Sentencia Civil Nº 175/2012, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 642/2011 de 16 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00175/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION TERCERA

ROLLO Nº 642/11

S E N T E N C I A nº 175

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

Dª. CARMEN MUÑOZ MUÑOZ

En Valladolid a dieciséis de mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001912/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000642/2011, en los que aparece como parte apelante-apelada, Serafin , DIRECCION000 CB, Juan Antonio , Encarnacion , representados, respectivamente, por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA HENAR MONSALVE RODRIGUEZ, y Modesta , asistidos, respectivamente, por el Letrado Dª. DOLORES CALDERON CUADRADO, y Celso , sobre acción declarativa y de condena, siendo el Magistrado Ponente la Ilma. Dª CARMEN MUÑOZ MUÑOZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 22 de julio de 2011 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO Nº 1912/09-R del que dimana este recurso. Se acepta los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. MONSALVE RODRIGUEZ en nombre y representación de D. Serafin , quien actúa en nombre propio y en beneficio de la comunidad DIRECCION000 CB contra Dª. Encarnacion y D. Juan Antonio , debo:

Ordenar a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de treinta y cuatro mil veintiocho euros con treinta y dos céntimos (34.028,32) en concepto de repercusión De IBI de los ejercicios 2005 a 2008 ambos inclusive, más los intereses legales de dicha suma.

Y todo ello sin expresa imposición de costas procesales".

Que ha sido recurrido por la parte demandante-demandada Serafin , DIRECCION000 CB, Juan Antonio , Encarnacion , habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 2 de mayo de 2012, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO .- Se interpone recurso de apelación por la representación procesal de D. Serafin en nombre propio y como copropietario en beneficio de la comunidad DIRECCION000 C.B., contra la sentencia que únicamente estima parcialmente una de sus pretensiones; igualmente se interpone recurso por la representación procesal de Dª Encarnacion y de D. Juan Antonio a los solos efectos de declarar la improcedencia de la reclamación de 34.028,32 € como cuotas de IBI de los ejercicios 2005, 2006, 2007 y 2008, único pedimento de la actora que acoge la resolución que se recurre.

SEGUNDO.- El sustento de este procedimiento es el contrato de arrendamiento de los locales destinados a garaje sitos en los sótanos de los nº NUM000 y NUM001 de la C/ DIRECCION001 , y en los nº NUM002 y NUM003 de la C/ DIRECCION002 de Valladolid, celebrado de forma verbal en 1971 entre los ascendientes de ambas partes, los arrendadores se denominan hoy COMUNIDAD DIRECCION000 C.B., y el arrendador, D. Alfredo , que celebró en su día el contrato, falleció el 8 de abril de 2.000, subrogándose su hija Dª Encarnacion , lo que dio lugar a un procedimiento sobre resolución de contrato que se inició con sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Valladolid de fecha 27 de marzo de 2001 que declaraba no resuelto el contrato objeto de autos, y terminó con sentencia de 29 de Enero de 2009 de la Sala Primera del Tribunal Supremo que casó la sentencia de Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid que estimó el recurso de apelación interpuesto, declarando por tanto la vigencia del contrato subrogado. Produciéndose durante este éste periodo una situación transitoria que fue resuelta por Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 9 que accedía al acuerdo de las partes por el que se produciría el embargo neto (ingresos menos gastos) de los créditos, debiendo de ingresar los ejecutados mensualmente dichos netos en la cuenta de consignaciones del Juzgado.

Esta situación ha dado lugar a que por los arrendadores, con la apelación se articulen una serie de pretensiones que ya fueron alegadas en la instancia y que reproducen en esta alzada, referidas a los devengos que a su entender tuvieron lugar durante ese periodo, de 2001 a 2009, sobre los locales arrendados y que reclamaron con la demanda.

TERCERO. - Conforme a lo anterior, vamos a entrar a conocer en primer lugar de la petición de condena de 2.755,74 € en concepto de rentas del mes de febrero de 2001, que según el apelante arrendador quedó pendiente de pago al iniciarse los procedimientos judiciales referidos; rentas líquidas, vencidas y exigibles adeudadas por el arrendatario, mas intereses legales, desde el momento de presentación de la demanda, tal como el demandante hoy apelante solicita en su suplico.

Respecto de este motivo de recurso, al que al parecer liga conforme al instituto de la imputación de pago ex Art. 1.174 del Código Civil , toda una cascada de reclamaciones al entender que por dicha imputación no habrían prescrito, así las cantidades reclamadas en concepto de diferencia de rentas, la parte proporcional del IBI no ingresado por el arrendatario, gastos de comunidad....; hemos de decir al igual que la sentencia dictada a cuyos razonamientos nos adherimos, que el importe de la renta aludida fue pagado, según consta en transferencia bancaria, obrante al folio 202, el 20 de Enero de 2001, se ingresó la suma de 458.517 pts., con lo que los restantes pronunciamientos pedidos huelgan, y como dice la sentencia recurrida, para poder recurrir en casación como así se hizo, se debe estar al corriente en el pago de las rentas, por lo que no cabe hacer la imputación de rentas que pretende, porque la deuda no existe, confirmando por ello la resolución recurrida en este punto.

CUARTO.- En cuanto a la pretensión que sobre la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles hacen ambas partes al recurrir la estimación parcial que de la misma se hace en la sentencia dictada, hemos de decir que la Disposición Transitoria Tercera. D) 9. que remite al apartado C) 10.2 establece que el arrendador " podrá exigir del arrendatario el importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda".

El primer problema que se plantea es la aplicación en su caso de la prescripción, que al contrario de lo pretendido por el demandante apelante, entendemos no debe aplicarse la prescripción general de los 15 años que establece el art. 1964 del CC , sino la del art. 1966 que fija un plazo de prescripción de cinco años para exigir el cumplimiento de las obligaciones "las de cualquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves", y ello es así porque el pago del IBI es un pago anual que se repercute al arrendatario, pago por otro lado asimilado a la renta, dándole el Tribunal Supremo tal relevancia que su falta de pago puede resolver el contrato de arrendamiento, de forma que debería llevar el mismo discurrir que el pago de rentas, además no tendría sentido un plazo más largo cuando la propia Ley 39/88 de las Haciendas Locales establece un plazo de prescripción de cinco años.

Fijado el plazo de prescripción de cinco años, es en el cómputo del mismo donde entendemos existe divergencia con la resolución recurrida, por cuanto existiendo requerimiento notarial de 1 de abril de 2009 de pago del impuesto devengado desde el año 2002 a 2008, ambos inclusive, y no habiendo tenido constancia en fecha del requerimiento del pago del recibo correspondiente a dicho mes, por cuanto se giran por el Ayuntamiento en el mes de junio de cada año, debemos tomar la fecha del requerimiento, pero excluyendo el propio 2009, y en consecuencia incluir el 2004.

Otro punto a debatir conforme al escrito de apelación presentado por la parte demandada, es la determinación de la cuantía de IBI a pagar, que conforme a la DT 2ª antes referida "cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda". A este respecto, la liquidación que efectúa la arrendadora, conforme a la documentación aportada con la demanda, nos parece ajustada a derecho, por cuanto, al comprender los recibos girados por el Ayuntamiento sótanos y locales pertenecientes a la Comunidad de Bienes en los mismos edificios, la distribución por metros es base objetiva suficiente para su repercusión al arrendatario. Quien por otro lado no ha realizado en este recurso una valoración clara, habla del valor catastral diferente de los distintos inmuebles, pero de las certificaciones aportadas en fase probatoria (f. 392 a 408) referidas a las certificaciones del catastro no se acredita una valoración distinta que pudiera dar lugar a una liquidación conforme a sus propias pretensiones. Quien por lo demás lleva pagando el IBI con anterioridad al 2002 sin hacer manifestación alguna sobre la improcedencia de la liquidación efectuada por el arrendador para su posterior repercusión.

Practicada así la liquidación por la actora en su demanda conforme a las exigencias legales, debemos concluir que el importe que los arrendatarios deberán pagar por los IBIS de los años 2004 a 2008, asciende a la cantidad de 41.618,6 €.

QUINTO.- En relación con la actualización de la renta, si bien se ha creado una situación extraña con motivo de la paralización en 2001 con la sentencia de esta Audiencia, que resolvió el contrato de arrendamiento, lo que motivó que se suspendiera la aplicación de la sucesión de porcentajes de actualización de rentas, la Sentencia del TS de 29 de enero de 2009 que casa la sentencia de la Audiencia y deja en vigor el contrato de arrendamiento, y el requerimiento de la actora de abril de ese mismo año, dan lugar a una continuación de la actualización que se venía realizando desde la entrada en vigor de la ley del 94, con el consentimiento o conformidad del arrendatario, por lo que hay que entender que aquella cumplía con los requisitos de la Disp. Trans. Tercera C) 6, de forma que ahora el requerimiento realizado es suficiente para que proceda la "reanudación" de la actualización, que se había quedado en el porcentaje 8º, como se infiere de los periodos de actualización transcurridos desde la inicial aplicación hasta la suspensión, por lo que debemos entender que el periodo 2009-2010, sería el 9º o 90% y a partir de 2010 ya estaríamos en el 10º y por tanto en el 100%, por lo que no sería correcta la renta fijada por la actora en la fecha de su demanda (2 de septiembre de 2009), pero sí a partir del año siguiente 2010.

Pero la actora se limita en el Suplico 2º de su demanda a pedir "se declare la procedencia de fijar como nueva renta actualizada la cantidad de 3.688,46 €, a la que deben agregarse el resto de los gastos legalmente repercutibles como IBI y Comunidad de Propietarios, así como los Impuestos y retenciones fiscales", y como ya hemos apuntado, esta cuantía no se corresponde con el porcentaje de actualización al tiempo de interposición de la demanda, por lo que conforme al art. 218 de la LEC que postula que "las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas ...", no debemos hacer un pronunciamiento sobre tal pretensión sin extralimitarnos al considerar que el transcurso del tiempo en cierta medida haya suplido el presupuesto que falta en el petitum, por lo que procede desestimar en este punto el recurso de apelación.

SEXTO.- Respecto del incremento del 15 % de la renta por subrogación de un descendiente al fallecimiento del arrendatario que solicita el apelante, la Disp. Trans. Tercera de la LAU de 1994, establece para " los contratos de arrendamientos de local de negocio celebrados antes de 9 mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamientos de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria", y en el punto B) hace toda una regulación de las subrogaciones que modifica la propia LAU de 1964, especialmente en lo que se refiere a la subrogación mortis causa, regida anteriormente por el Art. 60 de la LAU , que quedará modificado, estableciéndose un tratamiento más riguroso y limitativo.

La resolución recurrida entiende, que al no haber una remisión expresa al art. 60.4 de la LAU que establece el derecho del arrendador a aumentar la renta conforme al art. 42 de la misma en cada transmisión, el incremento de la renta no puede existir.

Y si bien es cierto que frente a esta interpretación pudiera pensarse que la propia Disp. Trans. Tercera que aplica con carácter preferente la LAU de 1964 salvo "las modificaciones contenidas en los apartados siguientes..." no hace mención alguna del puno 4 del art. 60 , por lo que podría entenderse vigente al no ser objeto de modificación alguna, esta Audiencia , en Sentencia de 5 de noviembre de 1999 , ya ha resuelto las dudas de interpretación que pudieran surgir a este respecto, así, en su Fundamento de Derecho Tercero dice..." analizando el contenido del anterior artículo 60, en comparación con el apartado B) de la Disposición Transitoria 3ª, se comprueba cómo este último presenta vocación de plenitud, sin limitarse a regular algún aspecto parcial de la subrogación, sino todo ello, en su conjunto, y con apreciables e importantes modificaciones respecto a lo anterior, por lo que, al no regular expresamente el derecho o incremento de la renta, es porque el legislador no ha querido su exigencia. En otras Disposiciones Transitorias se han previsto y regulado aspectos económicos, de elevación de renta, expresamente... La no previsión del incremento de las rentas, en la Disposición Transitoria 3ª B), no ha sido por efectuar una remisión implícita al art. 60.4, de la anterior LAU , sino por determinar su no procedencia.

Así, en la actual legislación, en el art. 33, no se prevé incremento de la renta, para los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley actual, por lo que, de conformidad con el propio principio de autointegración de las leyes, la Disposición Transitoria 3ª acoge el mismo sistema que la regulación material del mencionado art. 33. Además, el anterior art. 60 contempla como única causa de subrogación el fallecimiento, mientras que la Disp. Trans. 3ª incluye la jubilación, y estaríamos aplicando el apartado 4, del art. 60 de la LAU , a supuestos no previstos en el mismo".

