Sentencia CIVIL Nº 173/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 406/2019 de 21 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0818742120178079610

Recurso de apelación 406/2019 -1

Materia: Precario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 811/2017

Parte recurrente/Solicitante: Emilio

Procurador/a: Angel Vilaplana Casas

Abogado/a: Carlos Quilez Cunillera

Parte recurrida: OCUPANTES IGNORADOS FINCA SITA C/ DIRECCION000, Nº NUM000 DE SABADELL, SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. (SAREB)

Procurador/a: Carlos Montero Reiter

Abogado/a: DAVID PARCERISAS HINOJOSA

SENTENCIA Nº 173/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell

Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 21 de mayo de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 9 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 811/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aAngel Vilaplana Casas, en nombre y representación de Emilio contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Carlos Montero Reiter, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. (SAREB), siendo también parte OCUPANTES IGNORADOS FINCA SITA C/ DIRECCION000, Nº NUM000 DE SABADELL

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'QueESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDAde juicio verbal de desahucio por precario interpuesta a instancia de la entidad SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), representada por el procurador de los tribunales D. Vicenç Ruiz Amat y bajo la asistencia letrada de D. David Parcerisas Hinojosa y en consecuencia, CONDENO AL DEMANDADO IDENTIFICADO D. Emilio Y A OTROS POSIBLES IGNORADOS OCUPANTES de la finca sita en la calle DIRECCION000 Nº NUM000 DE SABADELLobjeto de las presentes actuaciones, a desalojar la citada vivienda, dejándola libre, vacua y a disposición de su titular, a la mayor brevedad posible, pues de lo contrario se procederá a su inmediato lanzamiento el día que se fije.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Asimismo estando señalada la votación y fallo para el día 18 de marzo, la misma no se celebró a consecuencia del R-D 463/2020 de 14 de marzo sobre el estado de alarma, por lo que la misma se celebró el día 15 de abril de 2020 de conformidad con el Acuerdo del CGPJ, de su Comisión Permanente de fecha 11 de abril del presente año.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.-Apela el demandado Sr. Emilio la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión de desahucio por precario formulada por la demandante Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), en la condición de propietaria, y titular registral, de la vivienda en C/ DIRECCION000 Nº NUM000, de Sabadell, alegando el demandado apelante la existencia de un contrato de arrendamiento, como título para su ocupación de la vivienda litigiosa, en base al cual obtuvo el empadronamiento en el Ayuntamiento de Sabadell, y la contratación de suministros.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina comúnmente admitida la que, superando la inicial configuración en el Derecho romano del precario como institución de naturaleza contractual, por tratarse de una concessio rei seu possesionis, de acuerdo con la definición de Ulpiano (Instituta. Libro I), quod precibus petenti utendum conceditur tamdiu, quamdiu is, qui concessit, patitur (Digesto. Libro XLIII. Título XXVI. 1), viene configurando en el Derecho moderno el precario como una mera situación posesoria, calificada por sus efectos y no por la causa de los mismos, que por lo tanto bien puede tener su origen en un contrato, por el que se confiere la tenencia de la cosa, que es el supuesto de posesión concedida (1) al que se refiere el artículo 1750 del Código Civil, bien puede tener un origen no contractual, que es el caso del precario en los supuestos de posesión tolerada (2), y posesión sin título (3).

En este sentido, y siguiendo la tendencia doctrinal favorable a la inclusión en el concepto de precario de todos los supuestos en que una persona posee una cosa sin derecho alguno para ello, con independencia de la causa de la posesión, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1961 y 26 de abril de 1963), que el desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos : de parte del actor, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios, para el éxito de la acción.

Por otro lado, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado a quien corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título.

En este caso, en el que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, la demandante Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), es la propietaria, y titular registral, de la vivienda litigiosa en C/ DIRECCION000 Nº NUM000, de Sabadell; por el contrario, no ha sido probada por la parte demandada la existencia de título alguno que legitime su ocupación de la finca que es objeto del precario.

Opuesta por la parte demandada apelante la existencia de un contrato de arrendamiento, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

Aunque es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades ad solemnitatem, sino tan sólo ad probationem, de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo, a su cargo, de la existencia del pretendido contrato de arrendamiento, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que lo haya probado la parte demandada, por cuanto resulta de lo actuado:

1º.- que el pretendido contrato de arrendamiento, que se manifiesta por el demandado que ha sido extraviado, no ha sido reconocido, en cuanto a su existencia, fecha, o contenido, por la parte demandante, y tampoco consta incorporado o inscrito en un registro público, por lo que, de acuerdo con la norma general del artículo 1227 del Código Civil, no puede ser opuesto a terceros.

