Sentencia CIVIL Nº 177/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 933/2018 de 23 de Abril de 2019

Encabezamiento

933AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 933/2018
SENTENCIA N.º 177
Ilmos. Sres.: Presidente:
D. JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO Magistrados:
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a veintitrés de abril de dos mil diecinueve.
Vistos, ante la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los
autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 936/2018, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA Nº 16 DE VALENCIA, entre partes; de una, como demandante-apelante D. Victoriano ,
representada por la Procuradora Dª GUADALUPE PORRAS BERTI, y dirigida por el Letrado Don VICENTE
RAMÓN HERMOSO DE MENDOZA, y, de otra, como demandado apelada Dª Guillerma , y DON Jose
Pedro , representados por el Procurador D. VÍCTOR PÉREZ MATEO DE ROS, y dirigida por el letrado D.
FRANCISCO JAVIER MUÑOZ ROMERO.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 16 de los de Valencia, con fecha 5 de noviembre de 2018, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Porras Berti, en nombre y representación de Dº Victoriano contra Dª Guillerma y Dº Jose Pedro , debo de absolver y absuelvo a los citados demandados de cuantos pedimentos han sido deducidos en su contra, todo, sin efectuar expresa imposición de las costas procesales causadas a ninguno de los litigantes.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, solicitando que se dicte en su día Sentencia por la que, con revocación de la Sentencia de Instancia, se acuerde estimar íntegramente la demanda, declarando RESUELTO el contrato de arrendamiento referente a la vivienda propiedad del Sr. Victoriano , sita en Valencia, CALLE000 , n.º NUM000 , puerta NUM001 , dando lugar al DESAHUCIO de la misma por falta de pago, condenando a los demandados a que desalojen dicho inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito, y a disposición de mi mandante, condenando así mismo a los demandados a pagar a mi mandante la cantidad de DOS MIL OCHENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (2.088'99€) reclamados en la demanda, más 1.598'16€ reclamados en el acto del Juicio por las rentas y gastos de suministros desde la presentación de la demanda hasta la celebración del mismo (julio a octubre de 2018), más las que resulten o se devenguen hasta la ejecución de la Sentencia, con expresa condena en costas a la parte actora.

Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día diez de abril de dos mil diecinueve, para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal del demandante , Sr. Belarmino se interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia que desestimó su demanda, alegando error en la valoración de la prueba y contradicción con las respectivas posiciones de las partes, ya que el fundamento esencial de la oposición era precisamente que, como consecuencia de unas obras, se realizaría una compensación de créditos con las rentas venideras, y literalmente se dice que 'en caso de así necesitarlo imputarse al alquiler si así se necesitara los inquilinos (sic)' añadiendo que 'por lo que entendemos existe una compensación de créditos'. Por tanto, la parte demandada reconoce que no ha abonado las rentas reclamadas, como no puede ser de otra manera. La pretensión de la Juez a quo de que esta parte probase que no se habían pagado las rentas aportando los recibos, carece de sentido común, puesto que precisamente esos recibos no se han girado al no haber sido abonados, puesto que el recibo se emitía en el momento del pago, con lo cual no existen.

También es significativo que en la contestación a la demanda se alegue que mi representado no iba a emitir recibo alguno para poder llevar a cabo el desahucio, lo que, además de volver a confirmar que no se han pagado los recibos, es una invención de la parte demandada. Lo cierto es que, ni siquiera cuando fueron requeridos al pago, contestaron al burofax, motivo por el cual no quedó más remedio a mi mandante que presentar la demanda.

Resulta importante aclarar que el documento del pago de los 700€ a cuenta, a que alude la parte demandada, ese 'pago a cuenta' es por lo que aún debían los demandados de la renta de los meses de diciembre de 2016 y enero de 2017, y parte de los suministros de diciembre de 2016, como explicó la Sra.

María Inmaculada . Y este dato también es relevante, ya que no se reclaman ambos meses. En caso de ser como alegaba la parte demandada, 'a cuenta de los meses de febrero y marzo', sí que se habrían emitido los correspondientes recibos, de los que ambas partes dispondrían del debido justificante. Evidentemente, ninguna de las partes aportó esos recibos a pleito, porque no fueron abonados ni por ende, emitidos. Y más aun, en TODOS los recibos que se emitían (sirva a modo de ejemplo los documentos 16 y 17 de los aportados en la contestación a la demanda) se añadían los gastos, mientras que en recibo de enero de 2017 no aparecen esas anotaciones, precisamente porque de los 700€ 'a cuenta' se pagaron los meses de diciembre y enero (600€) y la parte de los gastos de diciembre de 2016, pero no los gastos de enero de 2017.

Es bastante significativo que en los procedimientos de desahucio, donde la acreditación del pago sería per se una prueba diabólica para la parte que reclama la renta (al no poder demostrar que NO se ha pagado), sea la parte obligada al pago la que tenga que acreditar que dicho pago ha existido ( artículos 217.3 y 444.1 de la LEC ). A pesar de que, como hemos señalado, la parte demandada no niega que no haya abonado las rentas reclamadas, dado que en la Sentencia de Instancia la Juez ahondaba en que esta parte no había 'traído al proceso ni una sola prueba', y que era 'sencillo aportar los recibos que se demandan impagados', para terminar con que 'no cabe más que concluir que el impago de las rentas no consta acreditado', cabría recordar que es Jurisprudencia consolidada precisamente lo contrario. A modo de ejemplo podemos señalar la Sentencia nº 469/2007 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª, de fecha siete de Septiembre de 2007 , que establece que 'la demandada no ha acreditado haber satisfecho la renta correspondiente al mes de enero', y más recientemente, la Sentencia nº 136/2018 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8 ª que establece de forma clara que 'la prueba del pago incumbe al hoy apelante (DEMANDADO), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a cuyo tenor incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de la demanda. De ahí, que la carga probatoria quede desplazada sobre el Sr. -----, teniendo presente que las dudas que al respecto puedan producirse sólo a él perjudicarán al ser suya aquélla tarea procesal'. En idéntico sentido la Sentencia 92/2016 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, de 11 de marzo de 2016 , entre otras.

Además, tampoco se aplica lo dispuesto en el artículo 444.1 de la LEC , que establece que 'Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la enervación'. Señalamos a modo de ejemplo la Sentencia n.º 260 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, de 15 de abril de 2011 , que señala que 'entiende esta Sala que el actor acredita con el contrato de arrendamiento (a los folios 11 y siguientes) la existencia de la obligación de pago del arrendatario, correspondiendo a éste, de conformidad con el art. 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil enervar, en su caso, la acción deducida, probando que las rentas vencidas han sido satisfechas en los términos del art. 444.1 de la Ley procesal , siendo que, además de este soporte normativo, la probanza de hechos negativos como la falta de pago de la merced arrendaticia obliga al juego de las presunciones o de la inversión de su carga por serle únicamente posible al actor acreditar actos o comportamientos positivos, todo ello de acuerdo con el principio que contempla el art. 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada uno de los litigantes', Sentencia n.º 271/2005 de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª, de 27 de abril que recoge que 'probado por el actor, mediante su aportación el contrato de arriendo que le une con el demandado y por el que éste se obliga al pago de unas rentas a cambio de la posesión del bien, es el último, como hecho extintivo de dicha obligación y por la facilidad probatoria que al respecto tiene, el que ha de adverar que ese pago medió, mediante los recibos u otros documentos que así lo demuestren, como expresamente refiere limitando a ello su actividad probatoria el art.444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ', y la Sentencia n.º 708/2007, de 10 de diciembre , que señala que 'no es posible en consecuencia, que el Juzgado a quo entre a examinar la carga de la prueba (acreditación del impago de las rentas) en este procedimiento máxime cuando ello no ha sido cuestionado en forma por los demandados, a quienes incumbía la carga de probar el pago al ser hecho impeditivo o extintivo de su obligación conforme al art. 217 y 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

