Sentencia Civil Nº 166/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 214/2016 de 15 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00166/2016

N10250

PLAZA MERCAT, 12

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

N.I.G.07040 42 1 2015 0014353

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000214 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000469 /2015

Recurrente: KNOSOS BALEAR SL

Procurador: JUAN MIGUEL PERELLO OLIVER

Abogado: BARTOLOME ROSSELLO RIERA

Recurrido: Amelia , Eulalio

Procurador: MARIA ISABEL JUAN DANUS, MARIA ISABEL JUAN DANUS

Abogado: JAVIER FERNANDEZ PINEDA, JAVIER FERNANDEZ PINEDA

S E N T E N C I A Nº 166

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Dª MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

En PALMA DE MALLORCA, a dieciséis de junio de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO número 469/2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 8 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 214/2016, entre partes, de una como demandada apelante, KNOSOS BALEAR S.L., representada por el Procurador de los Tribunales, D. JUAN MIGUEL PERELLO OLIVER y asistida por el Abogado D. BARTOLOME ROSSELLO RIERA; y de otra como parte demandante apelada, Dª Amelia y D. Eulalio , representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª MARIA ISABEL JUAN DANUS y asistida por el Abogado D. JAVIER FERNANDEZ PINEDA.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, en fecha 9 de febrero de 2016, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'ESTIMAR parcialmente la demanda, presentada por la actora Dº. Eulalio Y Dª Amelia , representada pro la Procuradora de los Tribunales Dª. Maribel Juan Danus, dirigida contra la demandada KNOSOS BALEAR S.L, representado por el Procurador de los Tribunales Dº. Juan Miguel Perelló Oliver, acordando los siguientes pronunciamientos:

1º) Condeno a la demanda KNOSOS BALEAR S.L a devolver a los actores el importe de ocho mil setecientos treinta y ocho euros y treinta y seís euros (8738,36€)más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la fecha de la sentencia y sin perjuicio de los intereses de mora procesal.

2º) No ha lugar a efectuar expresa condena en costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 15 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Son hechos probados reconocidos por ambas partes:

A) En fecha 12 de mayo de 2.011, se suscribió contrato de arrendamiento con opción de compra, entre la entidad Knosos Balear SL, como arrendadora y promotora, y D. Eulalio , como arrendatario y titular de un derecho de opción, en relación con una vivienda propiedad de la aludida entidad sita en la CALLE000 nº NUM000 . NUM001 de esta Ciudad. En dicho documento se contiene estipulaciones sobre el arrendamiento como la renta y el plazo pactado, y cabe destacar que se concede al arrendatario antes citado una opción de compra sobre el indicado inmueble, pactándose que la opción podría ejercitarse en el plazo de dos años, fijándose una prima de 10.200 euros que se abonó por el Sr Eulalio a la entidad promotora. El 70% de las rentas pagadas se entenderían abonadas a cuenta del precio de compra si se ejercita la opción Posteriormente se incluyó a Dª Amelia en el contrato, y la opción se prorrogó un año más, y se imputarían a la compraventa el 100% de las rentas.

B) En documento privado que lleva fecha de 3 de febrero de 2.014, las partes acordaron que los Sres. Eulalio - Amelia renunciaban al contrato de arrendamiento y opción de compra, y Knosos Balear SL se comprometía a la devolución de la prima de la opción pagada en el plazo de tres meses, prorrogable por otros tres. Dicha suma de 10.200 euros no ha sido devuelta por la promotora a los ahora demandantes. Los arrendatarios devolvieron la posesión material del inmueble a la promotora en dicha fecha.

En la demanda instauradora de esta litis, los Sres. Eulalio y Amelia reclaman a Knosos Balear SL la devolución del indicado precio de la opción de compra.

La promotora demandada se opone a dicha pretensión alegando que el documento de 3.02.2.014 se suscribió bajo presión y nada debe devolver por cuanto no ha ejercitado en plazo la opción de compra; y subsidiariamente, opone la excepción de compensación, tanto en relación con rentas y gastos derivados del arrendamiento, y por desperfectos en la vivienda, por devolverse la misma con importantes desperfectos. No se formuló demanda reconvencional. Ninguna parte solicitó ni el Juzgado acordó se diese traslado para contestación a la parte actora, de conformidad con el artículo 408 LEC .

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda. Como aspectos más relevantes deben reseñarse:

- Procedencia de que Knosos Balear SL devuelva a los demandantes la prima de la opción satisfecha por dichos arrendatarios y titulares del derecho de opción de compra, por un importe de 10.200 euros. No aprecia vicio alguno en la suscripción del documento de 3.02.2.014, y destaca que el contrato se celebró en la oficina de la promotora; que su administradora Dª Covadonga se dedica profesionalmente a la gestión de patrimonios, promociones y alquileres, es Licenciada en Derecho, Abogada y se redactó entre ambas partes; que cada una de las partes con sus motivaciones personales firmó libre y voluntariamente el documento de renuncia, en el ejercicio pleno de la autonomía de la voluntad y el desdecirse es ir contra sus propios actos.

- Acuerda la compensación de la suma de 1.461,64 euros por gastos y rentas debidas por los arrendatarios. Desestima la reclamación por la tasa de residuos sólidos urbanos por falta de acreditación.

- No entra en el examen de la reclamación por desperfectos opuesta por la promotora por considerar que dicha suma, a diferencia de la anterior, no es una cantidad líquida, vencida y exigible, sino que se trata de una indemnización de daños y perjuicios que deba ser declarada judicialmente. Para evitar indefensión a la parte actora debiera haberse formulado de manera expresa y dar traslado del artículo 408 de la LEC , lo que no ha sido solicitado por dicha entidad demandada.

- En consecuencia, condena a la demandada al pago de la suma de 8.738,36 euros de principal.

Dicha resolución es apelada por la representación de la entidad demandada, que reitera los pedimentos que le han sido desestimados:

- A) En cuanto a la devolución del precio de la opción, recuerda el mecanismo de la opción, de modo que el precio de la misma es la protección del propietario por las importantes restricciones de su dominio durante el plazo del ejercicio de su derecho; que han sido los actores quienes han desistido unilateralmente de su contrato, tal como se desprende del correo electrónico de 8.12.2.013; el documento posterior de 3.02.2.014 debe interpretarse conjuntamente con dicho correo, no se habla de la devolución de la prima, sino a la compra de un parking; no se estableció la devolución del dinero de la prima; es absurdo que la arrendadora se obligara a restituir algo que ya le pertenece a cambio de nada; se establecía un nuevo plazo de opción de tres meses.

- B) En cuanto a la compensación por desperfectos, alega que los mismos son créditos vencidos, líquidos y exigibles; que es al Juzgado al que corresponde el control de la admisibilidad del escrito rector y le corresponde apreciar la invocación crédito compensable y dar traslado a la actora y devino firme la resolución judicial de 22.09.2.015; que la actora no ha sufrido indefensión, puesto que tuvo conocimiento de la contestación y sus documentos, los actores pudieron solicitar traslado del artículo 408 LEC y nada hicieron; se fijó como hecho controvertido en la audiencia previa; propusieron prueba sobre el particular. Alude a la prueba practicada sobre el particular, documental y testifical, con valoración de la misma.

- C) En cuanto a la tasa de residuos sólidos urbanos se alega que la cláusula séptima del contrato dispone que es a cargo del arrendatario. Los actores no acreditan haber pagado dicha tasa.

- Por todo ello, solicita se reduzca la cantidad objeto de condena a 401,23 euros.

La representación de la parte actora solicita la confirmación de la sentencia recurrida. Con ello resta firme la compensación efectuada en la sentencia de instancia con rentas y gastos. Como argumentos más relevantes debemos reseñar:

- El email es fruto de un proceso de negociación habido entre las partes, y la palabra devolución se refiere a la prima de la opción; que nada se dice de la presión hasta la contestación a la demanda, y no se recoge en los correos y whatsapps cruzados entre las partes, en los que la promotora reconoce falta de liquidez y dificultades de devolución de la aludida suma; la apelante confunde los tratos preliminares con lo propiamente pactado.

