Sentencia CIVIL Nº 166/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 226/2016 de 28 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 226/2016-1ª

JUICIO VERBAL NÚM. 181/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 CORNELLÁ DE LLOBREGAT (UPAD)

S E N T E N C I A N ú m. 166/17

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 181/2015 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 3 de Cornellá de Llobregat (UPAD), a instancia de Rosaura contra Adolfina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de noviembre de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Queestimo íntegramentela demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Ángel Cremada Cuatrecasas, en nombre y representación de Rosaura , contra Adolfina , declaro resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1958 del local situado en la calle Menéndez Pelayo 5 bajos (antes número 30 bajos) de la localidad de Cornellà de Llobregat, condenando a la demandada adejarla libre a disposición de la parte actora, con apercibimiento delanzamiento para el 15 de diciembre de 2015 a las 12:30 horassin necesidad de notificación posterior, condenando en costas a la demandada. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 22 de marzo de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda inicial la actora, Rosaura , propietaria de un local de negocio, ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo legal, que dirige contra Adolfina , con fundamento en lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera B)3 de la LAU , solicitando que se dicte sentencia por la que se declare extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 1.9.1958 y se condene a la demandada a su desalojo.

Alega la actora que en fecha 1.9.1958 D. Rogelio concertó un contrato de arrendamiento sobre el local de su propiedad con Carlos Manuel . La hoy actora, Sra. Rosaura , adquirió por herencia dicho local al fallecimiento de su padre en 1979; por otra parte, al fallecimiento del arrendatario, se subrogó en el contrato su hija, la demandada Sra. Adolfina , quien continuó desarrollando la actividad de óptica en el local. Sostiene la actora que a la vista de la subrogación de la hija del arrendatario, que continuó la misma actividad, resulta de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 de la DT 3B), por lo que el contrato se extinguió al completarse 20 años desde la entrada en vigor de la ley, esto es, el 1.1.2015, no habiendo operado la tácita reconducción al haber remitido la propietaria en fecha 4.7.2014 comunicando a la arrendataria que el contrato expiraría en la indicada fecha.

La demandada se opone a tal pretensión invocando únicamente su falta de legitimación pasiva. Relata que la demandada se subrogó como arrendataria del local al fallecimiento de su padre en 1989 y habiendo proseguido la misma actividad hasta su jubilación en el año 2002; en ese momento, y de acuerdo con lo establecido en la DT 3ª LAU 29/94, se subrogó en la posición de arrendatario su hijo, Benigno , quien continúa la misma actividad en el local, subrogación que fue oportunamente comunicada a la demandante, quien si bien inicialmente negó su procedencia, posteriormente no sólo ha conocido que el hijo de la Sra. Adolfina desarrolla su actividad en el local sin manifestar oposición ni ejercitar acción en contra sino que ha seguido cobrando las rentas en la cuenta indicada por el subrogado y se ha entendido con el mismo en el desarrollo de la relación contractual durante doce años, e incluso ha negociado con éste la conclusión de un nuevo contrato.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-En una acción de desahucio por expiración del plazo legal o contractual la legitimación pasiva corresponde al arrendatario.

El artículo 250.1.1º LEC dispone que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que, con fundamento en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Tratándose de un juicio verbal determinado por razón de la materia, cuyo objeto se encuentra limitado (extinción del plazo legal o convencional), sin más posibilidades de acumulación que las previstas en el art. 438 (actual 437) LEC y cuya sentencia carece de fuerza de cosa juzgada ( art. 447.2 LEC ), no cabe resolver sobre otras cuestiones distintas de aquellas que configuran su objeto.

En esa tesitura este procedimiento no es el adecuado para declarar una condición de arrendatario controvertida (lo que debería resolverse a través de un procedimiento ordinario); ahora bien, nada se opone a que el tribunal efectúe un pronunciamiento con carácter prejudicial (pronunciamiento cuyos efectos se limitan a este proceso), a fin de determinar si concurren los presupuestos de la acción que se ha ejercitado y sobre la que se ha de resolver.

Por ello es preciso determinar si la demandada Sra. Adolfina tiene legitimación para soportar pasivamente la acción de expiración del plazo legal que contra ella se dirige.

Tal como ya avanza el Preámbulo de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, se mantienen, aunque de manera limitada, derechos de subrogación a causa de muerte y se garantiza al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad un plazo mínimo de veinte años, que se puede superar mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se lleve a cabo en el local.

La DT 3 introduce como causa de extinción(ampliando las causas de extinción previstas en la anterior normativa, que la limitaba al fallecimiento -art. 60-)la jubilación del arrendatario.

Con la LAUla jubilación(declarada por el organismo administrativo competente)por sí sola, aunque se mantenga la titularidad, será motivo de extinción del contrato, salvo que se produzca alguna de las subrogaciones que señale la ley. Así las STS de 8.6.11 ,recogida por la STS 21.1.2013 afirman que 'jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial.

