Sentencia Civil Nº 169/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 33/2010 de 07 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 33 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia de Segorbe

Juicio Ordinario número 425 de 2008

SENTENCIA NÚM. 169 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistradas:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

En la Ciudad de Castellón, a siete de Mayo de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día dos de Noviembre de dos mil nueve por la Sra. Juez titular del Juzgado de 1ª Instancia de Segorbe, en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 425 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Don Urbano y la Comunidad de Propietarios de Garajes del Edificio Calle DIRECCION000 nº NUM000 de Segorbe, representados por la Procuradora Dª. Mª Ángeles D'Amato Martín y defendidos por el Letrado D. José María Marín Piquer, y como apelados, Gimnasio Bellés S.L., representada por la Procuradora Dª. Mª Rosario Segura Ramos y defendida por el Letrado D. José Vicente Marín Raro, Construcciones Tob S.L., representada por la Procuradora Dª. Mª Jesús Margarit Pelaz y defendida por el Letrado D. Antonio González Piélago, Don Agustín y Don Braulio , representados por la Procuradora Dª. Marta García Alonso y defendidos por el Letrado D. José Ignacio Roselló Verdeguer y Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (BANCAJA), representada por la Procuradora Dª. Julia Domingo Hernanz y defendida por el Letrado D. Enrique Sena Albors.

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Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ANGELES GIL MARQUÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Bonet Peiró en nombre y representación de Don Urbano y de la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DE GARAJES DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 de Segorbe contra la mercantil CONSTRUCCIONES TOB SL, Don Braulio y Don Agustín , la entidad bancaria BANCAJA y la mercantil GIMNASIO BELLES SL y en consecuencia absuelvo a la parte demandada de las pretensiones formuladas en la demanda, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.- Contra...- Expídase...- Así...-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Urbano y la Comunidad de Propietarios de Garajes del Edificio calle DIRECCION000 nº NUM000 de Segorbe, se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando el recurso revocando la Sentencia de primera instancia condenando a los demandados al pago de las costas de las dos instancias.

Se dio traslado a las partes contrarias, presentándose por todas ellas escritos oponiéndose al recurso, solicitándose por la representación procesal de Gimnasio Bellés S.L., que se dicte sentencia declarando que la misma adquirió su propiedad (Entidad nº NUM005 ), de buena fe, de forma onerosa, de titular registral, y a su vez inscribió sus derechos en el Registro de la Propiedad. Y reuniendo los requisitos que el Art. 34 de la Ley Hipotecaria, se le otorga la condición de Tercero Hipotecario, y en su mérito la protección de la "Fe pública registral, aún en el supuesto de los negocios jurídicos anteriores resultaren nulos. Asimismo, por las respectivas representaciones procesales de Construcción Tob S.L., Don Agustín y Don Braulio y Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (BANCAJA), se solicitó se dictase sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Providencia de fecha 12 de Febrero de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 7 de Abril de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 13 de Abril de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal excepto el plazo legal para dictar la presente resolución.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada, que se dan por reproducidos, resolviendo el recurso de apelación conforme a los siguientes:

PRIMERO.- La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda formulada por la Comunidad de copropietarios de garajes del edificio sito en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 de Segorbe y don Urbano , quien actuaba en su condición de presidente de la Comunidad y en su propio nombre por ser propietario de una vivienda sita en el edificio y dos plazas de garaje ubicadas en el local denominado nº NUM001 situado en planta sótano del edificio y destinado a garaje, siendo inicialmente demandados Construcciones Tob S.L, don Agustín y don Braulio , y Bancaja, y posteriormente, al haberse alegado la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por dos de los referidos codemandados, presentando la actora escrito de ampliación de la demanda, también adquirió la condición de demandada la mercantil Gimnasio Bellés S.L.

