Sentencia CIVIL Nº 175/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 49/2020 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

SENTENCIA: 00175/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 49/2020
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-
D. CESAR GONZALEZ CASTRO
Dª Mª DEL CARMEN MARTELO PÉREZ
SENTENCIA
NÚM. 175/20
En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a treinta de junio de dos mil veinte.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de
JUICIO VERBAL 91/2016, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a
los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 49/2020, en los que aparece como parte
apelante, Dª Esther , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MARIA FERNANDEZ DURAN,
asistida por el Abogado D. VICTOR MANUEL RODRIGUEZ GUARDADO, y como parte apelada, Dª Graciela
, representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA CARMEN MAESTRE ORTUÑO, asistida por
el Abogado D. JESUS LUIS DIAZ CADAVEIRA; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. CESAR GONZALEZ
CASTRO quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de
Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, se dictó sentencia con fecha 24/10/19, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación de la parte actora frente a Esther y consecuencia se condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 3.785,19 euros más el interés de moro procesal previsto en el art. 576 LEC desde la notificación de la sentencia.

Las costas procesales se imponen a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Esther se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día veintidós de abril de dos mil veinte, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- OBJETO DEL RECURSO El mismo versa sobre la determinación de si: 1.- Debe incluirse en la reclamación efectuada los gastos por alfombras y visillos.

2.- Procede la compensación por los posibles daños en muebles de la demandada por un problema de filtraciones sin resolver y si también se debe aplicar y compensar la fianza entregada

SEGUNDO.- ESTIMACIÓN PARCIAL DEL RECURSO. RAZONES Son las siguientes: A) NORMATIVA LEGAL Y DOCTRINA JURISPRUDENCIAL APLICABLE 1.- El artículo 1561 en relación con el artículo 1563 del Código Civil, y los artículos 21.3 y 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece como obligaciones del arrendatario 'devolver la fina al concluir el arriendo, tal como la recibió salvo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'.

A su vez el artículo 1563 del Código Civil, dispone que 'el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera a no ser que pruebe que se han ocasionado los daños sin culpa o negligencia suya'. Y el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que 'el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, a cuyos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa por sí mismo o por los técnicos que designe del estado de la vivienda'. Añadiendo el apartado 4 de ese mismo artículo que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.

De las expresadas prescripciones legales, se desprende, que el contrato de arrendamiento impone el arrendatario por la posesión real que entraña, la obligación de conservar lo arrendado en el estado en que le fue entregado, de aquí que se diga que en caso de pérdida o deterioro, existe una inversión de la carga de la prueba, pero lo que en realidad sucede es que con la pérdida o deterioro se incumple la obligación de la guarda y custodia de la cosa, y para que quede libre de esa responsabilidad contractual, se exige que el arrendatario acredite que se perdió o deterioró sin su culpa, o esos deterioros obedecen al uso ordinario y cabal de lo arrendado, presumiéndose salvo prueba en contrario ( artículo 1183 del Código Civil), que la pérdida o deterioro, con exclusión del caso fortuito, se produjo por culpa o intención del arrendador que goza para desvirtuarlo en cualquier caso, la facilidad probatoria al efecto, por hallarse en el disfrute de la posesión del inmueble arrendado.

Estableciéndose en suma que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y debe hacer uso de la cosa arrendada con la diligencia propia de un buen padre de familia, tal como se deriva del artículo 1555.2 del Código Civil.

Es decir, de la lectura de la normativa aplicable al caso, existe una presunción de haber recibido la demandada la vivienda arrendada en perfectas condiciones para su habitabilidad.

2.- El art. 36 de la Ley 29/1994 regula la fianza arrendaticia, que el arrendatario viene obligado a constituir a la celebración del contrato y cuyo saldo deberá ser restituido al final del arriendo. Se trata propiamente de una prenda irregular forzosa que ha de constituir el arrendatario o un tercero en la cuantía que determina el citado artículo.

