Sentencia Civil Nº 167/2007, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 23/2007 de 16 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 23/2007

Procedimiento ordinario núm. 794/2004

Juzgado Primera Instancia 2 Lleida (ant.CI-2)

SENTENCIA nº 167/2007

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYA I FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a dieciséis de mayo de dos mil siete

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 794/2004, del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Lleida (ant.CI-2), rollo de Sala número 23/2007, en virtud de del recurso interpusto contra la Sentencia de fecha 2 de octubre de 2006. Es apelante RAMBLA ARAGÓN, S.A., representada por la procuradora Mª JOSÉ ALTISENT CAMARASA y defendida por el letrado DAVID CASTELLVÍ ROIG. Es apelado Pedro Antonio , representado por la procuradora Mª JOSÉ ECHAUZ GIMENEZ y defendido por el letrado RICARDO BORRAS IGLESIAS. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 2 de octubre de 2006 , es la siguiente: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuestra por la Procuradora Mª JOSÉ ALTISENT CAMARASA ennombre y representación de RAMBLA ARAGÓN, S.A., contra Pedro Antonio , debo absolver al mismo de todos los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas causadas en la presente instancia a la actora. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, RAMBLA ARAGÓN, S.A. interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, firme el auto de fecha 9 de febrero de 2007 por el que se inadmitió la prueba solicitada, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 8 de mayo de 2007 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 114-7º de la LAU de 1964 se interpuso demanda ejercitando la acción de resolución contractual del contrato de arrendamiento existente entre las partes desde el 15-7-1985, por la reciente ejecución por parte del arrendatario de obras en el local arrendado que modifican la configuración del mismo, sin permiso del arrendador, consistiendo tales obras en tirar un tabique que limitaba un espacio físico que configura la propiedad, encontrando un hueco y aprovechándolo para la instalación de unos servicios, habiéndose instalado éstos en un espacio que es de propiedad pública. Al mismo tiempo se reclamaba la suma de 315,58 euros correspondiente al importe de unas obras en el local ejecutadas por la empresa Salmicu S.L..

La sentencia de primera instancia desestima ambas pretensiones ante la falta de prueba que sustente las alegaciones de la parte actora, siendo que, por el contrario, la prueba practicada a instancia del demandado acredita que no se ha realizado obra alguna que modifique la configuración del local ni tirado tabique o pared alguna y que las únicas obras de acomodación del local se realizaron en el año 1985, con conocimiento del arrendador, tratándose de una única reforma durante la cual se realizaron los aseos situado al fondo de la planta altillo, no existiendo pared ni tabiques en esa zona, y sin que desde entonces se haya modificado la configuración de dichos servicios. En cuanto a la cantidad reclamada por las obras ejecutadas por la empresa Salmicu S.L. se rechaza al no haber acreditado el actor el motivo de las mismas ni en qué consistieron, siendo que los trabajos ejecutados no han solventado el problema de las humedades existente.

Contra dicha resolución interpone recurso la parte actora invocando como primer motivo de apelación la infracción del art. 24 -1 de la Constitución Española, por errónea apreciación de la prueba. En desarrollo del motivo alega que en la sentencia se concluye que las fotografías ponen de manifiesto que el legal representante de esta parte (Sr. Pedro Miguel ) conocía el estado en que quedó el local, y que según el informe pericial la estructura del local se ha mantenido invariable desde su construcción, lo que a juicio del recurrente es erróneo porque no consta en las fotografías el estado del local una vez finalizadas las obras, no se ha aportado el proyecto de ejecución ni el permiso municipal de obras o expediente administrativo iniciado al respecto, con los que se disiparían las dudas sobre la situación del local al iniciarse las obras, la entidad de éstas y la variación en la configuración del local desde que finalizaron aquéllas en el año 1.985, habiendo solicitado esta parte tales pruebas como diligencia final, sin que la juzgadora de instancia se pronunciara sobre ellas.

