Sentencia CIVIL Nº 174/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 335/2021 de 22 de Abril de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE MARBELLA.

JUICIO VERBAL SOBRE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO Nº 525/20

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 335/2021.

SENTENCIA NÚM. 174/22

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 22 de Abril de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella, sobre desahucio arrendaticio urbano por impago de renta, seguidos a instancia de DOÑA Evangelinarepresentada por el procurador de los Tribunales Don José María Garrido Franquelo y asistida de la letrado Doña Olatz Alberdi Rey contra la mercantil 328 SUN & LEISURE MARBELLA SLrepresentada por la Procuradora de los Tribunales Sra DOÑA JESSICA NAVARRO y asistida por el letrado Don Agustín García Rivas; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Marbella dictó sentencia de fecha 18 de diciembre de 2020 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente :

'DECLARAR ENERVADA la acción de desahucio ejercitada por el procurador D. José María Garrido Franquelo, en nombre y representación de Dª. Evangelina, frente a la mercantil 328 SUN & LEISURE MARBELLA SL, con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandada arrendataria.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la parte demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese., oponiéndose en el trámite conferido al recurso presentado en base a las alegaciones que se contienen en su escrito. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento en forma a la parte y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltma. Sra. MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO quien expresa el parecer de esta Sala .Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día uno de abril de 2022.

Fundamentos

PRIMERO.-Debe recordarse que la actora Doña Evangelina en la demanda rectora de este pleito ejercita la acción de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas debidas, y acumuladamente, la acción personal en reclamación de las rentas adeudadas al amparo del articulo 250.2.1º LEC interesando se declare resuelto el contrato de por falta de pago de la renta pactada, el contrato de arrendamiento celebrado con la mercantil arrendataria 328 SUN & LEISURE MARBELLA SL en fecha 4 de diciembre de 2018, sobre el inmueble sita en la URBANIZACION000, casa NUM000, Guadalmina Baja, San Pedro de Alcántara, Marbella. Solicitaba así mismo la actora la condena de la sociedad demandada al pago de las rentas y cantidades asimiladas adeudadas hasta la fecha y al de aquellas que se devengasen hasta la recuperación de la posesión del inmueble, si bien en el acto de la vista del Juicio manifestó que la totalidad de la deuda había sido abonada.

La demandada se opone a tales pedimentos, alegando que a fecha de interponerse la demanda todas las rentas estaban satisfechas; que es de aplicación al caso presente el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en cuanto contempla el aplazamiento en el pago de la renta; que sin perjuicio de ello la situación actual de urgencia sanitaria debe dar lugar a apreciar la denominada cláusula rebus sic stantibus; y que en todo caso debe tenerse la acción de desahucio por enervada.

Tras la tramitación pertinente se dicta sentencia por el juzgadora en la cual tras estimar, por los razonamientos jurídicos que constan en el fundamento de derecho segundo que no resulta de aplicación el citado Real Decreto -Ley 15 / 2020 de 21 de abril , y que la existencia de la actual situación de emergencia sanitaria dará derecho conforme a la clausula ribus sic stantibus cuya aplicación insta la demandada a que el arrendatario inste la resolución del contrato de arrendamiento y abandone el inmueble sin indemnizar a la parte arrendadora , pero no a posponer el pago de la renta como se pretende. Concluye tras el análisis de las pruebas practicadas como a la fecha de interposición de la demanda no estaba al corriente en el pago de las rentas pues no se encontraban abonadas las correspondientes a los meses de mayo y junio , por lo que no cabe sino plantearse si procede dar por enervada la acción , posibilidad que la parte actora niega alegando requerimiento fehaciente de pago , alegación que desestima por cuanto concluye que la comunicación efectuada a través del correo electrónico al igual que posteriormente mediante burofax , no puede ser tenida como requerimiento fehaciente y por tanto cabe tener por enervada la acción con imposición a la parte demandada arrendataria al pago de las costas causadas .

SEGUNDO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante, demandada en el procedimiento principal interesaba en su recurso se estimase el recurso de apelación deducido recovando la sentencia dictada y se dicte nueva resolución por la cual se estime el recurso deducido , desestimando íntegramente la demanda deducida , y de considerar ajustada a derecho la declaración de enervación de la acción de desahucio , atendiendo a la doctrina expuesta a lo largo del recurso , a la situación de crisis sanitaria y al comportamiento de la parte , que no obstante el cierre forzoso de su negocio en menos de un mes se puso al corriente en el pago de las rentas , de modo que al tiempo de decretarse la admisión de la demanda no adeudaba mensualidad alguna , justifican la no imposición de las costas procesales. Alega que el juzgador de forma errónea e injustificada , no aplica en la sentencia de instancia dictada pese a que resulta indubitada , la suspensión de la actividad en el local arrendado por aplicación del Real Decreto ley -15/ 2020 , por lo que habiendo comunicado a la arrendadora , la aplicación de la fianza entregada por importe de 6.000,00 euros al pago de la renta - como obra acreditada en autos - no se adeudaría al tiempo de presentación de la demanda las dos mensualidades de renta que refiere la sentencia al haberse imputado a ello el importe de la fianza .Muestra disconformidad en cuanto a la declaración judicial de no ser de aplicación la cláusula rebus sic stantibus , por cuanto son muchos los tribunales que vienen fallando en sentido contrario entendiendo que si es de aplicación en situación de pandemia actual doctrina que expone , y en base a la cual entiende es de aplicación pues el cierre forzoso de los establecimientos de alojamiento turístico acordado por la Orden SND / 257/ 2020 de 19 de marzo frustra la finalidad económica primordial del contrato quebrando la conmutabilidad del contrato , al romper el equilibrio entre las prestaciones pues para la mercantil arrendataria la posesión del local ya no tiene el valor económico que tenía al celebrar el contrato , puesto que no puede utilizarlo para desarrollar su negocio obteniendo los correspondientes ingresos. No tratándose de un riesgo normal ni previsible ni evitable de hay que de no admitirse el juzgado la carencia en el pago de la renta y/o bonificación en la misma debería en todo caso llevar a la flexibilización de las condiciones del mismo en atención a las circunstancias dadas por la crisis .En tercer lugar denuncia error en la valoración de la prueba en cuanto a la declaración judicial de que al tiempo de la presentación de la demanda se adeudaba renta , pues dada que el contrato entró en vigor el 17 de enero de 2019 la clausula tercera disponía que la renta debe abonarse no en los cinco primeros días del mes sino dentro de los cinco días siguientes al 17 de cada mes , por lo que al tiempo de presentar la demanda no se adeudaba cantidad alguna al ser de aplicación al pago de la misma la fianza en su día entregada por importe de 6.000,00 euros , conforme se indicó a la arrendadora .En cuarto lugar impugna la condena en costas por cuanto no procede la desestimación de la demanda y considerar ajustado a derecho la declaración de enervación de la acción de desahucio entendemos que atendida la doctrina expuesta a lo largo del recurso , a la situación de crisis sanitaria y al comportamiento que no obstante el cierre forzoso de su negocio en menos de un mes se puso al corriente en el pago de la renta , sin que a la fecha de admisión de la demanda debiera suma alguna , lo que justifica la no imposición de costas .

La parte actora se opone al recurso deducido de contrario , recurso que afirma no logra entender pues lo único que hace la sentencia de instancia en contra de los intereses del recurrente es imponerle las costas , frente a las cuales habría sido suficiente impugnar la condena a las mismas sin necesidad a entrar en el fondo del recurso , por lo que no solo debe ser desestimado el recurso sino además imponerle las costas de la segunda instancia., pretendiendo la recurrente sustituir sus alegaciones por el razonamiento lógico de la resolución que se comparte en su integridad , recordando que la valoración y apreciación de las pruebas es función del juzgador y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común , de manera que si las conclusiones son razonables debe ser mantenida . En cuanto a la primer motivo alega que la suspensión de la actividad económica de la apelante no se produjo directamente en virtud de lo dispuesto en el RD 463/2020 de 14 de marzo y en consecuencia , no se ha acreditado tal y como debió hacerlo la alegación de su reducción de facturación en la menos el 75 % conforme a lo dispuesto en el RD apartado c) del articulo 3.2 referido y de la Orden SDN 257/ 2020 , que la parte apelante entiende por error que no es necesario acreditar , cuando ni siguiera indiciariamente acreditó por cuanto no es cierto y la facturación siguió siendo la misma .En cuanto a la segundo motivo , se alega que las sentencias dictadas se refieren a otros supuestos , mostrando total conformidad con las conclusiones a las que lleva el juzgador que reproduce , pues la situación sanitaria vivida no constituye per si misma fundamento de la aplicación de la claúsula rebus sic stantibus , cuya aplicación en ningún caso debe considerarse una ruptura o singularidad de la regla preferente del pacta sunt servanda , máxime cuando en el caso de autos no se ha acreditado que la demandada haya tenido que cerrar su actividad , ni tan siguiera que la facturación haya quedado reducida , por cuando el inmueble cuando sobrevino la pandemia estaba ocupado y asi siguió durante todo el estado de alarma, además la existencia de la situación de emergencia sanitaria dará derecho , en su caso , conforme a la alegada clausula ribus stantibus a que el arrendatario inste la resolución del contrato de arrendamiento y abandone el inmueble sin indemnizar a la parte arrendadora , pero no a posponer el pago de la renta como se pretende .En tercer lugar niega error en la valoración de la prueba , pues resulta evidente que a la fecha de interponer la demanda si existía deuda por impago de rentas , pues la ,demanda se interpuso en 2 de julio de 2020 , constando documentalmente acreditado que tras abonar la renta de marzo en dia2 de ese mes no se realizó un nuevo ingreso hasta el 2 de julio por importe de 3.060 euros por lo que efectivamente no estaban abonadas las mensualidades de mayo y junio , sin que pueda admitirse la interpretación de la apelante pues según la clausula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes la renta debe abonarse dentro de los cinco primeros días naturales de cada sin que pueda tomarse como fecha de inicio el día 17 de enero de 2019. Por ultimo muestra su disconformidad con el motivo cuarto relativo a las costas pues resulta de aplicación lo dispuesto en el art 22.5 LEC , y por tanto no solo procede ratificar la condena en costas de la primera instancia , sino también de la segunda instancia por temeridad y mala fe al carecer el recurso del mínimo sustento jurídico que lo motive o justifique .Por todo ello interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos ,y la condena en costas en ambas instancias .

