deben imponérsele las costas porque el contrato se había concertado de una manera confusa.

A esta pretensión se opone el arrendador Isidoro Márquez S.L. aduciendo que la carta de elevación y actualización de la renta enviada al inquilino el 2 de mayo de 2005 no implica que quisiera continuar con el arriendo puesto que por acta notarial de 14 de febrero anterior le había comunicado su intención de dar por terminado el arriendo. No existe acto propio, es un único acto aislado. Deben imponérsele las costas porque sobre la interpretación que ha de darse a la concertación de contratos por tiempo indefinido existe una sólida jurisprudencia.

SEGUNDO.- Las partes litigantes se encuentran vinculadas mediante el contrato de arrendamiento de un local de negocio, cuyo destino desconocemos, celebrado el 1 de noviembre de 1993, en el que se hace constar que el plazo de duración del contrato será indefinido y el precio convenido fue de 65.000 pesetas más IVA pagadero mensualmente y que "cada dos años se efectuará una revisión de la renta pactada, teniendo en cuenta el incremento del coste de la vida".

No cabe duda de que una de las características principales del contrato de arrendamiento es su temporalidad, tal como lo ha puesto de manifiesto el T.S. en STS de 26 de febrero de 1992, o de 17 de noviembre de 1984 , y las cláusulas en contrario, así la de duración indefinida, son ineficaces, debiendo aplicarse al contrato lo dispuesto en el Art. 1581 del C. Civil , salvo que otras circunstancias aboquen a una diferente interpretación del contrato.

Frente a la regulación establecida en la LAU de 1964, que establecía la prórroga legal, el RD Ley 2/85, de 30 de abril, en su artículo 9 , suprime la prórroga forzosa para los contratos de arrendamiento urbanos que se celebren a partir de la entrada en vigor de dicha disposición, y a los que será aplicable la tácita reconducción acogida en el Art. 1566 del C. Civil , salvo que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto acogida en el Art. 1255 del C. Civil , posibilidad de pacto que no se haya prohibida por el articulo 9 del R.D ., que se ha limitado a suprimir el automatismo de la prórroga legal sin el expresado consentimiento de las partes.

El T.S. de este modo ha establecido una corriente jurisprudencial contraria a la prórroga en los arrendamientos de modo indefinido y por la sola voluntad del arrendatario, al considerar que por no ser ellos conforme con lo dispuesto en los artículos 1543 y 1255 CC , transforma el vínculo inicialmente creado en otro de diferente naturaleza al depender única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario; pero, frente a esta modalidad, admite que para los contratos posteriores a la entrada en vigor del RD de 1985 , sean las partes las que pacten expresa y tácitamente la prórroga forzosa del contrato según las normas de la legislación anterior.

La STS de 18 de marzo de 1994 dice que esa norma ( Art.9 RD ) "establece con toda claridad que los contratos de arrendamiento de viviendas o de locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor de dicho Real Decreto ley, tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable el régimen de prórroga del Art. 57, es decir, que, con carácter general, habrá de estarse a lo convenido por las partes, y que la prórroga forzosa sólo cabe admitirla cuando haya sido pactada de manera expresa."

A su vez, la STS de 10 de junio de 1993 señala que "el Decreto citado, entre las varias medidas de política económica contiene, una de ellas es la que suprime la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos sujetos a la legislación especial. Así lo expresa paladinamente el título que acompaña al Art. 9 del Decreto , que reza supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos, cuando fácilmente habría podido decir De la renuncia al derecho de prórroga forzosa". Y añade esta resolución que "así se desprende del texto del artículo, según el cual los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente real decreto tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el Art. 57 de la LAU . Por tanto, si a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la prórroga forzosa del Art. 57, a los posteriores sólo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes. Y así deben entenderse la remisión y el respeto a la tácita reconducción prevista en el Art. 1566 con que concluye el Art. 9 del Decreto ." También la STS de 14 de junio de 1994 proclama que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse "explícita o implícitamente" en virtud de la libertad de pacto que preconiza el Art. 1255 del C. Civil .

