Sentencia Civil Nº 175/2003, Audiencia Provincial de Asturias, Rec 504/2002 de 15 de Abril de 2003

Encabezamiento

Rollo: RECURSO DE APELACION 504 /2002

NUMERO 175

En OVIEDO a quince de Abril de dos mil tres la Sección Cuarta de la Iltma. Audiencia Provincial

de Oviedo, compuesta por los Ilmos. Sres Don Ramón Avello Zapatero, Presidente, Don José Ignacio Álvarez Sánchez y Don Francisco Tuero Aller, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 504/02 en autos de Juicio Ordinario n° 121/02, procedentes del Juzgado de Primera Instancia n°6 de Oviedo, promovido por Don Jorge , como demandante en primera instancia contra Tena y Salgado SA, como demandada en primera instancia, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don José Ignacio Álvarez Sánchez.-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia n° 6 de Oviedo, se dictó Sentencia con fecha 31 de Julio de 2.002, cuya parte dispositiva dice así: Que desestimando la demanda promovida por D. Jorge contra la entidad TENA Y SALGADO, SA., sobre la renta a satisfacer por el inquilino como consecuencia del retorno,

1°.- Se absuelve a la entidad demandada de las pretensiones del actor.

2°.- Sin expresa imposición de las costas, debiendo satisfacer cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día 8 de Abril de 2.003.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de este procedimiento se postula que se declare que la renta notificada por la propietaria al actor, como consecuencia del realojo, es incorrecta y se le condena a reintegrar la diferencia entre la que vine satisfaciendo y la que debía abonar. Estas peticiones no merecieron respuesta favorable en la sentencia dictada en la primera instancia y se reproducen ahora en la alzada.

SEGUNDO.- Antes de examinar los motivos contenidos en el escrito de recurso del actor debe señalarse que la demandada introdujo en el proceso, en momento no hábil para ello pues no lo alegó al contestar a la demanda, la cuestión relativa a la posibilidad de que el actor discuta el importe de la renta puesto que el art. 89 de la Ley de 1.964 únicamente permite impugnarla por simulación del capital invertido o de la superficie edificada. Además de que se trata de una cuestión introducida extemporáneamente este Tribunal quiere manifestar que el incumplimiento de lo establecido en el art. 84 permite impugnarla por simulación del capital invertido o de la superficie edificada. Además de que se trata de una cuestión introducida extemporáneamente este Tribunal quiere manifestar que el incumplimiento de lo establecido en el art. 84 permite al inquilino ejercitar las acciones correspondientes en defensa de su derecho, como demuestran las sentencias del TS de 4-7-55, 20-6-63 y 13-3-65 que se pronunciaron sobre supuestos de hecho similares al presente.

TERCERO.- Debe acogerse el primero de los motivos del recurso. La renta que pagaba el inquilino en el momento del desalojo es la indicada por él de 5.540. pts mensuales. Así figura en el documento firmado por ambas partes el 7 de Abril de 2.000, a los efectos prevenidos en el art 81 de la LAU de 1.964, que obra al Folio 7 de los autos. En ese documento debe figurar, por imperativo legal, la renta de las viviendas o locales que se ocupan y en cumplimiento de tal exigencia se consignó ese dato que la demandada pretende ahora desconocer. No sólo debe partirse de ese hecho por expresarlo así el documento sino porque la aquí apelada se basa en una renta actualizada que no había sido aceptada por el inquilino. Es doctrina reiterada de este Tribunal que la actualización de la renta es única y lleva razón la apelada cuando afirma que ya se había iniciado en este supuesto, como demuestran las cartas cruzadas entre las partes y obrantes a los Folios 19 y 20 de los autos, pero también tiene declarado esta Sala que para la realización efectiva de la actualización hay que remitirse a lo establecido en el art. 101 de la ley de 1. 964 y que, conforme a ella, la negativa a aceptar un incremento de la renta obliga al arrendador a acudir a un procedimiento de determinación de la misma con la consecuencia de que si no lo plantea no puede operar la actualización o el tramo de ésta que corresponda. En el presente supuesto al notificarle al arrendatario, que la renta pasaba a ser de 16.143 ptas, al situarse en el tramo del 70% contestó dentro del plazo a través de la carta obrante al Folio 23 oponiéndose a estos cálculos, por lo que no cabe entender bien producida esa fase de la actualización y hay que considerar como renta la indicada en el escrito antes mencionado.

Debe señalarse, por último, que la sentencia de 13-3-65 explica claramente que el arrendador tiene derecho a aplicar los aumentos legales de rentas que se hayan autorizado durante el tiempo de suspensión del contrato. Debe recordarse que con anterioridad a 1964 la legislación partía de una renta base que se incrementaba únicamente por Ley y era de todo punto lógico que se tuvieran en cuenta las elevaciones producidas durante el período de reconstrucción. Aun cuando se entendiera que ese mismo criterio debía aplicarse a la actualización ya iniciada ello obligaría a cumplir las exigencias de los preceptos antes indicados y notificar los índices anuales y acudir a los Tribunales en caso de controversia, lo que no se ha hecho.

CUARTO.- Discrepa también el apelante de la sentencia de 1ª instancia al entender ésta demostrado el coste de reconstrucción de las viviendas, del que debe calcularse un 5% para determinar el incremento de la renta. La demanda, para justificar ese importe, acompaña diversos documentos relativos a proyecto de derribo, proyecto básico y de ejecución del nuevo edificio, facturas de honorarios de Aparejador, Proyecto de Seguridad y de Telecomunicaciones, e informe de Euroval SA de tasación como paso precio a la solicitud de un préstamo hipotecario. Los técnicos que firmaron todas esas facturas comparecieron como testigos y las ratificaron. Sin embargo no existe más dato para determinar el importe efectivo de las obras realizadas que el documento n° 6 acompañado con la contestación a la demanda, firmado por los Arquitectos que confeccionaron los proyectos y dirigieron los trabajos, el cual parte de unos presupuestos elaborados con arreglo a tarifas colegiales, que incluso el Sr. Juan Miguel afirma que suelen ser inferiores al coste real, sin hacer ninguna comprobación de las factura relativas a esas labores, pues, según manifestó en el acto del juicio, no era su cometido. Considera este Tribunal que esta prueba es insuficiente para demostrar este hecho controvertido. Debe significarse que la Ley de 1.964 concede al arrendador, en estos casos, el derecho a incrementar la renta en un 5% del coste de la reconstrucción, sin comprender el valor del solar pero si lo gastado en demolición (art. 84). De ahí que al no aceptar el inquilino este coste el arrendador viene obligado a justificarlo debidamente, para lo cual será preciso acudir el auxilio de Peritos o, más correctamente, aportar la documentación contable que según manifestó el testigo Sr. Rosendo , obraba en la empresa. Es notoriamente insuficiente el documento firmado por este último y, además, el hecho de que sea hijo de uno de los socios de la demandada no permite basarse en su testimonio, debiendo añadir que no basta un testigo para entender demostrados hechos que constan en documentos que no se aportan. Procede señalar, por último, que era la demandada quien tenía en su poder esos documentos y la que ha de sufrir la carga a consecuencia desfavorable de la falta de prueba de ese hecho controvertido, tanto por lo ya señalado como en virtud de lo dispuesto en el art. 217-6 de la LEC,

QUINTO.- Los precedentes razonamientos conducen a la estimación del recurso y de la demanda, por lo que deben imponerse a la demandada las costas de la primera instancia (art. 394-1 de la LEC); sin que proceda hacer expreso pronunciamiento sobre las del recurso al resultar acogido (art. 398-2).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por D. Jorge frente a la sentencia que con fecha 31 de Julio de 2.002 dictó el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia n° 6 de Oviedo y revocar dicha resolución. Se estima la demanda formulada por dicho recurrente, se declara incorrecto el importe de la renta notificada por la demandada al actor, como consecuencia del ejercicio de su derecho de retorno y se condena a la demandada a devolver al actor la diferencia entre la renta abonada por éste desde que hizo efectivo ese derecho, 294,77 euros, y la de 33,30 euros que pagaba hasta su desalojo, debiendo satisfacer en lo sucesivo únicamente esta cantidad. Se imponen a la demandada las costas causadas en la primera instancia y no se hace especial pronunciamiento sobre las de la alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.