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Última revisión
03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 175/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1205/2019 de 18 de Marzo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 18 de Marzo de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: IZQUIERDO BLANCO, PABLO
Nº de sentencia: 175/2021
Núm. Cendoj: 08019370132021100157
Núm. Ecli: ES:APB:2021:3039
Núm. Roj: SAP B 3039:2021
Encabezamiento
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120178084856
Materia: Juicio Ordinario
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012120519
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0659000012120519
Parte recurrente/Solicitante: Obdulio
Procurador/a: Estibaliz Rodriguez Ortiz De Zárate
Abogado/a: Carlos Covelo Lafita
Parte recurrida: Mónica
Procurador/a: Maria Jesus Gonzalez Vizcaino
Abogado/a: ELENA XICOTA DE OROVIO
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina Pablo Izquierdo Blanco
Barcelona, 18 de marzo de 2021
La Sección décimo tercera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Don Juan Bautista CREMADES MORANTE actuando como Presidente del Tribunal; Doña Mª dels Angels GOMIS MASQUE; Don Fernando UTRILLAS CARBONELL; Doña Maria del Pilar LEDESMA IBAÑEZ; Don Juan LEÓN LEÓN REINA y Don Pablo IZQUIERDO BLANCO actuando como ponente, ha visto el recurso de apelación N.º 1205/2019, interpuesto contra la sentencia dictada el día 24 julio de 2019 en el procedimiento de juicio ordinario N.º 733/2017, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia N.º 49 de Barcelona en el que es recurrente tanto el actor Mónica como el demandado Obdulio y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.
Antecedentes
Se designó ponente al Magistrado Pablo Izquierdo Blanco
Fundamentos
Las partes en litigio suscribieron contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda de fecha 2 de noviembre de 2006 sobre el local de negocio ubicado en la calle Dr. Pí i Molist nº 100 de Barcelona, al objeto de destinarlo a peluquería y estética. Llegado el vencimiento del plazo contractual del mismo, se novó el contrato en fecha 25 de noviembre de 2016 y en fecha 3 de abril de 2017 se resolvió el mismo con entrega de la posesión del local a la parte demandada.
Finalizado el contrato, y transcurrido el plazo de un mes previsto en el art. 36.4 de la LAU, la actora arrendataria interesa la restitución del importe de la fianza y al no serle devuelta, interpone la demanda de juicio ordinario de la que trae causa esta resolución, en reclamación del importe de la misma (2.414 €) junto al importe de 287,20 € en concepto de suministro eléctrico correspondiente a los meses posteriores a la resolución del contrato que la misma abonó y, que le corresponde pagar a la demandada, al haber hecho ya entrega de la posesión del inmueble.
La parte demandada, se opone a la restitución de la fianza al entender que la arrendataria no devolvió el local en el mismo estado en que lo recibió y, que fueron muchos los daños que se causaron al mismo, que han necesitado de reparación, así como de una minoración en el importe de la renta al nuevo inquilino, ya que de los 1.100 €/mes a los que comercializo el nuevo arrendamiento, hubo de aceptar 925 €/mes con base a las obras de inversión en adecuación del local que había de realizar el nuevo inquilino y, acepta en la contestación a la demanda el abono parcial del importe reclamado en concepto de suministro eléctrico, limitando la cantidad aceptada a 151,76 € en lugar de los 287,20 € solicitados por la parte actora, entendiendo que el resto le corresponde al arrendatario por la posesión del inmueble detentada hasta el 3 de abril de 2017.
La sentencia de instancia, acoge parcialmente la reclamación de la parte actora y : a) En relación a la fianza reclamada de 2.414 € solo reconoce el importe de 1.869,5 € al descontar la cantidad de 544,5 € que se corresponde a gastos acreditados por el demandado como necesarios para adecuar el local al estado de utilidad, concretamente los referidos a tapar los agujeros en el techo dejados después de retirar la iluminaria y el aire acondicionado, pero rechazando el resto de gastos opuestos por el demandado para negar la devolución de la fianza, al entender que son gastos de adecuación del local a la nueva actividad que en el mismo se desarrolla de forma consecutiva a la desocupación del mismo por la actora y b) En relación a la reclamación del importe de 287,20 € de suministro eléctrico, acoge parcialmente también la reclamación entendiendo que la parte proporcional que le corresponde devolver a la demandada es de 276,24 € en lugar de los 151,76 € que aceptaba la misma
Apelan la sentencia de instancia la parte demandada y, al oponerse al recurso de apelación, la actora también impugna la sentencia.
