Sentencia Civil Nº 17/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 509/2007 de 18 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00017/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000509 /2007

NÚMERO 17

En OVIEDO, a dieciocho de Enero de dos mil ocho, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta

por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 509/2007, en autos de Juicio Verbal nº 127/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Avilés, promovido por DON Eugenio y DOÑA Rita , demandantes en primera instancia, contra INMOGARCÍA, S.L. GESTIÓN INMOBILIARIA, demandada en primera instancia, apelada e impugnante de la resolución dictada, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Nuria Zamora Pérez.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Avilés dictó Sentencia con fecha dieciocho de mayo de dos mil siete cuya parte dispositiva dice así: Que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador Sr. Moris González, en nombre y representación de Don Eugenio y Doña Rita contra Inmogarcía, S.L., representada por la Procuradora Sra. Arnaiz Llana, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a los demandantes la suma de 1.200 euros más los intereses legales devengados por la misma desde la fecha de interposición de la demanda rectora del procedimiento. No ha lugar a la realización de una especial condena en cuanto a las costas causadas en este procedimiento; debiendo cada parte abonar las que se hubiesen causado a su instancia, y las comunes por mitad

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día ocho de Enero dos mil ocho .-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso de Juicio Verbal que trae causa de la solicitud de Procedimiento Monitorio formulada por D. Eugenio y Doña Rita , la parte actora reclama de la demandada, Inmogarcía SL, Gestión Inmobiliaria el pago de 2.400 euros que dice le adeuda en virtud de lo pactado en la cláusula tercera del contrato de "opción de compra" sucrito el 12 de julio de 2.006 .

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y condena a la demandada al pago de 1.200 euros, e intereses legales desde la interposición de la misma, sin hacer especial pronunciamiento de las costas causadas.

SEGUNDO.- La sentencia fue inicialmente recurrida por ambas partes litigantes, si bien el recurso preparado por la parte demandada fue declarado desierto en Auto de 19 de julio de 2.007 , intentando dicha litigante recurrir vía impugnación, lo que debe rechazarse sin mayores consideraciones, pues como tiene dicho esta misma Sala en supuestos precedentes, la posibilidad de recurrir la sentencia vía impugnación queda reservada a la parte apelada, que inicialmente no había recurrido la sentencia tal y como se desprende de la dicción literal del apartado segundo del artículo 461 de la LEC , cuando dice: "Los escritos de oposición al recurso, y en su caso de impugnación de la sentencia por quien inicialmente no hubiera recurrido se formularan con arreglo a lo establecido para el escrito de interposición"; no pudiendo la parte pretender, vía impugnación subsanar aquellas omisiones procesales en las que voluntariamente ha incidido, tal como la relativa a la formalización del recurso de apelación en el plazo que le fue conferido al efecto.

Así pues, el único recurso de apelación a examinar por el tribunal es el formulado por la parte actora.

TERCERO.- Como primer motivo del recurso, la parte apelante insiste en el incumplimiento por la demandada del contrato de 12 de julio de 2.006, incumplimiento cuya consecuencia no es otra que la obligación de devolverle duplicados los 1.200 euros que le fueron entregados a la firma de dicho contrato.

Pretensión que fue examinada por la juzgadora de instancia y rechazada en base a una fundamentación jurídica que el tribunal asume. Como se dice en los fundamentos de derecho segundo y tercero de la sentencia de instancia, con independencia de la nomenclatura jurídica que las partes empleen para identificar un contrato, esa denominación no afecta ni a la naturaleza jurídica ni al contenido del mismo, y así el contrato suscrito entre los litigantes aunque se denomine de "opción de compra", no es tal, sino que en el mejor de los casos se trataría de un contrato de intermediación en la compraventa de un bien inmueble.

El contrato de opción de compra que como tiene reconocido las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1.992 y 18 de mayo de 2.005 , no aparece suficientemente regulado en el Código Civil, a pesar de estar reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , supone un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa que habrá de realizarse en plazo cierto y en unas determinadas condiciones. Para conceder esa opción de compra en relación con un bien inmueble es necesario que éste se concierte entre el optante y el propietario del bien o persona autorizada por él para conceder esa opción.

En el caso de autos Inmogarcía SL Gestión Inmobiliaria no es la propietaria del bien sobre el que se concierta la opción, no hay prueba alguna que acredite que estuviera autorizado por la propiedad para concretar dicho contrato, pues el documento aportado por dicha demandada (folios 31 y 32) no ha sido ratificado en autos y no hay constancia alguna de que la firma que figura debajo del conforme corresponda a la propiedad; y sobre todo que esa conformidad no figura en el ejemplar del contrato facilitado a los futuros compradores quienes no consta llegaran a conocer su existencia. Además de mantenerse que estamos ante un contrato de opción de compra las pretensiones derivadas de esa relación contractual deberían dirigirse frente a los titulares del bien al que se refiere la opción y no frente a un mero intermediario.

Como contrato de mediación inmobiliaria que es el contrato de autos, la función del demandado no era otra que la de poner en relación a compradores y vendedores a fin de que procedieran a perfeccionar el contrato. En el ejercicio de esa función mediadora las cantidades que recibe el mediador, de los compradores, ya lo sea en concepto de paga y señal, o bien como arras penales o arras penitenciales, no lo es con la finalidad de que las retenga, sino para entregarlas al vendedor, lo que no parece haya hecho en el caso de autos, no constando tampoco la realización de gestión alguna en el ejercicio de esa función mediadora, lo que justifica su obligación de devolver la cantidad recibida.

Ahora bien, en lo que hemos de discrepa de la parte apelante es en que esa devolución deba hacerse duplicada, pues si bien es cierto que la entidad demandada no prueba que cumpla con su parte del contrato también cabe apreciar cierto desinterés por la parte actora en el cumplimiento del mismo, y así no hay constancia alguna de que durante los seis meses en los que podía materializarse el contrato se dirigieran al mediador a fin de enterarse como iban las gestiones para la adquisición de la vivienda, la tramitación del préstamo hipotecario que al parecer realizaba el intermediario, o si los propietarios del inmueble estaban de acuerdo con la venta, todo lo cual nos lleva a la convicción de que en realidad nos encontramos ante una resolución contractual aceptada y consentida por ambas partes litigantes, que tan sólo justifica la devolución de la cantidad entregada por los apelantes. Convicción que se ve avalada por el hecho de que al mes siguiente de expirar el contrato suscrito entre los litigantes los apelantes adquieran en escritura pública una vivienda diferente. A todo ello hemos de añadir que según el contrato suscrito la obligación de devolver duplicada la cantidad de 1.200 euros no recaía en el mediador inmobiliario, sino en los vendedores del inmueble, quienes no están demandados en este proceso.

CUARTO.- La desestimación de sendos recursos justifica que cada parte litigante satisfaga las costas causadas por su respectiva apelación e impugnación, artículo 398 nº 1 de la LEC .

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por Eugenio Y DOÑA Rita , así como la impugnación formulada por INMOGARCIA SL GESTION INMOBILIARIA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Avilés en el Juicio Verbal 127/07 . Se confirma íntegramente la sentencia apelada imponiendo a cada recurrente las costas que su respectiva apelación e impugnación haya causado a la contraria.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.