Sentencia CIVIL Nº 169/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1348/2016 de 06 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1348/2016 -3ª
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 537/2016
Parte recurrente/Solicitante: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA
REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A.
Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro
Abogado/a: MARC VALLES FONTANALS
Parte recurrida: ACTUAL USINE TOTAL, S.L.
Procurador/a: Oscar Entrena Lloret
Abogado/a: María Gibert Forcén
SENTENCIA Nº 169/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 6 de marzo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 24 de noviembre de 2016 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 537/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ignacio Lopez Chocarro, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. contra Sentencia - 28/07/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Oscar Entrena Lloret, en nombre y representación de ACTUAL USINE TOTAL, S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Desestimo la demanda interpuesta por Sociedad de Gestio de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria, SA contra Actual Usine Total, SL, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandante.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 13/12/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (en adelante, SAREB) se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 28 de julio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia (JPI ) nº 4 de Granollers, resolución que desestimó la demanda interpuesta a instancia de SAREB contra la mercantil ACTUAL USINE TOTAL,S.L. (en adelante, ACTUAL USINE) en ejercicio de acción acumulada de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de rentas impagadas por importe de 8.872,18.-euros. Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandante.

La demandante actúa en su condición de propietaria de la finca sita en la calle Emili Botey nº 16 local bajos primera de Granollers, finca registral nº 34.311 del Registro de la Propiedad nº 1 de Granollers.

Para justificar su legitimación para el ejercicio de las expresadas acciones SAREB expone que, en fecha 1 de mayo de 2010, la mercantil 'LLIBRERIA PAPELERIA TECNICA CARBÓ,S.L.' suscribió un contrato de arrendamiento de, entre otras, la citada finca con la aquí demandada ACTUAL USINE. Señala también que dicha finca fue adquirida por adjudicación por la entidad GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ,SLU (GESCAT), y que, por aplicación de las previsiones de la Ley 9/2012 de 14 de noviembre y del Real Decreto 1559/2012 de 15 de noviembre, SAREB asumió determinados activos, pasivos y relaciones jurídicas de CATALUNYA BANC,S.A. y de otras sociedades de su grupo como GESCAT, con efectos desde el día 1 de enero de 2013.

Sobre la base de estos hechos, SAREB mantiene que, en virtud de lo dispuesto en el art. 14 de la LAU , desde el día 1 de enero de 2013, se subrogó en la posición de arrendador en el mencionado contrato de arrendamiento con relación a la citada finca, contrato cuya duración estaba fijada en un plazo de 15 años y por una renta mensual total de 700.-euros al mes, de las que solo una parte se correspondería con la finca cuyo desahucio se interesa.

La demanda se basa en el incumplimiento del arrendatario habiéndose generado, según se afirma en la demanda, una deuda por importe de 8.872,18.-euros, que se correspondería, según el desglose que se contiene en el propio escrito de demanda en la inefectividad: (i) de las rentas relativas de marzo de 2013 hasta mayo de 2014, ambas incluidas, por un importe de 239,62€; (ii) de la relativa a junio de 2014 por importe de 241,54€; (iii) de las correspondientes de julio de 2014 a mayo de 2015 a razón de 240,58.-euros cada una; (iv) a la de junio de 2015 por importe de 237,70.-euros, y (v) a las devengadas desde la relativa a agosto de 2015 hasta abril de 2016 por importe de 239,14.-euros.

En el acto de vista se actualizaron las sumas debidas a la cantidad de 9.589,30.-euros Por todo ello en la demanda se solicitaba que se dictase sentencia por la que se declarase al resolución del contrato y la condena de ACTUAL USINE al desalojo de la finca de la que es titular la actora, así como al pago de la suma reclamada más aquellas otras rentas, gastos y cantidades asimiladas que se vayan devengando hasta el momento de la efectiva desocupación de la finca.

La demandada se opuso a la demanda. Así, admitió la realidad del contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2010 invocado de contrario, pero precisando que el objeto de dicho contrato viene constituido por cinco fincas registrales que se encuentran físicamente unidas, que en el momento de la firma del arriendo eran todas ellas titularidad de 'LLIBRERIA PAPELERIA TECNICA CARBÓ,S.L.', siendo que solo una de ellas es en la actualidad propiedad de la actora; así, detallando las alegaciones de la demanda, señala que dicha finca, la registral nº 34.311 del Registro de la Propiedad nº 1 de Granollers, fue adjudicada a GESCAT en los autos de ejecución hipotecaria seguidos a instancia del entonces BANCO GUIPUZCOANO ( hoy sucedido por BANCO DE SABADELL) con el nº 1505/2010 ante el JPI nº 1 de Granollers mediante Decreto de adjudicación de fecha 11 de noviembre de 2011; se acompaña copia de esta resolución junto al escrito de contestación ( doc.nº 1; f. 151). Alega que las otras cuatro fincas registrales que componen el local fueron adjudicadas a BANCO DE SABADELL.

