Sentencia Civil Nº 169/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 98/2014 de 20 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00169/2014

S E N T E N C I A Nº 169

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 20 de junio de 2014

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 dŽEivissa, bajo el número 890/11 , Rollo de Sala numero 98/14,entre partes, de una como demandada- apelante la entidad Gasolinera Santa Eulalia SA, representada por la Procuradora doña Vicente Jiménez Ruiz y asistida del letrado don Antonio Balague Planells, de otra, como actora-apelada la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representada por el Procurador don Antonio Colom Ferrá y asistido del letrado don Mariano Ramón Suñer.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 dŽEivissa, se dictó sentencia en fecha 10 de octubre de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda presentada por el Procurador don Juan Antonio Landáburu en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 contra Gasolinera Santa Eulalia SA debo declarar y declaro que el dominio de la finca registral NUM000 hoy agregada a la finca registral NUM001 pertenece a la actora, conforme a su titularidad registral, posesión sobre la misma debiendo reintegrar la posesión de la citada finca a la comunidad actora imponiendo las costas a la parte demandada. Y desestimando la demanda reconvencional presentada por la procuradora doña Vicenta Jiménez en nombre y representación de la Gasolinera Santa Eulalia SA contra Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 y Mar Azul de Santa Eulalia del Rio SA debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra con imposición de costas a la demandada reconviniente.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada-apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 13 de mayo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Constituye el objeto de la presente alzada la sentencia recaída en la primera instancia en el procedimiento ordinario seguido, a instancia de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , contra la mercantil GASOLINERA SANTA EULALIA SA, y que acuerda, por una parte, estimar íntegramente la demanda presentada por la meritada Comunidad de Propietarios, declarando que el dominio de la finca registral nº NUM000 , hoy agregada a la finca registral NUM001 , pertenece a la actora, la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , condenado a la entidad demandada, 'Gasolinera Santa Eulalia SA', a cesar en cualquier acto de posesión sobre la misma, debiendo reintegrarla a la demandante; y, por otra parte, acuerda desestimar la demanda reconvencional a su vez interpuesta por la mercantil 'Gasolinera Santa Eulalia SA', contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 y la entidad 'Mar Azul de Santa Eulalia del Rio SA', absolviendo a dichas demandadas de los pedimentos deducidos en su contra y consistentes en:

A) Se declare inexistente la compraventa instrumentada mediante escritura pública de segregación, compraventa y constitución de servidumbre sobre la finca nº NUM000 , otorgada, en fecha 18 de agosto de 1.984, por la entidad GASOLINERA SANTA EULALIA SA y la también mercantil MAR AZUL DE SANTA EULALIA DEL RIO SA, por causa del error obstativo padecido por ambas entidades otorgantes, declarando, en consecuencia, la nulidad de dicha escritura pública.

B) Se declare que la voluntad real concordada entre los otorgantes de la meritada escritura pública fue la cesión, mediando precio, por parte de la entidad GASOLINERA SANTA EULALIA SA a favor de MAR AZUL DE SANTA EULALIA DEL RIO SA, del derecho de edificación o aprovechamiento urbanístico asimilado al derecho real de superficie sobre la parcela en litigio, conservando la cedente los demás derechos reales sobre la misma que no resulten incompatibles con el derecho cedido.

C) Se condene a las entidades reconvenidas a estar y pasar por las anteriores declaraciones, ordenando a la Comunidad de Propietarios actora- reconvenida a abstenerse en lo sucesivo de cualquier actuación que pudiera perturbar el derecho declarado a favor de la entidad GASOLINERA SANTA EULALIA SA.

D) D) Se dirija mandamiento al Sr. Registrador de la Propiedad a fin de que cancele la inscripción cursada por la meritada escritura de segregación, compraventa y constitución de servidumbre, y las que de ella deriven, y, en su lugar, proceda a inscribir a favor de la Comunidad de Propietarios el derecho de edificación o aprovechamiento urbanístico asimilado al derecho real de superficie sobre la parcela en litigio, conservando la cedente los demás derechos reales sobre la misma que no resulten incompatibles con el derecho cedido.

Se alza la entidad demandada y actora en reconvención, GASOLINERA SANTA EULALIA SA, frente a la antedicha resolución solicitando, de este Tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda en su contra interpuesta y se estime en su integridad la demanda reconvencional, esgrimiendo, en fundamento de tal pretensión revocatoria, las alegaciones que, resumidamente, pasamos a exponer: A) errónea valoración que de la prueba practicada ha realizado la juzgadora 'a quo', ya que, del acervo probatorio se desprende con nitidez que, por razón de haber llevado a cabo la promotora MAR AZUL DE SANTA EULALIA DEL RIO SA una ampliación de obra durante la ejecución de las obras de construcción del EDIFICIO000 , precisaba disponer de una mayor edificabilidad para legalizar la obra, llegando a un acuerdo con la entidad propietaria de la finca colindante para que le cediera la edificabilidad de la parcela litigiosa, otorgando erróneamente la escritura de compraventa que constituye el título de la parte actora, quedando establecida una situación jurídica formal discordante con lo querido realmente por las partes contratantes, y, así resulta acreditado por: 1) la posesión exclusiva e ininterrumpida de la finca durante 27 años; 2) la parcela litigiosa ha estado siempre físicamente delimitada e integrada dentro del perímetro de la estación de servicio; 3) la parcela ha figurado siempre en la cartografía del Catastro como propiedad de la Gasolinera, quien ha venido pagando el IBI de la integra finca; 4) la causa que ha motivado la demanda de la Comunidad es la instalación de un lavadero de vehículos en la finca propiedad de la demandada pues hasta aquel momento desconocía el título que ahora esgrime, mostrándose totalmente pasiva, lo que demuestra su mala fe; 5) la gasolinera siempre ha actuado frente al Ayuntamiento como titular propietario del solar; 6) la constitución de una servidumbre de paso sobre la parcela a favor de la gasolinera, perpetua y sin restricciones. B) Infracción por inaplicación del criterio legal y de la doctrina jurisprudencial sobre la entrega de la posesión en el contrato de compraventa, pues la entidad apelante viene poseyendo desde siempre y en exclusiva la parcela de autos, por lo que queda desvirtuada la traditio ficta de la posesión mediante la escritura pública. C) Inaplicación indebida de la doctrina sobre el ejercicio tardío de las acciones, ya que, en el presente caso, la Comunidad no ha realizado en 27 años actuación alguna que pudiera hacer pensar que tenía intención de exigir la entrega de posesión del solar.D) Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la exigencia de la buena fe en el tercero hipotecario, cualidad que no concurre en la Comunidad pues no actúa de buena fe y no ha adquirido realmente su derecho, habiéndose desvirtuado el principio de legitimación registral pues el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no protege como titular a quien, pese a tener título inscrito adquirido de otro titular también con derecho inscrito, realmente no lo ha adquirido por faltar un elemento esencial para la integración válida de aquel derecho, como es la posesión.

La Comunidad de Propietarios hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El recurso no puede prosperar por las siguientes razones:

1ª) Como recordaba la STS de 13 de julio de 2012 , con cita de la conocida Sentencia del 23 de mayo de 1935 , '.... se ha venido considerando que el error vicio es aquel que constituye una creencia inexacta o una representación mental equivocada, que sirve de presupuesto para la realización de un contrato y determina una voluntad no formada correctamente, porque la contemplación del objeto del contrato estaba distorsionada. Este es el planteamiento del artículo 1266 CC . En cambio, en el error obstativo hay una falta de voluntad, porque o bien no se quería declarar y se hizo, o bien se produce un lapsus que da lugar a una discrepancia entre la voluntad interna y su declaración'. Pero, en cualquier caso, la prueba del error ha de ser rotunda ya que la apreciación de su existencia debe hacerse con extraordinaria cautela en aras a la seguridad jurídica y al exacto cumplimiento de las declaraciones negociales. En definitiva, y tal como se afirma en la sentencia apelada, con cita de la sentencia de esta Audiencia Provincial de 27 de diciembre de 2012, los vicios afectantes al consentimiento han de apreciarse con extraordinaria cautela y con carácter excepcional o restrictivo, debiendo acreditarse cumplidamente.

2ª) En el presente caso, ninguna prueba se ha practicado que ponga de manifiesto el error alegado por la demandada, y actora en reconvención, afectante a los contratantes en la escritura pública otorgada el 13 de agosto de 1984. Y, frente a tal circunstancia, que se expone por la jueza 'a quo' en la sentencia, la parte apelante se limita a reiterar las alegaciones ya expuestas en la primera instancia y rechazadas expresamente en la sentencia apelada. En definitiva, las partes quisieron comprar y vender y este es el negocio que otorgaron, resultando intrascendente a tales efectos el destino o la finalidad de dicha compraventa.

3ª) La acción reivindicatoria, que es la ejercitada en la demanda, es de naturaleza real pues tiende a la protección de un derecho de tal clase ( STS de 27 de abril de 2011 ) y se entiende por la jurisprudencia que la misma está incluida, implícitamente, en la relación de facultades del dueño contenida en el artículo 348 del Código Civil ( SSTS nº 518/2004, de 3 de junio y nº 1261/2004, de 30 de diciembre , entre otras muchas), por lo que, mientras el demandante sea portador de un interés legítimo y resulte ser el propietario, estará legitimado para reclamar la declaración judicial de su derecho.

4ª) El principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes se define sobre las dos ideas conexas de la presunción de exactitud y de la legitimación. En tal sentido, puede definirse como aquel principio hipotecario, en virtud del cual, los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos, se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y el ámbito procesal y extraprocesal como tal titular, en la forma determinada que el propio asiento determine. En esta definición aparecen los dos aspectos que explican la doble terminología utilizada a propósito de este principio, pues se trata, por una parte, de una presunción de exactitud, y al mismo tiempo, de una legitimación del titular registral. Se trata de dos manifestaciones que aparecen íntimamente relacionada, formando una unidad, pero que contemplan el principio de legitimación registral de dos puntos de vista entrelazados. La presunción de exactitud determina legitimación en el ámbito judicial y extrajudicial; pero a su vez, la legitimación reconocida legalmente determina una mayor fuerza de la presunción de exactitud.

Estas conocidas consideraciones doctrinales se hacen previas a la consideración de que la presunción de exactitud es una 'presunción iuris tantum', pero la prueba en contrario ha de resultar o bien del documento correspondiente en que conste el consentimiento del titular registral ( artículos 20 y 82 de la Ley Hipotecaria ), o bien de la resolución judicial de los juzgados y tribunales, dada la salvaguardia o protección judicial del contenido de los asientos.

Esta 'presunción iuris tantum' es propia del principio de legitimación registral, por lo que se contrapone a la protección o eficacia definitiva del titular registral, que resulta de otros principios hipotecarios, como son los efectos derivados de los principios de prioridad e inoponibilidad ( artículo 32 de la Ley Hipotecaria ), fe pública registral ( artículo 34 de la Ley Hipotecaria ), usucapión 'secundum tabulas' ( artículo 35 de la Ley Hipotecaria ), sin perjuicio de la presunción 'iuris tantum' de posesión y usucapión 'contra tabulas' ( artículo 36 de la Ley Hipotecaria ). En concreto, la presunción del artículo 34 LH es iuris et de iureo inatacabilidad del titular registral, pues resulta del principio de fe pública registral del citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria , cuando el titular registral es un tercero hipotecario que reúne los requisitos previstos en dicho precepto.

