Sentencia Civil Nº 169/2004, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 113/2004 de 29 de Marzo de 2004

Encabezamiento

Rollo 113/04

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S E N T E N C I A nº ­­­­­­­­­­­­­­­1 6 9

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente,

D. Eugenio Sánchez Alcaraz

Magistrados,

D. Enrique Emilio Vives Reus

Dª María Fe Ortega Mifsud

En la ciudad de Valencia, a veintinueve de Marzo de dos mil cuatro.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr D. Eugenio Sánchez Alcaraz, los autos de Juicio Verbal promovidos ante el

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Liria con el nº 612/02 por D. Enrique contra Dª Paula y D. Armando sobre reclamación de cantidad, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Paula representada por la Procuradora Sra Blasco Marqués.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 4 de Líria en fecha 25 de Mayo de 2.003 contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por Enrique, representado por el Procurador de los Tribunales D. Vicente Tello Deval y asistido jurídicamente del Letrado D. José Vte. Tello Calvo contra Paula y Armando, representados por la Procuradora Dª Mª José Sebastián Fabra y asistidos de la Letrado Dª. Catalina Carmen Roca Andrés: 1º/ Debo condenar y condeno a la codemandada Paula a abonar al actor la cantidad de 1.622'73 Euros, en concepto del 3% del precio de la venta de la vivienda sita en Pedralba, como intermediario en la compraventa en su condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria. 2º/ Debo absolver y absuelvo a Armando de las pretensiones deducida en su contra en la demanda. 3º/ No se hace expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Paula, admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 22 de Marzo de 2.004.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Enrique formuló demanda de juicio verbal contra los esposos Doña Paula y Don Armando, encaminada a la obtención de un pronunciamiento que condenara a dichos demandados a abonarle la cantidad de 2.434'10 euros o aquélla que pudiera resultar del período probatorio, en concepto de honorarios profesionales por su labor de mediación como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, correspondiente al 3% sobre el precio de venta de la vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 de Pedralba. Habiéndose opuesto los demandados a esa exigencia, la sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada Sra. Paula al pago de 1.622'73 euros, en concepto de ese 3%, absolviendo al Sr. Armando y esta resolución ha sido recurrida en apelación por la codemandada Sra. Paula que ha interesado su absolución e impugnada por la parte actora que ha postulado la estimación de su demanda, en cuanto la condena al pago de 2.434'10 euros.

SEGUNDO.- En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además, el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. Dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (SS. del T.S. de 19-10-93, 30-11-93, 7-3-94, 17-7-95, 5- 2-96, 30-4-98, 2-10-99 y 21-10-00, entre otras). Añadiendo la de 2-10-99 que el contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas, y su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida al respecto. Por último, los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuídos, tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente (SS. del T.S. de 18-12-86, 3-1-89 y 23-9-91). Hecha esta precisión jurisprudencial acerca de la figura contractual sobre la que gira el litigio, cabe señalar que el examen de las actuaciones no evidencia conclusión errónea alguna por parte de la juzgadora de instancia, al contrario, la Sala coincide con el pronunciamiento de condena a la Sra. Paula que la sentencia incorpora, y que no se ve desvirtuado por las alegaciones contenidas en su escrito de recurso. Así, la primera alegación resulta ciertamente de dificil comprensión, pues parece deducirse de ella que, en realidad, se está denunciando la circunstancia de que el actor únicamente haya reclamado en concepto de honorarios el 3% del precio de venta y no el 10% por los daños y perjuicios causados, al no haber intervenido el Sr. Adolfo en la operación final, pero claro está que aunque, a efectos meramente dialécticos, pudiera compartirse dicho planteamiento en orden a la procedencia de reclamar el 10%, lo cierto es que ello ninguna transcendencia tendría, en atención al respeto al principio de la congruencia procesal y al de la prohibición de la " reformatio in peius". Igualmente resulta inatendible el alegato segundo relativo a que de la cantidad de un millón de pesetas entregadas en concepto de arras y señal por la compraventa de la vivienda según el documento número dos de la demanda obrante al f. 7 de las actuaciones, de ellas se imputen quinientas mil pesetas a lo que le correspondería pagar, sin embargo, resulta evidente que la finalidad con que se entregó esa suma, no fue para aplicarla al pago de los honorarios del corredor que correspondía abonar a la parte compradora, sino como muy bien reza el documento, en calidad de arras y señal del contrato de compraventa y siendo esto así, la petición de imputación que hace la parte recurrente no puede acogerse, y, en cualquier caso, el ámbito de cumplimiento de las obligaciones en el marco de la relación corredor- vendedor, es una cuestión ajena a la Sra. Paula, en virtud del principio de relatividad contractual establecido en el artículo 1.257 del Código Civil. La alegación tercera del recurso referente a las vicisitudes que rodearon la operación, resulta irrelevante a los fines revocatorios pretendidos, por cuanto, lo realmente transcendente es que la compraventa, en definitiva, se perfeccionó y que además se concluyó en un corto período de tiempo, pues entre la firma del contrato el 7 de Noviembre de 2.001 y el otorgamiento de la escritura pública el 30 de Noviembre, mediaron escasamente veintitrés días. Tampoco son de aplicación los artículos 9 y 26 de la Ley 12/1992, de 27 de Mayo, del Contrato de Agencia, por cuanto la naturaleza de esa relación jurídica es diferente de la que que ahora nos ocupa, al ser la agencia un contrato de tracto sucesivo y de ejecución continuada y permanente, caracterizado por la colaboración estable o duradera entre empresarios, en orden a la circulación de bienes y servicios, a diferencia del corretaje, que es de tracto único y ejecución instantánea y de colaboración esporádica o aislada, derivada de un encargo singular y específico. Por último, y en cuanto al alcance de la representación que se cuestiona, es la propia apelante la que reconoció en el acto de la vista, y al ser interrogada, que su marido era quien lo hacía todo en nombre de los dos ( 10'52''), por lo que admitiendo una ( 13' 20'') y otro ( 15' 58'' y 17' 17''), que no han pagado al actor el 3% de sus honorarios, la consecuencia no puede ser otra que la confirmación del pronunciamiento de condena en el plano subjetivo que contiene. Esta apreciación enlaza con la impugnación efectuada por el demandante Sr. Enrique Torrent, que ha de entenderse circunscrita única y exclusivamente a la determinación del " quantum" de los honorarios y ello por cuanto dicho escrito sólo se refiere a esta cuestión, lo que tiene el alcance previsto en el artículo 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en esta tesitura, forzoso será coincidir con la parte impugnante que la comisión del 3% ha de operar sobre la suma de 13.500.000 pesetas, que es el precio de venta fijado en el contrato ( documento número dos de la demanda al f. 7) y no sobre el que ulteriormente pudiera reseñarse en la escritura pública de compraventa, ya que los acuerdos que al respecto pudieran establecer comprador y vendedor no pueden operar en perjuicio del corredor, procediendo, por todo lo expuesto, la estimación de la impugnación y la revocación de la sentencia en este punto.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no siendo la presente confirmatoria de la de instancia, no se hace imposición sobre las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Paula, y estimamos la impugnación planteada por Don Enrique, ambos contra la sentencia de 26 de Mayo de 2.003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Llíria, en autos de juicio verbal seguidos con el nº 612/02, que se revoca únicamente en el particular de la cantidad objeto de condena, que se fija en la suma de 2.434'10 euros, confirmándola en el resto de los pronunciamientos que no se opongan a lo anterior y ello sin hacer imposición sobre las costas de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.