Sentencia CIVIL Nº 169/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 463/2015 de 29 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO 1184/11

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº. 463/15

SENTENCIA Nº.169

Iltmos. Sres.

Presidente

D. José Javier Díez Núñez

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª. Soledad Velázquez Moreno

En la ciudad de Málaga a 29 de Marzo de 2017

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio Ordinario nº 1184/11 procedentes del Juzgado de Primera Instancia 17 de Málaga, seguidos a instancia de Decohogar Sur SL representado por la Procuradora Dª Claudia González Escobar contra D Ángel representado por el Procurador D. Enrique Carrión Marcos y contra la entidad Discal Tresillos SL representada por el Procurador D Enrique Carrión Mapelli, pendientes en esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por Discal Tresillos SL contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Málaga dictó sentencia de fecha 7 de abril de 2014 en el juicio ordinario nº 373/2012 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así ' Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. González Escobar en nombre y representación de Decohogar Sur S.L. contra Discal Tresillos S.L. y Ángel debo condenar y condeno a éstos a abonar de forma solidaria a la actora la suma de 50.114,83 euros más intereses legales; todo ello con condena en costas para la demandada.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recursos de apelación por Discal Tresillos S.L. formulándose oposición por Decohogar Sur S.L., remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 28 de marzo de 2017, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo ponente la Iltma. Sra. Dª Soledad Velázquez Moreno.

Fundamentos

PRIMERO.-La entidad Decohogar Sur S.L. en España interpuso demanda de Juicio Ordinario frente a Discal Tresillos S.L. y Ángel , en la que solicitó se dictase sentencia por la que condenase a los demandados al pago de 50.114,83 euros, intereses y costas. En la instancia recayó sentencia íntegramente estimatoria de las pretensiones de la parte actora.

Por la representación procesal de Discal Tresillos S.L. se interpuso el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando error de hecho y de derecho en la valoración y carga de la prueba.

SEGUNDO.- Sostiene la apelante, en primer lugar, que la rebaja de la renta que se efectúa en el mes de abril de 2008 no fue acompañada de un pacto expreso en virtud del cual a la finalización del contrato de arrendamiento se devolverían 1000 euros por cada mensualidad.

En este orden de cosas, y examinada la prueba practicada en autos, entiende esta Sala que el acuerdo cuya existencia sostiene la actora, esto es, que la cantidad de 1000 euros mensuales rebajada sería abonada con posterioridad, debió ser acreditado por la parte apelada.

Esto es, constituye una cuestión no discutida por las partes, que las mismas acordaron una rebaja de la renta a partir de abril de 2008 en 1000 euros. Así resulta claramente no solo de las manifestaciones de las mismas en sus escritos, sino de lo reflejado en los recibos de pago de la renta emitidos donde aparece como 'total mensualidad' la nueva cantidad, debiendo entenderse que el contrato sufrió en ese momento una novación modificativa por voluntad de ambas partes.

La actora sostiene, en su escrito de oposición, que el citado pacto de devolución con posterioridad, se deriva de la utilización del adjetivo 'provisional' en los recibos. Sin embargo de ese término en modo alguno puede extraerse la consecuencia que pretende la actora. Es decir, que la rebaja de la renta sea provisional no implica la obligación de abono de las cantidadES rebajadas en un futuro, porque en tal caso no se estaría rebajando la renta sino únicamente posponiendo su pago. El calificativo de provisional hace referencia a que, motivada la rebaja por la situación de crisis económica, pasada la misma, la cuantía de la renta sería nuevamente negociada por la partes. Es por ello que la actora se cuidaba de establecer la cuantía original que correspondería según contrato en el recibo, y que sobre ella se hacía una rebaja de 1000 euros, para resultar la mensualidad definitiva. De esta manera admitiendo la actora y dando por buena la cuantía de la renta en cada uno de los recibos no puede ahora exigir una nueva cantidad al no existir prueba alguna del pacto que alega.

En este sentido los términos del documento son claros y no dejan lugar a dudas: el importe de la nueva mensualidad era de 4380 euros, aceptando en virtud del mismo la cantidad en pago de la misma. En otro caso en cada recibo posterior bien se pudo ir haciendo referencia a las cuantías que eran adeudadas correspondientes a mensualidades anteriores, especialmente dado lo elevado de la cuantía que ahora se reclama.

