Sentencia Civil Nº 176/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 435/2014 de 27 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 435/2014 - 5ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 90/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 176

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de mayo de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 90/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 22 Barcelona, a instancia de UNIVERSAL BEVERAGE, S.L. contra WORLD TRADE CENTER BARCELONA, S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de diciembre de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DECIDO DESESTIMAR TOTALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad UNIVERSAL BEVERAGE, SL frente a la entidad WORLD TRADE CENTER BCN, SA, ABSOLVIENDO A ESTA ULTIMA de todos los pedimentos de la demanda, sin pronunciamiento sobre las costas procesales.

Asimismo, ESTIMO TOTALMENTE la RECONVENCION interpuesta por la representación procesal de WORLD TRADE CENTER BCN, SA contra UNIVERSAL BEVERAGE, SL, y CONDENO a esta última l pago (a la actora reconvencional) de la suma de CATORCE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (14.895,49 euros), más su interés legal desde la fecha de la reclamación judicial (16.01.13) hasta hoy, devengando el global que resulte interés legal elevado en dos puntos desde esta fecha hasta la completa satisfacción del actor reconvencional, con imposición de las costas procesales (de la reconvención) a la actora principal reconvenida'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 27 de mayo de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandante Universal Beverage, S.L. la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda, en ejercicio de la acción resolutoria, a fecha 31 de diciembre de 2012 , del contrato de arrendamiento, de 1 de enero de 2012, del local destinado a despacho, módulo 209, en segunda planta, del edificio este del WTCB, en Barcelona, y del contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2012, del trastero M-20, en planta primera, del mismo edificio, y de reclamación de la cantidad de 7.281'70 , en concepto de fianza, garantía adicional, y gastos de la resolución; y estimatoria de la reconvención formulada por World Trade Center Barcelona, S.A. en reclamación de la cantidad de 14.895'49 , en concepto de rentas devengadas de enero a diciembre de 2013, por importe conjunto de 21.781'44 , menos 6.885'49 de fianza y garantía adicional, solicitando la apelante en la segunda instancia la estimación de la demanda, y la desestimación de la reconvención, alegando que los contratos de arrendamiento quedaron resueltos, a 31 de diciembre de 2012, en virtud de la facultad de rescisión, potestativa para la arrendataria, una vez transcurrido el primer año de duración, contenida en el pacto quinto del contrato de arrendamiento, y de la comunicación remitida a la demanda el 3 de octubre de 2012.

Centrado así el único objeto del pleito en la interpretación del pacto quinto del contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En el presente caso, las partes convinieron en el pacto quinto del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2012 (doc 1 de la demanda) una duración de cuatro años, desde el 1 de enero de 2012 al 31 de diciembre de 2015, si bien en la cláusula 3 del mismo pacto quinto se convino asimismo que: 'No obstante a la cláusula anterior, la arrendadora concede a la arrendataria la facultad de rescindir potestativamente el contrato transcurridos el primer año, esto es el 31 de Diciembre de 2012, y en adelante anualmente, siempre y cuando la arrendataria lo manifieste fehacientemente con una antelación mínima de 3 meses. En caso de no ejercerse dicha potestad, el contrato continuará vigente y de obligado cumplimiento anualmente.'

Por lo que, a partir de la interpretación literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, resulta que, no obstante la duración pactada de cuatro años, se concedió a la arrendataria la potestad de desistir anticipadamente del contrato, en dos supuestos, según expresa el empleo de la conjunción copulativa 'y':

1.- después de la primera anualidad, esto es transcurrido el primer año, el 31 de Diciembre de 2012, y

2.- después, anualmente, esto es transcurrida la segunda o la tercera anualidad, el 31 de diciembre de 2013, o el 31 de diciembre de 2014.

Ahora bien, 'siempre y cuando', es decir en ambos casos previstos, que la arrendataria lo manifieste fehacientemente con una antelación mínima de 3 meses.

Además, se añade que, 'en caso de no ejercerse dicha potestad', se entiende que, en caso de no ejercerse la potestad en la forma fehaciente, y con la antelación pactada mínima de tres meses, el contrato continuará vigente y de obligado cumplimiento anualmente.

En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental, que la demandada comunicó a la arrendadora su voluntad de rescindir el contrato al término de la primera anualidad, el 31 de diciembre de 2012, aunque lo hizo por medio del escrito de fecha 3 de octubre de 2012 (doc 3 de la demanda), es decir sin respetar la antelación mínima de tres meses pactada en el contrato de arrendamiento, no habiendo constancia de ninguna comunicación fehaciente anterior, careciendo de valor probatorio, en este sentido, las comunicaciones electrónicas aportadas en la audiencia previa, por cuanto en ninguna de ellas se manifiesta por la arrendataria su pretendida voluntad de rescindir el contrato a 31 de diciembre de 2012.

Por lo que la consecuencia del incumplimiento del preaviso de tres meses pactado en el contrato no puede ser sino la prevista en el mismo pacto quinto, es decir la continuación de la vigencia del contrato, al menos, hasta la terminación de la siguiente anualidad, el 31 de diciembre de 2013.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento 'ad nutum', o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos 'intuitu personae'.

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero, lo cual no consta que se haya producido en el presente caso.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario de vivienda pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

En el presente caso, al tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes, estando pactado, en este caso, en el pacto quinto del contrato, la posibilidad del desistimiento anticipado por la arrendataria, habiéndose decidido la arrendataria por el desistimiento anticipado del contrato al término de la primera anualidad en virtud de la facultad potestativa reconocida en el pacto quinto del contrato de arrendamiento, la cual, no obstante, aparece sometida, en los términos pactados, a unos rigurosos términos, en cuanto a forma, al exigirse la comunicación fehaciente, y en cuanto al tiempo, al exigirse una antelación mínima de tres meses, exigencia esta última que no fue cumplida por la arrendataria, siendo así que la exigencia del preaviso en los contratos de arrendamiento de locales es una cláusula perfectamente válida, por cuanto, no siendo aplicables, en el presente caso, las normas sobre protección de los consumidores y usuarios, el preaviso pactado se encuentra dentro de los límites de la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil , por no ser contrario a las leyes, la moral, ni al orden público.

En este caso, se produjo el incumplimiento por la arrendataria de los requisitos, en cuanto al tiempo del preaviso, convenidos para el ejercicio de la facultad excepcional de desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento, por lo que, según lo previsto en el mismo pacto, el contrato continuó vigente por una anualidad más, quedando obligada la arrendataria al pago de las rentas devengadas de enero a diciembre de 2013.

Por otro lado, tampoco cabe la moderación de la condena impuesta a la arrendataria de pagar las rentas devengadas hasta diciembre de 2013, por cuanto el pago de la renta correspondiente a la anualidad en que el contrato continúa vigente, se refiere a la opción del arrendador por la exigencia del cumplimiento del contrato, de modo que no es una cláusula penal a la que pueda aplicarse el artículo 1154 del Código civil .

En este sentido, según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013 (RJA 322/2014 ; ROJ 6174/2013), la cláusula penal, como regulan los artículos 1152 y siguientes del Código civil es aquella que se establece en una obligación cuyo incumplimiento se sanciona con ella. 'Al producirse el incumplimiento que sanciona', dice la sentencia de 3 de febrero de 2000 (RJ 2000, 621); 'requiere el incumplimiento de una obligación principal', reitera la de octubre de 2001 y la del 23 diciembre 2009 (RJ 2010, 402) insiste en que '... la cláusula penal la han establecido para el caso de falta de cumplimiento' en cuyo incumplimiento insisten también las de 2 de julio de 2010 (RJ 2010, 5698) y 26 octubre 2010 (RJ 2010, 7601) .

En el presente caso, no ha habido el incumplimiento de una obligación principal del contrato de arrendamiento. En el contrato de arrendamiento se le concede a la arrendataria la facultad de declarar extinguido el contrato mediante el cumplimiento de unos requisitos en cuanto al tiempo y la forma del preaviso, de modo que, si no se cumplen esos requisitos, continúa vigente el contrato de arrendamiento, con la obligación del arrendatario de pagar la renta pactada. El pago de la renta pactada no es por tanto, una cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación principal del arrendatario, y no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios 'en caso de falta de cumplimiento', dice el artículo 1152 del Código Civil . Con lo cual, no tiene sentido la moderación por incumplimiento parcial porque no hay tal, ya que la obligación de la arrendataria no ha sido 'en parte o irregularmente cumplida'.

Por el contrario, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En consecuencia, procede la confirmación de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante y demandada en la reconvención.

SEGUNDO.- Apela, además, la demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acuerda la imposición de las costas de la reconvención a la demandada reconvencional, alegando la contradicción con el pronunciamiento sobre las costas de la demanda principal, de las que no se hizo expresa imposición, por apreciarse la existencia de dudas de hecho en relación con la interpretación del contrato de arrendamiento, solicitando la apelante la no imposición de las costas de la reconvención, por la existencia de las mismas dudas de hecho.

En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988 , 26 de junio de 1990 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 1559/1988 , 4896/1990 , y 5845/1997 ), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones de la parte actora y demandada reconvencional; no plantea el caso más dudas de hecho que las que ha pretendido crear la demandante en relación con la interpretación de la cláusula sobre duración del contrato de arrendamiento; no se plantean dudas de derecho; y no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas a la parte vencida en el pleito.

En cuanto al pronunciamiento sobre las costas de la demanda principal, que es contradictorio con el pronunciamiento sobre las costas de la reconvención en la primera instancia, por cuanto el objeto de la demanda y la reconvención no son sino dos efectos jurídicos contrapuestos resultantes de la interpretación de un mismo hecho, lo cierto es que no ha sido impugnado por la parte perjudicada por ese pronunciamiento, en este caso la demandada principal.

En este sentido, es doctrina pacífica y constante ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1995 , y 9 de mayo de 2001 ; RJA 2429/1995 , y 7383/2001 ) que los tribunales de apelación, aunque tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, o suplir o enmendar las sentencias anteriores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que procede, ello es salvo en aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso ha quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido.

Es decir que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que haya sido consentido por la parte a quien perjudique, el cual debe ser tenido como firme y con autoridad de cosa juzgada, no puede volver a ser considerado y resuelto por la sentencia de apelación, al haber quedado totalmente fuera de su ámbito de conocimiento.

En consecuencia, de acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede mantener la imposición a la demandada reconvencional de las costas de la reconvención en la primera instancia, procediendo en definitiva, la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

CUARTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , añadida por el artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Universal Beverage, S.L., se CONFIRMA la Sentencia de 10 de diciembre de 2013, dictada en los autos nº 90/13 del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante, y con pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.