Sentencia Civil Nº 176/2008, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 86/2008 de 11 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00176/2008

SENTENCIA NÚMERO 176/08

Ilmo. Sr. Presidente

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la Ciudad de Salamanca, a once de Junio de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal número 923/07 del Juzgado de

Primera Instancia nº 1 de Salamanca, Rollo de Apelación Nº 86/08; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante

NECSA NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES S.A., representada por la Procuradora Dª. Ana Isabel Inestal Sierra y defendida

por el Letrado D. José Carlos de Francisco Salces y como demandada-apelada EURODAVISAL S.L. (CAÑAS 3.000 LITROS),

representada por la Procuradora Dª. Sonia Román Capillas y defendida por el Letrado D. Valentín Román Pérez; sobre Juicio de

Desahucio por falta de pago.

Antecedentes

1º.- El día 26 de Octubre de 2.007 se dictó sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por NECSA, nuevos espacios comerciales, S.A. representada por Doña Ana Inestal Sierra contra Eurodavisal, S.L. representada por Doña Sonia Román Capillas, absuelvo al demandado de las pretensiones contra él contenidas, con imposición de las costas procesales a la parte actora; todo ello sin perjuicio del derecho de las partes a acudir al juicio declarativo ordinario sobre dicha cuestión".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones y terminó suplicando se dicte sentencia en la que se estime íntegramente la apelación revocándose la sentencia de instancia en el sentido de estimar íntegramente la demanda de su representada y se acuerde haber lugar al desahucio de Eurodavisal, S.L. del local y terraza C-17/18, del Centro de Comercial Vialia Estación de Salamanca, Paseo de la Estación s/n (reza el rótulo "CAÑAS 3000 LITROS") con expresa condena en costas a la demandada en ambas instancias y, subsidiariamente y para el caso de no estimación de lo anterior, se acuerde la no imposición de las costas a su representada en ninguna de las instancias; dado traslado a la parte demandada de la interposición del recurso, por ésta se opuso al mismo haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses para terminar suplicando se dicte sentencia confirmando la recurrida con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 16 de Mayo de 2.008, y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante fundamentó su recurso en la falta de acreditación del pago de la renta y cantidades asimiladas ---gastos de comunidad---, así como en el carácter sumario del proceso de desahucio, y la indebida aplicación del art. 394.1 LEC sobre las costas.

La parte demandada se opuso a referido recurso por entender que hay cosa juzgada formal, así como porque hay cuestiones complejas que exceden del ámbito de este juicio sumario, considerando que las costas fueron correctamente impuestas.

SEGUNDO.- Así las cosas, es preciso indicar que conforme al artículo 447.2 LEC las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que decidan sobre la pretensión de desahucio no producen efectos de cosa juzgada, que son los previstos en el art. 222 del mismo cuerpo legal. Es claro, pues, que el aquí demandante podía volver a plantear nuevamente un desahucio, y no solo porque el periodo de rentas discutido ahora es otro y distinto al del pleito anterior, sino también porque en este no se entró a conocer del fondo dictándose una sentencia que sobre la base de la inadecuación del procedimiento dejó imprejuzgada la pretensión de desahucio, sentencia que en todo caso carecía de los efectos de cosa juzgada ex art. 447.2 LEC . En otro caso, obligaríamos a recurrir una sentencia pese a la clara dicción de referido precepto respecto a la carencia de cosa juzgada de la misma. La cual, por consiguiente, aparece como simple precedente de la posterior resolución, en cuanto consideró como esta que existían cuestiones complejas que no pueden solventarse en un proceso sumario como el de desahucio.

Pues bien, en el presente caso, el actor planteó el juicio de desahucio por falta de pago de las rentas y gastos de comunidad correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto del 2007. Pretensión de desahucio frente a la cual la parte demandada se opuso alegando el pago de las rentas, mediante ejecución del aval, así como la falta de acreditación suficiente por la parte actora respecto de los gastos generales.

La llamada por las anteriores sentencias cuestión compleja deriva de la posibilidad o no de la imputación del aval al cobro de las rentas, así como de la determinación o indeterminación de los gastos comunes reclamados.

Cuestiones a cuyo respecto las partes, en uso de la facultad de autonomía y libertad contractual que les reconoce el art. 1255 CC pactaron el amplio y detallado contrato unido a los folios 11 y ss de los autos. Se trata de un contrato de subarriendo de un local y terraza para cañas sito en el Centro de Comercial VIALIA ESTACION DE SALAMANCA, Paseo de la Estación s/n (reza el rótulo "CAÑAS 3000 LITROS"), en cuya Cláusula 6ª se pactó una renta variable, que no es objeto de reclamación, así como una renta mínima garantizada, que es la aquí reclamada. Igualmente se pactó un aval de 18.000 € en garantía del pago de la renta (Cláusula 7ª, apt. D folio 26 ), especificándose que la ejecución de dicho aval no priva al subarrendatario de su obligación de pago de la renta y actúa como cláusula penal. Asimismo, se pactó un depósito en garantía, porque el aval no cubría los 6 meses de renta mínima a garantizar, y una fianza. Por otro lado, la cláusula 9ª regulas las "cantidades asimiladas a la renta, que son, según el contrato, los gastos, cargas, expensas o cuotas que corresponden al local y terraza, en la proporción correspondiente según su coeficiente de participación. Se hace luego (vid. folio 29) una enumeración de tales gastos. Se pactó también, (fol. 30) un interés por mora en el pago de los gastos, sin perjuicio de poder instar la resolución. El coeficiente del local subarrendado lo asignará la subarrendadora, según el Reglamento de Régimen Interno, que recibió y firmó haber recibido la subarrendataria al contratar. Reglamento donde se regulan horarios, limpieza, gastos y coeficientes, etc., coeficientes que fija, pues, la subarrendadora conforme al Reglamento de Régimen Interno (fol. 92 ), que manda atender a la superficie y a criterios de ponderación y equilibrio, y exige notificar debidamente al subarrendatario.

