Sentencia Civil Nº 169/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 192/2010 de 18 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00169/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ASTURIAS

SECCIÓN SÉPTIMA

GIJÓN

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000192 /2010

SENTENCIA Núm. 169/11

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA

D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE

Dª MARTA MARÍA GUTIÉRREZ GARCÍA

En GIJON, a dieciocho de Abril de dos mil once.

VISTOS , por la Sección Séptima de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Procedimiento Ordinario 125/09 Rollo número 192/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Seis de Gijón; entre partes, como apelante DON Luis representado por el Procurador Dª Susana Díaz Díaz bajo la dirección letrada de Dª Mª Jesús Cubría Rodríguez, como apelado JOSE FRESNO, S.A., representado por el Procurador Sr. Galán Cabal bajo la dirección letrada de D. Julio César Galán Cortés, y D. Santos , no comparecido en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. Seis de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 12 de Enero de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador Víctor Galán Cabal, en nombre y representación de José Fresno S.A., contra Luis y Santos , debo declarar y declaro resueltos los contratos de arrendamiento de las viviendas sitas en los pisos NUM000 y NUM001 del inmueble nº NUM002 de la calle DIRECCION000 de Gijón, y, en su consecuencia, debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a que desalojen y dejen libre y a disposición de la actora las referidas viviendas, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa si no lo verificaren, imponiéndoles asimismo, las costas causadas en este procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de DON Luis se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 23 de Marzo de 2011.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la demandante, "José Fresno S.A.", en el procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, acción por la que pretende, al amparo de lo dispuesto en el artículo 118-1 y 2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , que se declaren resueltos los contratos de arrendamiento que le unen con los demandados, referentes a las viviendas sitas en los pisos NUM000 , NUM003 , NUM004 , y NUM001 , del edificio nº NUM002 de la c/ DIRECCION000 , de Gijón, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, y a que desalojen las viviendas que respectivamente ocupan en el edificio en el plazo legal, apercibiéndoles de lanzamiento de no verificarlo, con imposición de costas a los demandados.

Por Auto de fecha 11 de enero de 2.010, se declaró terminado el proceso respecto del demandado D. Domingo , por haber quedado satisfecho extrajudicialmente el interés de la actora respecto de dicho demandado.

La Sentencia recaída en la primera instancia estima la demanda, declara resueltos los contratos de arrendamiento de las viviendas sitas en los pisos NUM000 y NUM001 del inmueble nº NUM002 de la c/ DIRECCION000 , de Gijón, y condena a los demandados, D. Luis y D. Santos , a estar y pasar por dicha declaración, y a que desalojen las viviendas que respectivamente ocupan en el edificio en el plazo legal, apercibiéndoles de lanzamiento de no verificarlo, con imposición de costas a dichos demandados.

Contra dicha Sentencia se alza en apelación única y exclusivamente el demandado D. Luis , propietario del piso NUM000 , que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones, y solicita, en consecuencia, que se revoque la Sentencia apelada, se desestime totalmente la demanda, en lo que se refiere a las pretensiones en su contra deducidas, y se impongan las costas a la actora.

SEGUNDO. - Establece el artículo 118 del TR de la LAU de 1.964, en su apartado 1º , que « La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo ». Y añade el apartado 2º que « Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo ».

Los requisitos que han de concurrir para que se pueda resolver el contrato de arrendamiento al amparo de lo dispuesto en el apartado 2º de dicho precepto son, como ya expresó esta Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Asturias en Sentencias de 19 de julio de 2.000 y 15 de junio de 2.007 , los siguientes:

1º) En el concepto de siniestro se han de comprender no sólo las destrucciones ocasionadas por algún acontecimiento catastrófico y de producción instantánea sino también aquellas averías, deterioros o pérdidas importantes que se produzcan en la vivienda o local de negocio arrendado cualquier que sea la causa que lo haya originado incluyendo la vejez de los mismos ( SSTS 30-3-1962 , 24-1-63 , 4-12-95 , 8-5-1967 y 17-6-1972 ) e incluso la negligencia o culpa del arrendador pues la Ley no distingue el origen que dicha perdida puede tener, bastando con que se produzca, sin perjuicio del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que en su caso pudieran habérsele ocasionado por haber incumplido aquel sus obligaciones contractuales.

2º) Debe existir una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o local de negocio en el momento de ser arrendados y el que tenga en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a la baja debida a averías, deterioros o pérdidas que hagan que se encuentre ahora en estado no apto para el uso a que fueron destinados.

3º) Debe imponerse la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos exceda del 50% del valor de la vivienda o local correspondientes, lo que constituye presupuesto ineludible que exige la correspondiente prueba.