Por último, se concreta en la STS de 20 de abril de 1993 que "como dice la Ss de 4 de febrero de 1992 citada, esta posibilidad de pacto ha hecho aconsejable en la práctica, para evitar dudas, que en aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prórroga forzosa pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a aquélla, y ello ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan una tácita voluntad a la continuidad indefinida del contrato", "en tanto que la SS de 18 de marzo de 1992 insiste en la necesidad de una meditada interpretación para cada caso concreto, determinada por el tenor del repetido RDl 2/1985 ".

TERCERO.- A fin de averiguar la voluntad de las partes contratantes respecto de la existencia o no de pacto sobre la prórroga forzosa, se estima que el término "indefinido" no es por sí solo demostrativo de la prórroga mencionada, debiendo acudirse a la interpretación del contrato en su integridad.

Es así que en el contrato de litis se establece una revisión automática de la renta cada dos años. El TS en STS de 4 de febrero de 1992 , que hemos mencionado en el anterior Fundamento, tuvo en cuenta la existencia de una cláusula de estabilización para determinar que el contrato de arrendamiento objeto del proceso era de "largo alcance", igualmente, puso de manifiesto que en los supuesto en que realmente no se quiere la prórroga forzosa pero se insertan cláusulas de revisión de renta, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a prórroga, ya que cabe estimar que dichas cláusulas suponen la tácita voluntad en punto a la continuación indefinida del contrato.

Examinado el contrato de litis llegamos a la conclusión que en el caso enjuiciado la voluntad de los contratantes no fue la de suprimir la prórroga forzosa, o lo que es igual, pactaron el contrato por tiempo indefinido, tal como se deduce de: A) del propio tenor de la cláusula Primera que habla expresamente de que la arrendadora "cede en arrendamiento a D. Alfonso, el local comercial descrito por un plazo indefinido", cuando de querer estipularse un plazo determinado, y sin posibilidad de prórroga, sería muy fácil hacerlo indicándolo así explícitamente, tanto mencionando un plazo concreto como prohibiendo la prórroga y evitando de este modo cualquier duda. El término "indefinido" es sinónimo tanto de indeterminado o inconcreto como de ilimitado o inagotable. B) De la estipulación Segunda sobre cláusula de estabilización de acuerdo con el incremento del coste de la vida cada DOS años, lo que da idea de la vocación de permanencia, tan esa así que efectivamente se ha ejercido este derecho el 2 de mayo de 2005, y desde entonces el arrendatario satisface la renta actualizada. C) Que en la Cláusula Cuarta se autoriza al arrendatario a realizar obras de acondicionamiento del local, porque el arrendatario toma posesión del local vacío. D) Que la renta se establece mensualmente, por lo que la duración del contrato, de seguirse la tesis de la arrendadora, sería también mensual ( Art. 1581 C. Civil ) lo que no parece conteste ni lógico con el resto del clausulado contractual, máxime cuando el arrendador ejerció ese derecho en mayo de 2005. E) Pero es más, ha de añadirse que el objeto del contrato era la instalación de un negocio, y aunque desconocemos cuál (sólo se prohibía los de bar o pub, taberna), hay que pensar en que concurre vocación de permanencia no que se celebrara por un período corto de tiempo excluyendo la prórroga forzosa, incluso autorizando expresamente la posibilidad de traspaso a tercero.

En tal situación, la Sala estima que la interpretación del contrato revela que la voluntad de la partes era pactar la existencia de prórroga forzosa aún cuando no se hubiera hecho mención expresa a esta circunstancia.

CUARTO.- En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394 . En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando el Recurso de apelación formulado por D. Alfonso representado por la Procuradora Dª Encarnación Fernández Sánchez contra la Sentencia dictada en los autos de Juicio Verbal nº 222/05 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilagarcía de Arousa la debemos revocar y revocamos en el sentido de desestimar la demanda formulada por Isidoro Márquez S.L. representada por la Procuradora Dª María Luisa Rendo Couto contra la apelante, a quien se absuelve de los pedimentos de la demanda con imposición de las costas de primera instancia a la parte actora y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a los de la segunda.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados que componen esta Sala, D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, Presidente; Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, ponente y D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ.