Sentencia Civil Nº 168/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 161/2011 de 23 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00168/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL PALMA DE MALLORCA

SECCIÓN IV

Rollo Nº: 161/11

Autos Nº: 404/10

SENTENCIA NUM. 168/14

ILMOS. SRS.

PRESIDENTE:

D. Miguel Ángel Aguiló Monjo

MAGISTRADOS:

Dª. María del Pilar Fernández Alonso

D. Miguel Álvaro Artola Fernández

Palma de Mallorca, a veintitrés de abril de dos mil catorce.

Vistos, en grado apelación, los presentes autos juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ciutadella bajo el nº 404/2010, Rollo de Sala nº 161/2011, entre partes, de una como actora-apelante, Dª. Tarsila , representada por el Procurador D. Xim Aguiló de Cáceres Planas, y de otra como parte demandada-apelada, Dª. Concepción , 'Bonnin Sansó S. L.' y Dª. Nicolasa representada la primera por el Procurador D. Antonio Colom Ferrá, asistidas ambas de sus respectivos letrados Dª. María Arrom Coll y D. Leopold Corbella Sanaüja. 'Bonnín Sansó, S. L.' y Dª. Nicolasa no comparecieron en esta alzada.

ES PONENTEel Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ciutadella, en fecha 24 de enero de 2011, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ricardo Squella Duque de Estrada, en nombre y representación de Dª Tarsila , contra Dª Concepción , Dª. Nicolasa y Bonnín Sansó, SL, debo condenar y condeno a Dª Concepción a que abone a la actora la cantidad de 622,27 euros, absolviendo a Dª Nicolasa y Bonnín Sansó, S.L. de los pedimentos de la demanda.- Cada parte, Dª Tarsila y Dª Concepción , abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.- Las costas procesales derivadas de la desestimación de la demanda respecto a Dª Nicolasa y Bonnín Sansó, S.L. han de imponerse a la parte actora, Dª Tarsila '.

SEGUNDO.- Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora y seguido el recurso por sus trámites se presentó por la parte demandada el correspondiente escrito de oposición, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial para su decisión.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por atenciones prioritarias de este tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Decide la sentencia de instancia estimar parcialmente la demanda interpuesta y condenar a la codemandada Dª. Concepción al pago de la suma de 622'27 €, a la que la misma se allanó, asumiendo, como vendedora, el pago únicamente de dotar a la vivienda vendida de un contador de electricidad independiente. El resto de pretensiones de la demanda fueron desestimadas y al propio tiempo se absolvió a Dª. Nicolasa y a la entidad 'Bonnín Sansó, S. L.' de todas las peticiones ejercitadas en su contra.

Frente a dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, Dª. Tarsila , en petición de la estimación íntegra de su demanda, todo lo cual provoca la presente alzada y decisión.

SEGUNDO.- Se han practicado en esta alzada dos pruebas periciales que arrojan luz sobre los temas controvertidos.

En la primera de ellas, elaborada por el Arquitecto Técnico D. Ovidio (folios 107 y ss. del Rollo) se contiene informe acerca del valor del coste de los trabajos materiales de albañilería, honorarios, permisos, tasas y demás gastos relativos a la adaptación o renovación de la instalación eléctrica de la finca sita en PASEO000 , Urb. DIRECCION000 nº NUM000 , parcela NUM001 . Urb. DIRECCION001 , Ciutadella, para la obtención de suministro eléctrico independiente. Entre las partidas valorativas que contiene, el Tribunal considera que sólo es aplicable al caso de autos, el capítulo enunciado como 'Derivación individual', cuyo importe alcanza a la suma de 2.553'00 €. Se entiende que dicha derivación individual, evitando que el suministro eléctrico se obtenga a través de una vivienda colindante, cualesquiera que hayan sido las eventualidades pretéritas que han conducido a dicha situación, es un elemento básico y un 'valor entendido' habitual en toda vivienda que se ofrece a la venta y que es objeto de adquisición por compraventa. No se consideran del mismo modo los capítulos relativos a 'instalación interior vivienda' o 'instalación de enlace y contadores', pues para estos conceptos sí se coincide en que deben incluirse en la precisión de 'reformas' que ya se advertía en la oferta publicitada y conocida por la actora adquirente y que, por tanto, no pueden ser objeto de actual condena.

En esta medida se estimará, en parte, el recurso de apelación, explicitando que por la propia naturaleza del gasto, la responsabilidad es exclusiva de la vendedora Sra. Concepción .

TERCERO.- Otro particular de la demanda consistía en el desvalor del inmueble adquirido al carecer de derecho de uso sobre la piscina, solarium-terraza y zona ajardinada existentes en el complejo donde se ubica la vivienda vendida.

Ninguna duda cabe acerca del tema de que la promoción de la vivienda en cuestión abarcaba la posibilidad de uso de tales elementos, como así se desprende de la documental aportada con la demanda (folios 20 y ss.), aunque se afirme ahora que ello se debió a un error o confusión. No es exigible al comprador que actúa confiado en unas relaciones precontractuales, incluso intermediadas por una agencia inmobiliaria, que agote o extreme su diligencia verificando comprobaciones personales, incluidas las registrales, orientadas a dotar de seguridad jurídica a la transacción, cuando de la realidad fáctica constatada sobre el terreno no se desprendía la existencia, a la vista, de ninguna irregularidad contraria a lo ofertado y publicitado.

