Sentencia Civil Nº 166/2016, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 165/2016 de 31 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÓRDOBA

SECCIÓN PRIMERA -CIVIL-

ROLLO Nº. 165/2016

JUICIO VERBAL núm.1626/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA NÚM.DOS DE CÓRDOBA

SENTENCIA núm.166/2016

Ilma. Sra. Magistrada

DOÑA.CRISTINA MIR RUZA

En la ciudad de Córdoba, a treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis.

VISTOS, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial constituida por un solo Magistrado en aplicación del art. 82.2, 1º L.O.P.J . reformada por L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, los presentes autos de Juicio verbal, número 1626/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia Núm.2 de Córdoba, a instancia de D. Juan Alberto , representado por el Procurador de los Tribunales D. Marcial Gómez Balsera y asistido por el Letrado D. Francisco Morales González, contra DÑA. Coral , representada por la Procuradora de los Tribunales Dña.Lucía Amo Triviño y asistida de la Letrada Dña.MªIsabel Domínguez Verdier, los cuales penden en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada el día 9.12.2015 por la Ilma.Sra.Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Gómez Balsera, en nombre y representación de D. Juan Alberto contra Dña. Coral debo condenar y condeno a la referida demandada a abonar al actor la suma de 500 €, y todo ello, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo, que se dan por reproducidos, interesando que se dicte nueva sentencia que revoque la dictada en primera instancia y se condene a la demandada conforme al suplico de la demanda inicial.

TERCERO.-Admitido a trámite el recurso, el Juzgado dio traslado a la parte demandada que presentó escrito de oposición, cuyas alegaciones igualmente se dan por reproducidas, y se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación, habiéndose denegado la admisión de prueba por Auto de fecha 19.2.2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales esenciales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda inicial, esgrimiendo el contrato de arrendamiento celebrado el 15.9.2007, D. Juan Alberto , propietario de la vivienda sita en la CALLE000 núm. NUM000 , NUM001 - NUM002 , reclama la cantidad de 5.370'67 euros, que se corresponde con los2.500€ que debe satisfacerle Dña. Coral en concepto de rentas adeudadas en el periodo que medió entre mayo a septiembre de 2012, y2.870'63€ por los daños ocasionados en el referido inmueble, al haberle restado el importe de la fianza en su día entregada -500 €- a la cantidad a la que ascendieron dichos daños -3.370'63 €-, que es la suma de las facturas que se dicen abonadas para la reparación.

Contra la sentencia estimatoria parcial de la demanda, se alza el actor que alega (1) infracción de las normas o garantías procesales, por inadmisión de la prueba documental propuesta en la vista oral, (2) infracción del artículo 11 de la LAU , en su versión vigente a la fecha de suscribirse el contrato, y (3) error en la valoración de la prueba respecto de las cantidades reclamadas por los daños o desperfectos.

SEGUNDO.-La alegación primera del recurso de apelación consiste en denunciar la infracción cometida al haberse inadmitido la prueba documental propuesta en la vista oral.

Este motivo impugnatorio debe entenderse rechazado mediante el Auto de esta Sección de fecha 19.2.2016 (que al no ser recurrido, es firme), en el que se respondió a la petición de prueba en esta segunda instancia, entendiendo la Sala que siendo evidente que se trata de documentos fundamentadores de la pretensión referida a los daños sufridos en su vivienda, debió la parte actora aportar el reportaje fotográfico que acredita tales daños con su demanda y ello teniendo en cuenta las previsiones señaladas en el art. 265 de la Ley Procesal . Decíamos en dicha resolución que el apelante manifiesta en su recurso que como quiera que no lo tenía en su poder tenía pensado que acudiera a la vista la persona que lo tenía en calidad de testigo llevando el reportaje fotográfico elaborado en su día por él, luego no es cierto que surgiera su necesidad de dicho reportaje a raíz de las alegaciones efectuadas por la demandada en la contestación a la demanda. Debió anunciar el medio de prueba en la demanda en cuyo caso únicamente le hubiera faltado acreditar que concurrían las circunstancias a las que se refiere el pfo. 2.º del art. 265.2 LEC , esto es, que el documento no estaba a su disposición. Aunque esa acreditación no tenía porqué realizarla en la demanda sino que era admisible que se pudiera hacer con posterioridad, sí debería haber indicado en su escrito inicial que pretendía valerse de esta documental, siendo irrelevante que el proceso sea verbal u ordinario pues solo es posible aportarlos en otros momentos procesales, en el verbal, en el Juicio, si no los tenía a su disposición lo que debió reseñarlo en su demanda, cosa que no verificó.