Y en su Fundamento Cuarto añade, "Aunque la Doctrina no es unánime al respecto, se ha planteado la cuestión de que si se asume la viabilidad de la elevación del 15%, se plantearía un problema práctico, ya que la elevación no quedaría absorbida por la actualización que, eventualmente, pudiera operarse, conforme al apartado C) de la Disp. Trans. 3ª, donde únicamente se aumentaron determinadas cantidades asimiladas a la renta, no ésta. Así, el aumento del 15% quedaría en el recibo de la renta como concepto independiente, con vida propia, propiciando confusión. La falta de precisión del Legislador sobre amortización de este concepto, actualizada la renta nos hace pensar que no era su intención la vigencia del art. 60.4 de la LAU anterior".

Conforme a lo anterior, no debemos sino declarar, que de acuerdo con la Disp. Trans. Tercera de la LAU de 24 de noviembre de 1994, no procede el incremento del 15 % de la renta por subrogación en el arrendamiento, y en consecuencia confirmar en este punto la resolución recurrida.

SEPTIMO.- Respecto de la pretensión de pago de las cuotas de la comunidad, la Disp. Trans. Tercera D) se remite a lo previsto para estos contratos en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda, que en el punto 5, al hablar de los derechos del arrendador, dice que "Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley."

El derecho que se otorga al arrendador frente al arrendatario es el de repercutir estos servicios y suministros, en forma análoga a la que, para los contratos posteriores a la LAU de 1994 se prevé en su art. 20 . Este establece que si el edificio está sometido al régimen de Propiedad Horizontal el importe de los gastos se distribuirán en función de su cuota de participación.

Los conceptos que se engloban en estos preceptos son los conocidos ordinariamente, como gastos de comunidad, entre ellos, gastos de luz, limpieza zonas comunes, agua, ascensores y demás no individualizables.

A este respecto, por el contrario de la resolución dictada, de la documentación aportada en autos, se desprende que sí quedan pormenorizadas las cantidades que se corresponden con las cuotas ordinarias y las derramas, como se especifica en cada una de las certificaciones de la Comunidad de Propietarios (f. 417.446, f. 451 y f. 453) de cada uno de los locales objeto de este procedimiento, cantidades que por lo demás se corresponden con su coeficiente de participación en el inmueble, que también se especifica en las mismas, y es más, incluso en alguna de dichas certificaciones se pone de manifiesto que los gastos a los que contribuye el local son todos menos los gastos de calefacción y agua caliente y todos los relacionados con estas partidas. Considerando además que dichas certificaciones son un principio de prueba suficiente de la existencia de la obligación y de su cuantía, que no ha sido desvirtuado por la parte contraria, que entendemos ha venido abonando dichos gastos con anterioridad al ejercicio de esta acción de forma pacífica.

En cuanto a la prescripción alegada por la parte demandada, hoy apelada, al amparo del art. 1966.3 del Código Civil , esta Sala entiende que debe de aplicarse esta prescripción quinquenal a que se refiere este precepto en el cobro de las cuotas por gastos comunes en las Comunidades de Propietarios. Este precepto regula la prescripción de las acciones para exigir el cumplimiento a realizar pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, y en el caso que nos ocupa, aunque es una obligación inherente al derecho de propiedad, deriva de unos gastos generales del inmueble para el sostenimiento de elementos comunes y las cuotas se aprueban anualmente por la Junta de Propietarios en base a la previsión de ingresos y gastos, y su devengo es por plazos inferiores a un año, en nuestro caso es mensual, que como ya hemos dicho se confeccionan de forma periódica, por lo que la determinación de dicha obligación de pago es consecuencia de la elaboración anual del presupuesto. Y sin que sea obstáculo alguno la aplicación de este precepto el hecho de que suban o bajen las cuotas porque el mismo habla solo de periodicidad en el pago. Y es más, en nuestro caso, las cuotas nos son exigidas a la propiedad, sino que es esta la que repercute dichas cuotas al arrendatario, conforme a la Disp. Trans. Tercera antes referida, por lo que estaríamos ante un derecho del arrendador que va indisolublemente ligado al pago de la renta, hasta el punto de que se le considera como cantidad asimilada a la renta, y por ello se le podría aplicar, si hubiera alguna duda, incluso el nº 2 del art. 1966 que establece de forma específica el plazo de prescripción de los cinco años para el ejercicio de las acciones "la de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas".

Conforme a lo anterior, solo procede tomar en consideración las cuotas de los cinco años anteriores a la fecha del Requerimiento Notarial de abril de 2009 que interrumpe la prescripción, para cuya cuantificación hemos de tomar como referencia las propias certificaciones de la Comunidades de Propietarios donde se ubican las fincas, que reflejan las cantidades abonadas por la arrendadora a las mismas y que ahora debe repercutir. Cantidades las que ahora vamos a reflejar que solo contienen las cuotas ordinarias de la comunidad, excluyendo por ello las extraordinarias referidas a cambio de tuberías, sustitución de ascensores, reparación del tejado, entre otras, que constan como tales en las certificaciones antes referidas; y de las que se detraerán las entregadas a cuenta según consta en la demanda.

Las cantidades en concepto de repercusión de cuotas son las siguientes:

DIRECCION001 nº NUM000 : mayo a diciembre de 2004 cuota ordinaria 1.615,12 €. Año 2005 cuota ordinaria 2.422,68 €. Año 2006 cuota ordinaria 2.422,68 €. Año 2007 cuota ordinaria 2.422,68 €. Año 2008 cuota ordinaria 2.997,17€. Enero a abril de 2009 cuota ordinaria 1.135,6 € . El importe total es de 13.015,95 €.

DIRECCION001 nº NUM001 : mayo a diciembre de 2004 cuota ordinaria 4.104,31 €. Año 2005 cuota ordinaria 5.954,52 €. Año 2006 cuota ordinaria 6.354,55 €. Año 2007 cuota ordinaria 6.372,24 €. Año 2008 cuota ordinaria 6.864,24 €. Las cuotas correspondientes a 2009 no constan en la certificación aportada, por lo que dada la dinámica que llevan las Comunidades entendemos que no debe ser inferior a la del año 2008, por lo que aplicaremos la que corresponde a este año (208,33 €) a los meses de enero a abril, ascendiendo a la suma de 833,32 €. El importe total de las cuotas es de 30.483,18 €

DIRECCION002 nº NUM002 : mayo a diciembre de 2004 cuota ordinaria 2.218,56€. Año 2005 cuota ordinaria 3.327,84 €. Año 2006 cuota ordinaria 3.327,84 €. Año 2007 cuota ordinaria de enero a mayo 1.386,6 € y de junio a diciembre 2.869,76 €. Año 2008 la cuota ordinaria 4.949,46 €. Enero a abril de 2009 cuota ordinaria de enero y febrero 819,36€, de marzo y abril 826,02 €. El importe total es de 19.725,44 €.

DIRECCION002 nº NUM003 : mayo a diciembre de 2004 cuota ordinaria 1.435,68 €. Año 2005 cuota ordinaria 2.153,52 €. Año 2006 cuota ordinaria 2.226,56 €. Año 2007 cuota ordinaria 2.441,01 €. Año 2008 cuota ordinaria 2.505,95 €. Enero a abril de 2009, en este periodo solo queda suficientemente acreditada la cuota del mes de abril (doc. 65 de los aportados con la demanda), de 212 €, por lo que aplicaremos esta cuota a los meses de enero, febrero y marzo, siendo por ello la cuota resultante para los cuatro meses de 848 €. El importe total es de 11.610,72 € .

Cantidades de las que deberá detraerse la suma de 8.893,56 € por cada uno de los cinco años, siendo el importe total de 44.467,8 €, en razón de los 741,13 € mensuales que durante este periodo el arrendatario pagaba "a cuenta". Lo que daría una deuda total por cuotas de comunidad de 30.367,49 €.

OCTAVO.- A tenor del art. 398 de la LEC no precede hacer expresa condena en costas al haberse estimado parcialmente los recursos interpuestos.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de Dª Encarnacion y D. Juan Antonio , y estimando parcialmente el recurso interpuesto por Serafin en nombre propio y como copropietario en beneficio de la COMUNIDAD DIRECCION000 C.B., debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia de 22 de julio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Intancia nº 5 de Valladolid, y declaramos:

1.- Procede condenar a los demandados al pago de CUARENTA Y UN MIL SEICIENTOS DIECIOCHO EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (41.618,06 €) en concepto de IBIS de los años 2004 a 2008, ambos incluidos.

2.- Procede condenar a los demandados al pago de TREINTA MIL TRECIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (30.367,49 €) en concepto de las cuotas de la comunidad de propietarios.

Cantidades todas ellas que se incrementarán en el interés legal correspondiente desde la interposición de la demanda. Y todo ello sin hacer expresa condena en costas.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

La sentencia es susceptible de ser recurrida en casación por interés casacional ante esta Sala y resolución por el Tribunal Supremo, en plazo de 20 días desde su notificación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.