SEGUNDO.- Este primer motivo de recurso no puede tener favorable acogida. Las alegaciones de la mercantil recurrente sobre los elementos probatorios de que se sirve la juzgadora a quo no se corresponden con lo que de forma muy clara y extensa se razona en la sentencia. En primer lugar, y por lo que se refiere a las pruebas solicitadas como diligencia final, se resuelve expresamente en el fundamento de Derecho Cuarto de la resolución recurrida sobre tal petición, que se rechaza, correctamente, por haberse propuesto extemporáneamente (art. 435-1-1º de la LEC ). En segundo lugar, el alegato de la recurrente no es sino reiteración de lo que ya puso de manifiesto esta parte en fase de conclusiones, en especial, respecto a la falta de prueba de las alegaciones de la parte contraria, por ser insuficientes al efecto las fotografías aportadas y el dictamen pericial del Sr. Jesús María . Sin embargo, olvida la parte actora que, como bien se dice en la sentencia de instancia, es a la parte demandante a quien incumbe acreditar cumplidamente los hechos básicos en los que sustenta su pretensión (art. 217-2 de la LEC ) y, en el caso, el hecho de que en el documento nº 2 de los aportados con la demanda (Decreto de la Alcaldía) se haga constar que la zona en la que se han situado los baños corresponde a una superficie situada bajo un espacio público, no significa, sin más, que concurra la causa de resolución contractual prevista en el art. 114-7º de la LAU de 1.964 por cuanto que, según se concluye en la sentencia, las obras (de acondicionamiento del local) se ejecutaron en el año 1.985 sin que conste que desde aquélla fecha se haya producido modificación alguna, realizándose aquéllas con conocimiento, y en presencia en numerosas ocasiones, del arrendador, tanto en cuanto a la planta baja como en el altillo en que se sitúan los baños, y sin que con ocasión de tales obras se tirara una pared o tabique que comportara indebida incorporación de un espació físico que con anterioridad no correspondiera al local arrendado cuya posesión se entregó al arrendatario. Estos son los hechos básicos en los que el actor fundaba su pretensión resolutoria, porque lo determinante no es la actuación administrativa (sancionadora) a la que se refiere la parte actora sino el proceder del arrendatario que, en su caso, pudiera integrar la causa de resolución contractual que nos ocupa.

Y es precisamente esa falta de prueba sobre los hechos en que se sustenta la pretensión resolutoria la que conduce a la desestimación de la demanda pues no sólo no se han probado sus afirmaciones sino que la parte adversa, el arrendatario, ha aportado pruebas de entidad suficiente para desvirtuar lo que se reprocha en la demanda, dado que según resulta de las pruebas practicadas que han sido convenientemente analizadas en la resolución recurrida las obras no son recientes, no se ha alterado la configuración del local dado que no se ha tirado pared ni tabique en la planta alta en que se construyeron los servicios, y el arrendador estuvo presente durante la ejecución de las obras de referencia. La conclusión sentada por la juzgadora de instancia no se basa simplemente en las fotografías y en el informe pericial, sino en que se han analizado y valorado todas y cada una de las pruebas practicadas, entre las que cobran especial importancia, además de las fotos y el dictamen pericial, por un lado, la declaración del propio Sr. Pedro Miguel cuando reconoce (fotografías 5 y 6) que la realidad física de la planta primera del local antes de la ejecución de las obras era la que dichas fotografías reflejan (y en ellas se aprecia la preexistencia del hueco) y, por otro lado, la testifical de los Sres. Bernardo y Alonso , que fueron los trabajadores que ejecutaron las obras de acondicionamiento del local en el año 1.985, y entre ellas los baños, manifestando ambos testigos que allí no había ningún tabique ni pared, que el arrendador, Sr. Pedro Miguel , acudía regularmente para ver como iban las obras, prácticamente todos los días, y que el estado actual del local es exactamente el mismo que tras la ejecución de las obras, excepto por la existencia de las humedades actualmente existentes.