Así las cosas, es claro que conforme a la voluntad libremente pactada por las partes en el amplio y claro contrato de subarriendo, junto con el Reglamento de Régimen Interno al que el mismo se remite, no hay duda ni complejidad alguna a la hora de decidir cual es el destino, fin y naturaleza del aval pactado, ni tampoco cuales son y como y por quien se fijan los gastos comunes. Puesto que, según el contrato, el aval actúa como cláusula penal, y su ejecución no exime ni extingue la obligación del pago de la renta, para no privarle así de su función de garantía, debiendo inmediatamente, caso de ejecución, prestarse un nuevo aval. Y asimismo, los gastos comunes, siempre según el contrato, son fijados según coeficiente por la subarrendadora, que deberá notificárselos al subarrendatario. No cabe, pues, conforme a los arts. 1256 y 1257 CC , pretender que el aval se destine al pago de la renta, ni tampoco que los gastos, previamente a su cobro, se notifiquen al subarrendatario para su aceptación, previa a referido cobro. Y ello, sencillamente porque no fue eso lo pactado. Y que no fue eso lo pactado, sino, como se ha dicho, que la ejecución del aval no extingue la obligación de pago de la renta, y que los gastos comunes no exigían previa aceptación del subarrendatario sino que se fijaban por el subarrendador según el coeficiente que proporcional y equilibradamente este asigne, es una conclusión a la que se llega sin ninguna complejidad ni violencia jurídica.

Otra cuestión distinta es que se entienda que referido contrato es nulo o anulable en cuanto arbitrario, y no respetuoso con el debido equilibrio e igualdad entre las pretensiones de las partes en las cláusulas relativas al aval y a la determinación de los gastos. Pero lo cierto es que tal cuestión no ha sido planteada por la demandada en este ni en el anterior pleito, ni menos aún en el periodo anterior, en el que la demandada pagó renta y gastos sin alegar nada al respecto. Ni tampoco puede ser resuelta de oficio por el tribunal, por no tratarse de ninguna nulidad absoluta de pleno derecho que se revele directa y evidentemente de los hechos discutidos en juicio, ni tampoco de los actos propios del demandado que pagó y cumplió el contrato sin problemas durante los primeros años. Ello quede dicho, sin perjuicio, en efecto, de las acciones que en su caso tenga a bien ejercitar dicho demandado en el pleito correspondiente sobre la validez o nulidad de referido contrato, que no es ni puede ser objeto del presente juicio, ni introduce en él ninguna cuestión compleja, que nadie ha ni siquiera planteado.

En consecuencia, si las cantidades entregadas en concepto de aval, que el demandante ejecutó, según lo pactado, no extinguen la obligación de pago de la renta, ni impiden el ejercicio de la acción de desahucio, y, asimismo, si los gastos reclamados han sido fijados conforme a lo pactado, y, como manda el contrato, comunicados con antelación al demandado, que está obligado a pagarlo sin necesidad de previa aceptación, sin que conste tampoco el pago de los mismos , que ni siquiera ha sido alegado por el demandado, como tampoco el pago de las rentas adeudadas, una vez excluido como ha sido de tal efecto el aval bancario pactado y ejecutado, si todo ello es así, no procede sino ex arts. 1543 y 1555, 1556 y 1569.2 CC, y 27.2 a) LAU , estimar el presente recurso de apelación y con él la demanda de desahucio interpuesta, con imposición de las costas del mismo a la demandada, por aplicación del art. 394.1 LEC .

TERCERO.- De conformidad con el artículo 398.1 LEC no se hace imposición de costas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y haciendo uso de las facultades conferidas por el pueblo español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto a nombre y representación de NECSA NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES S.A. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca con fecha 26 de Octubre de 2.007, revocamos la misma, y, en su lugar, estimamos íntegramente la demanda interpuesta a nombre y representación de NECSA NUEVOS ESPACIOS COMERCIALES S.A. declarando haber lugar al desahucio de EURODAVISAL S.L. del local y terraza C-17/18 del Centro Comercial Vialia Estación de Salamanca, Paseo de la Estación s/n (reza el rótulo "Cañas 3000 litros"), con expresa imposición a la demandada de las costas de dicha demanda, y sin hacer imposición de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma, y remítase testimonio de la misma junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.