Sentencia Civil Nº 177/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 296/2010 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00177/2011

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) -RPL Nº 296/2010-

SENTENCIA

NÚM..

AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN TERCERA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DÑA. MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA

DÑA. MARIA JOSEFA RUÍZ TOVAR

D. RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA

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En A CORUÑA, a treinta y uno de marzo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de Juicio Verbal Nº 890/07 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de Ferrol , a los que ha correspondido el Rollo RPL Nº 296/2010 , en los que aparece como parte APELANTE: _D. Casiano , con D.N.I. Nº NUM000 , y domicilio en c/ DIRECCION000 Nº NUM004 - NUM003 - NUM002 NUM001 . Ferrol, representado por el Procurador Sr/a. CORTIÑAS FARIÑA y bajo la dirección del Letrado Sr/a. PÉREZ SANMARTÍN; y como APELADA: ADIF (Administración de Infraestructuras Ferroviarias)-( NO PERSONADA), con C.I.F. 84144161, con domicilio en c/Avda. Pío XII Nº 110 de Madrid; sobre Resolución contrato arrendamiento por expiración del plazo.

Y siendo Magistrado/s Ponente el/la Ilmo/a. Sr./a. Dª MARIA JOSEFA RUÍZ TOVAR.

Antecedentes

ACEPTANDO los de la sentencia de fecha 23 de febrero de 2010, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Ferrol , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Sr. GARMENDIA DÍAZ, en nombre y representación de ADMINISTRADOR DE INFRAESTRUCTURAS FERROVIARIAS (ADIF), contra D. Casiano , declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local nº 040001, sito en la Estación de Ferrol, y condeno al demandado a:

1.- desalojar la expresada finca antes del día 18 de febrero de 2010 a las 10:00 horas, bajo apercibimiento de que si no la desaloja y no se recurre la sentencia será lanzado de ella y a su costa en la fecha indicada sin necesidad de notificación posterior.

2.- abonar a ADIF 24.460,99 euros (IVA incluido) como penalización en concepto de daños y perjuicios por el período que el arrendatario ha mantenido el uso indebido del local sin satisfacer dicha indemnización.

Todo ello con imposición al demandado del pago de las costas causadas".

PRIMERO.- Interpuesta la apelación por D. Casiano , y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso al/la Procurador/a Sr./a Cortiñas Fariña.

SEGUNDO.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de fecha 10 de diciembre de 2010, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente Rollo, designando Ponente y acordando esperar el término del emplazamiento. Se tiene por parte al Procurador/a Sr/a. Cortiñas Fariña, en nombre y representación de D. Casiano , en calidad de apelante y se tiene por parte como apelada no personada a la entidad ADIF (Administración de Infraestructuras Ferroviarias). No habiéndose solicitado la práctica de prueba, quedan los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda. Por providencia de fecha 10 de diciembre de 2010 quedan los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda. Por providencia de fecha 26 de enero de 2011 se señaló para votación y fallo el día 22 de marzo de 2011. Por diligencia de fecha 14 de marzo de 2011 y por necesidades de servicio se pasa la ponencia a la Ilma. Sra. Magistrada MARIA JOSEFA RUÍZ TOVAR.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La cuestión sometida a la consideración de esta alzada consiste en la interpretación de la relación locativa que unía a las partes y los protocolos adicionales, que la recurrente estima que no son prórrogas. Pues bien, el contrato de arrendamiento concertado en la cláusula 2ª tenía una vigencia de cuatro años a contar desde el día 1 de noviembre de 1999 "sin que, en ningún caso, pueda entenderse prorrogado, ni operada la tácita reconducción", pactándose asimismo que el término de la vigencia del contrato, sin necesidad de requerimiento previo alguno, el arrendatario deberá desalojar y dejar libre y a disposición de RENFE - actualmente ADIF- el local arrendado. "In claris, non fit interpretatio", antes de su finalización el arrendatario solicitó "su interés por su prórroga", por lo que las partes otorgan un primer protocolo adicional, "confirmando y ratificando la totalidad de los pactos y condiciones convenidas en el citado contrato originario", sin más excepción que su duración, cuyo término se fijó el 31 de octubre de 2004. Posteriormente y en idénticos términos en un II Protocolo hasta el 31.XII.2005, y finalmente en un III hasta el 31 de octubre de 2007, con un requerimiento el día 19 de septiembre 2007 de desalojar (el Representante legal indicó que no volvieron a firmar protocolo dado que no tenía licencia de actividad).

Dados los términos tan claros expuestos, no se comprende como puede sostenerse que se trate de nuevos contratos, cuando se están confirmando y ratificando la totalidad de los pactos, so pena de tratar de eludir la cláusula penal, que por otra parte el recurrente yendo en contra de sus propios actos abonó durante el año 2009, y parte de 2008 (lo reclamado fueron 9 mensualidades de este último), facturándose como ocupación indebida del local.

La sentencia apelada da una respuesta coherente y minuciosa de las cuestiones debatidas, realmente bastaría con remitirnos a su argumentación para desestimar el recurso.

La resolución está bien decretada por expiración del término (habiendo sido requerido el arrendatario para evitar cualquier duda), luego PACTA SUNT SERVANDA, no pudiendo acudirse a la legislación de consumidores o usuarios, cuando el local es utilizado como café-cantante por no ser un simple consumidor, firmándose por un empresario y fijándose anticipadamente los daños y perjuicios para el caso de incumplir el pacto de su desalojo en plazo.

No existe oscuridad alguna, ni estamos en presencia de un contrato de adhesión, debiendo seguirse únicamente el sentido literal de sus cláusulas (art. 1.281 del C.C .), como un acierto se resalta en la sentencia apelada, y a tenor del art. 1.258 del C.C . habrá que cumplir lo expresamente pactado.

SEGUNDO.- El motivo subsidiario debe rechazarse igualmente de plano, pues no cabe la moderación de la cláusula penal cuando se está ante un incumplimiento total de lo pactado en cuanto al desalojo. Las referencias de la cláusula 14 respecto a la extinción del contrato y vigésima del Pliego de Condiciones Generales no son de recibo, pues no se produjo una prórroga tácita del contrato, conteniendo este último un mínimo en cuanto a los daños y perjuicios. Pero nótese que la cláusula vigésima de la relación locativa, cuando menciona la normativa aplicable, establece como fuente principal de la obligación el propio contrato, y solo subsidiariamente en cuanto no los contradiga el pliego de condiciones. Fuente legal prioritaria que a su vez contempla el art. 4.3. de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda establece igualmente que se regirán por lo pactado y supletoriamente por el C.C.

Tal incumplimiento total impedirá la moderación, habiéndose asumido por la recurrente tal incumplimiento voluntariamente abonándolo durante el año 2009 y parte de 2008 porque le convino el retraso en la entrega del local, sin que pueda considerarse la cláusula abusiva siendo libremente pactada.

TERCERO.- Lo expuesto conduce sin más argumentación a desestimar el recurso de apelación articulado, con imposición de costas a la recurrente a tenor del art. 298 nº 1 de la L.E.C.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación articulado, se confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Ferrol de 23.2.2010 , con imposición de costas al recurrente, perdiendo el recurrente el depósito que será transferido a la cuenta correspondiente.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario. Doy fe.