En este sentido resultan de aplicación los preceptos reguladores de la interpretación de los contratos. En concreto el artículo 1.281 del CC que establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido: dice la sentencia de 13 Nov. 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo1.281-1º del Código Civil y añade la de 7 Jul. 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, y concluye la de 29 Mar. 1994: las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal. La de 10 Feb. 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil forman un conjunto armónico y subordinados entre sí, de modo que la aplicación del artículo 1.281 párrafo primero, excluye la de las normas contenidas en los artículos siguientes.

Es por ello que resultando claro tanto el nuevo importe de la renta como el concepto de provisional de la misma, debe entenderse que no procede reclamar la actualización dela renta con posterioridad a la finalización del contrato, al resultar de los recibos que durante dos años no se procedió a la misma.

En atención a ello debe estimarse el motivo de apelación analizado concluyéndose que no procede la estimación de la cantidad de 24.000 euros solicitada en concepto de descuento provisional, ni las interesadas en concepto de actualización de rentas.

SEGUNDO.-Por lo que respecta a las restantes rentas adeudadas, aporta la demandada documental acreditativa (documentos 3 a 8 de la contestación a la demanda) del pago de las mensualidades de junio a noviembre de 2010, por lo que quedarían pendientes de pago las mensualidades de diciembre de 2010 y enero de 2011, que a razón de 4336,20 euros, implica 8672,40 euros, siendo por lo demás improcedente la reclamación de los gastos bancarios por devolución de recibos que se emitieron por importe superior al de la renta correspondiente.

TERCERO.-Por último y en relación a los daños del local, cuya reparación reclama la actora sostiene el apelante que los únicos daños que observa el Notario que comparece en el local el día 2 de Febrero de 2011 es la falta del cartel anunciador y que los cristales están rayados desde el exterior. Por tanto, y siendo así, ningún otro daño es estimable, no debiendo tampoco valorarse el daño en los cristales al ser ajena su causa al arrendatario.

Sobre el particular la sentencia de la AP de Granada (Sección 5ª) de 15 de julio de 2016 ha recogido : 'en cuanto al tratamiento de la responsabilidad derivada de pérdida, menoscabo o deterioro de la cosa arrendada, hemos de atender, por una parte y con carácter especial, al art. 21 de la LAU ( RCL 1994, 3272 ), al que se remite su art. 30, para el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda, según el cual,'el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido'. Y, por otra parte, en cuanto al régimen general del contrato de arrendamiento, previsto en elCC ( LEG 1889, 27 ), a su art. 1.454.2 º, según el cual, el arrendador está obligado'a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada'; a su art. 1.561, según el cual,'el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'; art. 1.562'a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'; art. 1.563'el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya', y art. 1.564, 'el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa' . Por último, y en materia plenamente disponible para las partes, como es el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, hemos de estar al art. 1.255 del CC , que proclama el principio de la libre autonomía de la voluntad de las partes en la contratación.

Partiendo de ello, y por lo que es materia de la presente alzada, se considera conveniente distinguir entre las diversas clases de pérdidas de valor de la cosa arrendada, según su origen y naturaleza. Así, encontramos, por una parte, la depreciación proveniente del ámbito de actuación del arrendatario, ajeno al uso normal del inmueble conforme al destino convenido, que produce una disminución anormal de su valor patrimonial, la cual no tiene por qué ser soportada por el arrendador; por otra parte, el mero deterioro, o depreciación proveniente de factores que, naturalmente y conforme a variadas circunstancias tales como las inclemencias del clima, el destino del inmueble, la calidad o antigüedad de la edificación, o cualquiera otra de análoga naturaleza, exige reparaciones para la adecuada conservación en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; y, por último, el desgaste o depreciación que, sin afectar a la habitabilidad, es consustancial al uso continuado de la cosa conforme al destino convenido en el contrato durante el tiempo por el que se prolongue la relación jurídica, dado que es el objeto del contrato de arrendamiento el mero goce o uso de la cosa ( art. 1.543 del CC ), y no el más amplio concepto de disfrute con facultades de gravamen, mejoras o cesión para la obtención de frutos civiles, más propio de figuras tales como el derecho de usufructo. Pues bien, en cuanto a la atribución al arrendatario de la responsabilidad de reparar, la misma queda limitada a los daños ajenos a la depreciación por los desgastes o uso normal. Pues en cuanto al deterioro, no existe duda del desplazamiento hacia el arrendador de la carga de reparar, conforme a los art. 1.454.2º del CC y 21.1 de la LAU ; mientras que, por lo que se refiere al desgaste por el uso, éste no puede ser soportado por el arrendatario, salvo que otra cosa se conviniera en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, dado que, teniendo la renta que satisface dicho arrendatario, como contraprestación, la cesión del uso por parte del arrendador, en estricta equidad, no puede hacerse recaer sobre aquél la obligación de realizar las reposiciones a que llame tal deterioro, al constituir el mero uso elemento consustancial al objeto del contrato. Pues lo contrario infringiría el principio de equidad, propiciando un enriquecimiento no deseado del arrendador al beneficiarse doblemente de la cesión, por la vía de añadirse al percibo de la renta que constituye su interés en la contratación, la plusvalía representada por las reparaciones, a cargo del arrendatario, que exija el deterioro derivado del normal uso que precisamente constituye la contraprestación de este último.

