Sentencia Civil Nº 176/2001, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 177/2001 de 29 de Noviembre de 2001

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

APELACIÓN CIVIL

Rollo Apelación civil n° 177/2001

Juicio Desahucio 154/2001

Juzgado de Primera Instancia Soria-2

SENTENCIA CIVIL N° 176/2001

Ilmos. Sres.

Magistrados:

JOSE RUIZ RAMO

JOSE MIGUEL GARCIA MORENO

RAFAEL MARIA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

En SORIA, a veintinueve de Noviembre de dos mil uno.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los autos del juicio de Desahucio 154/2001, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Soria-2, siendo partes:

Como apelante/es, y demandante: MERCANTIL VICTORIANO MARTÍNEZ E HIJOS S.L., representado por el/la Procurador /a Sr./a. Muro Sanz y asistido por el/la Letrado/a Sr./a. Gallego Baigorri.

Y como apelado/a/s y demandado: Jose Ignacio , representado por el/la Procurador/a Sr./a. Alfageme, y asistido por el/la Letrado/a Sr./a. Ladera Sainz.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que desestimando totalmente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Muro Sanz, en nombre y representación de la mercantil Victoriano Martínez e Hijos S.L., sobre resolución de contrato de arriendo de local de negocio sito en Calle DIRECCION000 n° NUM000 , NUM001 de Soria contra Jose Ignacio , representado por la Procuradora Sra. Alfageme Liso; debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo al demandado de las pretensiones contra él formuladas y con imposición a la demandante de las costas procesales causadas en esta instancia. Cúmplase con lo dispuesto en los artículos 248- 4°, 265 y 266 de la Ley Orgánica del Poder Judicial".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil n° 177/01, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL MARIA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución pugnada.

PRIMERO.- La parte actora ejercitó demanda de juicio desahucio por extinción del plazo. Basó su acción en ser la propietaria del piso sito en Soria, DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 . El 25 de marzo de 1970, los causantes de los actuales litigantes -Obras GIFER, actuando en su nombre D. Eloy , como arrendatario, y D. Alfredo como arrendador-, suscribieron contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble. Sostuvo la actora como fundamento de su demanda que el piso se ha venido destinando, desde el comienzo del arriendo, a oficinas de la empresa constructora OBRAS GIFER, y cuya titularidad corresponde al demandado Sr. Jose Ignacio . Asegura la actora que el contrato debe subsumirse en el supuesto de la Disposición Transitoria Cuarta, apartado 3, de la Ley de arrendamientos Urbanos, afirmando que nos encontramos ante un contrato asimilado a local de negocio. Y por tanto, resulta de aplicación la Disposición Transitoria Tercera, apartado 4, 2ª, por lo que ha transcurrido el plazo de extinción cinco años desde la entrada en vigor de la nueva ley arrendaticia. Frente a tal pretensión el demandado sostuvo que no se trata de un arrendamiento asimilado a los de local de negocio, sino del típico contrato de local de negocio. Y además, afirmó que había habido una novación del inicial contrato con una actualización de la renta convenida entre ambos.

La sentencia de instancia desestimó la demanda, considerando que se produjo una novación del contrato y el mismo sigue en vigor.

SEGUNDO.- Según resulta de la Disposición Transitoria Cuarta de la LAU de 24 de noviembre de 1994, "Los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato a que se refiere el art. 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el art. 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 mayo 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria", señalando en el numero tercero de la misma que "los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2 apartado 4ª los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas", y, por consiguiente, conforme a la Disposición Transitoria Tercera, letra B). Número 4, regla 2ª, se extinguirán a los cinco años desde la entrada en vigor de la nueva ley arrendaticia.

El objeto del presente litigio queda, por tanto, circunscrito al acreditamiento de si el contrato referido suscrito entre los litigantes el 25 de marzo de 1970 es susceptible de ser calificado como asimilado a los de local de negocio, a los que se refiere el art. 5.2 de la LAU de 1964, entre los que figura el de los locales "destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionadas en el apartado 1° de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público". La jurisprudencia ha señalado, por ejemplo, en sentencia de 4 de mayo de 1966, que "la nota diferencial que sirve para distinguir el arrendamiento de local de negocio propiamente dicho, según la definición del artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del arrendamiento de local destinado a oficinas cuando el arrendatario se valga de él para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo a que se refiere en su artículo 5, consiste en cual sea la actividad que en él se desarrolla, de suerte que cuando el local represente lo esencial en el ejercicio de la industria se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mientras que, por el contrario, cuando el local sea meramente una fiarte secundaria o accesoria del negocio o centro de operaciones que radica en otro lugar distinto se estará ante un arrendamiento de local de oficinas propiamente dicho"; en el mismo sentido, afirma la sentencia de 22 de marzo de 1994 que "es jurisprudencia consolidada de esta Sala, coincidente con la doctrina científica mayoritaria, la de que cuando el local representa lo esencial en el ejercicio de la industria comercio se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mientras por el contrario, cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del negocio, que radica en lugar distinto, se estará ante un arrendamiento de local destinado a oficinas propiamente dichas, o sea, que el local de negocio representa lo esencial en el ejercicio de la industria o comercio y, por ello, lo hace objeto de una protección especial, mientras que la oficina es una parte accesoria o secundaria del negocio, que puede radicar indistintamente en cualquier lugar", criterio que es reproducido en la más reciente sentencia de 21 de diciembre de 1996, que cita las dos anteriores.

