Sentencia Civil Nº 169/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 217/2014 de 30 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 217/2.014

Procedimiento Verbal de desahucio por falta de pago nº 499/2.013

Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Valencia

SENTENCIA Nº 169

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DÑA. MARIA MESTRE RAMOS

DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ

En la ciudad de Valencia a treinta de mayo de dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 11 de Junio de 2.013 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada D. Pedro Miguel y D. Cosme , representada por la Procuradora Dª Mª Luisa Sempere Martínez y asistida por el Letrado D. Vicente Lillo Giner, y, como apelado la parte demandante Construcciones Isjoa S.L.,representada por Procuradora Mª Luisa Izquierdo Tortosa y asistida por el Letrado D. José Luis Peteiro Périz.

Es Ponente Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

'Que procede declarar enervada la acción de desahucio por falta de pago de las rentas promovida por la Procuradora Dª. Mª Luisa Izquierdo Tortosa en nombre y representación de CONSTRUCCIONES ISJOA SL contra D. Pedro Miguel y D. Cosme , dándose por concluido el procedimiento y ello con expresa condena en costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se estime su recurso y se dicte nueva resolución que desestime la demanda con condena en costas a la demandante.

La parte apelada no presentó escrito de oposición al recurso, por lo que por diligencia de ordenación de 5 de mayo de 2.014 se declaró precluida y perdida la oportunidad de realizar dicho trámite.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votaciónel 26 de Mayo de 2.014en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora en este procedimiento entabló acción de desahucio por falta de pago de las mensualidades desde octubre de 2.007 a lo que se opuso el demandado alegando no deber cantidad alguna porque el demandante no había realizado las obras que desde antes del octubre de 2.007 había ordenado el Ayuntamiento, obras que le impiden utilizar lo arrendado en adecuadas condiciones, por lo que entiende suspendida la obligación de pago de las rentas.

Además alegaba haber pagado las rentas hasta al menos el mes de junio de 2.009.

Aportó el demandado (folios 68 y ss) un acta notarial de 6 de junio de 2.013 que contiene las fotografías que reflejan el estado del local así como el expediente de ruina que se sigue en el Ayuntamiento de Valencia del que se desprende que ya en diciembre de 1.997 intervino el Ayuntamiento por peligro de desprendimientos de fachada en ese edificio de la Calle de los Derechos nº 6.

Que se emitió informe por el arquitecto el 17 de mayo de 2.007 en el que se hacía constar que no existía situación de ruina y que se debían realizar determinadas obras (folio 163).

Por resolución de la Alcaldía de 26 de diciembre de 2.003 denegó la solicitud de declaración de ruina instada por Carayul S.L. y le ordenó que en le plazo de dos meses ejecutara las obras de reparación urgentes que consistían en la reconstrucción de la zona del forjado destruida e impermeabilización de la cubierta, tapado de los orificios del torreón de escalera, sustitución de pares de madera podridas en la última planta y repaso de fachada.

El informe técnico de 7 de febrero de 2.005 daba cuenta del incumplimiento de esta orden

Por resolución de 15 de febrero de 2.005 se ordenó a la propiedad Construcciones Isjoa S.L. que en el plazo de 30 días llevara a cabo las obras ordenadas que eran las mismas que en la resolución de 26 de diciembre de 2.003.

Como tampoco cumplió la propietaria del edificio esa orden, por resolución de 8 de abril de 2.008, el Ayuntamiento de Valencia encargó por vía de emergencia a Secopsa que llevara a cabo esas obras .

El acta de 11 de septiembre de 2.008 daba cuenta de que no se había personado la propietaria del edificio y por ello no se pudo acceder al mismo.

La sentencia apelada rechazó esta pretensión de suspensión de la obligación de pago del arrendamiento porque las obras ordenadas por el Ayuntamiento pueden afectar al local respecto a la comodidad pero no le impiden el uso ni justifican el impago de la renta desde octubre de 2.007 y no se acredita que el local resulte inhabitable.

No obstante tuvo por enervada la acción al haber consignado el arrendatario las rentas debidas.

SEGUNDO.- Interpuso recurso de apelación el demandado alegando que no se deben las cantidades reclamadas y que la sentencia incurre en error al afirmar que el estado del local no impide su uso.

Alega también inadecuación de procedimiento por complejidad.