Se pretendía por la parte actora que se declarara la nulidad de la escritura de fecha 23 de enero de 1998 otorgada por la promotora Construcciones Tob S.L efectuando división material de la finca registral nº NUM002 , denominada entidad nº dos en la escritura de división horizontal de la finca otorgada por la promotora en fecha 10 de noviembre de 1995 rectificada mediante la otorgada en fecha 14 de abril de 1997, en dos fincas independientes, la finca registral nº NUM003 denominada entidad nº dos y la finca registral nº NUM004 denominada entidad nº DIRECCION001 , así como la venta de la finca nº NUM004 denominada entidad nº DIRECCION001 a favor de don Agustín y don Braulio , y que se procediera a la cancelación de todas las inscripciones practicadas en el Registro de la Propiedad derivadas de la mencionada escritura que dio lugar a las inscripciones registrales de las fincas independientes nº NUM003 y nº NUM004 , y las posteriores que se hubieran producido, haciéndose ya referencia en Otrosí Primero Digo a que se tenia conocimiento de que la finca registral nº NUM003 denominada entidad nº NUM005 , había sido adquirida por la mercantil Gimnasio Bellés S.L mediante escritura de fecha 20 de julio de 2005, entidad contra la que ya hemos dicho se formuló ampliación de la demanda.

Se fundaba sustancialmente la demanda en que la división material de la originaria finca nº NUM005 había sido efectuada unilateralmente por la promotora sin acuerdo de la Junta de propietarios amparándose en el régimen de propiedad horizontal establecido por la misma en las escrituras de división horizontal del edificio que autorizaba al propietario de la entidad nº NUM005 , al tiempo de otorgar la escritura de división propiedad de la promotora, a dividirla sin necesidad de obtener el consentimiento del resto de propietarios, considerando la parte actora que la división era nula de pleno derecho porque no se cumplía el presupuesto de que las fincas resultantes de la división tuvieran acceso a la vía publica o a un elemento común de la finca, lo que se decía no ocurría con la entidad nº DIRECCION001 , que tenia su acceso a través de la finca nº NUM001 , el local destinado a garaje, por lo que entendía que se pretendía unilateralmente constituir una servidumbre de paso a través de la entidad nº NUM001 .

Considera la Juez "a quo" que no procede estimar la petición de nulidad de la escritura de modificación del titulo constitutivo de fecha 30 de enero de 1998 pues sin bien se otorgó dicha escritura cuando la promotora ya había vendido diversos pisos o locales y, por tanto, precisaba el consentimiento por unanimidad de la comunidad de propietarios conforme a lo dispuesto en los artículos 14 y 16 de la LPH , que no se obtuvo, estima que la promotora tenia conforme a lo establecido en dicho titulo la facultad de realizar operaciones de división del local nº NUM005 sin consentimiento de la junta de propietarios, habiendo actuado al amparo del contenido del titulo constitutivo y los hermanos Agustín Braulio en la realidad registral y la existencia real del bajo ubicado en el sótano, siendo terceros de buena fe, al igual que Bancaja y Gimnasio Bellés, habiéndose ajustado la división al titulo constitutivo por cuanto el local nº DIRECCION001 tiene acceso a través de la rampa del garaje y del pasillo de acceso a las plazas del garaje, que son elementos comunes, no a través de ningún elemento privativo, teniendo en cuenta además el transcurso de casi diez desde el otorgamiento de la escritura cuya nulidad se pretende hasta la presentación de la demanda y el proceder de las partes durante este tiempo, abonando los Sres. Braulio Agustín las cuotas de la comunidad de garajes durante los años 2000 a 2005 en concepto de tres plazas de garaje y accediendo a su bajo desde el momento de la adquisición a través de la rampa de acceso, único modo para acceder con vehículo, por lo que la declaración de nulidad que se pretende determinaría que el bajo resultaría inservible y la comunidad no obtendría ningún beneficio con este pronunciamiento.