TERCERO.-Delimitado en los términos precedentes las pretensiones de las partes en esta segunda instancia y analizado lo actuado en la primera, compartimos la decisión adoptada en la sentencia apelada, cuya argumentación no ha quedado desvirtuada mediante las alegaciones del recurso, por lo que debe anticiparse que el recurso se va a desestimar, tal como analizaremos a continuación. Aun cuando es sabido que evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: ' Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). '.

Versa el primer motivo de recuso en la inaplicación en la sentencia de instancia peses a que resulta indubitada , la suspensión de la actividad en el local arrendado por aplicación del Real Decreto ley -15/ 2020 , por lo que habiendo comunicado a la arrendadora , la aplicación de la fianza entregada por importe de 6.000,00 euros al pago de la renta - como obra acreditada en autos no se adeudaría al tiempo de presentación de la demanda las dos mensualidades de renta que refiere la sentencia , al haberse imputado a ello el importe de la fianza.

La entidad demandada justifica el impago de la renta correspondiente a los meses de marzo abril y mayo y junio de 2020 por consecuencia del estado de alarma decretado por el Gobierno de España mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que suspendió la actividad económica no esencial, obligándole a mantener al cierre forzoso de la actividad , de ahí que remitiera a la arrendadora un sendos burofax de fechas 30 de marzo uno de abril de 2020 en el que le exponía la situación generada, solicitando una suspensión temporal de la renta ( documentos nº 47 y 48 ) ; con posterioridad remitió mail a la arrendadora instando nuevamente al amparo del Real decreto 15/ 2020 y Real Decreto Ley 15 / 2020 de 21 de abril el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta , así como la aplicación de la fianza entregada por importe de 6.000 ,00 euros al pago de las rentas .( documento cuarenta y nueve ). Ahora bien esta estos correos si bien no constan expresamente contestados en modo alguno han de entenderse consentidos ni cabe presuponer conformidad de la arrendadora sobre la suspensión o la aplicación de la fianza , dado que consta asimismo el correo electrónicos de fecha 1 de abril de 2020 que si consta recibidos por los destinatarios donde se le requiere al pago de las rentas adeudadas lo que conlleva sin duda una voluntad contraria a la suspension interesada .

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. El art. 10, con la rúbrica ' Medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales', suspendía, en el apartado 4 , las actividades de hostelería y restauración, permitiendo prestar exclusivamente servicios de entrega a domicilio. El estado de alarma fue prorrogado por el Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, hasta las 00:00 horas del 12 de abril; posteriormente, por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, hasta las 00:00 horas del 26 de abril; el Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, lo amplió hasta las 00:00 horas del 10 de mayo; el Decreto 514/2020 de 8 de mayo de 2020, hasta las 00:00 horas del 24 de mayo; el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, hasta las 00:00 horas del 7 de junio; y el Real Decreto 555/2020, de 5 de junio, hasta las 00:00 horas del 21 de junio, en que finalmente se levantó, si bien la normativa posterior instauró el denominado 'procedimiento para la desescalada', limitando el horario de apertura de los locales y su aforo.