Mantiene que GESCAT nunca ha pasado al cobro los recibos de la rentas, tampoco lo ha hecho SAREB.

Indica que no fue sino hasta el 12 de abril de 2013 que GESCAT les comunicó mediante correspondencia electrónica ( vid. doc. nº 7 de la contestación a la demanda; ff.168) que había llegado a un acuerdo con BANCO SABADELL para distribuirse la renta entre las dos cotitulares de las fincas que integran el local objeto de arriendo, fijando de este modo la renta que correspondía percibir a GESCAT (luego SAREB) en la suma de 239,62.-euros al mes más IVA.

Por lo que se refiere a la reclamación de rentas que se ejercita de forma acumulada, en la demanda la reclamación por este concepto se cifró en la suma de 8.872,18.-euros, más las que se fueran devengando hasta la efectiva disposición de la finca, todo ello según el certificado de deuda que se acompaña a la demanda como doc. nº 5 ( f. 101), y en el acto de vista se actualizaron las cantidades debidas hasta 9.589,30.-euros.

La demandada se opuso también a esta pretensión alegando: (i) que la gestora de BANCO SABADELL continuó pasando el recibo mensual íntegro de la renta hasta el mes de abril de 2013 (y aporta los recibos como doc. 8 de la contestación, y anteriores como doc. nº 9), con lo que SAREB no puede reclamarlos nuevamente; (ii) que las reclamaciones de pago se han dirigido a un domicilio antiguo de la demandada y , por lo tanto, no han sido recibidas, siendo que los cambios domiciliarios, que constan debidamente inscritos, han sido ignorados por la actora, y, a criterio de la parte demandada, ello responde al fin de impedir una eventual enervación de la acción, y (iii) además de insistir en que nunca se han girado los recibos, la demandada señala que en fecha 21 de marzo de 2014 cedió el contrato de arrendamiento suscrito en su día con LLIBRERIA PAPELERIA TECNICA CARBÓ,S.L. a la mercantil 'DINOU-TRENTA PAPERS,S.L.' quien, según afirma la demandada, seria la actual arrendataria y ocupante de los locales sitos en la calle Emili Botey nº 16 de Granollers. Se aporta como doc. nº 12 con la contestación el contrato de cesión de arrendamiento (ff. 184 y ss.); es de hacer notar que en este contrato se indica que la parte de renta que correspondería a GESCAT (no se menciona a SAREB) ascendería a la suma de 227,96€ más IVA, es decir, 275,83€.

Por el indicado Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Granollers se dictó sentencia en fecha 28 de julio de 2016 que desestimó la demanda, con expresa imposición de costas a la demandante.

En sustento de esta decisión la juzgadora de instancia estimó que concurría una mora accipiendi pues, dado que la actora es titular de solo una parte de objeto del arriendo, solo tendría derecho al cobro de una parte de la renta, siendo que SAREB no notificó su titularidad a la arrendataria, ni giró los recibos para el cobro en el modo pactado en el contrato en que se subrogó.

La actora se alza contra dicha resolución alegando que se produce un error en la valoración de la prueba, negando que concurra la mora accipiendi apreciada por la juzgadora de primer grado, y estimando que la demandada supo de la subrogación del contrato y que, desde entonces, el pago a un tercero no titular del arriendo no queda liberado de su obligación de pago. En este sentido la actora alega que la demandada, ACTUAL USINE, compareció en el procedimiento de ejecución hipotecaria para hacer valer sus derechos como arrendataria del local, tramitándose el incidente de audiencia a terceros ocupantes en el que fueron parte ella misma y GESCAT, y en el que fueron finalmente reconocidos los derechos locaticios de la demandada mediante auto de 29 de mayo de 2012, con lo que, cuando menos desde este incidente, la demandada conoce que la titular de la finca registral nº 34.311 era GESCAT, siendo notorio y viniendo impuesto por la Ley 9/2012 de 14 de noviembre la transmisión de activos a SAREB, con lo que esta última se subrogó el día 1 de enero de 2013 en la posición arrendadora.

Por otra parte, afirma la apelante que ACTUAL USINE y la anterior arrendadora, LLIBRERIA PAPELERIA TECNICA CARBÓ, ' son la misma empresa perteneciendo a iguales dueños '.

Y, por último, en cuanto a la cesión de contrato que se pretende operada a favor de la entidad 'DINOU- TRENTA PAPERS', además de que se trata de una empresa que tiene el mismo sustrato subjetivo que ACTUAL USINE, la recurrente sostiene que se trata de una cesión nunca notificada a SAREB, conforme a lo dispuesto en el art. 32.4 de la LAU , con lo que resulta inoponible frente a la actora.