2º.- que, el pretendido contrato de arrendamiento extraviado, se manifiesta otorgado en el año 2015, por lo tanto con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que en la nueva redacción del artículo 7.2 únicamente admite que puedan surtir efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, no habiendo constancia, en este caso, de que el pretendido contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

3º.- que no consta el ingreso o depósito de cualquier fianza, en los términos de Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, que en su artículo 3 impone a los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, el depósito en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

4º.- que el pretendido contrato de arrendamiento carece de una duración determinada y de un precio cierto, lo cual es contrario a la esencia misma de cualquier contrato de arrendamiento, según la norma general del artículo 1543 del Código Civil

5º.- que el pretendido contrato de arrendamiento se manifiesta concertado con una persona no identificada, cuando en la fecha en que se manifiesta concertado el contrato, en el año 2015, la demandante Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), era la propietaria, y titular registral, de la vivienda litigiosa, en C/ DIRECCION000 Nº NUM000, de Sabadell, en virtud de la escritura de cesión onerosa de 21 de diciembre de 2012.

6.- que la parte demandada no consta que haya pagado a la propietaria Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), o a cualquier otra persona autorizada para recibir el pago en su nombre, cantidad alguna en concepto de renta, o de cantidades asimiladas.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962 (RJA 1942/1962), que el hecho del pago de la renta, que excluye la condición de precarista, no está constituido por el abono del importe de cualquier cantidad de dinero, a cualquier persona, si tales pagos no se hacen a título de merced por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, y si no son aceptados en tal concepto por su acreedor, y

7º.- que no existe constancia, en el tiempo transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, en el año 2015, de ningún acto propio de la demandante Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb) en la condición de arrendadora, no habiendo constancia de que la demandante, o cualquier otra persona, en esa condición, por sí, o por medio de administradores u otros profesionales, haya remitido ninguna comunicación a la parte demandada reconociéndole la pretendida condición de arrendataria.

Por lo que, atendido lo anterior, en el presente caso, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la simulación del contrato de arrendamiento invocado por la parte demandada, siendo radicalmente nulo e inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación, por ser doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1997, y 21 de enero de 2000; RJA 3409/1997, y 113/2000) que las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad.

En consecuencia, en el presente caso, en relación con lo único que es objeto del pleito, que es la acción de desahucio por precario, se hace preciso concluir que carece de título la parte demandada para continuar en la ocupación de la vivienda litigiosa, procediendo, en definitiva, la estimación de la demanda y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-En cuanto a la pretensión de constitución forzosa para la parte demandante de un arrendamiento sobre la vivienda litigiosa, en base a la situación económica de la parte demandada, por ser una pretensión contraria a los principios generales de autonomía de la voluntad y libertad de contratación de los artículos 1254 y ss del Código Civil, únicamente sería admisible en aplicación analógica del artículo 16.3 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, según el cual, están obligados, como última medida, a ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado 1 el realojamiento a una vivienda de su titularidad, bajo el régimen de alquiler y por un plazo de tres, cinco, o siete años, los adquirientes de las viviendas y los instantes de los procesos judiciales de ejecución hipotecaria, o de otro tipo derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de rentas de alquiler, a los que se refieren las letras a y b que, a la vez, sean personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritas, o personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.

Aunque, en cuanto a la posibilidad de aplicación analógica, el artículo 4.1 del Código Civil dispone que procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.

La analogía se configura en la doctrina ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2007;RJA 3609/2007), como el procedimiento de aplicación del derecho por virtud del cual se aplica la norma establecida para un caso previsto a la solución de otro no previsto, atendida la esencial igualdad que existe entre ambos. Responde al principio de que si hay igualdad de razón jurídica debe haber también identidad de disposición concreta ('ubi eadem ratio legis est, ibi eadem iuris dispositio').

Ahora bien, la doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, 10 mayo 1996 [RJA 19963871], 21 noviembre 2000 [RJA 20009312], 13 junio 2003 [RJA 20034127], 28 junio 2004 [RJA 20044320], 18 mayo 2006 [RJA 20062366]) exige como requisitos la existencia de una laguna legal respecto del caso contemplado, igualdad o similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, y que el legislador no haya prohibido la aplicación del método analógico.

Asimismo indica la jurisprudencia que se entiende que existe semejanza cuando en el supuesto de hecho no regulado están los elementos sobre los que descansa la previsión normativa del regulado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 mayo 1996 [RJA 19963871] y 21 noviembre 2000 [RJA 20009312]) y que debe acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configurados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1998 [RJA 1998639] y 21 noviembre 2000 [RJA 20009312]), y es que, como enseña la mejor doctrina, no es la disposición legal tenida en cuenta la que regula el nuevo caso, sino el principio que se revela o puede ser reconocido a través de la ley.

En el presente caso, no puede apreciarse que concurran los presupuestos exigidos por el artículo 4.1 del Código Civil para la aplicación analógica, por faltar la igualdad o similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver, referido a la ocupación de un inmueble sin ningún título, y el regulado por el artículo 16.3 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, referido a la ocupación de un inmueble por su propietario o arrendatario, y que contempla el ofrecimiento de un alquiler social a los propietarios o arrendatarios que han perdido su vivienda habitual, en un proceso de ejecución hipotecaria, o de desahucio por impago del alquiler.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo y, por consiguiente, del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte demandada apelante de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación del demandado D. Emilio, se CONFIRMA la Sentencia de 22 de octubre de 2018 dictada en los autos nº 811/17 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell, con imposición a la parte demandada de las costas del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19,volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :