Sentencia Civil Nº 171/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 144/2011 de 17 de Abril de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRSESIDENTE: Don Carlos Augusto García Van Isschot

MAGISTRADOS: Dona Mónica García de Yzaguirre

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a diecisiete de abril de dos mil doce;

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 16 de Las Palmas de G.C. en los autos referenciados (Juicio Ordinario no 642/2010) seguidos a instancia de la entidad mercantil LA COMARCA CANARIA S.L., parte apelante/apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Francisco Javier Blat Avilés y asistida por el Letrado don Antonio Gabriel Santos Martínez, contra la entidad mercantil NORVICASA GESTIÓN Y CALIDAD, S.L., parte apelada/apelante, representada en esta alzada por la Procuradora dona Alicia Marrero Pulido y asistida por el Letrado don Sergio Romero Vernetta- Comminges, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 16 de Las Palmas de G.C., se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

«Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de LA COMARCA CANARIA S. L. debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con fecha 22 de mayo de 2008 por incumplimiento contractual de la demandada NORVICASA GESTION Y CALIDAD S. L. condenándola a abonar a la actora la cantidad de 15.960 euros más los intereses legales, absolviéndola del resto de pretensiones deducidas en su contra, todo ello sin expresa condena en costas a ninguna de las partes, por ser así de justicia»

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 18 de noviembre de 2010 , se recurrió en apelación por ambas partes procesales, interponiéndose tras su anuncio los correspondientes recursos de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en los mismos. Tramitados los recursos en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la respectiva parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo el día 16 de abril de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la parte actora acción de resolución de contrato de arrendamiento (que calificó de 'industria' pero que ahora en el recurso, en sintonía con la calificación jurídica que efectúa la sentencia de primera instancia, cataloga de 'local de negocio' sujeto por ello a las prescripciones de la LAU) por incumplimiento de la demandada arrendadora al no haber mantenido el uso pacífico del arriendo (al haberse clausurado por la Administración la actividad que se venía ejerciendo sin la correspondiente licencia y acordado el precinto del local) y acumuladamente acción de reclamación de cantidad en importe de 92.793,84 € por diversos conceptos: así un importe de 7.560,00 € por cláusula penal, 8.400,00 € de fianza, 73.143,84 € por gastos e inversiones de acondicionamiento y 3.600,00 € como gastos sufrido al tener que trasladar las mercancías desde el local arrendado a las nuevas instalaciones. La entidad arrendataria demandada se opuso pero alegando que la fianza debía destinarse al pago de las rentas pendientes (que decía era la de octubre parcialmente en importe de 935,02 € y las rentas completas de diciembre de 2008 y marzo y diciembre de 2009, en importe, cada una de 4.410,00 €) y que igualmente la indemnización solicitada por cláusula penal, de ser procedente, igualmente estaría destinada a ser compensada con dicho descubierto por rentas impagadas.

El Magistrado a quo estima parcialmente la demanda dando lugar a la resolución del contrato de arriendo y condena a la demandada a devolver la fianza y a indemnizar en el importe de 7.560,00 € conforme a la cláusula penal pactada pero rechaza las restantes pretensiones de la actora razonando que los gastos reclamados no se justifica que sean por obras de conservación (no prueba que tengan aquella naturaleza, se dice en el fundamento segundo in fine) e igualmente rechaza la compensación esgrimida por la demandada al no haber reconvención.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes procesales. La demandada insistiendo en que fue ha sido la actora arrendataria la que se ha apartado del contrato por lo que no procede la cláusula penal y que, en otro caso, procedería la compensación con las rentas debidas. Por su parte la entidad actora insiste en las reclamaciones económicas que han sido desestimadas.