Así pues, la Sentencia apelada basa la misma en que no se ha probado por la parte actora algo que la parte demandada reconoce, motivo ya suficiente como para no tener esa 'carga probatoria'. Pero es que, como hemos señalado, incumbiría a la parte demandada, en caso de negar el impago, el probar que efectivamente ha pagado las rentas y los suministros. Evidentemente no lo puede probar, porque no ha pagado, como reconoce.

Y en cuanto a los suministros, se aportaron los recibos de todos los meses que se debían, documental que no ha sido impugnada por la parte demandada, y que lo que viene es a aseverar que en los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, y posteriormente julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, los demandados han venido disfrutando de agua, luz y gas a costa de mi representado. Las anotaciones a que hace referencia la Sentencia parten de un intento de justificar el no estimar ni siquiera esa parte, puesto que en caso de que se confirmase el adeudo conllevaría el desahucio, circunstancia que en la Sentencia apelada se intenta evitar a toda costa.



SEGUNDO.- No podemos asumir los razonamientos contenidos en la sentencia de instancia, en relación a la carga de la prueba del pago de los recibos de alquiler, y la conclusión de que no se habría acreditado por el arrendador que fueran debidos.

La sentencia de primera instancia consideró al respecto que: '

SEGUNDO.- Centrados los términos del conflicto, con arreglo al contenido del Artículo 27, párrafo segundo, apartado a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1.994, aplicable a los contratos de fecha posterior al 1 de Enero de 1.995, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por; 'la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario'.

En cuanto a las cantidades que se dicen adeudadas por la parte demandada, en primer término, procede rechazar la compensación de pagos opuesta por la representación de la parte demandada, toda vez que, sustentada tal manifestación en acuerdos verbales, negados por la propiedad, no existe convocada al proceso, al respecto de su realidad, ni una sola prueba, pues, probadas ciertas las mejoras realizadas en la vivienda alquilada a través de las facturas de los productos adquiridos para su ejecución, docs. 4 a 9 de la contestación, y a través de la testifical de la Sra. Andrea , vecina de los demandados, quien ratificó que el estado de la vivienda objeto del proceso se ajusta a la realidad puesta de manifiesto por los docs. 10 y 11 de los de la contestación, lo cierto es que nada acredita el pacto de compensación del precio de las reformas con el de los alquileres.

Desde lo expuesto, en el escrito de demanda se dicen adeudados, y son objeto de reclamación, por los demandados los alquileres correspondientes a cinco mensualidades, febrero a junio de 2018 que, a razón de 300 euros al mes, importan un total de 1.500 euros. Esta reclamación, en el acto de la vista se amplió a las mensualidades correspondientes a los meses de julio a agosto de la presente anualidad, ello, por importe de otros 1200 euros. Pero, al respecto de la realidad de la precitada deuda, no se ha traído al proceso ni una sola prueba, y estimando que la carga de tal extremo incumbe al actor, artículo 217 de la LEC , además de ser quien tiene la disponibilidad y la facilidad de prueba, sencillo era aportar los recibos que se demandan impagados y que por tal causa, al no haber sido entregados a los arrendatarios a cambio de la recepción del precio de la renta en mano, deberían de estar en su poder. Por lo expuesto no cabe más que concluir que el impago de las rentas no consta acreditado. A tal extremo se dedica el Hecho Cuarto de los que conforman la demanda, 5 líneas, huérfano de toda prueba y las manifestaciones realizadas en la Vista, de nuevo no sustentadas en actividad probatoria alguna. Sobre las rentas, en única acreditación de un puntual y mínimo retraso, que ha de estimarse solventado, en tanto no reclamado en la demanda, solo se adjunta a tal escrito un documento, seis, titulado reconocimiento de deuda por el que, en fecha 1 de abril de 2017, el inquilino reconocía entonces adeudar a la propiedad por el concepto analizado la cantidad de 300 euros'.