Se entiende, por tanto, que sí existe un desvalor entre lo ofertado y lo adquirido, en tanto en cuanto se priva a la actora del derecho de uso de elementos complementarios o comunitarios que hubieran dotado de mayor confort y valor al inmueble adquirido y que no eran meras expectativas en el momento de la consolidación de la operación.

El problema consiste en la valoración de la pérdida de valor de que se trata. En la definitiva redacción del suplico de la demanda (folio 64), se entiende que lo que se solicita es un pronunciamiento declarativo de incumplimiento del contrato de compraventa, más solicitud de condena de indemnización de daños y perjuicios para todos los codemandados en forma solidaria que, para el extremo que se examina se evaluaban en 20.000 €, sin perjuicio de la suma que resultase de la práctica de las pruebas a practicar en autos.

Respecto del desvalor de la finca por ausencia de derecho de uso sobre la piscina, soliarium-terraza y zona ajardinada, cual se avanzaba, se ha practicado prueba pericial en esta alzada (folio 158 del rollo), en cuyo dictamen se informa que el desvalor por tales conceptos se calcula deduciendo un 25 % de su valor de compra y se fija en 23.750 €. La determinación del referido porcentaje de depreciación, no se sustenta en ningún argumento técnico ni en el informe pericial se desarrollan los criterios en los que se sustenta ni se desciende al examen del caso concreto enjuiciado, siendo así -además- que la cifra final se obtendría sobre un precio de compraventa de 95.000 que ninguna de las partes ha barajado en el proceso.

Tampoco puede afirmarse que el precio de la compraventa, cual se afirma por la demandada en determinados escritos procesales, fue rebajado en 20.000 € en contemplación a tales ausencias, pues ninguno de ambos extremos se encuentran probados; es decir, ni se acredita la rebaja ni, por tanto, su hipotética aplicación finalista.

CUARTO.- Llegados a este punto y ya resuelto, según lo actuado en autos y a lo argumentado que, especialmente la falta del derecho de uso de la piscina y de la zona ajardinada y su tránsito por el ella, supone un demérito, por lo que se refiere a su cuantificación indemnizatoria, será preciso señalar, como ya es sobradamente sabido, que la ponderación de las pruebas periciales es misión del órgano jurisdiccional decisor según 'las reglas de la sana crítica' ( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

No se comparte el criterio del perito Sr. Constantino de aplicar un porcentaje de minusvaloración del 25 % sobre un precio no contrastado de venta, por las razones anteriormente expuestas Y, sin embargo, declarado el derecho de la actora a percibir una indemnización por tal concepto. Su definitiva fijación en esta y otras ocasiones, como ha tenido oportunidad de pronunciarse este tribunal, deberá dejarse al arbitrio judicial, siempre contrario a la simple arbitrariedad proscrita en el artículo 9 de la Constitución Española . Se valora en este aspecto la ubicación, dimensión y estado de la piscina en cuestión, tal y como se reflejan en las actuaciones de instancia, de modo que la Sala considera que la indemnización a conceder a la parte actora debe ser limitada a 6.000 €, acogiéndose, asimismo, en este aspecto parcialmente el recurso de apelación deducido.

De dicha condena económica serán responsables solidarios Dª. Concepción y la entidad 'Bonnin Sansó, S. L.' por su responsabilidad extracontractual reclamada ex artículos 1902 y 1903 del Código Civil . No así Dª. Nicolasa , de quien no consta mayor intervención de la de ser empleada de la Agencia Inmobiliaria sin facultades negociadoras definitivas o decisorias, a pesar de su amplia experiencia profesional en dicho campo.

QUINTO.- El resto de pretensiones deducidas en la demanda y reproducidas en esta alzada, deberán ser desestimadas por los propios razonamientos vertidos en la sentencia de instancia que, en este caso sí se asumen por entero y se dan por reproducidos por sus propios fundamentos a los fines desestimatorios en este segundo grado jurisdiccional.

Por lo que se refiere a la condena en costas de las ocasionadas en la instancia, dado el sentido de la presente resolución, no se hará especial pronunciamiento de condena. Se mantiene la imposición la imposición de costas a la actora por la intervención de Dª. Nicolasa , cuya absolución se mantiene en esta alzada.

SEXTO.- Dado el sentido de la presente resolución y el contenido del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no ha lugar a especial pronunciamiento en relación a las costas devengadas en esta alzada.

Fallo

1) QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS parcialmenteel recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Xim Aguiló de Cáceres Planas, en nombre y representación de Dª. Tarsila , contra la sentencia de fecha 24 de enero de 2011 , dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado nº 1 de Ciutadella en los autos juicio ordinario de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en partey en los siguientes extremos:

A) Se condena a Dª. Concepción al pago a la actora Dª. Tarsila de la cantidad de 2.553'00 €.

B) Se condena solidariamente a Dª. Concepción y 'Bonnin Sansó, S. L.' al pago a la actora de la suma de 6.000 €.

C) Se deja sin efecto la especial condena a la parte actora de las costas ocasionadas en la instancia por la intervención de 'Bonnin Sansó, S. L.'.

D) Se mantiene el resto de pronunciamientos que la sentencia combatida contiene.

2) No ha lugar a especial pronunciamiento en costas acerca de las devengadas en esta alzada.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre . No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso. Asimismo en virtud de Ley 10/2012 de 20 de Noviembre, deberá aportarse el justificante de la liquidación de la Tasa Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior sentencia por el Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública. Palma de Mallorca,