Por mantener el orden cronológico de los recursos se exponen según la fecha de presentación:
a) Recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a de los Tribunales Estíbaliz RODRÍGUEZ ORTIZ DE ZÁRATE en nombre y representación de la parte demandada Obdulio alegando error en la valoración de la prueba, al considerar que la arrendataria no devolvió la finca a la fecha de resolución del contrato, en el mismo estado en que la recibió e interesa la desestimación de la demanda en cuanto a la reclamación de la fianza por importe de 2.414 €, por entender que los daños y desperfectos ocasionados a la finca son de cuantía muy superior a la misma y que desglosa en las siguientes partidas:
a1) Reparación de agujeros del falso techo y pintura. La sentencia de instancia solo reconoce 450 € más IVA (544,50 €) referidos a la partida de tapar agujeros del techo y rechaza los 785 € más IVA (949,85 €) referidos a la pintura del techo y paredes del local, entendiendo el recurrente que procede el reconocimiento de ambas partidas, ya que no puede actuarse parcialmente en el techo, siendo preciso una reparación global de todos los parámetros del local, con nueva capa de pintura en el mismo para evitar las dos tonalidades que quedarían en caso de una actuación puntual sobre los agujeros tapaddos.
a2) Reparación de las conducciones de agua y electricidad de los equipos de lavado de cabeza instalados. La sentencia de instancia no reconoce la partida de 560 € más IVA y el recurrente entiende que la misma es necesaria para reponer el local al estado en que se encontraba y poder ser el mismo entregado en arriendo.
a3) Derribo de habitación de pladur para dejar el local diáfano. La sentencia de instancia no reconoce la partida de 690 € más IVA correspondiente al derribo de los tabiques de pladur instalados en el local, con objeto de crear una habitación a la que se accedía por una puerta de madera, al entender que son partidas derivadas de la nueva adecuación del local y, el recurrente considera que las referidas obras son necesarias para poder comercializar el local.
a4) Pavimento. La sentencia de instancia no reconoce la partida de 1855 € más IVA para pavimentar el suelo entero, dado que la actora había canalizado las instalaciones de agua fría y caliente y desagües en el suelo, para llevar el referido suministro a las picas de lavar el pelo instaladas en el centro, indicando el demandado que al llevarse las picas y dejar los tubos al aire, es preciso tapar los mismos, sin que pueda aplicarse un tipo distinto de suelo ya que se rompe la estética, lo que obliga al propietario a pavimentar el total local con un suelo de bajo coste (9€/m2)
a5) Lucro cesante. La sentencia de instancia tampoco reconoce la diferencia de precio en la comercialización del local que indica la demandada trae causa en el pésimo estado en el que se encontraba el mismo, alegando que de los 1.100 € en que se comercializó inicialmente, hubo de pactarse la renta en 925 €, lo que supone una rebaja de 175 € al mes, que multiplicados por 12 meses y 10 años de duración del contrato, le suponen una pérdida de 21.000 €
b) Impugnación de sentencia interpuesta por el/la Procurador/a de los Tribunales MARIA JESÚS GONZALEZ VIZCAÍNO en nombre y representación de la parte actora Mónica alegando error en la valoración de la prueba, al considerar que:
b1) El documento aportado por la parte demandada como justificación de daños a la finca es un mero presupuesto de reparaciones, y no una factura que justifique la efectiva realización de estas
b2) Las obras a realizar incluidas en el expresado presupuesto, tienen por objeto la adecuación del local a la nueva actividad a desarrollar por el nuevo inquilino, no la reposición del local al estado inicial, que es imposible, ya que lo adecuó la propia actora en el momento de inicio del arriendo, al serle entregado el local diáfano y sin nada instalado para el uso de peluquería y estética.