El recurrente aduce que las dudas sobre la situación inicial del local y las obras ejecutadas quedarían despejadas aportando el proyecto de ejecución de obras o el expediente administrativo del Ayuntamiento, lo que evidencia que es consciente de que sus afirmaciones no han quedado acreditadas. En efecto, las pruebas practicadas no permiten acoger su tesis, y si la actora considera que existen otros elementos probatorios que respaldan su criterio debió aportarlos a las actuaciones o proponer en tiempo y forma la prueba que estimara conveniente en apoyo de sus alegaciones. No es admisible que ahora se pretende hacer recaer sobre la parte demandada esa insuficiencia probatoria, y menos aún lo que la recurrente califica como "vacíos" en las aclaraciones del perito Sr. Jesús María . El informe del perito es suficientemente ilustrativo en orden a las cuestiones para las que se solicitó su pericia, y si la parte demandante consideraba que era necesario pronunciarse sobre otros extremos relevantes para la resolución de la litis pudo y debió haber actuado en consonancia, en lugar de trasladar a la contraria la carga de probar los hechos en que se sustenta la demanda. Las obras se ejecutaron con consentimiento de la propiedad para acondicionar el local para la actividad de bar a que iba a destinarse, y a su vista, ciencia y paciencia, no habiéndose acreditado que al construir los lavabos (ni con posterioridad) se ocupara un espacio que excediera de aquél cuya posesión se entregó al arrendatario, es decir, del que reflejan las fotografías nº5 y 6, sin la existencia de pared ni tabique de separación.

Tras reconocer dichas fotografías Don. Pedro Miguel indicó que en la planta alta existía un tabique y que no dio autorización para ocupar un espacio público, pero lo cierto es que no se ha probado que existiera ningún elemento físico de separación o delimitación cuya configuración alterara el arrendatario, ni tampoco que se hayan ejecutado nuevas obras distintas de aquélla (como se dice en el recurso) por lo que no cabe admitir el argumento de que la propiedad no permitió la supresión de uno de los tabiques limítrofes del local cuando ni siquiera se ha acreditado su preexistencia.

En definitiva, la conclusión obtenida por la juzgadora de instancia no incurre en el error que se denuncia sino que se ajusta plenamente al resultado que ofrecen las pruebas practicadas, por lo que ha de mantenerse en esta alzada su recto e imparcial criterio valorativo y las conclusiones que del mismo se derivan, desestimando este primer motivo de recurso.

TERCERO.- La misma suerte desestimatoria ha de correr el segundo motivo de apelación en el que de nuevo se denuncia infracción del art. 24-1 de la Constitución Española por errónea apreciación de la prueba, ahora referida a las obras de reparación de las humedades.

Cierto es que el demandado reconoció la presencia de operarios que realizaran obras pero ello no significa que el arrendatario deba de soportar el coste de las mismas. Ningún argumento se aporta en la demanda sobre la procedencia de dicha reclamación, ni cita de precepto alguno que la ampare, limitándose a indicar que una empresa ejecutó obras en el local y que la propiedad giró recibo al arrendatario, resultando impagado. El art. 107 de la LAU de 1964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador, y el art. 108 permite, en determinados caso, repercutir al arrendatario un porcentaje del capital invertido en esas obras, mientras que el art. 111 dispone que serán de cargo del arrendatario las obras de reparación que tengan su origen en daño doloso o negligentemente producido por el arrendatario, pudiendo el arrendador reclamarles su importe, sin perjuicio de ejercitar, cuando fueran daños dolosos, la acción de resolución que autoriza el art. 114-7º .

Habrá de suponerse, porque nada se dice en la demanda ni en el recurso, que este último precepto es el que quiere hacer valer la parte demandante puesto que Don. Pedro Miguel manifestó en el acto de juicio que el arrendatario es el que tiene el deber de mantenimiento, porque él es el que hizo las obras, y por eso le mandó la factura. Sin embargo, también admitió que el problema de las humedades (por filtraciones) no se ha arreglado, y así resulta corroborado por el resto de las pruebas practicadas que ponen de relieve la considerable entidad de las filtraciones y humedades, así como el origen del problema -por filtraciones de agua del terreno natural y por condensación, dada su cantidad y la falta de ventilación suficiente- y su permanencia, tal como se razona en la sentencia. Por tanto, a falta de cualquier otra argumentación que permita acoger esta reclamación y siendo evidente que la subsanación (no efectuada) de las filtraciones no constituiría una simple obra de mantenimiento sino de reparación necesaria para conservar el local en estado de servir al uso al que se destina, la consecuencia habrá de ser la que se adopta en la resolución recurrida, máxime teniendo en cuenta que en el recurso se aduce que se trata de una obra cuyo importe debió haber satisfecho el arrendatario y que constata su incumplimiento, sin que las pruebas practicadas avalen ninguna de estas dos afirmaciones.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente (arts.398-1 y 394-1 LEC .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de RAMBLA D'ARAGÓ S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de los de Lleida en autos de Juicio Ordinario nº 794/04 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas derivadas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.