- No cabe la compensación judicial sin reconvención. El control judicial no debe extenderse a subsanar las omisiones o errores de la parte demandada, que no formuló recurso alguno; que se le ha producido indefensión y las alegaciones que hubiese podido efectuar esta parte , se ven claramente agudizadas ante la renuncia legal de la contraparte al interrogatorio de los demandantes; que la promotora autorizó la instalación de un parquet flotante y de mobiliario de cocina; solo concurren leves desperfectos imputables a una ocupación durante tres años; la demandada no trasladó a los demandantes desacuerdo alguno respecto del estado de la vivienda y no tuvo conocimiento de la reclamación hasta la contestación a la demanda de esta litis; no existen daños de envergadura o importancia; la rotura de la puerta de acceso al cuarto de baño fue objeto de emails y remitió a la demandada a contactar con el responsable del daño; que el autor de las obras no se ha ratificado; no sabe si corresponden a la vivienda que nos ocupa; no se aporta documentación sobre la subcontratación aludida por el Sr Bernardino ; las facturas se hallan a nombre de una sociedad ajena al procedimiento; las facturas son genéricas, no especifican ni horas de trabajo ni detallan el trabajo supuestamente realizado, a pesar de corresponderse con elevados importes; las facturas no se corresponden a daños ciertos, y menos imputables a los demandados.

- La TRSU no ha justificado que hubiere sido abonada a su cargo, luego carece del derecho a repetir.

SEGUNDO.-En cuanto al primer motivo del recurso, la Sala no comparte la argumentación de la parte demandada apelante, por cuanto:

A) La parte demandada alega la existencia de un vicio de consentimiento padecido por dicha parte, que denomina 'presión', que provocaría la nulidad del contrato, en lo que puede considerarse como un supuesto de intimidación. Tal excepción, según reiterada jurisprudencia exige que se formule reconvención, y en el caso que nos ocupa, no se ha interpuesto. Así, según señala la STS de 17 de febrero de 2.006 , ' El error y el dolo, como vicios del consentimiento, tienen que hacerse valer por vía de acción, no de excepción. Por tanto, si los alega el demandado será preciso, para poder apreciarlos, que formule reconvención ( sentencia de 2 de noviembre de 2001 , con cita de otras siete anteriores de esta Sala sobre la necesidad de formular reconvención, y sentencias de 30 de septiembre de 2002 , 20 de diciembre de 2002 y 16 de diciembre de 2005 '.Esta misma doctrina es aplicable a un supuesto de intimidación como vicio de consentimiento.

B) Los términos del contrato de 3.02.2.014 son escuetos, pero no presentan dificultad interpretativa alguna. En cuanto a la prima de la opción se indica que Knosos Balear ' se compromete a su devolución en un plazo de tres meses a partir de este momento que podrán ser prorrogados por tres meses más por Knosos Balear SL'. Con esta frase no plantea duda de que se resuelve de muto acuerdo el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes el 12.05.2.011 con sus modificaciones, y que el arrendatario y optante renuncia a sus derechos sobre el contrato, y que la arrendadora y vendedora se obliga a devolverle la prima abonada de la opción en el plazo de seis meses. Aunque no se diga expresamente, es evidente y reconocido por ambas partes que los arrendatarios devolvieron la posesión material a la arrendadora, y que el piso a 1 de abril de dicho año ya se hallaba nuevamente arrendado a un tercero (' whatsapps' del folio 41).

C) Los correos electrónicos ponen de relieve la existencia de unas negociaciones previas a dicho contrato resolutorio, en el cual el arrendatario considera que el precio pactado de compraventa está fuera de los precios de mercado, y se negocia si el mismo se sustituye por la compra de un aparcamiento por un precio de 18.000 euros, pero esta hipótesis finalmente no concluyó en acuerdo.

D) Los actos de la administradora de Knosos posteriores al contrato son relevantes, pues en modo alguno son expresivos de la existencia de un posible error en la interpretación, sino que se pactó la devolución de la prima, y no se efectuó queja de una posible 'presión'. Así, en el whatsapp de 13.05.2.014, la administradora de la promotora indica 'Se me han atrasado cobros. Te digo más adelante', lo cual en el contexto de los mismos es expresivo de que el retraso se debía a problemas de liquidez, pero no a presiones, o no se corresponde con una supuesta nulidad del contrato de 3.02.2.014 por vicio del consentimiento.

E) Es cierto que la función de la prima es una contrapartida a las limitaciones del vendedor de disponer del bien dado en opción de compra, pero la misma es renunciable por la parte que tiene derecho a percibirlos, y en el caso que nos ocupa, la promotora renuncia a los mismos. Es obvio que hubiere podido exigirlos y no proceder a aceptar la posesión material del bien arrendado, y es irrelevante la existencia de un posible desequilibrio de las prestaciones.