SEGUNDO.- Se alza la parte actora contra la Sentencia de instancia exponiendo como primer motivo del recurso que la entidad nº DIRECCION001 no tenia salida a un elemento común ni a la vía publica por lo que no podía ser finca independiente, alegando que yerra la Juez de instancia cuando considera que este local que nace ex novo tiene salida a la via pública o algún elemento común del edificio, pues aunque admite la parte recurrente que su acceso se realiza a través del pasillo a las distintas plazas de garaje y de ahí a la rampa, considera que estos no son elementos comunes de la comunidad de propietarios de la finca de la que forma parte el denominado local nº NUM001 sino que son elementos que tiene el carácter de privativos al ser propiedad exclusivamente de los copropietarios del referido local nº NUM001 , lo que dice no impide que tengan la consideración de elementos comunes de la comunidad que existe entre los copropietarios de este local cuyo uso es el de garaje puesto que de ellos todos los propietarios se sirven en exclusiva y sin que les este permitido a ningún copropietario la ocupación o uso exclusivo de los mismos.

No compartimos estas alegaciones, debiendo rechazar este motivo del recurso, dado que estimamos que la división material realizada por la promotora si se ajustó a lo establecido en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal otorgado cuando aun no había procedido a la venta de viviendas y plazas de garaje, como entiende acertadamente la juzgadora de instancia, pues siendo la rampa y pasillos de acceso del local nº NUM001 destinado a garaje elementos comunes de la planta sótano del edificio, necesarios para el uso de las plazas de garaje, son elementos comunes, y no constando su condición de parte exclusiva y privativa de cada una de las plazas de garaje, lo que no se refleja en la descripción del local nº NUM001 que se contiene en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, tienen la condición de parte común del edificio y no privativa conforme al articulo 396 del Código Civil, siendo por ello elemento común tanto para los copropietarios del local nº NUM001 adquirentes de las distintas plazas de garaje como para los que no lo son .

Por tanto, partiendo de lo expuesto, consideramos que los Sres. Braulio Agustín , compradores del local nº DIRECCION001 destinado a garaje y situado en la planta sótano del edificio en escritura de fecha 23 de enero de 1998 tienen la condición de terceros de buena fe que adquieren a titulo oneroso la finca denominada entidad nº DIRECCION001 de quien conforme al Registro de la Propiedad era titular y podía realizar el acto de división de la denominada entidad nº NUM005 , atendiendo al contenido de la escritura de declaración de obra nueva en construcción y división en régimen de propiedad horizontal otorgada en fecha 10 de noviembre de 1995 y rectificada mediante la otorgada en fecha 14 de abril de 1997, que le facultaba para realizar la división de la finca nº NUM005 sin necesidad de consentimiento de la Junta de propietarios siempre que cada uno de los nuevos locales tuvieran acceso directo a la calle o a un elemento común y sin que en ningún caso se alterara la estructura del edificio o se disminuyera la seguridad del mismo; condición que también tiene Gimnasio Belles S.L, que adquirió el local nº NUM005 resultante de la división material del originario, con ubicación en las plantas baja y primera del edificio y destinado a local comercial, mediante la escritura de fecha 20 de julio de 2005, compartiendo plenamente la argumentación expuesta en la sentencia de instancia.

Como segundo motivo del recurso vemos que se discrepa del criterio de la juzgadora de instancia que atiende a las circunstancias concurrentes de tiempo transcurrido desde que se otorgó la escritura de división hasta que se interpone la demanda, pago por los Sres. Braulio Agustín de cuotas de la comunidad de garaje desde 1998 hasta el 2006 y uso desde la adquisición del local para garaje accediendo a través de la rampa de acceso, así como ausencia de beneficio para la Comunidad actora de la declaración de nulidad y perjuicios que se irrogarían a terceros de buena fe, especialmente a los Sres. Braulio Agustín cuyo bajo quedaría inservible al ser el único medio de acceso la rampa de acceso al garaje y pasillo de acceso a las plazas de garaje.

Manifiesta la parte recurrente que se trata de cuestiones que no pueden sustentar la decisión judicial desestimatoria de la demanda y entiende que se insinúa un abuso de derecho por parte de los actores.

Tampoco compartimos estas alegaciones pues consideramos que resulta fundado el criterio de la juzgadora de instancia, que no aprecia que exista una actuación abusiva por parte de los actores, pero si valora acertadamente el comportamiento de las partes y las circunstancias que concurren en el caso.