SEGUNDO.- Ninguna duda alberga la Sala sobre la procedencia de la resolución del contrato locativo por incumplimiento de la arrendadora demandada, al haberse visto privada la arrendataria actora de la posesión pacífica del local arrendado al ser clausurado por orden de la administración competente (documentos 70 y 71 de la demanda) al carecer de la licencia municipal de apertura que ampare la actividad con los medio que utiliza (cámaras frigoríficas y montacargas) y ello cuando contractualmente se dispuso, tras expresar que el local cuenta con dos cámaras de refrigeración (una de 700 m3 y otra de 100 m3) , que 'la arrendadora manifiesta que el citado local es apto para el desarrollo de esta actividad (almacenamiento de productos de alimentación en general, tanto perecederos como alimentación seca, su distribución y gestión empresarial), tanto por su situación urbanística como por las licencias con las que cuenta' (cláusula cuarta; folio 36 de las actuaciones). Por ello, no puede seriamente entenderse, como se pretende en el recurso interpuesto por la actora al final de sus alegaciones, que la actora se haya 'apartado' (desistido) del contrato en la forma pactada en la cláusula segunda [obsérvese que impugna la indemnización de 7.560,00 € concedida exclusivamente porque entiende que ha sido la actora la que ha desistido del contrato; no por otras razones] ni que haya existido cumplimiento parcial al ser la nave apta para parte de la actividad de almacenamiento por cuanto la clausura de la actividad (con imposibilidad de utilizar los frigoríficos) frustra el destino pactado y con ello al negocio jurídico por entero. Por ello, los importes establecidos en la sentencia como crédito a favor de la arrendataria (7.560,00 € por penalidad y 8.400,00 € por fianza) deben mantenerse, sin perjuicio de lo que posteriormente se resolverá en orden a la compensación de créditos alegada por la demandada arrendadora, cuando fuera de dicha compensación y lo ya dicho respecto al 'desistimiento' y 'cumplimiento `parcial' alegado en el recurso por la demandada ninguna impugnación material se realiza respecto a dichos conceptos e importes estando esta Sala vinculada a los puntos y cuestiones planteados por las partes, únicos sobre los que 'exclusivamente' debemos pronunciarnos tal y como establece el art. 465.5 LEC .

TERCERO.- La actora arrendataria pretende se condene a la demandada arrendadora, además de lo ya reconocido en la sentencia de primera instancia, al pago de 76.743,84 € 'correspondientes a las obras realizadas en el local de negocios' así como a la cantidad de 3.600,00 € como 'gastos de transporte que el traslado originó'.

En lo que respecta a las obras realizadas en el local se pretende su reclamación, no como la derivación de un dano o perjuicio producido por la resolución anticipada del contrato (ex art. 1.124 del Código Civil ) sino con base en lo establecido en el art. 21 LAU como obras que debía ejecutar la arrendadora alegándose en el recurso (alegación tercera) que se trata de 'obras sin las cuales no se podía llevar a cabo la actividad'.

El recurso, en este aspecto, está necesariamente destinado al fracaso. Aunque es cierto que, en general, la arrendadora debe ejecutar las obras necesarias para conservar el local en las condiciones de servir al uso pactado, tales obras deben atender a la reparación de deterioros de los elementos que forman parte del inmueble arrendado y no a elementos que voluntariamente introduce la arrendataria para la mejora de su propio negocio o actividad por lo que cualquier instalación ajena a los elementos arrendados no puede ser considerada como 'obra de reparación' (así la instalación aérea de vías de transporte manual de canales, compra e instalación de puertas frigoríficas, paneles frigoríficos, chapas de acero y alquileres de maquinaria para ejecutar los trabajos de instalación de tales elementos). Por lo demás, los restantes gastos de de material y mano de obra que se dice invertidos en obras de reparación tampoco pueden ser atendidos y ello por cuanto, aun con independencia de que de la conjunción de las cláusulas tercera (según la cual la arrendataria 'se obliga a conservarlo en perfecto estado') y octava (que facultaba a la arrendataria para ejecutar las obras necesarias para mantener las instalaciones en correcto estado sin necesidad de previo permiso de la arrendadora) podría considerarse que la arrendataria había asumido dicha obligación, se debe tener en cuenta que, en otro caso, el local y sus instalaciones se recibieron por la actora 'en perfecto estado de conservación, a su entera conformidad' y la arrendataria no ha probado que los deterioros (si es que existieran) reparados a través de las obras fueran ocasionados sin culpa suya, culpa que se presume del arrendatario (según previene el art. 1.563 del CC ).

CUARTO.- Mejor suerte ha de correr el otro motivo esgrimido por la arrendataria actora relativo a la indemnización del importe de 3.6000,00 € que hubo de afrontar para transportar los efectos del negocio que explotaba en el local arrendado hasta un nuevo local al producirse la clausura de aquél. La necesidad del traslado y transporte a un nuevo establecimiento resulta evidente, constituyendo un dano derivado precisamente del cierre del local arrendado por lo que siendo imputable dicho cierre a la demandada deberá ésta acarrear con las consecuencias danosas que ha provocado y sin que en su contra pueda esgrimirse la cláusula penal liquidatoria del párrafo segundo de la cláusula segunda, al estar prevista no para liquidar los danos provenientes de un incumplimiento contractual sino simplemente para determinar el perjuicio por la pérdida del plazo restante [de asumir la tesis de la demandada arrendadora no podrían indemnizarse danos por incumplimiento transcurridos los dos primeros anos, de los cinco inicialmente pactados, del contrato].

QUINTO.- La arrendadora sostuvo en su contestación la existencia de crédito compensable en importe de 14.165,02 € al adeudar la actora arrendataria parte de la renta del mes de octubre de 2008 (concretamente un importe de 935,02 €) e íntegramente las rentas de diciembre de 2008, marzo de 2009 y diciembre de 2009 (a ración de 4.410,00 €, cada una, IGIC incluido). La sentencia de primera instancia razonó que procedía la devolución de la fianza 'al no haberse reconvenido por la demandada ningún incumplimiento contractual que ampare su retención y compensación'.

Al respecto cabe recordar, como hace la AP Madrid, sec. 14a, em Sentencia de 24 de octubre de 2007 (no 600/2007, rec. 315/2007 ) que compartimos plenamente y hacemos propia, que «Sobre la posibilidad de oponer la compensación de créditos por vía de excepción, sin que sea necesaria la formulación de reconvención, han de tenerse presente las diferentes clases de compensación que existen (legal, judicial o convencional), porque la posibilidad puede diferir, según algunas resoluciones judiciales, se trate de una u otra. La compensación legal para que pueda operar exige, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.195 y 1.196 del Código civil , la reciprocidad de los créditos, la homogeneidad de las prestaciones, la exigibilidad de las deudas, la liquidez de las mismas y la ausencia de retención o contienda judicial respecto de las deudas compensables. La compensación judicial se produce en aquellos supuestos en que los créditos no reúnen todos los requisitos necesarios para que opere la compensación legal. En este caso corresponderá al juez, por medio de proceso, subsanar la falta de alguno de ellos, que normalmente será el de la liquidez. La compensación legal puede alegarse tanto por vía de excepción, cuando lo único que se pretenda es la desestimación total o parcial de la demanda con base en la estimación de un crédito compensable (absolución o reducción de la cuantía reclamada en la demanda), como por vía de reconvención, si siendo su crédito superior al del actor, además de solicitar la desestimación de la demanda, pretende que se condene a la otra parte al pago del exceso de su crédito. Así lo ha entendido la jurisprudencia de manera reiterada, llegando incluso a senalar en alguna resolución relativa a la compensación legal, que ni siquiera es preciso alegarla como excepción expresa, bastando con que se aleguen hechos obstativos de la demanda del actor. Más dudoso es, que la compensación judicial pueda alegarse por vía de excepción, existiendo resoluciones en los tribunales contradictorias, pues mientras algunas la admiten (con el límite de que la cantidad que se compensa no puede originar un crédito en favor del demandado), citando las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 7 de marzo de 1988 y 16 de noviembre de 1993 ), otras entienden que debe formularse siempre por vía reconvencional, ya que requiere una actuación y pronunciamiento expreso del juez, independientemente de la cuantía inferior o superior de su crédito en relación con el del actor.

El artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento civil determina:'Tratamiento procesal de la alegación de compensación y de la nulidad del negocio jurídico en que se funde la demanda. Cosa Juzgada: 1) Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar (...)'. Dicho precepto permite contestar a la contestación a la demanda cuando el demandado alegare un crédito compensable, incluso cuando lo haya hecho por vía de excepción, pero no parece que la intención del legislador haya sido zanjar el debate sobre la posibilidad o no de alegar por vía de excepción la compensación judicial.

Sin embargo, si tenemos presente que el citado precepto permite al actor controvertir la existencia de crédito compensable en la forma prevista en la contestación a la demanda y que la doctrina jurisprudencial ensena que el demandado para impugnar la demanda, no tiene necesidad de alegar expresa y nominalmente excepciones, bastando con la invocación de hechos de los que las mismas resulten, por lo que no puede rechazarse la compensación aún no hecha valer explícitamente a través de reconvención y que la compensación judicial es figura jurídica, admitida por la generalidad de la doctrina científica y para la que no son de exigencia todos los requisitos que la normativa del Código civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede deferirse en la concreción del montante de la deuda compensable a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena, los conceptos claros de lo que la demandada adeuda a la actora, de lo que resulta que el espíritu de la preceptiva contenida en el artículo 1.195 del Código civil según el que 'tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra', no pugna con que el derecho a compensar, un crédito reconocido judicialmente en su realidad, pueda, haciéndose aplicación de la equidad, en la forma que autoriza el número 2 del artículo 3 del Código civil y con apoyo precisamente en la finalidad de lo que el instituto de la compensación significa, actuarse en la ejecución de la sentencia en que el crédito compensable fue reconocido, siempre que el crédito opuesto por el demandado sea igual o inferior al del reclamado por el actor, pues la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente con reflejo en la parte dispositiva de la sentencia que reconociendo el crédito del demandado lo compense judicialmente con el del actor, sino que lo mismo que ocurre cuando se excepciona el pago, se pretende que se razone la extinción del crédito del actor en la fundamentación jurídica y en el fallo se absuelva al demandado; hemos de concluir, que la compensación judicial puede hacerse valer por vía de excepción material, siempre que el crédito opuesto por el demandado sea igual o inferior al crédito reclamado por el actor, máxime cuando el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento civil permite al actor controvertir la alegación de existencia de crédito compensable, en la forma establecida para la contestación a la reconvención»

Procede, al no haber acreditado la actora arrendataria estar al corriente de las rentas a que se refiere la contestación como impagadas, compensar la cantidad a que tiene derecho la actora que, según lo razonado, asciende a 19.560,00 € (15.960,00 € establecidos en la sentencia de primera instancia más 3.600,00 € por gastos de transporte) con el importe de rentas adeudado por los meses de octubre de 2008 (935,02 €), diciembre de 2008 (4.410,00 €) y marzo de 2009 (4.410,00 €) [total: 9.755,02 €]. No ha lugar a compensar la pretendida renta de diciembre de 2009 en cuanto en dicha fecha ya se había producido la clausura y precinto de actividad (por tanto la frustración del negocio que, insistimos, fue imputable a la arrendadora) no pudiendo desarrollar la actora el negocio para cuyo fin había arrendado el inmueble a la demandada.

Resulta, por todo ello, un crédito a favor de la actora de 9.804,98 €.

ÚLTIMO.- Estimándose los recursos de apelación interpuestos no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiéndose proceder a la devolución de los depósitos constituidos de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos en lo necesario los recursos de apelación interpuestos por las representaciones de ambas partes procesales contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 16 de Las Palmas de G.C. de fecha 18 de noviembre de 2010 en los autos de Juicio Ordinario no 642/2010, revocando dicha resolución y en su lugar estimamos parcialmente la demanda interpuesta por la representación de la entidad mercantil LA COMARCA CANARIA S.L. y condenamos a la entidad mercantil NORVICASA GESTIÓN Y CALIDAD, S.L. a que pague a la actora la suma de nueve mil ochocientos cuatro euros con noventa y ocho céntimos (9.804,98 €) con sus intereses legales desde la presentación de la demanda, incrementados en dos puntos desde la presente resolución y sin hacer en ninguna de las dos instancias expreso pronunciamiento sobre costas. Firme que sea esta resolución procédase a la devolución de los depósitos constituidos.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3o LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.