F) Ciertamente, los arrendatarios habían dejado de pagar alguna mensualidad de las rentas en la fecha en que se suscribió dicho contrato, y que ello es posible que pusiera en situación delicada a la promotora, quien debía pagar el importe de las cuotas de amortización del préstamo hipotecaria que gravaba la vivienda, pero ello no supone un supuesto de intimidación como vicio del contrato. Es preciso resaltar que la entidad actora se dedica a la actividad de promoción inmobiliaria y arrendamiento de inmuebles, integra un grupo de sociedades con participación de la misma familia con la misma actividad, y la legal representante de la misma es Licenciada en Derecho, Abogada, y dada de alta como administradora de fincas,- (así lo reconoce en correo electrónico obrante al folio 25), con lo cual es conocedora de la normativa vigente.

Por tanto, dicho acuerdo resolutorio es válido, y no es admisible la retractación unilateral del mismo pretendida por la parte demandada, y que pueda ignorarse este acuerdo de 3.02.2.014, que supone una obligación de la promotora de devolver la prima de la opción en el plazo de seis meses. Se desestima dicho motivo del recurso.

TERCERO.-En cuanto a la pretendida compensación por defectos en el inmueble, la sentencia de instancia no entra en su examen por falta de aplicación del artículo 408 LEC . Por el contrario, admite la compensación por rentas y gastos debidos, por considerar que los mismos son vencidos, líquidos y exigibles, y la indemnización de daños y perjuicios exige una previa liquidación, y se trataría de una compensación judicial.

Dicha norma dispone: '1. Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar'.

Es de reseñar que la determinación de si los supuestos de compensación judicial exigen reconvención ha resultado controvertida, y así la STS de 30 de abril de 2.008 así lo exige.

No obstante, la STS 13 de junio de 2.013 indica que:

'Con anterioridad a la Nueva LEC, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial se trataba, pues en ésta todo quedaba por determinar, por lo que exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante.

Pese a ello hubo sentencias de esta Sala de 12 de abril , 31 de mayo de 1985 y 16 de noviembre de 1993 , que permitían el planteamiento como excepción, cuando las bases quedaran determinadas de forma clara.

Sin embargo, en la Nueva LEC se puede plantear la existencia de 'crédito compensable', sin discriminar entre compensación legal o judicial, postura razonable, pues el actor podrá oponerse por los trámites de la contestación a la reconvención, gozando la resolución recaída de los efectos de la cosa juzgada ( art. 222.2 LEC ).

En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su 'nomen' de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase, por lo que carece de sentido exigir, como en la sentencia recurrida que se formule reconvención expresa, pues la parte actora supo desde el primer momento que se articuló expresa y destacadamente la 'compensación' y contestó a ella, en virtud del traslado que se le confirió ( STS 26-12-2006. Rec. 468/2000 ).

Por tanto, la compensación judicial puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC , tramitándose como contestación a la reconvención, siendo inaplicable la doctrina jurisprudencial invocada por la parte recurrida, pues se dictó en interpretación de las normas procesales de la anterior LEC.'

Este criterio ya fue acogido en la sentencia de esta Sala de 6 de febrero de 2.015 , se indica que ' Tal pretensión compensatoria, no precisa de reconvención, pues si bien conforme a la normativa procesal civil anterior, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial o facultativa, se trataba, pues en éstas toda quedaba por determinar y se exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante, la nueva regulación, en concreto el artículo 408, le da un tratamiento procesal autónomo, que es el que precisamente hizo valer la parte demandada, permitiendo por dicho cauce introducir acciones y hechos nuevos 'compensables', y al que puede oponerse el actor, en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado, como es el caso, sólo pretendiese su absolución.'

En el supuesto concreto, ni el Secretario Judicial ni las partes han solicitado el trámite de contestación del artículo 408 de la LEC , ante lo cual la parte actora indica que correspondía a la demandada el instarlo, y en su caso, recurrir la diligencia de ordenación que ordenó seguir el trámite al proceso, teniendo por contestada en plazo la demanda, y señalar día y hora para la audiencia previa, y la parte demandada considera que debió ser la actora o el Secretario Judicial.

Por la parte apelante se citan cuatro sentencias de Audiencias Provinciales que aluden a que en estos supuestos lo esencial es determinar si ante la falta de traslado se ha producido indefensión, en este caso, de la parte actora, y no exigen una reconvención expresa ante la alegación de un crédito compensable de cuantía inferior al reclamado en la demanda. Esta Sala comparte dicha argumentación.

Así, la citada SAP Córdoba Sec 3 de 1 de abril de 2.013 , señala que:

'Se plantea el problema de si es preceptivo o no el traslado al actor para que pueda hacer alegaciones sobre la compensación aducida, o debe ser dicha parte quien solicite expresamente el trámite. A tal efecto, debe distinguirse entre los párrafos 1º y 2º del tan citado artículo 40 ; en el segundo caso, cuando se opone la nulidad absoluta del negocio jurídico en que se basa la pretensión actora, es claro que debe ser la parte demandante quien solicite expresamente dicho trámite ('el actor podrá pedir al secretario judicial contestar a la referida alegación...'); sin embargo, en el primero, a diferencia del otro, no se dice que haya que pedirlo, sino que partiendo de la posibilidad de hacer alegaciones, se incluye una remisión expresa a la contestación a la reconvención (sobre la que no parezca que exista controversia en que debe darse traslado de oficio), sin que la utilización del verbo 'podrá' sea óbice alguno, ya que también lo utiliza el artículo 407.2 respecto de la reconvención . Como dice muy gráficamente la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 22 de febrero de 2012 , la compensación no es exactamente una reconvención, sino una 'excepción reconvencional, en tanto en cuanto su alegación amplía los límites de la controversia mediante la introducción de hechos nuevos que, a los efectos de evitar la indefensión del demandante y propiciar la contradicción, la Ley prevé el traslado de las mismas para su eventual contestación'. Ahora bien, aun partiendo de la base de que en este caso se cometió una irregularidad procesal al omitir el traslado de la alegación de compensación a la parte actora, no puede considerarse que ello produjera indefensión a dicha parte, pues no recurrió el decreto de la secretaria judicial que, una vez presentada la demanda y sin más trámite, acordó convocar a las partes a la audiencia previa; tampoco hizo objeción alguna al respecto en dicha audiencia previa, ni protestó a los efectos del artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y la cuestión del crédito compensable fue discutida en juicio y objeto de prueba por las partes.'

En el mismo sentido, la SAP de Tarragona, Sec 1, de 6/10/15 :

' Ocurre que el Juzgado no dio traslado al actor para que la pudiere contestar, mas tampoco la parte interesó la misma, quedando firme la Diligencia de Ordenación de 4 febrero 2013 que convocaba a la Audiencia Previa, momento en que sí aludió a la falta de traslado para impugnar los créditos esgrimidos por la demandada pero también obvió la proposición de prueba para rechazarlos.

La Sala entiende que al actor correspondía solicitar el traslado para contestar a la excepción al no haberlo hecho el Juzgado, siendo constante la doctrina del Tribunal Constitucional relativa que no existe vulneración del art. 24 CE si la supuesta indefensión se ha debido a pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de las partes o profesionales que las representen o defiendan ( SSTC 112/1993 ), 364/1993 , 158/1994 , 16/1996 , 137/1996 , 99/1997 y 140/1997 ) .'

En el mismo sentido, las alegadas SAP Zaragoza, Sec 2, de 30 de marzo de 2.010 , SAP Madrid, Sec 13, de 7 de julio de 2.014 .

En el caso concreto, la Sala no aprecia la existencia de indefensión en la parte actora, puesto que dicha parte no recurrió la diligencia de ordenación que ordenó la prosecución del procedimiento sin dar traslado por tres días; tal cuestión fue considerada como hecho controvertido en el acto de la audiencia previa, sin protesta alguna por dicha parte; la actora ha podido proponer en el acto de la audiencia previa las pruebas oportunas en defensa de su proporción; se han admitido y practicado pruebas que se refieren únicamente a dicha cuestión, como el testimonio Sr Bernardino y el de la Sra Elisabeth , y la solicitud de documental sobre los pagos por la parte actora. Por tanto, consideramos que no se ha producido indefensión alguna.

Por tanto, este tribunal de apelación debe asumir las funciones de instancia, a fin de examinar la procedencia material de la alegada compensación, conforme al artículo 465.3 LEC .

CUARTO.-En cuanto a los desperfectos en el piso, la arrendataria demandada alude a que el piso se halla pintado con colores chillones y pegatinas, las instalaciones eléctricas, telefónicas y antenas se hallan arrancadas, trastos que se han tenido que llevar al vertedero, puertas de aluminio y ventanas estropeadas, manchas en las maderas, pegatinas que corroen las maderas, golpes en una puerta de madera, baldosas arrancadas y marcas de óxido, y retirada de una tarima de parquet flotante.