5ª) En el caso de autos no se ejercita por la parte demandada-actora en reconvención, hoy apelante, la acción basada en la prescripción adquisitiva extraordinaria, esto es contra tabulas,pues, afirma no han transcurrido 30 años, sino 27 en los que ha venido poseyendo ininterrumpidamente la parcela. Sin embargo, debe recordarse en relación a la posesión, lo dispuesto en los artículos 447 y 444 del Código Civil que, respectivamente, establecen que ' solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio', así como que ' los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa o con violencia no afectan a la posesión'. En definitiva, los actos señalados por la apelante que justificarían, a su juicio, la posesión de la parcela con fuerza suficiente para destruir la presunción iuris tantum de legitimidad de la inscripción registral, no son hábiles para dotar de naturaleza civilla posesión alegada, pues se trata de actos meramente tolerados por la Comunidad de propietarios que en todo caso permitirían calificar la posesión natural.

Las sentencias citadas por la parte apelante en apoyo de su alegato sobre la falta de entrega de la posesión, como por ejemplo la STS de 13 de marzo de 2002 , han recaído en supuestos distintos del de autos en los que no se había otorgado la escritura pública de compraventa y, por tanto, resultaba inaplicable el artículo 1462 del Código Civil en el que, y como es sabido, se declara que, ' Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.' , tradición instrumental que permite afirmar, en el presente caso, la concurrencia de los dos requisitos contemplados en el artículo 609 del citado cuerpo legal : el título y el modo.

6ª) No se constata la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la exigencia de la buena fe en el tercero hipotecario. En efecto, de la propia STS de 11 de abril de 2003 citada en el recurso de apelación, recaída en un supuesto de usucapión ordinaria, que no es el caso de autos, y en el que la cita completa del párrafo es la siguiente, ' ...ni tras inscribir su título podrían invocar a su favor el art. 34 de la misma ley , porque siempre faltó en ellos la buena fe, entendida ya como desconocimiento de la inexactitud registral ( STS 22-6-01 ) constituida por la subsistencia de la titularidad formal de la sociedad vendedora, ya, según la jurisprudencia, en la creencia de ser titular el trasmitente -sentido positivo- y la ignorancia de inexactitudes o vicios invalidatorios de esa titularidad -sentido negativo- ( STS 19-7-89 y 22-12- 00 entre otras muchas), máxime cuando también se declara probado que el mismo matrimonio demandado-reconviniente, conocedor como ya se ha dicho de la realidad extrarregistral, se adjudicó pese a ello la finca en subasta y, solamente entonces, interesó del actor-reconvenido noticias sobre la situación real de la finca ofreciéndole resolver el problema mediante una contraprestación económica', de dicha cita, se reitera, no puede afirmarse que en el caso hoy sometido a la decisión de este Tribunal la parte actora carezca de buena fe, pues ni la demandada era propietaria de la parcela al habérsela vendido mediante escritura pública, debidamente inscrita en el Registro, a la promotora del edificio de la que trae causa la Comunidad, ni resultaba existente una realidad extrarregistral contraria al título formal, ni concurrían vicios invalidantes de la titularidad inscrita en el Registro de la Propiedad.

7ª) Debe recordarse, por último, que la LEC establece un criterio sobre la valoración de la prueba, fundado en las reglas de la sana crítica como criterio valorativo, porque las pruebas constituyen un conjunto de materiales que de manera agrupada permiten al juez llegar a la convicción adecuada para decidir la contienda planteada, y ello siempre que se valore según las reglas de la sana crítica, que es lo que ha ocurrido en la sentencia recurrida.

TERCERA.-Conforme se establece en el artículo 398.1 LEC , la desestimación del recurso de apelación y consiguiente confirmación de la sentencia apelada conlleva la expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte apelante.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se decreta la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto legalmente.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por la entidad mercantil GASOLINERA SANTA EULALIA SA, representada en esta alzada por la procuradora doña Vicenta Jimenez Ruiz, contra la sentencia de 10 de octubre de 2013, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Eivissa , en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.