La fianza no debe entenderse como una cláusula penal de contenido indemnizatorio aplicable en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales y legales sino como derecho a retener su importe en la cantidad necesaria para liquidar las rentas pendientes y los menoscabos de la finca arrendada.

De modo que en caso de incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario no se pierde íntegramente el importe de aquélla en beneficio del arrendador, sino que sólo en el caso de que deba alguna cantidad al arrendador podrá aplicarse a su pago la porción de fianza que corresponda, por lo que ningún obstáculo existe para que opere el instituto de la compensación.

Por su propia naturaleza, la fianza no ha de devolverse sino al final del contrato, cuando éste se haya cumplido y no existe responsabilidad alguna del arrendatario de la que ésta deba responder, y por ello no cabe que el arrendatario, antes de extinguirse el arriendo, determine unilateralmente que se dedique su importe al pago de la última mensualidad, lo que frustraría las expectativas del arrendador de quedar cubierto ante cualquier demérito de la cosa locada que hubiera de reparar con cargo a la expresada garantía. Así, en el caso de que ya el contrato se haya extinguido, no constando daños causados a la cosa arrendada que deban ser reparados con cargo a la fianza, debe ésta destinarse íntegramente a la compensación parcial de las deudas del arrendatario con el arrendador por razón de rentas debidas.

En definitiva, la fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil), ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil). La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil), bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil).

3.- Señala la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que distingue generalmente la doctrina entre la compensación legal, convencional, facultativa y judicial. Así 3.1.- Los artículos 1195 a 1202 del Código Civil regulan la legal. Opera por imposición legal cuando concurren todos y cada uno de los requisitos que se enumeran en los artículos 1195 y 1196 del Código Civil . El efecto propio de la compensación, extinguir ambas deudas en la cantidad concurrente ( artículo 1202 del Código Civil ), sólo se produce cuando las dos personas sean acreedoras y deudoras recíprocas y por derecho propio; y sus créditos y deudas reúnan los requisitos de ser: - Principales, con la excepción prevista para el fiador.

- Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero (o siendo de bienes fungibles, que sean de la misma especie y calidad).

- Que estén vencidas (ninguna puede estar aún pendiente del cumplimiento de un plazo).

- Que sean líquidas.

- Que sean exigibles.

- Que no exista orden de retención o contienda.

3.2.- La judicial , que se produce cuando, a falta de alguno de los requisitos de la legal, el demandado plantea la existencia de un crédito a su favor; que invoca al serle reclamado el que fundamenta la demanda contra él dirigida. Pero, dependiendo de cuál sea el requisito que falte, podrá aducirse por vía de excepción; aunque lo normal es que se requiera la reconvención. La compensación judicial no precisa que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, pero sí resulta imprescindible la realidad del crédito del demandado frente al actor. Y el problema habitual es que tenga que ejercitarse la reconvención precisamente para declarar la existencia de ese crédito contra el demandante.

Es el juez el que la determina en cuanto pronuncia una sentencia que contiene una condena dineraria a favor de cada una de las partes y en contra de la otra, según las pretensiones de las mismas formuladas en el proceso; supuesto en el que lo que procede es fijar el saldo resultante a favor de una u otra parte tras desaparecer los respectivos créditos en la cantidad concurrente, de modo que tal extinción viene ordenada por el propio órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso.

3.3.- La contractual , compensación acogida al amparo de la autonomía de la voluntad y de la libertad de contratación del artículo 1255 del Código Civil , sin otros límites que los fijados por dicho precepto.

4.- Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba en valoración conjunta con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia. Los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a las pruebas practicadas, no contiene reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respectar, en cuento no se acredite que es irrazonable.