Aplicando la referida doctrina al supuesto examinado, y contrariamente a la tesis sostenida por el apelado, debemos afirmar que nos encontramos en presencia de un arrendamiento asimilado al de local de negocio, comprendido no en el art. 1.1 sino en el art. 5.2.3ª de la anterior LAU de 1964 y a los que se refiere la Disp. Trans. 4ª .3 de la Ley 29/1994. Estimamos que el inmueble de autos no representa lo esencial en el ejercicio de la industria del demandado -que es un industrial dedicado a la actividad de la contrucción-, no está destinado a la producción, venta o cambio de mercancías, sino que su destino es ajeno a estas finalidades económicas, secundario y complementario de la actividad constructiva, puesto que se trata de una oficina que puede radicar en cualquier otro lugar, pues obviamente no se realiza la actividad constructora en la oficina y, por tanto, el inmueble es una parte accesoria del negocio.

En este sentido citamos las sentencias de las Audiencias Provinciales de la Coruña, Sección 4ª, 11 de diciembre de 2000 -en el supuesto de una aseguradora-; de Cádiz, Sección la, 16 de octubre de 2000 -en un negocio de gestoría administrativa-; Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, 8 de abril de 2000 -caso de una empresa dedicada al transporte aéreo-; Madrid, Sección 20a, 19 de mayo de 1999; Valencia, Sección 8ª, 6 de diciembre de 1998 -en un supuesto de un local destinado a casal fallero-; Madrid, Sección 14ª, -caso de una empresa distribuidora cinematográfica-. Todos estos casos fueron considerados como arrendamientos asimilados a los de local de negocio, y no de contratos de local de negocio, por lo que se procedió a la aplicación de la Disposición Transitoria Cuarta, apartado 3, de la LAU, que remite a la Disposición Transitoria Tercera, regla 2ª del apartado 4, que establece el referido plazo de extinción de cinco años desde la entrada en vigor de la Ley arrendaticia.

Refuerza esta postura el artículo 30 de la derogada Ley arrendaticia, en cuanto que dispone que los locales asimilados como el que nos ocupa -a diferencia de los locales de negocio- carecen de derecho de traspaso.

Y a mayor abundamiento, avala esta tesis la propia remisión que efectúa la Disposición Transitoria Cuarta, número 3, y Disposición Transitoria Tercera, número 4, 2ª, de la nueva Ley, que dispone que "los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2 del apartado 4ª los que correspondan una cuota superior a 190.000 pesetas". Y a tenor de esta disposición, "los arrendamientos de locales de negocio en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla la a las que correspondan cuotas según las tarifas del impuesto sobre Actividades Económicas de más de 190.000, se extinguirán en cinco años".

Obsérveseque la Disposición Transitoria Cuarta, número 3, -o remite únicamente al plazo de extinción de cinco años, sino que deberá observarse si la actividad que se desarrolla en el arrendamiento asimilado al de negocio "es distinta de aquéllas a las que se refiere la regla 2 del apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera", y por tanto, deberá comprobarse si en el inmueble de autos "se desarrollan actividades comerciales de las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas", actividades que se encuentran bajo un régimen más beneficioso, puesto que dichos arrendamientos tienen un plazo de extinción de veinte años, y no de cinco. Pues bien, la División 6 de la tarifa del Impuesto de Actividades Económicas comprende, a título enunciativo, el comercio al por mayor y al por menor, restaurantes, hospedajes y reparaciones, actividades entre las que no se enmarca la desarrollada por el arrendatario en estos autos.

Finalmente, no debemos olvidar el Preámbulo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos en su núm. 3, que dispone que la nueva ley abandona la tradicional distinción entre arrendamiento de vivienda y de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio, y los asimilados a éstos y ello con la idea de conceder protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la de satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, y para ello en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, como es el presente, la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato y sólo configura una regulación supletoria permitiendo un amplio recurso al régimen del Código Civil.

TERCERO.- La parte demandada se opone a la acción asegurando, además, que ha habido una novación del contrato, puesto que se ha convenido una nueva renta entre los litigantes a partir del 1 de enero de 2000. Esta tesis no puede ser compartida ya que olvida que es pacífica doctrina legal que proclama que la modificación del vínculo obligacional en que consiste la novación nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar o "animus novandi". En el supuesto que nos ocupa, la parte actora requirió a la demandada para resolver el contrato el 15 de octubre de 1999 y 15 de diciembre de 1999, al efecto de suscribir un nuevo contrato que no llegó a hacerse efectivo, como reconoce la propia demandada. Y el cobro de la mensualidad de enero de 2000 -cuyo recibo está fechado el 4 de enero de 2000- bien pudo obedecer a que en el contrato de 15 de diciembre de 1999 remitido por la actora a la demandada, que ésta no quiso suscribir, figuraba una renta mensual de 20.000 pesetas, siendo rechazado el pago de los restantes recibos por la actora al no convenir la demandada el referido contrato, actitud incompatible con la novación pretendida por la apelada.

CUARTO.- Todo lo expuesto conduce a la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia de instancia, por lo que procede dictar sentencia estimando la demanda deducida en estos autos, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por extinción de plazo, sin que se haga especial pronunciamiento de las costas de primera instancia, de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habida cuenta que el caso es novedoso jurídicamente.

No procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia, artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por VICTORIANO MARTINEZ E HIJOS, S.L., representada por la Procurador Sra. Muro Sanz y defendida por el Letrado Sr. Gallego Baigorri, contra la sentencia dictada el 30 de julio de 2001 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Soria en el juicio de desahucio 154/2001, revocamos la expresada resolución. Y en su lugar, ACORDAMOS: estimar la demanda deducida por VICTORIANO MARTINEZ E HIJOS, S.L., contra Jose Ignacio , representado por la Procurador Sra. Alfageme Liso y defendido por el Letrado Sr. Ladera Sainz, declarando resuelto en contrato de arrendamiento por extinción del plazo, decretando haber lugar al desahucio, condenando al demandado a dejar libre y a disposición de la actora el piso objeto de esta litis. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Asípor esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.