Los arrendatarios han ocupado el piso desde junio de 2.010 a febrero de 2.014, esto es, tres años y siete meses. Debe determinarse si se trata de consecuencias imputables a un uso normal del piso durante dicho tiempo, o, si, además se pretende que el arrendatario abone obras de mantenimiento o de mejora, así como la extensión de los defectos.

La Sala aprecia:

A) La aportación de unas fotos reconocidas por la testigo Sra. Elisabeth y el testigo Sr. Bernardino , en el que se recogen desperfectos puntuales en el inmueble.

B) Que las facturas aportadas por la actora no revisten la concreción deseable, esto es, aluden a conceptos genéricos, sin referir horas de trabajo, o superficie afectada, y las suma reclamada reviste relevancia. Así, se indica que se han arreglado baldosas por albañiles por un importe de 2.016,30 euros, pero no se indica la superficie afectada, horas de trabajo y coste de las baldosas sustituidas; se dice obras de carpintería, electricidad, pintura, barnizado, cambio manecillas y limpieza sin especificar el precio de cada uno de dichos conceptos, sino uno solo global, ni la extensión afectada. Dicha cuestión debe fijarse con claridad, pues la demandada es una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria, propietaria de un número indeterminado de inmuebles, y deben evitarse sospechas de que se intentan recoger en estas facturas trabajos realizados en otros pisos, y más cuando las facturas obran a nombre de otras entidades, según se afirma, por dificultades de tesorería de la entidad demandada, y que la arrendadora demandada es una sociedad propietaria de diversos inmuebles.

C) La arrendadora autorizó a los arrendatarios la instalación de un parquet de tarima flotante, y no existe prueba alguna de defecto afecte a todo el piso, únicamente se reconoce que se abultó el del baño, según los arrendatarios por una humedad procedente de otro piso. Queda la duda de si era necesaria la sustitución total o sólo era procedente la sustitución del baño.

D) Por la actora se reconoce daños en una puerta de un baño, que dicha parte imputa a profesionales que acudieron a repararla y luego resultaron concursados. En todo caso, dicha reparación incumbe a la parte actora, y se aprecia claramente en una foto.

E) En cuanto a la pintura se aprecia que algún lienzo de pared se ha pintado por los actores de un color distinto al blanco o beige aludido en el contrato, pero se ignora la concreta superficie de esta zona.

F) Alguna instalación eléctrica está arrancada; una pieza de madera presenta manchas, alguna mancha de óxido.

Con tales fotos, y con una falta de concreción de la superficie afectada en una vivienda ocupada durante tres años y medio, la Sala considera que existen desperfectos imputables a los arrendatarios, pero no de tanta entidad como para justificar la elevada suma reclamada. Por tanto, la Sala considera procedente reducir dicha indemnización a la suma de 1.000 euros, debiendo perjudicar a la parte demandada las dudas o deficiencias probatorias sobre el particular.

Reduciendo a la suma de la prima de la fianza (10.200 euros), los 1.461, 64 euros recogidos en la sentencia de instancia y no recurridos, y 1.000 euros por desperfectos, resulta un saldo a favor de la parte actora de 7.738,36 euros de principal.

QUINTO.-En cuanto a la tasa de residuos sólidos urbanos, no plantea problemas el hecho de que su pago corresponde al arrendatario, ya sea por haberse pactado expresamente, como por aplicación del artículo 20 de la LAU , salvo pacto en contrario. Cabe reseñar que es cierto que el demandante arrendador no ha acreditado su pago, pero, al mismo tiempo, la parte actora no ha presentado el documento o recibo expresivo de su pago a la Recaudación de tributos, con lo cual, ciertamente, no ha acreditado documentalmente su pago, presupuesto previo para su repercusión. Por tanto, procede desestimar el motivo del recurso.

SEXTO.-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.2 de la L.E.C , al estimarse parcialmente la demanda, no procede efectuar expresa imposición de costas de la demanda, sin que, con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal , al no ser confirmatoria esta sentencia de la de primera instancia.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1) ESTIMAR el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Juan Miguel Perelló Oliver, en nombre y representación de la entidad Knosos Balear SL, contra la sentencia de fecha 9 de febrero de 2.016 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo.

2) DEBEMOS REVOCAR parcialmente dicha resolución, y se rebaja la cuantía objeto de condena a la de 7.738,36 euros, más los intereses legales de dicha suma, los del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

3) Nose hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.