TERCERO.-En la sentencia apelada se desestima la reclamación de las rentas correspondientes a los meses de mayo a septiembre de 2012, al estimar la Juzgadora que ha quedado acreditado que el contrato de arrendamiento se en contraba en la última anualidad de prórroga convenida con finalización el 15 de septiembre de ese año 2012, y que el actor -al que se le había comunicado en abril de 2012 que la arrendataria no iba a continuar- tomó posesión de la vivienda mediante la entrega de las llaves a mediados de mayo de 2012, por lo que existe un acuerdo bilateral resolutorio o rescisorio entre ambas partes.

En el recurso no se discute ni la llamada telefónica efectuada por la Sra. Juan Alberto en abril de 2012 ni que el actor tuvo desde mayo de 2012 la vivienda a su disposición (hechos admitidos en su interrogatorio, minutos 12.58-19.01), sino que se esgrime que la mera entrega por parte de la arrendataria al arrendador de llaves y de la consiguiente posesión de la vivienda no comporta necesariamente una aceptación de la resolución del arriendo.

la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año. Es decir, el artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe recordarse que este precepto no es aplicable a los arrendadmientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario - art. 6.2 -); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU , cabe distinguir:

a) Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato). Nos en contramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b) Caso de no aceptación del arrendador. Nos en contramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ).

En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo.

Pues bien, en el caso de autos, una vez visionado el DVD del juicio, coincidimos con la conclusión a que ha llegado la Juzgadora de instancia, nos en contramos ante el primer supuesto.

Es cierto que la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios (así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ) pero en el caso de autos resulta que cuando la arrendataria manifiesta su voluntad de resolver el contrato en abril de 2012 y entregar las llaves en mayo, no sólo ya se había iniciado el año de prórroga que vencía el 15.9.2012, sino lo que es más importante, el actor no vuelve a comunicarse con la demandada (hecho admitido). Con ello no se quiere indicar que el hecho de que el arrendador, aquí apelante, se hiciera cargo de las llaves de la vivienda arrendada, una vez conocida su desocupación por la arrendataria, haya de ser entendido como aceptación o consentimiento tácito de la resolución contractual, sino que la actuación seguida (no volviendo a comunicarse con la arrendataria) acredita que aceptó la resolución. De hecho, habiéndose comunicado el desalojo en abril de 2012 no interpone la demanda hasta el 25.11.2013.

CUARTO.-En cuanto al error en la valoración de la prueba respecto de las cantidades reclamadas por los daños o desperfectos, conviene tener presente que fuera de la reformatio in peius y los motivos concretos de impugnación, no hay limitación alguna al conocimiento de la Sala de apelación sobre las cuestiones fácticas o jurídicas que se susciten a través del recurso conforme se deriva del artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La sentencia del Tribunal Supremo de 22.11.2012 (recurso 843/2010 ) con remisión a la de 23.12.2009 (recurso 1834/2005) y cuestionándose en el recurso de casación la capacidad de valoración de la prueba del Tribunal de apelación, expresamente recoge que 'Esta Sala debe declarar que la parte recurrente confunde la doctrina emanada de este Tribunal Supremo para el recurso de casación, pretendiendo ajustarla al recurso de apelación, cuando éste no es un recurso extraordinario sino ordinario que permite una plena 'cognitio' de la Audiencia Provincial con competencias plenas en la valoración de la prueba'. En igual sentido, en sentencia del Tribunal Supremo de dieciocho de Mayo de dos mil quince se indica: 'Se viene a defender la postura de la sentencia de primera instancia, que resultó favorable a los intereses de la parte recurrente, sosteniendo como doctrina dicha parte que, por aplicación del principio de inmediación, la valoración de la prueba debía quedar a cargo de la primera instancia salvo que la Audiencia -al conocer del recurso de apelación- apreciara falta de motivación o la concurrencia de razonamientos ilógicos o absurdos. El motivo ha de ser rechazado pues viene a contradecir la propia naturaleza del recurso de apelación. Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que «en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículo 46 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius ', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...». De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez 'a quo' de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica'.

QUINTO.-En concreto, y en cuanto a la reclamación de los daños, considera el apelante que si bien los testigos que declararon ofrecieron versiones contradictorias, no se ha tenido en cuenta las facturas aportadas que acreditan los gastos realizados para reponer la vivienda a su estado primitivo, sin que puedan ser considerados necesarios para todo arrendador cuando finaliza el arrendamiento.

La documenta aportada -y admitida- obra a los folios 10 a 20. Dicha documental fue impugnada (su valor probatorio, minuto 2.41) al esgrimirse que no acreditan la realidad de los daños, ni el estado que presentaba la vivienda cuando fue devuelta, ni se trata de facturas -saldo dos-, y que el gasto más importante, el de la pintura, es obligación del arrendador.