b3) No procede descontar de la fianza reclamada los 544,5 € ya que la actora se llevó del local las luces que había instalado, dejando los huecos en el techo de las mismas, al igual que los muebles lava cabezas, dejando los huecos de la instalación para su aprovechamiento por el nuevo arrendatario
La parte actora se opone al recurso de apelación interpuesto por la demandada y, la demandada se opone a la impugnación de la sentencia efectuada por la parte actora
Conforme tiene declarado esta sección en sentencia 151/2019 de 1 de marzo de 2019, entre otras muchas, rollo 1359/2017 (...) En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el
La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.
Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume
El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó , sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.(...)
Asimismo, en sentencia 848/2020 de esta misma sección de fecha 17 de noviembre de 2020, rollo 318/2019 se recoge el régimen jurídico del deber de conservación de la finca arrendada (...) El artículo 21 de la LAU de 1994 dedicado a la conservación de la vivienda, en su parte ahora relevante, dispone que: '1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (...) 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'.
Por su parte, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.
Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.
Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, por ejemplo, en Sentencia de 11 de noviembre de 2015, o también sentencias de 15 y 29 de julio de 2013.
Venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC).
Y precisamos que la expresión 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983, entre otros).
Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929).
Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: El estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume 'iuris tantum' que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume
Finalmente, el art. 1561 CC sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.
Así, la STS 12.2.2001 resume: 'Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción 'iuris tantum' de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )'.(...)
Por lo que se refiere al régimen jurídico legal y convencionalmente aplicable, baste ahora con apuntar que el artículo 1.562 del CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del mismo texto legal hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del CC, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.
De acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En el supuesto de autos, es un hecho indiscutido, y en todo caso resulta del tenor del propio contrato adjuntado como doc. nº 1 a la demanda, que las partes suscribieron el arriendo el día 2 de noviembre de 2006, por un plazo de 10 años y, que, a su finalización, se suscribió un nuevo contrato el 25 de noviembre de 2016 por un año más (con la intención de la arrendataria de poder traspasar el negocio que regentaba en dicho periodo).
Tampoco resulta indiscutido que el objeto de dicho contrato venía constituido por el local sito en la planta baja del inmueble radicado en la calle Dr. Pí i Molist nº 100 de Barcelona y, que el mismo se destinaba a peluquería y estética, con la peculiaridad de que el testigo que depone a requerimiento de la parte actora, indica en juicio que el local se entregó 'pelado' en 'obra' y, que correspondió a la arrendataria llevar a cabo la adecuación del mismo para el desarrollo de actividad de peluquería y estética, efectuando las divisiones interiores con pladur (una habitación con puerta) y llevando a cabo la instalación eléctrica y de agua correspondiente a la actividad indicada..
Además, de la documental nº 9 de la contestación y la testifical efectuada en juicio por Ernesto (nuevo inquilino) se evidencia que el local objeto de autos, cuya posesión entregó la actora el 3 de abril de 2017 al propietario, fue arrendado nuevamente a un tercero el 2 de mayo de 2017, en el mismo estado de conservación que lo dejó el actor, a tenor de las fotos aportadas en el expresado documento, que coinciden con las aportadas con la contestación a la demanda.
En este punto, no resulta ocioso recordar que la LAU, en su redacción aplicable, distingue tres tipos de obras que son:
1.- Obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21, en relación con los artículos 107 , y 115.2 ª, y 116,2º del Texto Refundido de 1964, y con el artículo 1554.2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en las condiciones de servir al uso convenido, y que, en principio, salvo que otra cosa se pactase, son obligación y a cargo del arrendador; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 22, en relación con el artículo 112 del Texto Refundido de 1964, que, en defecto de pacto, son facultad del arrendador y a su cargo; y 3.- Obras de modificación de la configuración de la vivienda o sus accesorios (ex. ar. 2.2 de la propia LAU), a las que se refiere el artículo 23, en relación con el artículo 114.7 ª del Texto Refundido de 1964, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.