4º) El importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado ha de referirse en principio a las concretas dependencias cuya resolución contractual se somete a debate judicial ( SSTS 13-5-74 , y 15-2-96 ) con abstracción del resto del inmueble, si bien no obstante hay que computar también las reparaciones que exige el resto del inmueble y que directa o indirectamente vengan referidas a las viviendas o locales objeto de arrendamiento cuando se encuentren afectados elementos comunes ( SSTS 18-11-1972 y 7-9-94 ) pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso pacífico y seguro del bien objeto de contrato, si bien, en caso de afectación general determinante de la perdida o destrucción total del edificio el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble;, facultándose la resolución de todos los arrendamientos dada su ruina técnica ( SSTS 8-5-67 , 19-6-68 , 7-7-69 , 4-12- 70 , 1-12-1972 , 13-5-74 , 30-1-84 y 17-7-92 ).

TERCERO. - Acreditada, como ha quedado, en este caso la existencia de los arrendamientos y la legitimación de las partes, en sus respectivas posiciones de arrendadores y arrendatarios, así como el sometimiento de los contratos a la normativa contenida en el TR de la LAU de 1.964 , se centra el debate en la determinación de si concurre o no el requisito exigido en el apartado 2 del artículo 118 de dicha Ley , es decir si el estado de deterioro de las viviendas arrendadas exige unas obras de reparación cuyo coste exceda del 50 por 100 de su valor real, sin tener en cuenta el valor del suelo.

La Sentencia apelada llega a la conclusión de que las obras a ejecutar superan ese 50%, por entender el Juzgador de instancia que la demandante ha acreditado que concurren en este caso los requisitos necesarios para la viabilidad de la acción resolutoria ejercitada, pues 105 informes técnicos aportados revelan el alto grado de deterioro que presenta el edificio en el que se integran las viviendas arrendadas, señalando al efecto el Arquitecto Jose Luis que, en general, el estado de la construcción es muy malo, presentando graves problemas en su estructura, cubierta, fachadas e instalaciones, es decir, todos ellos elementos comunes necesarios para el adecuado uso y habitabilidad de dichas viviendas, razón por la cual valora en su informe el coste de reparación de los mismos sin entrar en el detalle de las obras de reparación que requerirían, aisladamente, cada una de ellas, de manera que ese coste, por sí solo y distribuido proporcionalmente entre tales viviendas, ya arroja una diferencia muy superior al 50% con relación a su valor, que establece de acuerdo con los criterios del RD 1020/1993, de 25 de junio, hasta alcanzar un 420,35%, y que a esa misma conclusión llega el dictamen del perito designado judicialmente, el Arquitecto Carlos Miguel , quien, tras describir los daños que presenta el inmueble, igualmente referidos a sus elementos comunes (fachadas, carpintería exterior, forjados, vigas y pontones, losas en el patio de luces) y de forma prácticamente coincidente con la descripción que hacía la entidad CADESA en su informe de fecha 23- 11-2007, y aunque con un criterio de valoración distinto, basado en la fórmula recogida en el texto refundido del PGOU de Gijón de 2007, no obstante reconocer en el acto del juicio que la del RD 1020/1993 es más adecuada y ofrece unos valores más I fidedignos, establece el coste de las obras de reparación necesarias para devolver el edificio a las condiciones preexistentes al estado de ruina que ahora presenta, precisando que aquéllas no tienen su origen en la falta de mantenimiento del edificio, y tras distribuirlo proporcionalmente entre los pisos arrendados en razón de su superficie con relación al total de la finca, llega a la misma conclusión de que representa una cifra superior al 50% (en concreto del 61, 84 %) del valor de cada uno de ellos, por lo que concluye que no cabe llegar a otra decisión que la de estimar demanda formulada y declarar resueltos los contratos de arrendamiento que aún subsisten y que constituyen objeto del procedimiento, a la fecha de ser dictada la Sentencia, con respecto a los pisos NUM000 y NUM001 , de los que son arrendatarios los demandados Luis y Santos .

