Sentencia Civil Nº 177/2011, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 209/2011 de 28 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00177/2011

S E N T E N C I A Nº 177 / 2011

C I V I L

Recurso de apelación

Número 209 Año 2011

Juicio Verbal (desahucio) nº 1036/2010

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 5

En la Ciudad de Segovia, a veintiocho de julio de dos mil once.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria, Pdte. Acctal.; D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza y Dª María Felisa Herrero Pinilla, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de Dª Juliana , mayor de edad, con domicilio en Palma de Mallorca, C/ DIRECCION000 , nº NUM000 ; contra COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION001 , integrada por: D. Herminio , D. Hugo Y D. Inocencio , mayores de edad, y que pueden ser notificados a estos efectos en la finca denominada " DIRECCION004 ", que a su vez, forma parte de la finca denominada " DIRECCION002 ", sita en Revenga (Segovia), y también en el domicilio social de la citada Comunidad de Bienes, en DIRECCION002 (Segovia), C/ DIRECCION003 , nº NUM001 ; sobre juicio verbal por desahucio, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelantes, los demandados, representados por la Procuradora Sra. María Pemán y defendidos por el Letrado Sr. Sanz Gómez y como apelada, la demandante, representada por el Procurador Sr. Galache Diez y defendida por el Letrado Sr. Zaforteza Fortuny, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Ignacio Pando Echevarria.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 5, con fecha dieciocho de febrero de dos mil once , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice : "FALLO: Que, estimando la demanda, declaro resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre las partes con respecto a los pastos de la finca rústica denominada " DIRECCION004 ", que forma parte de la DIRECCION002 " sita en Revenga (Segovia), por falta de pago de las rentas y, en consecuencia, declaro haber lugar al desahucio solicitado, condenando a los demandados C.B. DIRECCION001 , Hugo , Herminio Y Inocencio a desalojar la finca, con apercibimiento de lanzamiento a su costa si no lo hicieran antes de la fecha señalada a tal fin o la que se señale una vez sea firme la sentencia, condenando asimismo a dichos demandados a abonar a la parte demandante la cantidad total de 22.550,76 euros en concepto de rentas vencidas y no satisfechos, con el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda, más las rentas que se devenguen hasta la fecha de efectivo desalojo, sin hacer pronunciamiento sobre costas."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de los demandados, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose la apelada a dicho recurso, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO. - Se interpone en esta alzada recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia dictada en la instancia en la que estimando la demanda interpuesta se declaraba la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el desahucio de la parte demandada, condenándole asimismo al pago de las rentas vencidas y no abonadas.

Como motivos de recurso se plantea la falta de legitimación ad causam de la actora, alegación planteada en la instancia y desestimada, por entender que la misma carece del carácter de arrendadora de la finca rústica, entendiendo en primer lugar que la actora y las que originariamente compartían con ella el arrendamiento, no pudieron subrogarse en 1998 en el contrato de arrendamiento a la muerte del causante, por no haber sido éste nunca propietario de la fincas arrendadas; que por las mismas razones las actora no pudieron concertar un nuevo contrato de arrendamiento en 1998; que la cesión de derechos llevada a cabo a favor de la actora en 2010 carece de validez, y por tanto que a la fecha de presentación de la demanda la actora carecía de la cualidad necesaria para arrendar.

Por la parte apelada se alega como cuestión previa la inadmisibilidad de la apelación, por entender que se ha infringido el art. 449.3 y 4 LEC , al admitirse la apelación sin que la parte haya satisfecho las rentas vencidas.

SEGUNDO. - No se comparte la inadmisibilidad del recurso, que en efecto, en este momento operaría como causa de desestimación, que alega la parte apelada. Consta en autos que la parte apelante consignó las rentas debidas antes de interponer el recurso y que tal consignación fue admitida por el órgano judicial, siendo cuestión ajena a esta alzada si la misma ha sido o no entregada a la parte actora.

Es verdad que el art. 449.1 LEC exige estar al corriente del pago de las rentas para interponer el recurso, abonando las vencidas, pero también lo es que existiendo controversia judicial al respecto, la consignación ante el órgano judicial es medio apto para cumplir ese requisito, como garantía de que ese abono se ha realizado, por lo que en este aspecto el arrendatario habría cumplido con su obligación, más cuando en este caso lo que se discute no es el fondo del arrendamiento sino el elemento previo de si la actora está legitimada para efectuar la reclamación.

TERCERO. -El juez de instancia desestima la oposición planteada por el demandado por entender que el mero hecho de que la persona a quien se ha hecho el pago de las rentas reclamadas por la actora sea el actual titular registral de las fincas arrendadas no priva a la actora de su condición de arrendataria, por ser la poseedora actual de las fincas y la que las ha poseído a título de dueña, como antes hicieron su causahabientes, lo que era reconocido por los arrendatarios, por ser a ella a quien abonaban la renta hasta el segundo semestre de 2009; entendiendo finalmente que los pagos hechos al actual titular registral carecen de efectos liberatorios, pues no revertieron en utilidad del acreedor, no correspondiendo al arrendatario juzgar quién tiene mejor derecho sobre al finca, debiendo abonar la renta a quien le consta como arrendador y si se plantea algún debate consignarlas judicialmente.

Se comparten la mayor parte de las valoraciones que el juez de instancia realiza en su sentencia. Efectivamente el arrendatario no tiene por qué plantearse quién tiene mejor derecho sobre al finca arrendada. Si tiene un contrato de arrendamiento con una persona será en principio a ésta a quien deba abonar la renta y si un tercero le requiere de pago, podrá o bien consignar la renta o indicarle que reclame a la que es titular del contrato. Igualmente se comparte que la mera anotación registral de la titularidad del inmueble no implica que el beneficiario de tal anotación se convierta en poseedor, pues dicha anotación, sin más, podría ser objeto de impugnación por la poseedora a título de dueño.