Del recurso se dio traslado a la otra parte, que se ha opuesto al mismo, interesando la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Planteado el debate en la forma expuesta en el ordinal anterior, constatamos que se ejercitan de manera acumulada dos acciones: una de resolución de contrato de arrendamiento por impago de las rentas y otra de reclamación de rentas.

Por lo que se refiere a la acción resolutoria, revisadas en esta alzada las actuaciones, podemos adelantar que se debe confirmar su desestimación, aunque por fundamentos distintos de los que se exponen en la resolución recurrida.

Así, no hay controversia acerca de que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, de fecha 1 de mayo de 2010 (vid. ff. 41 y ss.), tenía por objeto un local sito en la planta baja de la calle Emili Botey núms. 16-18 de Granollers compuesto de cinco fincas registrales distintas, que están conectadas formando una unidad, y que se describen en el expositivo I de dicho contrato ( vid. f. 42), al que nos remitimos, siendo la actora la titular de solo una de ellas, y de las restantes lo es BANCO DE SABADELL.

Nos encontramos, por tanto, ante un solo contrato de arriendo, con un único objeto, integrado por las cinco fincas indicadas, con una renta única fijada para todas ellas, tratándose de una situación que este tribunal en ocasiones precedentes y ante supuestos concomitantes, ha denominado como arrendamiento de objeto único pluriobjetivo.

(Vid. sentencias de esta misma Sección de 22 de febrero de 2011 y 20 de junio de 2013 ).

En estas resoluciones estimábamos que no era posible el ejercicio de la acción de extinción por expiración del plazo pactado referida a uno solo de los diversos locales que integran el objeto único del arriendo, criterio que debe aplicarse también a supuestos como el presente en que se ejercita la resolución de dicho contrato por falta de pago de (una parte) de la renta.

Así lo ha estimado también el Tribunal Supremo, por ejemplo, en su STS de 26 de noviembre de 2014 , que establece que cuando 'en un documento aparezcan dos partes que contratan por un mismo precio o renta una pluralidad de cosas, su naturaleza es de un solo contrato con los mismos sujetos, objeto (cosa múltiple) y causa, que no puede resolverse, sino como un todo'.

Y con identidad de razón se pronuncia la STS 6/2016 de 28 de enero , que confirmaba la antes citada de esta Sección de 20 de junio de 2013.

Por lo tanto, la aplicación de esta doctrina al supuesto de autos basta para desestimar la acción resolutoria.



TERCERO.- Sentado lo anterior, debemos señalar que la desestimación de la acción resolutoria no comporta necesariamente la desestimación de la acción de reclamación de rentas acumulada. De hecho, incluso considerando a efectos dialécticos que concurriera mora accipiendi, que es el argumento en el que se basa la juzgadora de instancia, ello no comportaría ni la suspensión ni, mucho menos, la liberación del arrendatario de su obligación del pago de renta, debiendo cuando menos intentar cumplir con esa obligación mediante el ofrecimiento y/o la consignación.

En este sentido, este tribunal viene afirmando, por ejemplo en nuestra sentencia de 31 de marzo de 2015 , que: ' la acumulación, no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades; ello nos lleva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. En primer término cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme al art. 249.1.6 y 250.1.1, la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación, no obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación ( STS 26.11.1992 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ,...), la sentencia sí produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el art. 447.2 solo afecta al desahucio, y ello parece reafirmarse actualmente, ya que la reclamación de rentas se seguirá en todo caso por el verbal '.

Ello conlleva, en lo que aquí interesa, lo siguiente: la existencia de un proceso de contenido más amplio en el que se prescinde de la naturaleza especial, sumaria y restringida del juicio de desahucio por falta de pago , en cuanto se amplía el contenido de las alegaciones y pruebas de las cuestiones debatidas.

Desde el anterior presupuesto, en el marco de esta acción de reclamación de rentas, razones de lógica expositiva obligan a examinar en primer término si la demandada ACTUAL USINE cuenta con legitimación pasiva para soportar la reclamación que se interesa en la demanda o, por el contrario, se debe entender válidamente operada la cesión del contrato arrendaticio a favor de una tercera empresa denominada DINOU- TRENTA PAPERS, que se pretende la actual arrendataria y ocupante del local.

Para ello hemos de partir de las disposiciones contenidas en el contrato de arrendamiento de autos suscrito el 1 de mayo de 2010 cuyo pacto décimo dispone expresamente que: ' LA ARRENDATARIA podrá ceder, subrogar y/o subarrendar, ya sea total o parcialmente, LOS LOCALES, de conformidad con lo establecido en el art. 32.1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos '. Por lo tanto, nos hallaríamos ante un contrato de arrendamiento en el que no se prohíbe la cesión, en el que si bien no se necesita el consentimiento del arrendador para la validez de tal cesión, sí que resulta exigible que se cumplan los requisitos previstos en el art. 32 LAU , de modo que: (i) la cesióndeberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes ( art. 32.4 LAU ), y (ii) el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.