Como indica la SAP, Civil sección 13 del 29 de marzo de 2019 (ROJ: SAP B 2696/2019 - ECLI:ES:APB:2019:2696): ' Así, hemos de recalcar que, obviamente, la obligación fundamental del arrendatario es la del pago de la renta conforme a lo que prevé el art.

1555.1 del Código Civil (CC ), que surge como contraprestación al disfrute de la posesión del bien arrendado, y cuyo incumplimiento constituye causa de resolución del vínculo arrendaticio, según establece el art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ).

Por otra parte, como hemos tenido ocasión de expone en resoluciones anteriores, el desahucio es un procedimiento sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), si bien, a diferencia de lo que sucedía al amparo de lo dispuesto en el art. 1579.2 de la LEC 1881 , no se limitan los medios de prueba utilizables.

Sobre esta base, es evidente que la carga de la prueba del pago de la renta, como hecho extintivo que es ( art. 1156 del CC ) , corresponde a los arrendatarios demandados a tenor de lo dispuesto en el art.

217 puntos, 2 º, 3 º y 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) en relación con el art 444.1 LEC , que son quienes se encuentran con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que debieran estar en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago.

A tales efectos el art. 17 .4 de la LAU previene que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo una transferencia bancaria'.

Los antecedentes procesales contenidos en la sentencia resultan contradictorios con las respectivas posiciones de las partes, pues si los demandados sostienen la compensación de unas obras que realizaron en la vivienda, con los recibos del alquiler, alegando un supuesto acuerdo con el arrendador que la sentencia entiende no se probó, resulta extraño que acto seguido, se imponga la carga de la prueba de presentar recibos de los mismos que deberían estar en poder del arrendador, en virtud de la obligación que le impone la LAU, de entrega en caso de impago, para sostener que no se ha acreditado la morosidad, pues la misma oposición formulada así lo evidencia.

sí, hemos de recalcar que, obviamente, la obligación fundamental del arrendatario es la del pago de la renta conforme a lo que prevé el art. 1555.1 del Código Civil (CC ), que surge como contraprestación al disfrute de la posesión del bien arrendado, y cuyo incumplimiento constituye causa de resolución del vínculo arrendaticio, según establece el art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ).

Sobre esta base, es evidente que la carga de la prueba del pago de la renta, o del acuerdo de compensación alegado, como hecho extintivo que es ( art. 1156 del CC ) , correspondía a los arrendatarios demandados a tenor de lo dispuesto en el art. 217 puntos, 2 º, 3 º y 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) en relación con el art 444.1 LEC, que son quienes se encuentran con la disponibilidad y facilidad probatoria.

Ello justifica que deba de atenderse el primer motivo del recurso de apelación, al no haberse acreditado el pacto de compensación por obras, sobre el que no ha resultado prueba concluyente alguna, y que contradice el propio tenor literal del contrato de arrendamiento.



TERCERO.- En cuanto al segundo motivo de recurso de apelación, versa sobre la desestimación del pago de los suministros de la la vivienda. Al respecto razonó la sentencia: '/.../ Por otra parte, son reclamados en la demanda, también el apoyo de la acción de resolución del arrendamiento, el importe del precio de suministros de agua, luz y gas del inmueble arrendado, y si bien es cierto que, en este caso, se adjuntan a la demanda y se aportan en el acto de la vista, un conjunto de documentos consistentes en facturas que acreditan el consumo de tales suministros en la vivienda arrendada, lo cierto, es que ha sido de imposible determinación el real importe que pudiera ser adeudado por estos conceptos, pues existen en algunas de las citadas facturas y en los recibos de alquiler que se adjuntan a la contestación un conjunto de notas manuscritas que, realizadas, así es reconocido por la misma, por la Sra. María Inmaculada , encargada de la gestión del alquiler, y quien en acto de juicio no pudo determinar a qué obedecían ni dar explicación alguna sobre su significado, determinan inviable dicha tarea. Anotaciones tales como '31 -1-018 a cta. 700 €', 'sobre 700.- 31-1 18 son hasta 8 de enero, agua hasta enero'o '..falta la fac/. de...entrega' unidas a un conjunto de operaciones aritméticas, en ocasiones corregidas y rechazas por otras, resultan de imposible entendimiento y determinan impracticable fijar la cantidad que por suministros pudieran estar en adeudar los demandados. En la materia, se insiste en la carga probatoria que incumbe a la parte actora sobre quien también pesa la obligación de la correcta llevanza de las cuentas de su negocio.

