Sentencia CIVIL Nº 167/2018, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 529/2017 de 20 de Abril de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000529/2017
NIG: 3800641120100004825
Resolución:Sentencia 000167/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000581/2010-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Arona
Apelado: La Tartana Argentina S.L.; Abogado: Raquel Diez Garcia; Procurador: Buenaventura Alfonso
Gonzalez
Apelante: Victoriano ; Abogado: Jorge Tomas De La Guardia Diaz; Procurador: Ruth Gonzalez Sousa
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta:
Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
Magistradas:
Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ (Ponente)
Dª. MÓNICA GARCÍA DE YZAGUIRRE
En Santa Cruz de Tenerife, a veinte de abril de dos mil dieciocho.
Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto
por la parte demandada, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 581/2010, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arona, promovidos por la entidad mercantil, La Tartana Argentina,
S.L., representada por el Procurador D. Buenaventura Alfonso González, y asistida por la Letrada Dª. Raquel
Díez García, contra D. Victoriano , inicialmente representado por la Procuradora Dª. Maria José Arroyo
Arroyo, bajo la dirección del Letrado D. Carlos J. Otero González, actualmente bajo la representación de la
Procuradora Dª. Ruth González Sousa y asistido por el Letrado D. Jorge Tomás de la Guardia Díaz; han
pronunciado, en nombre de S.M. EL REY. la presente sentencia:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Ilmo. Sr. Juez D. Sergio Calle Pérez, dictó sentencia el día veintiséis de mayo de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda presentada a instancia de La Tartana Argentina SL, dirigidos por el Letrado Doña Raquel Diez García y representados por el Procurador D. Buenaventura Alfonso González y de otra como demandada D. Victoriano dirigidos por el Letrado Don Jorge Tomas de La Guardia y representados por el Procurador Dña. María José Arroyo declarando resuelto el contrato de 15 de enero de 2009 y condenando a la demandada al pago de 10.000 euros con los correspondientes intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas procesales.

Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada a instancia de D. Victoriano dirigidos por el Letrado Don Jorge Tomas de La Guardia y representados por el Procurador Dña. María José Arroyo frente a La Tartana Argentina SL, dirigidos por el Letrado Doña Raquel Diez García y representados por el Procurador D. Buenaventura Alfonso González con imposición de costas a la actora.'.

Sentencia aclarada por auto de fecha veintiocho de octubre del mismo año, cuya parte dispositiva literalmente copiada dice: 'ACUERDO.- Aclarar la sentencia en el sentido de que el letrado que dirigió la demanda es don Carlos J.Otero González .Que se declara la resolución del contrato de fecha 15/01/2009 y que dicha resolución del contrato lleva implícita la entrega de la posesión del inmueble objeto del procedimiento.'.



SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado por la contraria, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. María Ruth González Sousa, asistida del Letrado D. Jorge Tomás de la Guardia Díaz, la parte apelada se personó por medio del Procurador D. Buenaventura Alfonso González, asistida de la Letrada Dª. Raquel Díez García, señalándose para deliberación, votación y fallo el día dieciocho de abril del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia resuelve los dos procedimientos, que se acumulan y que tienen por objeto un mismo contrato de arrendamiento de local de negocio, y estima la demanda en la que el arrendatario insta la resolución del contrato por el incumplimiento del arrendador en su obligación de entregar la cosa, y desestima la demanda en la que el arrendador, en primer lugar, solicita el pago de las rentas y cantidades asimiladas, para después, en una ampliación de demanda, solicitar la resolución del contrato por impago de las rentas y reclamar todas las cantidades que considera impagadas. Recurre el arrendador quien, en definitiva, afirmando el error en la valoración de la prueba, en orden a estimar causa de resolución distinta al impago de la renta, reitera su pretensión de reclamación de rentas por el tiempo en que el arrendatario ha tenido la posesión del inmueble y solicita, en cualquier caso, no se le impongan las costas habida cuenta que se ha declarado resuelto el contrato, tal como pretendía en su ampliación de la demanda. El apelado, arrendatario se opone al recurso e insta la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Examinadas las actuaciones procede la confirmación de la sentencia estimatoria de la pretensión resolutoria del contrato instada por el arrendatario ante el incumplimiento del arrendador en su obligación de entregar la cosa y mantener a aquel en el goce y uso pacífico de la misma.

El contrato litigioso es un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un inmueble destinado a uso diferente al de vivienda, en concreto, un local de negocio, suscrito por las partes el 15 de enero de 2009, siéndole, en consecuencia, aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y el Código Civil. Al respecto, cabe destacar que la citada Ley especial establece en relación a las obligaciones del arrendador: art. 30 - Conservación, mejora y obras del arrendatario. Lo dispuesto en los artículos 21 , 22 , 23 y 26 de esta Ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19 , desde el comienzo del arrendamiento.- art. 21 - Conservación de la vivienda 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil . La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 . 2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. 3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario- .