Exponíamos en nuestra Sentencia numero 385 de fecha 3 de diciembre de 2009 lo siguiente: "se está admitiendo por la jurisprudencia la posibilidad de entenderse prestado el consentimiento comunitario de forma tácita, cuando así pueda deducirse del lapso temporal que media entre la realización de la obra y el ejercicio de la acción. En este sentido se pronuncian las sentencias del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1986 ( RJ 19862064) y la de 28 de abril de 1992 ( RJ 19924467 ) ), en las que se estima prestado el consentimiento de forma tácita al haber transcurrido cuatro años desde la realización de la obra sin oposición alguna; o la de 16 de octubre de 1992 ( RJ 19927829) , donde habían transcurrido más de veinte años; en la de 13 de julio de 1.995 ( RJ 19955963) , relativa al transcurso de dieciocho años desde la realización de un sótano en el bajo del inmueble; o la de 19 de diciembre de 2005 ( RJ 2006152) , en la que habían transcurrido 18 años; o la de 31 de enero de 2007 (RJ 2007590), en la que se considera prestado el consentimiento tácito, dado el período transcurrido, para realización de obras por los demandados en el patio y en el hueco de la escalera, con el resultado de su anexión al local de su propiedad; o la de 5 de octubre de 2007 ( RJ 20076469) , referida a la instalación de un tubo de salida de humos, apertura de ventanales, y colocación de un aparato industrial de aire acondicionado, en una churrería que llevaba nueve años de explotación.

Pero la doctrina del consentimiento tácito debe aplicarse de forma muy ponderada, pues el mero conocimiento y la mera inactividad no pueden confundirse con el consentimiento, ya que una interpretación laxa conllevaría que por esta vía se acortasen los tiempos de prescripción de las acciones que establece el Código, como recuerda la STS de 10 de junio de 2002 (RJ 20028580)). En la misma línea, la STS de 20 de noviembre de 2007 (RJ 2008249)), recuerda que esta doctrina es aplicable con carácter excepcional y requiere que se refiera a alteraciones de elementos comunes que resulten inocuas para los demás comuneros, haya sido tolerada durante años, y la oposición no reporte beneficio alguno para la comunidad.

Estima la Sala que el transcurso de diez años es tiempo suficiente para llegar a la conclusión de que ha existido un consentimiento tácito a la división material del original local nº NUM005 realizada por la promotora y el destino del local nº DIRECCION001 a garaje, aunque no tuviera conocimiento la Comunidad de propietarios de la escritura de fecha 23 de enero de 1998, puesto que desde que los codemandados Sres. Agustín Braulio adquirieron su bajo destinado a garaje lo utilizaron efectivamente para aparcar vehículos utilizando para acceso la rampa del garaje, sin oposición de la Comunidad de copropietarios del garaje, que incluso aceptó durante años el pago que estos hicieron de cuotas por gastos comunitarios y que solo exigió a través de quien fue su primer Presidente, Sr. Ovidio , que la puerta del local estuviera siempre abierta, según manifestó en su declaración testifical, admitiendo que no se puso objeción alguna.

A lo expuesto se une que ningún beneficio obtendría la comunidad de propietarios de la declaración de nulidad, conforme se razona en la resolución apelada, ya que no acredita ningún perjuicio concreto derivado del hecho de que los propietarios del local nº DIRECCION001 utilicen el acceso de elementos comunes, la rampa del garaje y pasillo comunitario, para acceder a su local, mientras que de impedirles este acceso es claro el grave perjuicio que se ocasionaría a los mismos, quedando inservible su local.

TERCERO.- Procede, conforme a todo lo expuesto, la desestimación del recurso de apelación, no imponiendo las costas de la alzada a la parte apelante por apreciar, al igual que hace la juzgadora de instancia, que el caso presenta dudas de hecho que justifican hacer uso de la posibilidad prevista en el articulo 394. 1 al que se remite el artículo 398.1 de la L.E.Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la Comunidad de copropietarios de garajes del edificio sito en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 de Segorbe y don Urbano contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Segorbe en fecha dos de noviembre de dos mil nueve , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 425 de 2009, la CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE sin hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.