Por todo lo expuesto, es procedente la desestimación de las acciones objeto de la demanda origen de la presente Litis'.

Planteado el debate en la forma expuesta, debemos compartir las conclusiones de la sentencia, en orden a la dificultad de determinación de la cantidad concreta que pudiera corresponder a los arrendatarios, atendida la actividad probatoria desarrolla, y por tanto, tal confusión debe ir en detrimento de quien reclama, y tiene la carga probatoria de determinar el importe exacto de la cantidad que debe ser objeto de condena. el régimen jurídico aplicable. Por ello procede la desestimación del motivo de recurso basado en la desestimación de la reclamación de cantidad por suministros, lo que no impide el éxito de la pretensión de resolución del contrato y desahucio por falta de pago de las rentas.

Por todo ello, considerándose probada la existencia del contrato y no habiendo los demandados probado el hecho obstativo de oposición en relación a la obligación de pago de las rentas, su cuantía, procede, con revocación de la sentencia recaída, la íntegra estimación de la demanda, y ,en consecuencia, ha de darse lugar al desahucio, declarando resuelto el contrato de arrendamiento objeto de litigio, con condena al desalojo de la vivienda. Y ha de condenarse asimismo al pago de las rentas vencidas e impagadas, que ascendían a la suma de 9.000.-euros hasta el momento de celebración del juicio, más todas las vencidas con posterioridad hasta el momento en que se reintegre la posesión de la vivienda a la propiedad, a razón de 450.-euros mensuales.

De conformidad con lo establecido en los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC , las cantidades adeudadas devengarán el interés legal, si bien, en lo que respecta a su cómputo, habrá de tenerse en consideración que los intereses se devengarán desde la interposición de la demanda en aquellas rentas que estuvieran vencidas en el momento de la interpelación judicial, y desde el momento de su respectivo vencimiento aquellas que sucesivamente hayan ido venciendo con posterioridad, y hasta su completo pago.



CUARTO .- La estimación de la demanda comporta que haya de condenarse al pago de las costas devengadas en la primera instancia a la parte demandada, pues procede la estimación de la acción de desahucio, sin que proceda una especial declaración respecto de las de la segunda, al haber sido estimada la apelación ( arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Victoriano contra la sentencia de fecha 5 DE NOVIEMBRE DE 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 DE VALENCIA en autos de juicio verbal nº 936/2018, REVOCAMOS la indicada resolución y, en su lugar, dictamos otra por la que, estimando parcialmente la demanda y DECLARAMOS resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , puerta NUM001 , de Valencia, condenando a los demandados a dejarla libre, vacua y expedita a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento, y CONDENAMOS a dichos demandados, solidariamente, al pago a la actora de la suma de 1.500 euros, más las rentas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda, a razón de 300 euros mensuales, de acuerdo con los parámetros fijados en la presente resolución, más los intereses legales, y sin perjuicio de las compensaciones que cupieran efectuarse en ejecución de sentencia por la aplicación de la fianza arrendaticia.

Todo ello imponiendo a los demandados las costas de la primera instancia, sin hacer especial declaración sobre las de la segunda.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.