Por razones de lógica procesal empezaremos por analizar esta última cuestión, y al respecto hemos dicho en nuestra sentencia de 20 de febrero de 2014 ( ROJ: SAP V 1061/2014 ), Sentencia: 57/2014 | Recurso: 49/2014 en un pleito en el que se debatía la misma cuestión que:

'En relación con la existencia de una cuestión compleja y su resolución en el juicio sumario de desahucio este Tribunal, entre otra, dicto la sentencia de fecha de 29 de septiembre de 2008 por la que dijimos:

'Del objeto limitado del proceso por expiración del plazo contractual. Con arreglo a la anterior ley de enjuiciamiento civil, era pacífica la consideración del verbal de desahucio como cauce procesal sumario y rápido que exigía términos sencillos y claros en su planteamiento, quedando fuera del mismo, las llamadas cuestiones complejas, por un lado limitando los medios de prueba, y de otro el planteamiento de situaciones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías, procediendo denegar el desahucio si del título invocado por el demandado resultase, a primera vista, cuando menos dudoso el derecho del actor a obtener la efectividad de su derecho a poseer, sin perjuicio de su discusión en el juicio declarativo correspondiente.

La diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, y debe tamizarse y cuidarse de dónde procede la complejidad, o si ésta es rebuscada o artificiosa, para evitar que al amparo de supuestas complejidades la vía del desahucio quede enervada en muchos casos, mostrando la propia doctrina del Tribunal Supremo una orientación restrictiva, con acusado predominio numérico en la más moderna jurisprudencia de fallos contrarios a apreciar la complejidad alegada, pues ésta, como dice la S. 29 de febrero de 1968 (RJ 19681394 ), no puede servir de base para que el demandado, a pretexto de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título, logre privar a quien lo ostenta de la protección que la Ley le confiere, obligándole a que acuda al procedimiento ordinario. Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas, añade la S. 17 de marzo de 1969 (RJ 19691358), requería la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se tratase, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuentra dentro de la tramitación procesal de procedimiento sumario.

La sentencia de instancia razona la existencia de cuestión compleja, dado 'el estrecho cauce procesal del juicio de desahucio', pero tal razonamiento, como pretende la parte apelante, debe ser rechazada, habida cuenta de la nueva naturaleza que la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 confiere al anterior juicio verbal de desahucio.

En efecto, el citado artículo 447 precisa cuáles son los procedimientos de carácter sumario y cuya sentencia, por ende, no produce los efectos de cosa juzgada material, en una relación que no comprende el procedimiento que ahora nos ocupa, pues establece en su número 2 que 'No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria'.

Como se deduce de lo expuesto, la primera consecuencia es que ya no es posible aplicar a los juicios como el presente, tramitados al amparo delartículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, la doctrina jurisprudencial que, basada en la naturaleza sumaria del juicio de desahucio regulado en losartículos 1561 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 -ya fuera por resolución del contrato de arrendamiento, ya por precario-, excluía de su ámbito, y reconducía a un proceso declarativo, los supuestos en que se planteaban 'cuestiones complejas' ajenas al contrato de arrendamiento o a la situación de precario, 'porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos' ( SSTS 18-12-53 , 17-3-68 , 9-12-72 , 12-3-85 , 14-4-92 , 10-5-93 y 12-6- 97, entre otras).

Evidentemente la modificación producida en la nueva ley adjetiva en este aspecto, de acuerdo con el artículo 447 en relación con el 250, provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja, en cuanto que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque, eso sí, limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretendan ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos.'

Así como en la de 3 de marzo de 2.011 que:

'Como dijimos en nuestra sentencia de fecha AP, Civil sección 6 del 24 de Septiembre del 2010 ( ROJ: SAP V 4756/2010), Recurso: 586/2010 | Ponente: María Eugenia Ferragut Pérez: 'El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, que anteriormente venía regulado en losartículos 1.561 y siguientes de la Lec de 1.881 , era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción para recuperar la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendaticio y no la acción personal encaminada a reclamar las rentas vencidas y no satisfechas, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad , obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquéllas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia. No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, la legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1.946 , 17 de octubre de 1.951 , 28 de marzo de 1.957 , 7 de junio de 1.979 y 31 de octubre de 1.983 , entre muchas otras.

No puede olvidarse pues, que tanto con arreglo a la anterior LEC como en la nueva, reiterada doctrina jurisprudencial ha venido sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que deberán ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo que corresponda./.../'

Y aunque hayamos matizado según cada caso, la posibilidad o no de entrar a conocer de las causas de oposición alegadas, concluimos que:

Dice la STS 10-5-1993 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumarial, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( Sentencias de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras). Ahora bien, tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma'.....

