Sentencia CIVIL Nº 173/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 651/2016 de 21 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

Rollo núm. 651/2016

Procedimiento por Ordinario núm. 126/2013

Juzgado de Primera Instancia núm. 57 de Barcelona

SENTENCIA núm.173/2017

Ilustrísimos Señores Magistrados:

MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 21 de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Procedimiento Precario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y siete de Barcelona a demanda de Jacinto contra Plácido y Montserrat pendientes en esta instancia al haber apelado el último de los referidos demandante la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día dieciocho de febrero de dos mil dieciséis.

Han comparecido en esta alzada la parte apelante Jacinto representado por la procuradora de los tribunales Sra. Gloria Ferrer Fuster y defendida por el letrado Sr. Yago Argemí Fenollar , así como la parte demandada en calidad de parte apelada representada por el procurador de los tribunales Sra. Carlos Vicente Martín y asistida del letrado Sr. Nikolai Tyukhay

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " FALLO: Que desestimo íntegramente la demanda formulada por Jacinto contra JAVIER y Montserrat y absuelvo a los demandados de las pretensiones ejercitadas en su contra. Impongo las costas devengadas en esta instancia a la parte actora"

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandante. Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día siete de marzo pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.1.- En la sentencia de la primera instancia que desestimó la demanda que Jacinto formuló contra Plácido y Montserrat señaló, como hechos incontrovertidos, que el actor es propietario de una vivienda sita en Ciudad, Ronda del Guinardó, 24, 3/2, y que, en fecha de 1 de junio de 2009, suscribió un contrato de arrendamiento sobre la misma con Ana . En dicho contrato se establecía un plazo de duración de cinco años, previéndose que en caso de desistimiento de la arrendataria debía avisar con dos meses de antelación, además de los que señala la LAU. Se pactó en aquel contrato que la renta mensual era de 763,63 euros, y se estableció una fianza de 800 euros, junto al depósito de 4.800 euro. La Sra. Ana Espuña falleció el día 19 de agosto de 2010, siendo sus hijos, los hoy demandados, herederos universales. En fecha de 30 de junio de 2013 se procedió a la entrega de las llaves de la vivienda.

1.2-La acción que se ejercita en las presentes actuaciones es de reclamación de cantidad por la suma de 14.711,98n euros, con base en los arts. 11 y 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cantidad que se corresponde a los siguientes conceptos 3.200 euros en concepto de indemnización por cancelación anticipada equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedaba por cumplir en el momento de la resolución, de 213,01 euros en concepto de suministros pendientes de pago, 10.973,60 euros en concepto de reparación de los daños causados por la Sra. Ana en la vivienda y 325 euros en concepto de reclamación de renta.

1.3.- La sentencia de la primera instancia desestimó íntegramente esas pretensiones, pronunciamiento frente al recurre en apelación la parte actora. En su recurso la parte demandante reitera los argumentos jurídicos que fundamentaron su escrito de demanda.

2.1.- Respecto a la resolución unilateral, el art. 11 de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula bajo el epígrafe,Desistimiento del contrato,que " El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".La anterior normativa de la misma LAU, aplicable al caso por razones de índole temporal, establecía que en los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado el mensos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

2.2.- Hemos señalado en reiteradas ocasiones (y sirva de muestra la propia sentencia de 25 de noviembre de 2015 dictada por la otra sección especializada en derecho de arrendamientos de esta Audiencia Provincial y citada por la sentencia de la primera instancia) que únicamente cabe, en los casos de arrendamiento de vivienda, el desistimiento en los supuestos previstos legalmente en el art. 11 de la LAU , con los presupuestos y consecuencias previstos en ese precepto, o bien en los supuestos previstos convencionalmente, lo que se hará conforme a lo en ello estipulado. De ahí que en los supuestos en los que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 de la LAU cabe distinguir: (i) en caso de aceptación por parte del arrendador sin reservas (incluso liquidación del contrato) nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral en el que el contrato se extinguirá con todas sus obligaciones y (ii) en el caso de no aceptación por parte del arrendador nos encontraríamos ante un supuesto de incumplimiento contractual que se rige por lo dispuesto en el art. 1124 del Código civil . En consecuencia con lo anterior, el arrendador podría optar por exigir el cumplimiento (no aceptando la entrega de llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos supuestos, en su caso, con posibilidad de ser indemnizado por daños y perjuicios. De existir pacto expreso al respecto, por supuesto éste prevalece. Por último, señalar que la vigente LAUsuaviza,con la lógica de mercado, los requisitos legales para poder desistir unilateralmente del contrato por parte del arrendatario.