El apelante sostiene que cuando la actora adquirió la propiedad del edificio, en el año 2.006, era plenamente conocedora, o debió serlo, del estado físico de la finca, y que varios de sus pisos estaban arrendados, y considera que desde que adquirió la finca no ha realizado obra alguna para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio, sino muy al contrario, han realizado obras que han redundado en perjuicio del inmueble (han abierto huecos, quitado ventanas, etc.). Considera también la apelante que la pericial aportada por la actora no debe ser tenida en consideración, pues la entidad CADESA no ha inspeccionado la vivienda del apelante, utiliza fórmulas vagas, indefinidas e imprecisas, para referirse al inmueble, utilizando intencionadamente fórmulas genéricas, pronombres y artículos indefinidos, sin concretar en ningún caso ni numérica ni porcentualmente las supuestas deficiencias del inmueble, y en cuanto al informe del arquitecto D. Jose Luis , se basa en el informe realizado por CADESA, y sin haber inspeccionado la vivienda de mi mandante, ni el inmueble, tal y como se desprende la misma pericial, concluye afirmando, como no puede ser de otro modo, que el edificio se haya en estado de ruina. Y en cuanto a la pericial judicial, entiende que, aunque no es tan concienzuda en extensión como la de parte, también utiliza formas indefinidas para referirse al estado del edificio. Por todo concluye el apelante que si el edificio presenta algunas deficiencias, estas no son de la entidad suficiente como para determinar la inhabitabilidad de la vivienda que habita, ni la declaración de ruina del edificio. Entiende, además, la parte apelante que respecto a las obras a realizar, es acertada la cuantificación que de las mismas hace la pericial de parte, por ser una intervención mas concienzuda, proporcional y adecuada que permitiría, por tanto, la subsistencia del edificio en unas satisfactorias condiciones de habitabilidad y seguridad. Y así esa pericial tasa tales obras en 237.195,73€, incluyéndose las obras necesarias en los elementos comunes (estructura, cubiertas, fachadas e instalaciones comunes) repercutiéndose el importe de las obras a cada uno de los arrendatarios del inmueble en función de su coeficiente de participación. Sin embargo, en cuanto a la valoración del inmueble, disiente del Juzgador de instancia, cuando da por buena la valoración que hace el perito de parte, desoyendo la valoración de la pericial judicial, pues se basa dicha pericial en el RD 1020/1993, de ámbito de aplicación nacional, resultando así un valor del edificio de 56.427,95 €, y el valor de la finca del apelante ( NUM000 ) sería de 3.147,74 €, valores todos ellos alejados de la realidad, a juicio del apelante, máxime cuando la mercantil compró dicho inmueble por más de un millón de euros en el año 2.006. Considera el apelante más acertado en este aspecto el informe del perito judicial, que opta por la aplicación de la fórmula recogida en el PGOU de Gijón, obteniéndose así un valor del edificio 474.990, y un valor de la vivienda del apelante en 26.504,44 €, valores todos ellos, siempre a juicio del apelante, mucho más reales y adecuados a la realidad, sirviendo de apoyo para tal afirmación que por ejemplo el valor catastral del edificio es de 83.670,32 €, tal y como obra en autos, y concluye afirmando que, resultando un valor para el inmueble, según la valoración del perito judicial, de 474.990€, y poniendo este valor en relación con el importe de las obras a realizar en el inmueble (237.195,73 €) y en relación con el coeficiente de participación que la vivienda del apelante supone en el inmueble (el 5.58%), resultaría que la cuantía del importe de las obras que tendría que soportar el apelante sería de 13.231 €, por lo que obtenemos un coeficiente del 49.91%, porcentaje inferior al establecido en el art. 118.2 de la LAU , que requiere que el importe de las obras a realizar prorrateado entre el valor de las viviendas exceda del 50% , quedándose en este caso en el 49,91%.

El recurso debe ser desestimado, toda vez que, la argumentación que contiene es en sí misma contradictoria, y contradice, además, los criterios de valoración sentados por este Tribunal en anteriores resoluciones.

Decimos que la argumentación del recurrente es, en sí misma contradictoria, pues, por una parte está diciendo que la pericial de la actora es vaga e imprecisa al describir el estado de la vivienda, para luego pretender acogerse a dicha pericial, precisamente en lo que atañe a la valoración de las obras necesarias a realizar en el inmueble.

Y por otra parte, como ya dijimos en la Sentencia de 15 de junio de 2.007, ya citada, esta Audiencia Provincial de Asturias viene manteniendo de forma constante y reiterada el criterio de que en el cálculo del valor del edificio, teniendo en cuenta su edad y depreciación, ha de atenderse al valor real, del cual dan un correcto índice las Órdenes Ministeriales de 3-7-86 y 28-12-89 y hoy el R.D. 1020/93 , en vez de hacer uso de criterios ficticios establecidos en ordenanzas municipales para la valoración de edificios catalogados, con cuya aplicación se huye del que posee en el mercado del inmueble ( Sentencias de 19 de julio de 2.000 y 8 de marzo de 2.005 -Sección 7 ª-, 20 de mayo de 1.994 , 2 de diciembre de 1.997 , 18 de febrero de 1.998 y 10 de diciembre de 1.999 -Sección 1 ª-). Tan es así, que el propio perito de designación judicial, reconoció en el acto del juicio, según se refleja en la Sentencia, que los criterios de valoración del RD 1020/1993, que son los que utiliza el perito de la actora, son más adecuados y ofrecen unos valores más fidedignos, de modo que, teniendo en cuenta que ambos peritos descartan que las deficiencias que presenta el inmueble sean debidas a una falta de mantenimiento, aunque, según la doctrina que ha quedado expuesta, resultaría intranscendente, a los efectos que examinamos, la causa de la ruina, hemos de concluir que resulta acertada la valoración que hace la Sentencia apelada de la prueba pericial practicada, conforme a las reglas de la sana crítica (artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que la demandada no ha aportado prueba que contradiga la de la actora, y que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 118.2 del TR de la LAU de 1.964 para declarar resuelto el contrato del apelante, por lo que procede desestimar el recurso interpuesto y confirmar la Sentencia apelada.

CUARTO.- Procede imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394-1 del mismo Texto Legal.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis , contra la Sentencia dictada el 12 de enero de 2.010, por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Gijón , en los autos de Juicio Ordinario nº 125/2009, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.