Examinada la prueba queda constancia de que: a) Las partes concertaron, en enero de 2009, contrato de arrendamiento de local de negocio, pactándose que el destino del local objeto del contrato será única y exclusivamente el de Bar Restaurante. Documento 1 de la demanda.

b) Que iniciadas las obras de acondicionamiento del local por la arrendataria, hubo un desbordamiento en las arquillas de aguas fecales ubicadas en el local, y dada cuenta de ello al área de política turística, sanidad y consumo del Ayuntamiento de Adeje, se realizó por un técnico visita de inspección, que concluyó con un informe en el que literalmente se expresa: 'Que en el citado local se estaban realizando obras de reparación y mantenimiento detectándose en zona de cocina y almacen cuatro tanquillas de registro de aguas fecales de 60x60 cm. Que según manifestaciones de la Sra. María Teresa se utilizan como lugar de limpieza y mantenimiento de la red de aguas fecales del complejo de locales. Debido al grave riesgo para la salud pública que pudiera originar este tipo de registro de aguas fecales ubicadas en la zona que se pretende destinar a la preparación, elaboración y almacenamiento de alimentos, se deberá por quien corresponda, realizar las oportunas obras de acople a la red de saneamiento y eliminación y sellado de todos los registros de aguas fecales de las zonas señaladas anteriormente, antes de realizar cualquier actividad de manipulación de alimentos previa autorización de las obras en este Ayuntamiento'. (folio 37) c) Que en abril de 2009 hubo una reunión a la que asistieron las partes del contrato asistidos por sus abogados y el ingeniero técnico que realizó, en el año 1990, el primitivo proyecto del local para destinarlo a actividad de hostelería o restauración. Hecho reconocido por los asistentes al acto, cuyo fin fue tratar las cuestiones que se derivaban del estado del local, y las obras.



TERCERO.- En base a los preceptos citados y a los hechos declarados probados, cabe mantener la existencia de causa de resolución del contrato de arrendamiento imputable al arrendador, habida cuenta de que el local, al margen de la existencia o no de licencia de apertura o de actividad de la que efectivamente carece, presenta un problema derivado de su propia ejecución y de la ejecución de elementos comunes de la comunidad en la que se integra, que lo hacen inidóneo para el destino previsto contractualmente; y pese a haber sido advertido de ello, el arrendador no ha realizado obra alguna encaminada a dar solución al problema para mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa.

Es indiscutido el hecho de la presencia de las arquetas y que estas son de conducción de aguas fecales.

Ciertamente, ello es así desde un principio, pero, como el testigo del arrendador, Sr. Humberto , técnico que realizó el primer proyecto, manifiesta, las normas en esta materia de urbanismo han variado, a lo que también se puede añadir, por ser hechos conocidos o notorios, que también han variado las de salud y seguridad, así como que todas las edificaciones se van deteriorando con el paso del tiempo y requieren de adaptación., mantenimiento y restauración. En el presente caso, no sólo no consta que haya habido cualquier actividad de reparación del local o sus instalaciones, posteriores a 1990 y previas a la que inició la actora en 2009, sino que, conforme al anterior arrendatario, el mal olor en el local era algo normal, y además era necesario con cierta asiduidad acudir a una empresa de desatascos para que procediera a la limpieza de las arquetas. En este punto, debe apreciarse que la actora sí debía de tener conocimiento de tal problema, habida cuenta de su relación con el anterior arrendatario, y, es más, tal como se desprende de la actividad de Seranca (folio 37) y de Entemanser (folio 29 y ss), intentó dar una solución al mismo, siendo que es el informe de Entemanser el que determina la auténtica incidencia o gravedad de la situación (taponamiento y rotura de los tubos), que se corrobora con el informe del Ayuntamiento, ya transcrito. Es por ello que, ni cabe apreciar incumplimiento en la arrendataria, ni tampoco estimar imputable a su actuación el problema de la inidoneidad del local.

Por lo demás, resulta acreditado que el problema no se resuelve con una reparación ordinaria, sino que requiere la realización de las obras de acople a la red de saneamiento de las canalizaciones del local por lo que tal obra debe ser realizada por la propiedad. El incumplimiento del demandado-arrendador resulta obvio, en tanto que, al margen de que no quiera reconocer los hechos, lo que le impide asumir sus deberes, sí admite la reunión de abril de 2009 a la que acudió asistido de letrado y de un técnico, el Sr. Humberto , testigo que reconoció estuvo revisando las instalaciones para un proyecto o encargo del arrendador, lo que evidencia que sí tuvo conocimiento de los problemas que presentaba el local para su explotación como restaurante.



CUARTO.- El incumplimiento por parte del arrendador en su obligación de entregar la cosa y mantener al arrendatario en su goce y uso pacífico, determinan la existencia de la causa de resolución del contrato invocada por el arrendatario, y excluyen la responsabilidad exigida por el arrendador del incumplimiento en su obligación del pago de la renta del arrendatario al ser este incumplimiento posterior al de aquel, lo que impide estimar la demanda formulada por el apelante y su ampliación.



QUINTO.- Finalmente, recurrido el pronunciamiento referido a las costas, manteniendo el recurrente que su pretensión resolutoria ha sido estimada, procede mantener el mismo habida cuenta que no se aprecia la resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario sino por incumplimiento del arrendador. Debiendo, finalmente, advertirse que ha sido la propia inactividad del arrendador la que le ha llevado a no tomar posesión del inmueble, constando los ofrecimientos en tal sentido del arrendatario.



SEXTO.- Desestimado el recurso de apelación procede la condena del recurrente al pago de las costas ocasionadas en esta alzada ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª. Ruth González Sousa en nombre y representación de D. Victoriano .

2º.- Confirmar la sentencia dictada el 26 de mayo de 2016 , completada y corregida por auto de 28 de octubre de 2016, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Arona en Autos de Juicio Ordinario nº 581/2010 a los que se acumularon los del Juicio Ordinario 762/2010 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Arona.

3º.- Condenar al recurrente al pago de las costas de esta alzada.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez sea firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por esta, nuestra sentencia, definitivamente juzgado en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia de la Sala, certifico.-