Ahora bien, la cuestión que plantea la demandada es otra. Es la falta de legitimación activa de la actora para reclamar el pago de rentas y el desahucio en la fecha en que se presenta la demanda. Y tal falta de legitimación la deriva, no del hecho de que las fincas estén inscritas a nombre de un tercero, sino de la existencia de una sentencia firme (de 29 de octubre de 2003 dictada por la secc. 25 de la AP de Madrid), en la que se declara la nulidad por simulación absoluta del contrato de compraventa llevado acabo en 1969 entre D. Apolonio y su hermano D. Arturo , causante de la ahora actora, que según la sentencia referida no tenía otra finalidad que impedir que el actual titular registral D. Carmelo , accediese al fideicomiso de residuo que sobre, entre otras, la fincas arrendadas constituyó el padre de todos ellos a favor de éste.

Por otra parte el planteamiento de la cuestión jurídica como tal excepción hace inútil todo debate en este momento sobre quién tiene mejor título o deja de tenerlo sobre las fincas o si D. Carmelo o si éste puede entenderse subrogado en el carácter de arrendador. Lo único que interesa en este momento es determinar si la actora tiene legitimación para reclamar el pago de rentas a su favor y de instar el desahucio por incumplimiento del arrendatario.

CUARTO. - Para resolver este debate debemos determinar en primer lugar la facultad dispositiva que debe concurrir en el arrendador para poder concertar válidamente un contrato de arrendamiento. No parece que plantee mucha discrepancia convenir en que la facultad de otorgar una finca en arriendo requiere la posesión real de la misma, esto es con un título que permita disponer sobre ella, como dice el art. 12.1 LAU 1980 "la misma capacidad que para enajenarla", o como expresaba el art. 1564 ALEC "poseedores reales a título de dueños, de usufructuarios o de cualquier otro que les de derecho a disfrutarla".

Precisamente esta disposición, prevista para el anterior juicio de desahucio, y que aunque no tenga transcripción equivalente el la vigente ley de Enjuiciamiento Civil, debe considerarse como requisito derivado de la misma naturaleza del contrato, es la que lleva a entender que esa condición debe mantenerse en el tiempo, de forma que quine ejercite una acción con base en esa relación locativa, debe mantener la titularidad real de la finca que le permita disponer de ella.

Y en el caso que nos ocupa tal circunstancia no concurría en la actora en la fecha en que se interpuso la demanda, en diciembre de 2010, ni con posterioridad. La actora, como las que le cedieron sus derechos sobre las fincas, son las causahabientes de D. Arturo , y por lo tanto se ven directamente afectadas por la sentencia de la Audiencia de Madrid en que precisamente eran parte demandada. Por tanto, declarada la nulidad absoluta de la compraventa llevada a cabo en 1969, que es el título por el cual D. Arturo adquirió las fincas arrendadas, la actora carece de título alguno que ampare su posesión sobre dichas fincas, pues su adquisición mortis causa es igualmente nula, al no poder adquirir el dominio de una finca que no era propiedad del causante. Por lo tanto, si bien hasta el año 2003, más concretamente hasta la fecha de la firmeza de la sentencia, la actora podía ser considerada como poseedora real a título de dueña, desde esa firmeza, será en su caso una mera poseedora de hecho sin título alguno, sin que desde entonces pueda reclamar su posesión real pues conoce que el título que le amparaba ha siso expresamente anulado.

Por tanto no nos encontramos, que parece ser la tesis seguida por el juez de instancia, ante la discusión entre un titular registral con su correspondiente titulación (la que le haya permitido acceder al Registro), y una titular no registral que tiene otro título que pueda ser discutido, sino ante un titular registral con título y una poseedora de facto sin él.

En resumen, no acreditándose por la actora la existencia de un título válido que acredite su posesión real, falta el primer requisito necesario (legitimación activa) para instar la acción de resolución contractual o de desahucio, por lo que el recurso de apelación debe ser estimado.

QUINTO. -Lo antes dicho exime de entrar en otras valoraciones de la parte apelante como el hecho de que no pudiese haber existido la subrogación en el arrendamiento por parte de la actora a la muerte de D. Arturo o que pudieran haber concertado en 1998 un nuevo contrato de arrendamiento, siquiera sea porque la propia parte demandada ha reconocido con sus propios actos (pagándoles la renta desde que se inició el contrato hasta que fueren requeridos por el actual titular, al que le han seguido pagando la renta) que admitía esa situación de arrendamiento por quienes entonces sí eran poseedoras a título de dueño.

SEXTO. - Estimado el recurso de apelación, la sentencia de instancia debe ser revocada absolviendo a los demandados de las pretensiones de la actora, y por lo tanto imponiendo a ésta las costas de la instancia, así como ordenando al devolución a los demandados de las cantidades consignadas en su día en el Juzgado.

En cuanto a las costas de esta alzada, estimado el recurso de apelación, no procede hacer pronunciamiento expreso al respecto.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la C.B. DIRECCION001 , Hugo , Herminio y Inocencio , contra la sentencia de fecha 18 de febrero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta ciudad , en juicio verbal 1036/2010; se revoca la misma y en su lugar estimando la excepción de falta de legitimación activa de la actora Dª Juliana , se desestima la demanda, con imposición a la misma de las costas de la instancia.

No se imponen las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Procédase a la devolución a la parte demandada de las cantidades consignadas en este litigio.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D.Ignacio Pando Echevarria, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.