Conforme recuerda la sentencia de la A. Provincial de Oviedo, Secc. 4ª, de 4 de marzo de 2016 ,'el artículo 36 de la LAU regula la obligación del arrendatario de satisfacer, a la firma del contrato, una determinada suma en concepto de fianza, que en el supuesto de arrendamiento de local de negocio ha de ser equivalente a dos mensualidades de renta. La finalidad de esa fianza es el que opere como garantía de la devolución del inmueble en correctas condiciones, sin mayores deterioros que el normal de su utilización. Ahora bien, de apreciarse la existencia de daños superiores a los normales del uso habitual del inmueble, conforme a su fin y que hayan sido reparados por el arrendador, éste podrá reclamarlos del arrendatario y de retener la fianza nada impide que pueda compensar la cuantía adeudada con dicha fianza'. La sentencia de la A. Provincial de Madrid, Secc. 19ª, de 17 de diciembre de 2015 considera que'...se debe partir de que las reparaciones presupuestadas por la propietaria después de abandonarse el local no pueden suponer un enriquecimiento injusto, la obligación del arrendatario de entregar la vivienda en la misma situación que la recibe conforme a lo previsto en los arts. 1561 y ss. del CC , no significa que deba responder del deterioro normal de la finca por el uso ni de las reparaciones que tengan por única finalidad la necesidad de volver a arrendar la vivienda salvo que venga estipulado en contrato'. Y la sentencia de la A. Provincial de Pontevedra, Secc. 3ª, de 16 de abril de 2015 , considera tal clase de'...reparación obligación del Arrendador ex- Art. 1554 CC , en cuanto obligado a mantener la cosa arrendada, local, en adecuado estado de conservación y uso procediendo a su reparación cuando sea necesario para ello, y ya resulte del mero transcurso del tiempo, del uso adecuado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o del desgaste natural de la cosa (SST 3-II-62 y 9-III-64)'.

Pues bien conforme a la citada doctrina jurisprudencial existen desperfectos que recoge el informe pericial cuya reparación no puede ser imputable al arrendatario, en la medida que se derivan del mero uso del inmueble con arreglo al destino convenido, como son los de albañilería, pintura y electricidad. De la misma manera en modo alguno puede ser atribuido al arrendatario el importe de un nuevo aparato de aire acondicionado. Si el mismo se averió era obligación del arrendador su reparación, o la instalación de uno nuevo en su caso, sin que en modo alguno se haya acreditado que la avería se deba a una defectuosa utilización.

En atención a ello los únicos conceptos estimables son los correspondientes a los extintores (360 euros), la cortina ( 350 euros), los cristales (3351,50 euros) al manifestar el perito que con independencia del daño exterior también estaban dañados interiormente lo que hace necesario su cambio y los rótulos luminosos (7340 euros).

La cantidad total por daños es por tanto de 11.401,50 euros. Deducida la fianza de 10.000 euros, la cantidad a abonar por este concepto es de 1.401,50 euros.

El recurso de apelación debe ser por tanto parcialmente estimado condenando a la parte demandada a abonar 10.073,90 euros .

CUARTO.-De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , estimada parcialmente la apelación no se realiza expresa imposición de las costas de esta alzada.

Estimada parcialmente la demanda de conformidad con el artículo 394 de la LEC no se imponen las costas de la instancia a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DISCAL TRESILLOS SL contra la sentencia de 26 de Noviembre de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga en autos de juicio ordinario número 1184/11, previa revocación de la misma debemos acordar y acordamos estimar parcialmente la demanda presentada condenado a la parte demandada al pago de 10.073,90 euros, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sin imponer las costas de Primera Instancia a ninguna de las partes y sin expresa imposición de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta resolución, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN

.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.