Nos encontramos a tal y como se recoge en la sentencia dictada como la demandada invoca la aplicación de lo establecido en el art. 2 de la citada norma, afirmando que nos hallamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El contrato celebrado entre las partes en fecha 4 de diciembre de 2018 es de arrendamiento de vivienda, si bien en su cláusula Primera Bis se señala que 'Se hace constar por el arrendatario que la vivienda no será destinada a vivienda habitual, sino que su propósito es ceder su uso a terceros en régimen de arrendamiento de corta temporada. Para ello se hará responsable de la obtención del Registro de Turismo de Ia Junta de Andalucía en cumplimiento de la normativa vigente'.

Partimos por tanto , y no hay duda al respecto que nos encontramos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cuestión no controvertida por las partes Nos encontramos ante un inmueble que se dedica por la arrendadora a la finalidad de apartamentos turísticos . Dicho esto, el señalado art. 2 del RD. 15/2020 dispone en su apartado 1º que 'La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario', añadiendo el apartado 2º que 'las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia'. No obstante, el art. 1 de la Ley establece que 'La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta'.

Ahora bien como analizaremos se requiere para su aplicación la prueba una imposibilidad sobrevenida para poder cumplir con las obligaciones contractuales como consecuencia del estado de alarma y de la pandemia, lo que con carácter general y teórico, permitirá, o bien la suspensión de los contratos, o bien la resolución de los mismos en aquellos casos en que la prestación devengue sobrevenida mente imposible. En el caso que nos ocupa hemos de mostrar disconformidad con la alegación de la recurrente en cuanto a la no exigencia de acreditar la prueba de la reducción de su facturación en un al menos 75 % o suspensión de la actividad por considerar aplicable el articulo 3.2 b) , limitándose a alegar la suspensión de la actividad laboral por la aprobación de la Orden SDN 257/2020 de 19 de marzo por la que se declara la suspensión de la apertura al público de establecimiento de alojamientos turísticos . La parte actora hoy apelada ante la pretensión de aplicación del Decreto-Ley 15/2020 alegó que no es cierta la suspensión de la actividad , presupuesto para la aplicabilidad del decreto por cuanto y así lo manifestó en el acta de la vista constituyendo un hecho controvertido y que la orden ya referida , no impidió continuar con su actividad económica manteniendo alojados a diversos clientes en los alojamientos turísticos que ofrece .La apelante afirma que no es necesaria practicar prueba alguna remitiéndose a lo establecido en el apartado b) del artículo 3.2 del Real decreto -Ley 15/ 2020 , apartado este que hace referencia a las personas legitimadas a acogerse a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 , estando regulado el tema de la facturación en el apartado C donde expresamente se hace constar c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo establecido en el Real Decreto 463/ 2020 de 14 de marzo , se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento del trimestre al que se pertenece dicho mes referido al año anterior '

El juzgador de instancia tras valorar todas las pruebas practicadas, sin que ningún error quepa apreciar en el análisis realizado concluye que si bien la demandada tiene la condición de PYME , la actora no es gran tenedora y además pone de manifiesto la necesidad de dar cumplimiento a lo dispuesto en los arts 3 y 4 del RD en cuanto a la prueba de la reducción o suspensión de la actividad y nada de ello ha a quien correspondía la prueba , esto es a la demandada que lo invoca , limitándose a invocar la aplicación de Real Decreto mencionado .

Es necesario por tanto traer a colación la prueba y aplicación de las normas sobre carga de la prueba, extremo este último donde - con carácter general -, opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior, lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, que a tenor del apartado 6 del repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes en litigio.

Tanto la moratoria como la reducción prevista en el Real decreto son factibles pero siembre y cuando siempre y cuando se hubiese acreditado el cierre total del local y la imposibilidad legal de llevar a cabo actividad alguna no puede olvidarse que hubo muchos establecimientos de hostelería y apartamentos turísticos alojando a personas en su interior así como el resto de los requisitos establecidos en el citado Decreto .Por otra parte se alude al Real Decreto Ley 15/2020, confundiendo el aplazamiento temporal del pago de las rentas y cantidades asimiladas, que posibilita el art. 2.1 si existe acuerdo entre las partes, con la posibilidad de que las partes, también de acuerdo, dispongan de la fianza para aplicarla a las rentas, con obligación de restituir el importe de la fianza con posterioridad. Si en el supuesto que nos ocupa se hubiera aplazado el pago de las rentas, no habría incumplimiento, salvo que se hubiera cumplido el plazo pactado, a lo que no se alude en la resolución impugnada. Por otra parte si se acordó abonar las rentas con el importe de la fianza, no existiría el incumplimiento que declara la sentencia, pues estarían abonadas con la fianza, ahora bien ningún pacto consta al respecto.