La LAU no deroga el art. 60 TR64, por lo que el mismo continúa regulando la subrogación en locales de negocio con las modificaciones y especialidades prevenidas en la misma Ley. Así, al fallecimiento o jubilación del arrendatario (cuando la DT3ª habla de arrendatario se refiere a la persona que ostenta tal condición en el momento de entrada en vigor de la LAU ) se extinguirá el contrato salvo que se subroguen:

(A) Su cónyugesiempre quecontinúe la misma actividaddesarrollada en el local; en este caso el arriendo duraráhasta la jubilación o el fallecimiento de éste.

(B) 'Un' descendientesiempre que continúe con la actividad del arrendatario cuando el cónyuge no quiera continuar en la actividad, o, en caso de haberse subrogado éste, a su fallecimiento o jubilación, o le haya premuerto, siempre que, en cualquiera de estos casos, no hubieren transcurrido veinte años desde la aprobación de la Ley, y en tal supuesto la duración del contrato será de unmáximo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley, es decir, se extinguirá el año 2015.

En este caso, y a diferencia de lo que se prevé en la DT 2 para los arriendos de vivienda, cabe entender renunciable el derecho del cónyuge a continuar en la actividad y subrogarse, pues así se deriva del art. 6.3 de la antigua L.A.U. de 1964 , vigente por la remisión que se hace a ésta por la Disposición Transitoria 3ª,A) de la Ley de 1994, que considera renunciables los beneficios conferidos por la Ley, sin que en la nueva regulación se contemple limitación alguna respecto a esta renuncia, como se puede ver, sin embargo, respecto a los arrendamientos de vivienda en la Disposición Transitoria 2ª, b). 9., en la que se prohibe la renuncia a los beneficiarios de una subrogación a favor de otros de distinto grado de prelación, y sin que tal renuncia sea contrario a lo preceptuado en el art. 6.2º del CC , pues es una renuncia que no contraría la Ley, ni el orden público, ni perjudica a terceros, pues es simple realización de una previsión legal. Así pues, se considera legal y correcta la subrogación efectuada a favor del descendiente que continúa la actividad si el cónyuge supérstitedecide no hacerlo.

Asimismo, en el caso de que al fallecimiento o jubilación del arrendatario, el cónyuge supérstite decida no continuar la actividad, produciéndose la subrogación del descendiente opera una sola subrogación, directamente del arrendatario a su descendiente, y no dos (del arrendatario a su cónyuge y de éste a su descendiente), por cuanto el cónyuge en ningún momento ha tenido el carácter de arrendatario subrogado.

La DT 3ª regula también el número de subrogaciones. En el supuesto de que, tras el fallecimiento del arrendatario se haya subrogado su cónyuge ysóloen este caso, la Leyprevé unasegunda subrogacióna favor de un descendiente si el primer subrogado es el cónyuge y al fallecimiento o subrogación de éste no han transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la LAU. En tal caso, igualmente,la duración del contrato será de unmáximo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

En definitiva, el contrato durará toda la vida (laboral) del arrendatario y toda la vida (laboral) de su cónyuge que continúe la actividad; si se subroga el descendiente sólo durará como máximo hasta que se cumplan 20 años de la entrada en vigor de la LAU, tanto si accede a la titularidad como primer subrogado o como segundo, salvo que concurra alguno de los supuestos de ampliación (aceptación de la actualización de la renta desde la 1ª anualidad o cuando se hubiera producido un traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley).

La segunda subrogación prevista (la del descendiente al fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado que hubiere continuado la actividad) no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado art. 60. En tal caso cabe una sola subrogación en los términos expuestos.

El párrafo tercero de la D.T. 3ª B) 3. prevé que la primera subrogación prevista en los párrafos anteriores (casos en los que se subrogue el cónyuge o un descendiente en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad) no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el art. 60 del texto refundido de la LAU .

Con tal precepto la LAU pretende evitar que los contratos anteriores al 9.5.1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley obtengan una mayor duración o un mayor número de subrogaciones en virtud de la aplicación de la mencionada disposición transitoria de la que le correspondería por la aplicación de la anterior normativa arrendaticia

Por lo que se refiere a los requisitos formales, y a diferencia, nuevamente, de la regulación de las viviendas, la D.T.3ª no impone la obligación de notificar al arrendador la subrogación por jubilación o por fallecimiento, no existiendo tampoco en la LAU 1964 precepto alguno que lo imponga, así era pacífico que el art. 60 TRLAU no lo exigía, habiéndolo declarado ya así la S.T.S de 5.10.63 y además también porque con motivo de la Ley de reforma de 11.6.64 se pretendió la inclusión de tal formalidad en varias enmiendas, sin que fueran admitidas. Por otro lado no puede hacerse una aplicación analógica en el art. 58 TRLAU (relativo a viviendas o de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada) ni de lo dispuesto en la DT 2ª (relativa igualmente a viviendas); por ello ninguna consecuencia puede seguirse de la falta de comunicación al arrendador de la cesión operada. Así lo declara el TS, como doctrina jurisprudencial, en la STS 29.1.2009 ('3º.- La declaración como doctrina jurisprudencial de que el artículo 60 de la Ley de 1964no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros casos, en el artículo 58 de la Ley'), doctrina mantenida en STS 10.6.2009 y ratificada en la STS 13.1.2010 (' 4. Se fija como doctrina jurisprudencial que lafalta de notificación de la subrogaciónarrendaticia producidaa raíz de la jubilacióndel arrendatario conforme a la disposición transitoria Tercera, B), apartado 3 , LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución'),doctrina también mantenida en las SSTS de 30.11.2011 y 19.7.2012 .

TERCERO.-Son hechos indiscutidos o suficientemente acreditados:

(1) Que el contrato de arriendo de local de negocio se concluyó inicialmente entre el Sr. Rogelio y el Sr. Carlos Manuel en 1.9.1958, para destinarlo al desarrollo de la actividad de óptica.

(2) Que al fallecimiento del arrendatario en 1989 se subrogó en la titularidad del contrato su hija Adolfina , la cual continuó desarrollando en el local la misma actividad.

(3) Que la Sra. Adolfina se jubiló en octubre de 2002.

(4) Que su hijo, Benigno , continuó desarrollando la actividad de óptica en el local, transmitiéndose a su favor la titularidad del negocio, y comunicando a la propietaria de local su subrogación, mediante comunicación de 19.11.2002.

(5) Que la propiedad remitió en fecha 29.11.2002 carta en la que manifestaba que la subrogación no era viable, al no reunir los requisitos exigidos en la DT3ª LAU .

(6) Desde dicha fecha el Sr. Benigno ha venido regentando el negocio de óptica que se desarrolla en el local arrendado y abonando la renta.

La aplicación de la doctrina expuesta en el fundamento anterior a los referidos hechos, comporta que haya de concluirse que la demandada carece de legitimación pasiva, pues:

(a) Es el Sr. Benigno quien ocupa el local arrendado y quien regenta la actividad de óptica que en el mismo se desarrolla.

(b) El Sr. Benigno se subrogó conforme a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera en la posición de arrendatario, habiendo comunicado oportunamente a la propiedad esta circunstancia. La subrogación no precisa el consentimiento de la propiedad (ni siquiera que se le notifique), por lo que, tras la comunicación efectuada de esta subrogación, de considerar la arrendadora que la misma no era procedente, correspondía a ésta acudir a los tribunal para controvertirla. A pesar de la carta de contestación remitida, la propiedad no sólo no ha ejercitado acción alguna sino que durante doce años ha seguido, conociendo la circunstancia de que el negocio era regentado por el Sr. Benigno , desarrollando con normalidad la relación contractual.

(c) La actora no ejercita la acción con fundamento en la jubilación de la arrendataria, sino en el transcurso del plazo de extinción legalmente previsto para el supuesto de subrogación del descendiente a la jubilación de aquélla.

En definitiva, y por todo cuanto antecede ha de considerarse que la relación jurídico procesal no ha sido correctamente constituida, al carecer la demandada de legitimación pasiva para soportar y dirigir este procedimiento,

En último término, de considerar a la demandada legitimada para soportar la acción de extinción del contrato, ésta debería ser igualmente desestimada: no resulta aplicable a la demandada la causa de expiración del término invocada (aplicable sólo al descendiente que se haya subrogado después de la entrada en vigor de la LAU), por lo que examinar si el contrato ha podido extinguirse por cualquiera de los otros motivos legalmente previstos supondría una alteración de la causa de pedir, que determinaría que la sentencia incurriera en incongruencia y que podría dejar a la demandada en una situación de indefensión.

En conclusión, estimando el recurso de apelación, procede revocar la sentencia de primera instancia, y en su lugar dictar otra por la que, desestimando la demanda interpuesta, se absuelva a la demanda de todos los pedimentos dirigidos contra la misma.

CUARTO.-La desestimación de la demanda comporta la condena a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia ( art. 394.1 LEC ).

Habiendo sido estimada la apelación, no procede una especial declaración acerca de las costas de esta alzada ( art. 398.2 LEC ).

De conformidad con lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª LOPJ , procede devolver al apelante el depósito constituido para recurrir.

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Adolfina contra la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2015 dictada en el juicio verbal núm. 181/2015 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cornellà de Llobregat, SE REVOCA la indicada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando la demanda interpuesta por Rosaura , SE ABSUELVE a la citada apelante de los pedimentos contra ella dirigidos.

Se condena a la actora al pago de las costas de la primera instancia. No se efectúa una especial declaración sobre las costas de la apelación.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.