Solo cuando se hubiera cumplido el requisito de la notificación al arrendador dentro del plazo establecido legalmente, el cedente (ACTUAL USINE en este caso) podría desvincularse del contrato de arrendamiento que le unía con el arrendador, ocupando su lugar el nuevo arrendatario ( el cesionario, la entidad DINOU- TRENTA PAPERS en nuestro supuesto).

Pues bien, no consta en autos que dicha notificación fehaciente se haya llevado a cabo, por lo que se debe concluir que la pretendida cesión del contrato no es oponible a la actora, manteniendo ACTUAL USINE la obligación de pago de las mismas.



CUARTO.- Entrando ya al fondo de la reclamación, conviene reseñar que, de las rentas reclamadas, en cuanto al importe de la reclamación, ACTUAL USINE únicamente se ha opuesto a las relativas a los meses de marzo y abril de 2013, pues justifica haberlas pagado enteramente a BANCO DE SABADELL. Efectivamente consta ese pago (doc. nº 8 de la contestación) y, además, dada la peculiar distribución de la titularidad de las fincas que integran el local arrendado, no es sino hasta el correo electrónico de 12 de abril de 2013 (vid. doc.

nº 7 de la contestación a la demanda; ff.168), que la demandada arrendataria toma conocimiento del acuerdo al que han llegado las dos cotitulares, GESCAT y BANCO DE SABADELL, para distribuirse la renta de las fincas que integran el local objeto de arriendo. Por lo tanto, no procede la condena al pago de las rentas de estas dos mensualidades.

Ahora bien, a partir de la fecha en que ACTUAL USINE conoce este acuerdo, esto es, ya para el pago de la renta relativa al mes de mayo de 2013, lo que debemos examinar es si concurre una mora accipiendi, y si, de concurrir, ello faculta a la arrendataria a dejar de cumplir sus obligaciones. Y la respuesta debe ser de todo punto negativa, pues, como apuntábamos al inicio del ordinal anterior, la falta de giro de los recibos para el cobro no comportaría ni la suspensión ni, mucho menos, la liberación del arrendatario de su obligación del pago de renta, debiendo cuando menos intentar cumplir con esa obligación mediante el ofrecimiento y/ o la consignación.

Así, teniendo en cuenta que ACTUAL USINE ha admitido que no ha pagado las rentas posteriores a la de abril de 2013, procede su condena al pago de las rentas reclamadas desde la correspondiente al mes de mayo de 2013 hasta la fecha de esta sentencia (que son las de todas las mensualidades a excepción de la de julio de 2015, que no se reclama), y que deberán ser computadas en las cuantías que se reflejan en la certificación de 18 de abril de 2016 acompañada a la demanda como documento nº 5 (f. 101), que incluye hasta las rentas de abril de 2016, siendo que no ha sido objeto de controversia las cuantías que se fijan en dicha certificación, y desde la correspondiente a mayo de 2016 hasta la fecha de la presente resolución, se computaran en la suma de 239,14€ al mes, por ser esta la última cuantía de la renta que resulta indiscutida, todo ello a determinar en ejecución de sentencia.

Los anteriores razonamientos conducen a una estimación parcial del recurso planteado y a una estimación también parcial de la demanda, que es estimada solo en lo que respecta a la acción de reclamación de rentas y en las cuantías señaldas, debiendo absolverse a la demandada de los restantes pedimentos interesados en su contra sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en primera instancia.

( ex. art. 394 LEC ).



QUINTO.- Dada la estimación parcial del recurso, no ha lugar a imponer las costas causadas en esta alzada ( ex. art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA contra la sentencia dictada en fecha 28 de julio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers , dictada en los autos de Juicio Verbal nº 537/2016 de los que este rollo dimana , REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta a instancia de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA contra la mercantil ACTUAL USINE TOTAL,S.L. , condenamos a esta demandada a abonar a la primera las rentas reclamadas desde la correspondiente al mes de mayo de 2013 hasta la fecha de esta sentencia (que son las de todas las mensualidades a excepción de la de julio de 2015, que no se reclama), y que deberán ser computadas en las cuantías que se reflejan en la certificación de 18 de abril de 2016 acompañada a la demanda como documento nº 5 (f. 101), que incluye hasta las rentas de abril de 2016, y desde la correspondiente a mayo de 2016 hasta la fecha de la presente resolución en la suma de 239,14€ al mes, todo ello a determinar en ejecución de sentencia, conforme a estas bases.

Todo ello absolviendo a la indicada demandada de los restantes pedimentos que se interesan en su contra y sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Se decreta la devolución del depósito constituido por el apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :