Sentencia Civil Nº 172/2008, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 178/2008 de 10 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BADAJOZ

SENTENCIA: 00172/2008

S E N T E N C I A Núm. 172/08

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000178 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ISIDORO SÁNCHEZ UGENA

D.CARLOS CARAPETO MÁRQUEZ DE PRADO

D.JOSE ANTONIO PATROCINIO POLO

En BADAJOZ, a diez de Julio de dos mil ocho.

La Sección 002 de la Ilma. Audiencia Provincial de BADAJOZ, ha visto en grado de apelación, los autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000334 /2007 del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de OLIVENZA seguido entre partes, de una como apelante Luis Andrés , representado por el/la Procurador/a Sr/a GRIDILLA SANTAMARIA y defendido por el/la Letrado/a Sr/a. CASCO JARAIZ, y de otra, como apelado Jose María , representado por el/la Procurador/a Sr/a. TORRES MATA y defendido por el/la Letrado/a Sr/a. RAMOS SANCHO y siendo ponente el Iltmo. Sr. D. JOSE ANTONIO PATROCINIO POLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de OLIVENZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22-11-07 , cuya parte dispositiva dice: "Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Dª Eva Felipe Correa, en nombre y representación de D. Luis Andrés , contra D. Jose María . En consecuencia, absuelvo al demandado de todas las pretensiones contenidas en la misma. Se impone al demandante el pago de las costas del procedimiento".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Luis Andrés se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su oposición o impugnación y verificado se remitieron los autos a este Tribunal con emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo de Sala que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la representación procesal Don. Luis Andrés interesando la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra por la que se estimen íntegramente sus pretensiones: la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas pactadas, el desahucio y el abono de las rentas debidas, más los correspondientes intereses legales y las costas procesales. El recurso se articula en base a tres motivos que, resumidamente, pueden exponerse así:

- error en la apreciación de la prueba

- error en la aplicación del articulado de la ley de arrendamientos urbanos (LAU)

- aplicación incorrecta del art. 394 LEC , precepto regulador de las costas procesales.

Por su parte, la representación Don. Jose María

se opuso al recurso, solicitando la integra confirmación de la sentencia de primer grado.

SEGUNDO.- No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia de instancia.

El preámbulo de la LAU incide con claridad en lo que constituye un principio esencial para determinar el régimen de rentas, el principio de libertad de pactos posteriormente regulado en el art 17.1 de la ley para fijar el precio del arrendamiento, aunque en el precepto siguiente se limiten las posibilidades de actualización de la renta durante los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento de vivienda conforme a la variación del IPC. El reseñado art 17.1 establece que la renta será la que libremente estipulen las partes y en el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes se fija libremente una renta para el primer año del contrato de 132,22? y otra renta para el siguiente, a partir de enero de 2006, 222,37?, cantidades a las que se aplicará el índice porcentual del IPC. Estas previsiones en cuanto a la renta vienen establecidas con nitidez en la cláusula tercera del contrato y su dicción no deja duda alguna en cuanto a su interpretación: se fijó una renta concreta para el primer año, y otra cantidad distinta para el segundo y ello sin perjuicio (y al margen) de las actualizaciones anuales y correspondientes por el IPC.

Esta cláusula, por tanto, es válida, está suscrita al amparo de lo establecido en el art 17.1 LAU y 1255CC y no puede considerarse perjudicial para el arrendatario quien, en todo caso, la firmó y suscribió libremente y, por ello, no puede ser anulada ex art. 6 LAU .

TERCERO.- Por otro lado, y al hilo de los motivos alegados en el recurso, la reclamación extrajudicial y, después, judicial que realiza el arrendador lo es por rentas impagadas y no por actualizaciones de renta, por lo que no es aplicable, como acertadamente razona el apelante, el art. 18 LAU , precepto previsto para los supuestos de actualización de la renta conforme al IPC.

Es decir, el error detectado en la sentencia originaria y que producirá su revocación radica en un incorrecto entendimiento de la reclamación que ejercitó en su día el arrendador, folio 8 de las actuaciones: el ahora apelante reclamó el 12 de diciembre de 2006 rentas impagadas, no actualizaciones de renta, concretamente las rentas de enero a diciembre de 2006. Cuando en el contrato se fija un determinado precio de la renta para el primer año, 132,22?, y otro distinto y superior para el segundo año (222,37? más IPC), ésta segunda cantidad no es actualización de la primera, sino renta libremente pactada que, además, habrá que actualizarse conforme al IPC. Por ello no es dable entrar a analizar el procedimiento que establece el art 18 LAC para proceder a la actualización de la renta por cuanto, insiste la Sala, lo que se reclama en el presente pleito es pura y simplemente rentas impagadas y no actualizaciones impagadas de rentas, rentas no satisfechas que fueron pactadas libremente al amparo de lo dispuesto en los art. 17.1LAU y 1255CC .

Existe, en consecuencia, un error en la interpretación del contrato y de los preceptos que la LAU dedica a la cuestión de la renta, error fáctico y jurídico señalado por el apelante en los motivos del recurso y que conllevan la revocación de la sentencia de primer grado. Conforme establece el art. 27.2 a) LAU el arrendador podía resolver el contrato en el supuesto de falta de pago de la renta, cual ocurre en el supuesto sometido al análisis de esta alzada. Por todas estas razones la demanda inicial ha de ser estimada en su totalidad y, en consecuencia, procede declarar:

- resuelto el contrato de arrendamiento

- acordar el desahucio del demandado

- condenar a éste al abono de las rentas debidas más los intereses legales

- condenarle al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.

CUARTO.- Al estimarse íntegramente el recurso, no procede realizar pronunciamiento alguno sobre las costas procesales causadas en la segunda instancia (art. 398LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal Don. Luis Andrés contra la sentencia de fecha 22-11-07 dictada por el Juzgado de Olivenza .

Revocamos íntegramente dicha resolución y, en consecuencia,

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas pactadas respecto de la vivienda sita en Valverde de Leganés (Badajoz), c/ Cristo Crucificado, nº 27, de fecha 1 de enero de 2005.

Se condena al demandado Jose María a dejar libre y expedita dicha vivienda bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa en plazo legal.

Se condena al demandado a abonar al actor la suma de 1.532,55?, más las rentas que se adeuden hasta el desalojo del inmueble, y los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Se condena al demandado al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.

No se hace pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de la alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.