Y al respecto de los diferentes tipos de obra, por su trascendencia para resolver el recurso conviene trascribir las estipulaciones 14 y 9 de ambos contratos suscritos por las partes en litigio (sustancialmente idénticas) en las que se indica que '
A partir de elementos fácticos y normativos anteriormente expuestos podemos enunciar ya unas bases o pautas de conclusión que determinarán los criterios con los que analizaremos cada una de las partidas que integran la reclamación de la actora, y de cuyo resultado depende también la resolución de la oposición de la demanda, partidas que pasaremos a analizar pormenorizadamente en el fundamento jurídico siguiente al analizar conjuntamente ambos recursos, por estar ambos interrelacionados y, con objeto de evitar reiteraciones y repeticiones innecesarias.
Tales bases o premisas de conclusión son las siguientes:
1.-El local objeto de autos se entregó a la actora arrendataria, al inicio del arriendo el 2 de noviembre de 2006 completamente diáfano y sin instalaciones propias de ninguna actividad comercial, que las efectuó en su momento la arrendataria con el pleno consentimiento del propietario, ya que se pacta expresamente que el destino del local es para peluquería y estética.
2.- El arrendatario, no puede devolver la finca en el mismo estado en que la recibió, ya que se pactó expresamente por las partes la realización de obras en el mismo por la arrendataria para destinarlo a la actividad de peluquería y estética, lo que comporta que el mismo ha de devolver el local con las obras realizadas y autorizadas, inherentes a la expresada actividad, ya que en el pacto 14 y 5 de cada contrato, se especifica que las mismas quedarán en beneficio de la propiedad a la conclusión del arriendo, dándose la circunstancia de que el segundo arriendo, el de 25 de noviembre de 2016 y por el plazo de un año, tenía por único objeto (según el testigo Gabino al efecto comercial de la empresa que tenía en alquiler el inmueble) conseguir que la actora y arrendataria pudiera obtener un traspaso del negocio que tenía instalado en el local y, que finalmente no fue posible.
Sentado lo anterior, corresponde ahora, a la luz de los parámetros básicos establecidos, examinar pormenorizadamente las partidas que comprenden la oposición a la devolución de la fianza, opuesta por el demandado, en el bien entendido de que no se ha articulado acción reconvencional por el mismo y, que la cuantificación de los gastos o daños necesitados de reparación en la finca arrendada lo son a los únicos efectos de no restituir a la actora la fianza arrendaticia por la misma solicitada de 2.414 € y, sin que se haya suscitado contienda entre las partes en relación a la condena económica contenida en la sentencia de instancia en relación a los 276,24 € en concepto de suministros de electricidad que, abonó la actora con posterioridad a la conclusión del arriendo y, reclamaba a la demandada.
1) En primer lugar, indicar que el documento nº 8 de la contestación, con base al que se justifican los daños en la finca y, su necesaria reparación, es un presupuesto y no una factura de reparación, emitido el 18 de abril de 2017 por INSTALACIONES GUELMI SL de forma consecutiva a la entrega de la posesión del inmueble por la actora y, antes de la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento con los nuevos inquilinos el 2 de mayo de 2017, sin que ninguno de los desperfectos a los que se refiere el mismo se hayan arreglado por el arrendador, que arrendó la finca en el mismo estado en que la recibió de la actora y anterior arrendataria, pero pactando con el nuevo inquilino que el mismo se haría cargo de las reparaciones, a cambio de una rebaja en la renta contractual, que se había comercializado inicialmente en 1.100 € y se fijó por dicho motivo en 925 € al mes (pacto 5 del contrato de 2 de mayo de 2017 con Ernesto, ratificado por él mismo en el acto de juicio)
No se ha suscitado controversia alguna en relación a que las obras de remodelación, acondicionamiento o reparación de los desperfectos, no se han ejecutado por el arrendador, pero ello no excluye su debida valoración, ya que el daño a la finca puede constatarse de las fotos aportadas a los autos y de las testificales practicadas y, en relación a la cuantificación del mismo, a través del indicado presupuesto se tiene constancia de la valoración económica de estos, sin que el actor haya aportado a los autos otro presupuesto o dictamen pericial que permita dudar de las cuantías consignadas en el mismo, al único objeto de poder valorar el coste económico de la reparación.