El legislador estableció unos derechos a favor de los arrendatarios de locales para uso distinto a vivienda en el Real Decreto- ley 15/2020, de 21 de abril. Si la arrendataria no pudo acogerse a ellos, no existe otro precepto legal que obligue al arrendador a condonar las rentas, ni a aceptar un supuesto plazo aplazado que nunca se llega a concretar. Si el legislador, por la razón que fuere, no ha querido reconocerle ningún otro derecho. Y si el legislador no lo acuerda, el juez no puede concederlo, pues no es su misión sustituir al poder legislativo, y además en perjuicio de uno de los contratantes, cuyos derechos al cobro de la renta son tan respetables como las razones aducidas de adverso.

Ahora bien , nada de esto ocurre en el supuesto que nos ocupa tal y como se ha expuesto. y por tanto resulta no de aplicación el decreto mencionado y hemos de concluir que a la fecha de interposición de la demanda el 2 de julio del 2020 constando documentalmente acreditado que tras abonar la renta de marzo el día 2 , no se realizó un nuevo ingreso hasta el 2 de julio por importe de 3.060 ,00 euros y en pago de renta de 17 de abril a 17 de mayo , por tanto se adeudaban las rentas de mayo y junio , por tanto existía deuda que justificaba el desahucio, y quedado que pues es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, plasmada entre otras en sentencias de 19 de febrero de 2008, 26 de marzo de 2009 y 10 de noviembre de 2010, que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad, y parcial, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago, ya que el arrendador no está obligado a aceptar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. 1.º) El artículo 1555.1º del Código Civil establece que la primera obligación del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Obligación esencial, hasta el punto que se constituye como causa de desahucio la falta de pago de la renta ( artículo 1569.2ª del Código Civil). No se trata de un mero incumplimiento genérico de las obligaciones contractuales, que el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos configura como causa general de resolución, por remisión al artículo 1124 del Código Civil (cláusula resolutoria implícita en las convecciones sinalagmáticas). El legislador reitera ese carácter esencial al establecerlo como causa de resolución la falta de pago de la renta en el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos; precepto aplicable a los arrendamientos para otros usos en virtud de la remisión del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es sabido que el impago de un solo mes de renta es incardinable en la causa de resolución establecida en el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No se trata de determinar si existe o no una voluntad rebelde al cumplimiento, aplicable genéricamente a todas resolución contractual, ex artículo 1124 del Código Civil. Ni desde luego se atiende a la 'voluntariedad' del impago. Normalmente, ningún arrendatario suele querer dejar de pagar la renta. En la mayoría de los desahucios no puede hacerle frente, lo que no es óbice para la prosperabilidad de la pretensión de desalojo.

Se incurre ademas en una evidente confusión sobre cuáles son las obligaciones derivadas del contrato. La obligación del arrendador es ceder el uso del objeto arrendado (local), hacer las reparaciones necesarias que le incumban, y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arriendo ( artículo 1554 del Código Civil). El arrendador no tiene obligación de garantizar la viabilidad económica del negocio que el arrendatario instale en el local, ni le garantiza su éxito, ni está obligado a soportar las pérdidas que pueda generar al arrendatario los reveses de la vida. Consta que Doña Evangelina cumplió su obligación contractual de ceder el inmueble para uso distinto al de vivienda , en concreto la finalidad era el arrendamiento para arrendamientos de corta temporada ( apartamentos turísticos ) . No está entre ellas garantizar que la entidad demandada va a poder explotar un negocio de apartamentos turísticos (lo que depende de múltiples variables ajenas al arrendador), ni que va a obtener beneficios con esa actividad. Y, dada la cesión pacífica del inmueble, surge en la arrendataria la obligación de pago de la renta.

Por otra parte, se ignora en virtud de qué precepto legal o jurisprudencia pretende la arrendataria establecer como doctrina que el arrendador del inmueble ha de soportar en su patrimonio las pérdidas generadas por la pandemia en la actividad negocial del arrendatario. Cuál es la razón por la que debe exonerarse a la arrendataria, y que peche el arrendador, pese a que aquella siguió en la posesión del local.

Todo ello nos lleva a desestimar este primer motivo de recurso .

CUARTO.-En cuanto a la aplicación de la cláusula ' rebus sic stantibus' .se afirma la procedencia de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, para que se desestime la demanda, por la onerosidad del cumplimiento de sus obligaciones dadas las circunstancias, pues la pandemia frustró el fin económico del contrato.

La sentencia de la Sección III de la Ilma. A.P. de A Coruña de fecha 23 de marzo de 2.021 ( sentencia 114/2021), a propósito de un juicio de desahucio por falta de pago en el que se pretendió justificar el impago de la renta con la invocación de la cláusula rebus sic stantibus (por las limitaciones, restricciones y efectos de la actual crisis sanitaria) realizó importantes precisiones sobre la conceptuación y caracterización de la figura de que se trata:

' 1º.- El Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles acaecidos con posterioridad a su constitución. Tanto la doctrina como la jurisprudencia acuden a la cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus , normalmente conocida como cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas]. Se define como una cláusula sobreentendida en todo contrato, que se aplica cuando, por la mutación sorpresiva e inesperada de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. Se fundamenta en el ejercicio de los derechos conforme a la buena fe ( artículo 7 del Código Civil ), a la buena fe objetiva en el cumplimiento de los contratos ( artículo 1258 del Código Civil ), o la equidad ( artículo 3.2 del Código Civil ). Pero se recuerda la necesidad de que sea muy cautelosamente aplicada, dada su peligrosidad en el orden económico y jurídico, así como por ir en contra del principio pacta sunt servanda y de seguridad jurídica recogido en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil .

Para que sea aplicable se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

(a) La existencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

(b) Que esta alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, que se rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones. La conmutabilidad del contrato desaparece prácticamente o se destruye, por lo que ya no existe una proporción económica entre la prestación de una y otra parte.

(c) Que todo ello acontezca por haber sobrevenido circunstancias realmente imprevisibles, que ese cambio o mutación quede fuera del riesgonormal inherente al propio contrato. Si las partes asumieron en el contrato, de forma expresa o implícita, el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o deberían de haberlo asumido porque el riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. Se descarta la aplicación de la regla cuando en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato.

(d) Y que se trate de contratos de tracto sucesivo (qui habent tractu sucesivus) o que dependen de un hecho futuro (vel dependentia de futuro), pues en los contratos de tracto único es de aplicación muy excepcional. Es difícil que en un contrato de tracto inmediato, o de corta duración, pueda acaecer algo extraordinario que afecta a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.

En tales supuestos puede llegarse a una modificación de la obligación. Nunca la extinción, ni la resolución o la anulación de la obligación. La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus [ SSTS 156/2020, de 6 de marzo (Roj: STS 791/2020 , recurso 2400/2017 ); 455/2019 de 18 de julio (Roj: STS 2831/2019 , recurso 3157/2016 ); 452/2019, de 18 de julio (Roj: STS 2556/2019 , recurso 2631/2016 ); 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019 , recurso 3204/2016 ); 19 de mayo de 2015 (Roj: STS 2344/2015, recurso 721/2013 ); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015 , recurso 929/2013 ); 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014 , recurso 1198/2012 ); 24 de febrero de 2015 (Roj: STS 1698/2015, recurso 282/2013 ), 15 de octubre de 2014 (Roj: STS 5090/2014, recurso 2992/2012 ), 30 de junio de 2014 (Roj: STS 2823/2014, recurso 2250/2012 ), 29 de octubre de 2013 (Roj: STS 5479/2013, recurso 1972/2011 ), 22 de julio de 2013 (Roj: STS 4077/2013, recurso 608/2011 ), la de Pleno número 820/2012, de 17 de enero de 2013 (Roj: STS 1013/2013 , recurso 1579/2010 ), 27 de diciembre de 2012 (Roj: STS 8996/2012, recurso 1130/2010 ), 18 de junio de 2012 (Roj: STS 4408/2012, recurso 1538/2009 ), 27 de abril de 2012 (Roj: STS 2868/2012, recurso 1628/2008 ), 21 de febrero de 2012 (Roj: STS 1322/2012, recurso 21/2009 ), 20 de noviembre de 2009 (Roj: STS 7112/2009, recurso 1904/2005 ), 17 de junio de 2005 ( RJ Aranzadi 4275 ), 12 de noviembre de 2004 ( RJAranzadi 6900 ), 15 de noviembre de 2000 (RJ Aranzadi 9214), entre otras muchas].

Las consecuencias de una crisis financiera se vienen rechazando habitualmente, por cuanto 'la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable'. Y, en todo caso, la existencia de la crisis no comporta que se derive una aplicación generalizada y automática de la cláusula ' rebus', sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate; previniendo contra el peligro de convertir la posibilidad en un incentivo para 'incumplimientos meramente oportunistas' [ SSTS 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019 , recurso 3204/2016 ); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015 , recurso 929/2013 ) y 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014 , recurso 1198/2012 )].

A la vista de las mismas circunstancias reseñadas en los fundamentos segundo y tercero de la presente resolución, es más que dudosa la incidencia causal o relación causal de la crisis sanitaria con el impago de rentas concurrente.