Debe recordarse que no es posible desarticular una valoración conjunta de la prueba para que prevalezcan solo determinados elementos probatorios que sirvan a los intereses de la parte apelante, al margen de las conclusiones objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

B.- SOBRE LAS ALFOMBRAS Y LOS VISILLOS 1.- En el presente caso se reclama el precio de 6 visillos (conforme factura). La actora afirma que, al entregar en la vivienda, faltaban 7 cortinas correspondientes al salón y las habitaciones. La demandada alega que las mismas fueron sustituidas y permanecieron en la vivienda. En la sentencia se afirma que la arrendataria al suscribir el contrato de 01.03.2015 reconoció sin reservas el inventario anexado al contrato en el que se incluían aquellos textiles. Presumiéndose que estaban en buen estado, aunque los hubiera sustituido, de lo que no existe ninguna acreditación al no aportarse ninguna factura y ser negado por la actora, no puede admitirse que no hubiera devuelto los originales al entrar la vivienda.

2.- No se comparte dicha argumentación. En la documental fotográfica aportada por la propia actora como documento nº 1 con el escrito de oposición a la compensación, se puede apreciar la existencia de los visillos, amontonados encima de las sillas. No se observa que se trate de 'tres paños, raídos y sucios, hechos un fardo en la sala de la casa.' En consecuencia, procede descontar del total estimado la cantidad de 128 euros, correspondiente a los visillos.

3.- No se puede decir lo mismo sobre las alfombras. No se ha demostrado que se encontrasen en la vivienda y que hubiesen sido devueltas al arrendador.

C.- EN RELACIÓN A LA COMPENSACIÓN POR LOS POSIBLES DAÑOS POR FILTRACIONES 1.- Se comparten los razonamientos de la sentencia apelada.

2.- No se determina exactamente cuando han ocurrido los supuestos daños por filtración y que su origen fuera responsabilidad del arrendador. No se ha determinado cual fue el origen de la filtración, si procedía, por ejemplo, de una tubería privativa o una común (en este caso, parece que tuvo su origen en un edificio colindante) y que el arrendador no hubiese actuado con diligencia necesaria. Tampoco se ha explicado porque no fueron separados los muebles de la pared para que no se dañasen.

3.- No se determina la relación de causalidad entre los daños y las supuestas filtraciones. No se formuló reclamación alguna en el año 2013.

4.- EN RELACIÓN A LA COMPENSACIÓN DE LA FIANZA No procede, por el momento, realizar la compensación porque existen posibles daños en la vivienda por tasar y pendientes de reclamar. Una vez determinados podrá realizarse la misma. En todo caso, si no se reclama por dichos daños en un plazo razonable, la reconveniente tiene la posibilidad de solicitar su devolución.



TERCERO.-COSTAS PROCESALES La estimación parcial del recurso de apelación como de su impugnación determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas del recurso, de acuerdo con el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Señala la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que la concurre la estimación sustancial de la demanda, entre otros supuestos, cuando la concreción de la suma reclamada está sujeta a reglas de ponderación o adecuación que privan de relevancia a la existencia de una diferencia no importante entre lo pedido y lo obtenido para el éxito de la pretensión, demostrando que ésta no fue desproporcionada, o cuando la discrepancia deriva de la aplicación de criterios de actualización del valor de lo reclamado con arreglo a alguna de las modalidades admitidas Conforme dicha doctrina jurisprudencia, respecto a las costas de la primera instancia, debe ratificarse el pronunciamiento de la sentencia impugnada, pues nos encontramos ante una estimación sustancial ya que la suma detraída en apelación es mínima en relación al total estimado.



CUARTO. - DEPÓSITO DEL RECURSO Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, al estimarse parcialmente el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto la procuradora de los tribunales D. ª Ana María Fernández Duran, en nombre y representación de D. ª Esther , contra la sentencia número 150/2019, dictada en fecha 24 de octubre de 2019, en los autos de juicio verbal 91/2016, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santiago de Compostela, y, en consecuencia, acordamos: 1.- Fijar la cantidad en la que se condena a la demandada a abonar a la actora en la suma de 3.657,19 euros.

2.- Mantener y confirmar el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida no contradictorios con lo expuesto.

3.- No imponer las costas en esta alzada.

4.- La devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.