El arrendador ha sufrido una pérdida en su patrimonio, a través de los desperfectos en la finca, cuyo valor de reparación ha cuantificado económicamente a través del indicado presupuesto, si bien la ejecución de las obras de reparación se ha efectuado por el nuevo arrendatario a través de una rebaja de la renta pactada con el mismo.
Pasamos a continuación a entrar en el desglose de partidas correspondientes a los desperfectos acreditados, con objeto de determinar la imputación de reparación del mismo al arrendador o arrendatario.
2) Reparación de agujeros del falso techo y pintura.
En el documento nº 8 de la contestación se identifican los desperfectos como '
También comparte el Tribunal la exclusión de los 785 € más IVA en concepto de pintura del local (techo y paredes) incluidos en el expresado presupuesto, ya que el desgaste de la misma, durante 11 años de duración de los dos contratos es inherente a la explotación comercial del mismo, además, en lo que se refiere a la pintura, esta sección (sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, y 23 de abril de 2013), viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, el desgaste de pintura caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras años de ocupación por el inquilino.
3) Reparación de las conducciones de agua y electricidad de los equipos de lavado de cabeza instalados.
En el documento nº 8 de la contestación se identifican los desperfectos como '
El Tribunal comparte también la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia, por cuanto el arrendador pactó con el arrendatario al inicio del arriendo, el uso del local a peluquería y estética y, de hecho, autorizó al mismo el acondicionamiento del local a dicho uso, ya que lo entregó diáfano y sin instalación de ningún tipo inherente al referido uso, por lo que fue la actora quien costeó la instalación de electricidad y agua al uso de peluquería y estética pactado, por lo que no puede interesarse de la misma que al dejar el local, restituya la instalación de electricidad y agua al uso inicial (local diáfano) o al uso al que pueda destinarlo el nuevo inquilino (estética, sin peluquería). El local se destina a un uso concreto y, las instalaciones de agua y electricidad objeto de controversia son inherentes al mismo, por lo que si hay un cambio de actividad, como parece que se ha producido, la adecuación del local a esta nueva actividad corresponde al nuevo inquilino, pero no al anterior, que cumple con su obligación de dejar las canalizaciones en el estado de servir a la misma actividad inicial. Ciertamente, el actor retiró del local los muebles o picas de lavar cabezas, inherentes a cualquier peluquería, y dejó la conducción de agua y electricidad de los mismos en el lugar en que estaban ubicados, para ser susceptibles de aprovechamiento por el nuevo inquilino, por lo que no puede ser responsable de que éste no dedique el local a la actividad de peluquería y sí, solo a estética, a cuyo objeto es innecesaria la referida conducción de agua y electricidad, que se ha modificado para excluirla y trasladarla a otra parte del local.
4) Derribo de habitación de pladur para dejar el local diáfano.
En el documento nº 8 de la contestación se identifican los desperfectos como '
El Tribunal comparte también la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia, por cuanto como ha quedado antes expuesto, el arrendador pactó con el arrendatario al inicio del arriendo, el uso del local a peluquería y estética y, de hecho autorizó al mismo el acondicionamiento del local a dicho uso, sin efectuar las instalaciones inherentes para su uso, ya que lo entregó diáfano, por lo que fue la actora quien costeó la división de pladur en el local, al objeto de crear una sala privada de estética, que el nuevo inquilino del local también ha aprovechado según las fotos aportadas en la contestación a la demanda y, la declaración testifical en juicio de Ernesto, motivo por el que las obras referenciadas en el documento nº 8 de la contestación, no se refieren a -eliminar- la habitación de pladur, sino a acondicionar la misma, quitando una división interior entre el plato de ducha y el baño, lo que sin duda supone la adaptación de la estancia al nuevo uso, pero no la eliminación de la misma al objeto de excluirla.