Las consecuencias de una crisis económica que, a su vez, se deriva de una crisis sanitaria, suponen un riesgo de empresa de la entidad arrendataria. Y si se descarta la aplicación de la regla rebus cuando en función de la asignación contractual de los riesgos ello resulta improcedente, hemos de apreciar que en el caso de la relación arrendaticia que vincula a las empresas litigantes existe esa asignación contractual o reparto contractual de riesgos, a la que también nos hemos referido.

En definitiva, y por todo lo dicho este motivo debe ser desestimada pues la invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto ademas :

(a) No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y su nominación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una 'cuestión compleja'. Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador. No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, u deducir una reconvención si hubiere lugar a ello y fuere posible procesalmente. No se está pidiendo simplemente la desestimación total o parcial de una demanda (que es lo que se pide en este caso, tanto en la contestación como ahora en el recurso), sino una declaración judicial: que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional. Pretensión que, además, tiene que venir acompañada de una detallada exposición de las circunstancias que llevaron a contratar, cómo se han alterado, cuál es el resultado, y qué se pide concretamente. Deberá establecerse un estudio comparativo. No puede olvidarse que hay negocios que mejoraron notablemente su cifra de negocios en la pandemia al ofertar productos cuya demanda creció exponencialmente. La simple pretensión genérica de la demanda, interesando el reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante la condonación de las rentas, o su aplazamiento 'sine die', sin más explicaciones, no son admisibles procesalmente.

Por otra parte la aplicación de la cláusula rebus no puede dar lugar a la condonación total, ni al uso gratuito de la propiedad del otro contratante. O bien resuelve el contrato, o bien rebaja la renta. Pero no mantener el contrato sin renta. La crisis económica derivada de la baja actividad económica es a riesgo y ventura del titular del negocio, no del arrendador del local, como se dijo.

Es por ello que la existencia de la actual situación de emergencia sanitaria dará derecho conforme a la expuesta cláusula ribus sic stantibus a que el arrendatario inste la resolución del contrato de arrendamiento y abandone el inmueble sin indemnizar a la parte arrendadora, pero no a posponer el pago de la renta como se ha pretendido.

Los autos y resoluciones que se alegan por la recurrente además de hacer referencia a supuestos distintos a los que ahora nos ocupa , no resultan de aplicación , ni constituyen jurisprudencia , a todo lo cual hemos de añadir que son múltiples las sentencias y resoluciones que se pronuncian en sentido contrario a su aplicación en supuestos como el que ahora nos ocupa citando a modo de ejemplo

QUINTO.-En tercer lugar denuncia error en la valoración de la prueba en cuanto a la declaración judicial de que al tiempo de la presentación de la demanda se adeudaba renta , pues dada que el contrato entró en vigor el 17 de enero de 2019 la clausula tercera disponla que la renta debe abonarse no en los cinco primeros días del mes sino dentro de los cinco dias siguientes al 17 de cada mes , por lo que al tiempo de presentar la demanda no se adeudaba cantidad alguna al ser de aplicación al pago de la misma la fianza en su día entregada por importe de 6.000,00 euros , conforme se indicó a la arrendadora.

Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'. todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes documentos, tanto públicos como privados, en que se fundamenta la resolución del litigio, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla de la prueba plena de dicho medio probatorio que para los documentos públicos confiere el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de la que son partícipes los privados en virtud de lo que dispone el artículo 326.1 del mismo texto legal, en consonancia con lo que dispone para las pruebas de las obligaciones los artículos 1218 y 1225 del Código Civil, máxima esta de la prueba plena que viene siendo interpretada por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, entre otras las Sentencias de 13 de marzo, 17 abril y 12 de julio de 1999 y de 18 de octubre de 2004, apuntando insistentemente que ello no significa que lo plasmado en el documento sea lo cierto o la verdad, sino simplemente que dichas declaraciones fueron manifestadas por los intervinientes en el documento público, pues los documentos públicos no tiene eficacia probatoria plena, en cuanto a su veracidad intrínseca, para relevar a los tribunales de su apreciación en relación con el conjunto de las pruebas, y que no impiden la concurrencia y eficacia de otros elementos demostrativos, tanto para acreditar la realidad unos hechos como su inexistencia, ya que no están dotados de prevalencia sobre los demás, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, . En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marin Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008). Además la jurisprudencia tiene declarado que si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y conrespeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error , o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SS. del T.C. 169/90, 211/91 y 283/93, entre otras muchas), ya que como tiene dicho ( SS. del T.S. de 18-5-90, 4-5-93, 9-10-96, 7-10-97, 29-7-98, 24- 7- 01, 20-11-02, 23-3-06 y 5-12-06, entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes. También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que se entiende que no se da en el caso de autos en el que la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada compartiéndose las conclusiones a las que llega y en el supuesto que nos ocupa esa situación se ve acrecentada por la argumentación de la sentencia, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SS. del T.C. 174/87, 11/95, 24/96, 115/96, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/00, 171/02 y 196/05), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SS. del T. S. de 5-10-98, 19-10-99, 3-2-00, 23-3-00, 28-3-00, 30-3-00, 9-6-00, 21-7-00, 2-11-01, 23-11-01, 30-4-02, 20- 12-02, 24-2-03, 2-10-03, 9-2-04, 3-3-04 y 27-6-06), que permite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la SS. del T.S. de 20-10-07 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal ( SS. del T.S. de 16-10-92, 5-11-92, 19-4-93, 5-10-98, 30-3-99 y 19-10-99), debe corregir sólo aquello que resulte necesario.

En el supuesto que nos ocupa esta Sala comparte íntegramente la valoración que de las pruebas practicadas realiza juzgador asi como la conclusiones que de ella se extraen sin que ningún error, quepa apreciar pues es claro como de la documentación aportada se desprende los siguientes extremos que resultan de relevancia para la cuestión debatida:

Ningún error cabe apreciar en cuanto a la valoración de la prueba se refiere , pues esta Sala no puede sino compartir la valoración de las pruebas que realiza el juzgador de instancia al concluir que el contrato de arrendamiento establece que la renta se abonará dentro de los 5 primeros naturales de cada mes (Cláusula Cuarta), no cabiendo estimar una modificación de lo convenido por el hecho de que la actora viniese admitiendo pagos con retraso o se tomara el día 17 de enero de 2019 como fecha de inicio del arrendamiento. Dicho esto, en la demanda se afirmaban impagadas las rentas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2020, a razón de 3.060 euros mensuales, si bien en el acto de la vista del juicio se reconoció que el mes de marzo había sido satisfecho. La demanda se interpuso en 2 de julio de 2020, constando documentalmente acreditado que tras abonar la renta de marzo en día 2 de tal mes no se realizó un nuevo ingreso hasta el 2 de julio por importe de 3.060 euros y en pago de la renta de '17 de abril a 17 de mayo', por lo que efectivamente a fecha de presentarse demanda no estaban abonadas las mensualidades de mayo y junio. , deudas que han sido abonadas por pago y la deuda ha sido extinguida, pero tal como alegó la parte actor a el Tribunal Supremo, en Sentencia nº 180/2014 de 27de marzo de 2014, sentó como doctrina jurisprudencial 'que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'

Este motivo igualmente procede ser rechazado

SEXTO.-En cuarto lugar impugna la apelante condena en costas por cuanto no procede la desestimación de la demanda y considerar ajustado a derecho la declaración de enervación de la acción de desahucio entendemos que atendida la doctrina expuesta a lo largo del recurso , a la situación de crisis sanitaria y al comportamiento que no obstante el cierre forzoso de su negocio en menos de un mes se puso al corriente en el pago de la renta , sin que a la fecha de admisión de la demanda debiera suma alguna , lo que justifica la no imposición de costas .

Ahora bien tal y como con acierto expone el juzgador de instancia , las costas en el supuesto que nos ocupa procede su imposición por imperativo legal, sin que ninguna excepción exista al respeto , pues en los supuestos de enervación de la accion de la acción de desahucio por pago o consignación de las rentas adeudas con posterioridad a la presentación de la demanda , las costas han de imponerse al demandado , y ello pues han de impúlsele los gastos que el comportamiento del demandado ha producido al arrendador , al obligarle a interponer la demanda con los costes que ello supone .

El art 22. 5 de la LEC , establece ' la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas , salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubieses cobrados por causas imputables al arrendador '.En el caso que nos ocupa , no acontece la falta de cobro ni otras causas imputables al demandado que hayan impedido el cumplimiento puntual por parte del arrendatario de su obligación de hacer frente al pago de las rentas , es por ello que procede confirmar el pronunciamiento a la condena a las costas de la primera instancia

SEPTIMO.-Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Málaga ha decidido:

Fallo

1.º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de la demandada la Entidad 328 SUN & LEISURE SL contra la sentencia dictada el 18 de diciembre de 2020 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Marbella , en los autos del procedimiento verbal seguidos con el número 525 -2020, y en el que es demandante doña Evangelina

2.º)Confirmar la sentencia apelada.

3.º)Imponer a la apelante Entidad 328 SUN & LEISURE SL las costas devengadas por su recurso de apelación.

4.º)Acordar la pérdida del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

5.º)Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado

Conforme a lo establecido en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se admitirá el recurso a la arrendataria si no manifiesta al prepararlo, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.

6.º)Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Marbella con devolución de los autos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez Ponente, celebrándose en Audiencia Pública. Doy fe.