El criterio subjetivo de la parte recurrente, no puede prevalecer sobre el objeto e imparcial de la Juzgadora a quo, que de manera razonada y amplia, expone de forma suficiente y coherente la motivación fáctica de su resolución.

Es cierto que la mera impugnación de un documento privado no le priva íntegramente de valor probatorio ( art.326 LEC ), pero se olvida que según el mismo precepto, para que pueda concedérsele el valor pretendido por quien lo aporta, han de existir otras pruebas, que sean útiles y pertinentes al efecto.

En el caso de autos, sólo se cuenta con el testimonio del Sr. Julio (minuto 19.15-21.33), amigo íntimo del actor, que se limitó a mencionar la suciedad existente y que había enchufes y puertas descolgadas, pero también admitió que antes de esa visita -a mediados de mayo de 2012- él no había entrado antes a la vivienda. El hijo del actor, D. Pablo (minutos 21.46-24.16) ha manifestado que todo estaba roto, sucio, en un estado lamentable.

No obstante, vamos a partir de la autenticidad de la documental aportada aunque no exista otra prueba que permita deducirla, y lo primero que llama la atención es que habiéndose abandono la vivienda en mayo de 2012, la documental aportada tiene fecha de junio, julio, agosto y noviembre de 2013. Son 'propuestas de pedido' (folios 10), o 'notas de los géneros entregados' (la que obra al folio 11 no tiene nombre), o simples albaranes (folios 12, 14, 15, y 27 también sin nombre) o partes de trabajo (folio 21) o 'nota de pedido' (folios 23 y 25). Constan varias facturas: la que obra al folio 13, que no viene a nombre del actor, ni tiene número, pero que es de fecha 30.8.2013 (por importe de 4 € por un euroconector y dos bombillas); la obrante al folio 16, también sin número, de fecha 28.8.2013 emitida por 'Lámparas La Milagrosa', cuyo concepto no se entiende; dos facturas también sin número ni nombre emitidas por 'Cortinas Mafra' (folios 17 y 18); la emitida por la pintura, fechada el 20.6.2013 (folio 19) que es el importe más elevado (1.380 €); la correspondiente a la limpieza, de fecha 8.7.2013 (folio 20); la que refleja la apertura de una puerta (de fecha 12.7.2013); la referida a la adquisición de varios electrodomésticos (folio 22, de fecha 20.7.2013), la que menciona el plinto de cocina y dos placas, también sin nombre (de fecha 17.8.2013) y la factura de 13.11.2013, cuyo contenido es ilegible.

Puesto que la fecha señalada en el acto de la vista -pues en la demanda se omite, hecho 4º- como de entrega de la posesión de la vivienda es mayo de 2012, no se entiende el motivo por el que toda la documental aportada es de fecha que empieza en junio de 2013, transcurrido más de un año. Se comprende, por tanto, que con dicha documental, valorada conforme a las reglas de la sana crítica, la Juzgadora concluyera que no se ha acreditado la causación de los daños y perjuicios que se recalaman.

También se comparte el que la obligación de devolver el inmueble en el mismo estado en que se recibió no conlleva la obligación de entregarlo recien pintado, por lo que no se le puede reclamar a la demandada la suma de 1.380 euros por trabajos de pintura realizados en la vivienda, pues no sólo se efectuaron transcurrido un año, sino que tampoco resulta acreditado que obedezca a otra cosa que al normal uso del inmueble durante más de cuatro años, por lo que ha de reputarse que no es un daño negligente sino inherente a la ocupación de la cosa y que, en la normal distribución de competencias derivadas del uso social, corresponde su realización a la propiedad -AP Huesca 10-09-2002; AP Asturias 28-10-2003-).

Igualmente resulta improcedente la reclamación que se le realiza por distinto material eléctrico, cortinas, electrodomésticos, por las razones esgrimidas en la sentencia apelada, lo que conlleva la desestimación del recurso.

SEXTO.-En cuanto a costas en la alzada, habida cuenta la desestimación total del recurso de apelación, deben imponerse a esa parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Marcial Gómez Balsera, en nombre y representación de D. Juan Alberto , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm.Dos de Córdoba, con fecha 9.12.2015 , dictada en las actuaciones de las que procede este rollo (Juicio Verbal núm.1626/2013), que CONFIRMO íntegramente, con imposición al apelante de las costas devengadas por el recurso de apelación.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución, interesando acuse recibo.

En materia de recursos se habrá de estar al Acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la materia fechado el 30 de diciembre de 2.011.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

E/.