En el presupuesto aportado como documento nº 8 de la contestación, con base al que se efectúa la reclamación económica de los desperfectos o daños en el inmueble, no se incluye partida alguna referida a la -puerta- o -plancha de madera- que hacía las veces de puerta en la habitación de pladur, por lo que no existiendo partida referenciada en el documento empleado como base para la reclamación, no puede descontarse la misma.
5) Pavimento.
En el documento nº 8 de la contestación se identifican los desperfectos como '
El Tribunal comparte también la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia, por los motivos antes expuestos y que reproducimos aquí de nuevo. El motivo por el que se cambia el suelo por el nuevo inquilino, colocando parquet es debido a que en una parte del local quedaban las instalaciones de agua y luz para los muebles o picas de lavado de cabeza, que no se han aprovechado al cambiar el uso de peluquería a estética y, por ello, en lugar de tapar el hueco donde se ubican los referidos conductos, se opta por colocar parquet en todo el suelo por el nuevo inquilino y, presupuestar el arrendador el cambio de todo el pavimento de los aproximadamente 55 m2 del local. Reiteramos los argumentos expuestos, el uso del local estaba aceptado por el propietario del mismo y, al uso de peluquería le es inherente la existencia de picas de lavado de cabezas en medio del establecimiento, al objeto de que el operario se coloque por detrás y pueda trabajar el cuero cabelludo, por lo que la ubicación de las conducciones son acordes al destino natural del equipamiento pactado y aceptado y, en caso de mantenerse el mismo uso, podía perfectamente ser reaprovechado, y en el caso de cambio de uso, aspecto que no es responsabilidad ya del anterior inquilino, procedería como mucho analizar el coste de su eliminación de cualquier forma, que no suponga pavimentar todo el suelo del local de nuevo
6) Lucro cesante.
La sentencia de instancia tampoco reconoce como descontable de la fianza los 21.000 € que el demandado indica ha dejado de obtener, como lucro cesante a resultas de la diferencia de precio en la comercialización del local que considera trae causa en el pésimo estado en el que se encontraba el mismo, alegando que de los 1.100 € en que se comercializó inicialmente, hubo de pactarse la renta en 925 €, lo que supone una rebaja de 175 € al mes, que multiplicados por 12 meses y 10 años de duración del contrato, le suponen una pérdida de 21.000 €.
El Tribunal comparte con el juzgador
Con base a los argumentos expuestos, procede la desestimación tanto del recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Estíbaliz Rodriguez Ortiz de Zárate en nombre y representación de Obdulio como la desestimación de la impugnación de la sentencia efectuada por el Procurador de los Tribunales Marías Jesús Gonzalez Vizcaíno en nombre y representación de Mónica, confirmando la sentencia de instancia por sus propios razonamientos.
De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir consignado por la parte apelante.
En lo que se refiere al recurso de apelación, de acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación y de la impugnación de sentencia, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante e impugnante.
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a de los Tribunales ESTÍBALIZ RODRÍGUEZ ORTIZ DE ZÁRATE en nombre y representación de la parte demandada Obdulio se confirma la sentencia de fecha 24 de julio de 2019, dictada en los autos de juicio ordinario N.º 733/2017 del Juzgado de Primera Instancia N.º 49 de Barcelona, con expresa imposición de las costas procesales de la segunda instancia al apelante
Que desestimando la impugnación de sentencia efectuada por el/la Procurador/a de los Tribunales MARIA JESÚS GONZALEZ VIZCAÍNO en nombre y representación de la parte actora Mónica se confirma la sentencia de fecha 24 de julio de 2019, dictada en los autos de juicio ordinario N.º 733/2017 del Juzgado de Primera Instancia N.º 49 de Barcelona, con expresa imposición de las costas procesales de la segunda instancia al impugnante
Todo ello con pérdida del depósito para recurrir
La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.
Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.
Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.
Los Magistrados :
Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.
Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).