QUINTO.- Y aplicándose dichas consideraciones jurídicas al caso que nos ocupa debe ser desestimado dicha pretensión revocatoria por cuanto si bien es cierto que la parte actora-arrendadora ha entablado un juicio de desahucio por falta de pago de la renta no es menos cierto que la oposición que en su momento formulo la parte ahora apelante en calidad de demandada, consistente en la alegación de estar justificado el impago por la 'mala conservación del local arrendado y edificio al que pertenece' ,dicha alegación fue objeto de contradicción y de defensa por cuanto la parte demandada y también la parte actora pudieron aportar los medios de prueba que consideraron oportunos para la defensa de su derecho; así véase la practica de prueba testifical, documental consistente en los expedientes existentes en el Ayuntamiento de Sagunto y el aportado en esta alzada así como la pericial técnica.

Es cierto que no se ha podido ejercitar en el proceso la acción fundada en exigir al arrendador su obligación de conservación y reparación del local arrendado pero no es menos cierto en el juicio sumario acontecido se ha podido dilucidar la cuestión opuesta por la parte demandada-arrendataria que vendría a concretarse en si estaba legitimada para no abonar la renta dada la situación de deterioro del edificio y local arrendado que alega.

Por lo que en base a las anteriores consideraciones no puede prosperar la pretensión revocatoria de que la cuestión planteada deba someterse a un juicio declarativo por existencia de cuestión compleja, cuestión que como se ha dicho ha quedado sometida al principio de contradicción, igualdad y defensa.'

Por ello, debe desestimarse esta alegación del apelante.

TERCERO.- Sobre la situación del inmueble, a la vista de la documentación aportada por la demandada, discrepamos de las apreciaciones efectuadas en la sentencia apelada, porque entendemos suficientemente probado que el local arrendado no reúne condiciones de habitabilidad y por tanto se impide el uso del mismo por parte del arrendatario.

Sobre esta cuestión, dijo la sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19 de octubre de 2012 ( ROJ: SAP B 15728/2012 ), Sentencia: 562/2012 | Recurso: 541/2011 :

'El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

El artículo 21.2 de la LAU prevé la disminución del precio del arriendo en proporción al tiempo y a la parte de la finca de la que el arrendatario se vea privado con motivo de la realización de obras de reparación, si la obra durase más de 20 días.

El artículo 26 de la L.A.U . señala ' cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras , la paralización del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta'.

El texto del artículo 26 de la L.A.U . contempla que, ante la inhabitabilidad de la vivienda debido a obras autorizadas por la autoridad competente, o a obras de conservación, el arrendatario tiene una doble opción: a) Suspender el contrato: suspensión que debe llevar inherente la suspensión de la obligación de pago de la renta. b) Desistir definitivamente del contrato sin indemnización alguna.

Esto es, el artículo 26 de la LAU concede al arrendatario la facultad de optar por desistir del contrato o suspender la vigencia del mismo, en los supuestos en que se ejecuten en la vivienda arrendada obras de conservación o acordadas por autoridad competente que la hagan inhabitable, pero la suspensión del contrato precisa acuerdo entre las partes y de no alcanzarse, de la correspondiente declaración judicial, lo que no ha sucedido en el presente caso.

La Juzgadora de instancia desestima la pretensión razonando que cabe entrar a conocer de la causa de oposición formulada por la parte demandada y que, a la vista de la prueba practicada, concurre causa que justifica la falta de pago de la renta, pues la falta de pago viene motivada por el previo incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones en cuanto al mantenimiento de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad, puesto que la situación en que ésta se encuentra ha determinado que la misma sea calificada, por los servicios sociales, de inhabitable y ha obligado a la demandada a abandonarla, por lo que no puede admitirse la resolución del contrato por cuanto ésta sólo puede pedirla la parte que ha cumplido.

Y hace constar que el día 1 de junio de 2.010, el Departamento de Licencias e Inspección del Distrito de Ciutat Vella informa que la vivienda no cumple los mínimos de habitabilidad para vivienda usada, y que la arrendataria abandonó la vivienda el día 29 de marzo de 2.010 debido al mal estado de la finca, con desplome de parte del falso techo y que el día 13 de septiembre de 2.010 la arrendataria remitió carta a la propiedad a través de la administración de fincas informando que había dejado de habitar la vivienda a la espera de reparaciones necesarias y que dejaría de abonar la renta hasta que éstas se efectuaran, sin que conste que la actora hiciera manifestación alguna al respecto.

La Juez 'a quo' sostiene que concurre causa que justifica la falta de pago de la renta pues ésta viene motivada por el previo incumplimiento de la arrendadora.

En el presente caso, compartimos los razonamientos de la Juzgadora de instancia.

En efecto, como señala la sentencia dictada por la sección segunda de la A.P. de Cádiz, de fecha 27 de septiembre de 2.011 , el problema no es tanto de suspensión del contrato conforme al artículo 26 de la LAU sino el de que, como consecuencia de la inacción de obras por la arrendadora, se han propiciado las filtraciones y humedades hasta el punto de hacer inhabitable la vivienda.

El arrendador está obligado a realizar en la vivienda las reparaciones que señala el artículo 21 de la LAU - obras de conservación.

Y como indica la sentencia de la sección trece de esta A.P. de Barcelona, de fecha 28 de abril de 1.997 : ' la remisión delartículo 27 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos alartículo 1.124 del Código Civil incorpora a los contratos de arrendamiento al sistema general de resolución de las obligaciones recíprocas; este último precepto atribuye a la parte perjudicada por la infracción de lo pactado un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, optando los actores en el presente caso por lo primero, y sabido es que la jurisprudencia, en interpretación de tal precepto, ha exigido la concurrencia de determinados requisitos, que debe probar el actor: 1) La existencia de obligaciones recíprocas y exigibles. 2) La inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales, evidenciándose una situación de incumplimiento, verdadero y propio, bien entendido que: A) No puede ser alegado la falta de cumplimiento regular, cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo demás bien ejecutado (se resolvería con una redhibitoria) ni tampoco es suficiente un retraso en el cumplimiento. B) De ahí que debe tratarse de obligaciones principales, y no de aquellas que, estando incorporadas a un contrato, tengan puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyen el objeto principal del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 10 marzo 1.974 y 23 enero 1.990 . 3) Previo cumplimiento por parte del actor, fiel y escrupulosamente de las obligaciones que fueran de su cargo, debiendo ser éste el perjudicado (a no ser que el incumplimiento de éste sea consecuencia del incumplimiento anterior del otro). 4) Existencia en el deudor demandado, no ya de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento (lo que precisa de los oportunos requerimientos en forma legal), sino aparición de un hecho obstativo, con los caracteres de indubitado y absoluto, en el sentido de qué modo definitivo e irreformable lo impida, aunque puede deducirse de actos o conductas del deudor que revelen el incumplimiento, bastando -como se dice en las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 noviembre 1.985 (y 2 julio 1.992 )- frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato (tales presupuestos y la exigencia de su prueba constan en reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, y a título de ejemplo, la sentencia de 21 marzo 1.994 )'.

Por tanto, el arrendador podrá pedir el cumplimiento o la resolución del contrato pero siempre que sea él el perjudicado, esto es, cuando el incumplimiento de la arrendataria no sea consecuencia de su incumplimiento anterior.

Y para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de exoneración del pago de la renta, es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite, de forma cumplida, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando, a estos efectos, que exista la necesidad de las reparaciones, pero que no impidan el uso de la vivienda.

En el caso analizado, si la arrendataria abandonó la vivienda por su mal estado constatado, lo que puso en conocimiento de la arrendadora, no puede ésta, incumplidora, exigir el pago de la renta o instar el desahucio porque habría desequilibrio de prestaciones.

En efecto, la vivienda ha devenido inhabitable por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador, por lo que la acción de desahucio no puede prosperar.'

En el caso que analizamos, se desprende del expediente incoado por el Ayuntamiento de Valencia que la entidad de las obras a realizar por el arrendador, no solo eran de urgente ejecución sino que permiten deducir con claridad que el local no resulta habitable, y así estaba en el año 2.002 cuando se visitó por los servicios técnicos del Ayuntamiento, y que visto lo que informó, no cabe duda de que el estado en que se encontraba entonces el inmueble no es debido a un deterioro inmediato, sino que comenzó mucho antes, y que afecta a la fachada, cubierta, con filtraciones y grandes flechas, grietas y fracturas, a la escalera y barandilla, al interior con grietas y termitas, pudrición de los dinteles, hundimiento de parte del forjado del suelo de la última planta.

En estas condiciones que son las mismas en las que se encuentra el edificio en el año 2.013 tal como se aprecia en las fotografías del acta notarial, es evidente que el local arrendado al demandado no puede ser utilizado porque resulta inhabitable y sin duda, peligroso, y ello determina que arrendador que ha incumplido con sus obligaciones pueda reclamar al demandado el pago de las rentas, por lo que el recurso debe ser estimado y consecuentemente la demanda desestimada íntegramente.

CUARTO.- Conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en esta alzada y, en cuanto a las de la primera instancia, se imponen al demandante.

QUINTO.- La estimación del recurso conlleva la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por D. Pedro Miguel y D. Cosme .

Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

Desestimamos la demanda interpuesta por Construcciones Isjoa S.L. contra D. Pedro Miguel y D. Cosme .

Absolvemos a los demandados de las pretensiones que frente a ellos contiene la demanda.

Imponemos las costas a la parte actora.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.