2.3.- En nuestro caso se ha acreditado cumplidamente que el contrato de arrendamiento se extinguió en fecha 30 de junio de 2010 con la pacífica entrega de llaves al arrendador y en el documento 3 de la demanda se observa que el arrendador se avino y dio su conformidad al referido desistimiento contractual de la arrendataria pues ésta no vivía ya en la finca alquilada ya que no podía residir sola debido a su grave enfermedad. Esa conformidad con la resolución anticipada que se deduce de los hechos pues no consta la oposición del arrendador, ni que se efectuara ninguna reserva de acciones para reclamar daños y perjuicios, aceptando incluso devolver las cantidades depositada como fianza en el momento de hacerse la entrega de llaves. Esa falta de oposición se evidenció incluso en momentos posteriores como lo son cuando la arrendataria reclamó extrajudicialmente en fecha 10 de septiembre de 2010 de la fianza, así como cuando ésta se reclamó judicialmente. De ahí que todo ello lleva a desestimar las alegaciones del recurso vertidas al respecto.

3.1.- En cuanto a la indemnización por daños y perjuicios en la vivienda, que la parte accionante imputa a la demandada, se debe recordar que en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estipuló que la arrendataria no podrá practicar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso por escrito de la propiedad. En todo caso, las obras así autorizadas y los correspondientes permisos necesarios serían de cuenta y cargo de la arrendataria y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación alguna. Por excepción se hace constar que al inicio del presente contrato se autoriza a la arrendataria para cambiar los muebles de la cocina y sustituir la nevera. Asimismo, en la cláusula décima del contrato se estipuló que la renta mensual se podía rebajar durante los doce primeros meses como bonificación a las mejoras y correcto mantenimiento del inmueble.

3.2.- Consta que en fecha 12 de julio de 2010 (doc. 4 de la demanda) se levantó acta notarial sobre el estado de la vivienda, así como que el arrendador llevó a cabo, con posterioridad a la resolución de arrendamiento, obras en la vivienda por la suma de 10.973,60 euros. De acuerdo con la factura aportada dichos trabajos consistieron: [en la cocina] en su alicatado, la instalación del pavimento, horno, cocina, campana, fregadero de dos senos, nevera combi, lavadora de carga superior y armarios; el alicatado y sustitución de elementos [en el lavabo], instalación general de electricidad empotrada y pintura general del piso.

3.3.- Como puede observarse en la revisión de dicha prueba documental que efectuamos, de dicha factura difícilmente se puede colegir que las obras llevadas a cabo s tuvieran una causa directa en los unos hipotéticos daños de una persona mayor [que solo residió efectivamente seis meses en la finca alquilada], sino más bien obedecen a obras de acondicionamiento general de la finca debida a su incontestable antigüedad. Con relación a ello, la parte demandada aportó toda una serie de facturas (docs. 16 a 21 del escrito de contestación a la demanda) que ponen de relieve que llevaron a cabo toda una serie de reformas, mínimas, con el consentimiento del arrendador, para acondicionar la vivienda para el uso que estaba destinada, a modo de ejemplo, las obras de cocina o las atinentes a la propia instalación eléctrica, ya que ésta solo funcionaba a 125v. Por otro lado, las declaraciones testificales practicadas también corroboran lo anterior, tanto la de uno de los industriales que adecentó la vivienda al principio del contrato de alquiler, como la de testigo Sra. Luisa , que manifestó que se llevó los muebles de la cocina. En este último sentido dos consideraciones: la primera que, en el contrato, como hemos indicado, se autorizó por el arrendador a llevar a cabo obras en la cocina por cuenta del arrendatario, lo que revela el mal estado en que se encontraba la vivienda y, de otro, que el hecho de que se retiraran los muebles de cocina puestos por la arrendataria no supone ningún incumplimiento contractual ya que éstos, conceptualmente, pueden ser retirados por su propietario. Por otro lado, no se han acreditado daños que hayan excedido del mero uso normal de la vivienda, de ahí que no proceda la indemnización alguna por tales conceptos. Tampoco procede la reclamación por reclamación de suministros pendientes de pago, sin embargo esa reclamación se halla huérfana de prueba alguna por lo que ha desestimarse como también lo ha de ser la reclamación de 325,37 euros por gastos de notario, lo que se aporta en una en una minuta de letrado, lo que lleva a determina que ello de incluirse en su caso, en la tasación de costas.

Todo lo anterior determina la desestimación del recurso.

4.- Por último, procede la imposición de las costas de esta alzada al haberse desestimado el recurso de apelación ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Jacinto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y siete de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y ello con imposición de las costas en esta instancia a los apelantes.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes.- DOY FE.