Sentencia Civil Nº 178/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 126/2011 de 20 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00178/2011

ROLLO 126/11

SENTENCIA NUM. 178

Palma de Mallorca, a 20 de abril de 2011

VISTOS por el Ilmo. Sr. don Guillermo Rosselló Llaneras, Magistrado de la Sección 3ª

de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio verbal, seguidos por el Juzgado de Primera

Instancia nº 19 de Palma, bajo el nº 824/10, Rollo de Sala nº 126/11, entre partes, de una como demandada-reconveniente -

apelante doña Marisa , representada por la procuradora doña María Eulalia Arbona Niell, y de otra, como

actora.reconvenida - apelada doña Remedios , representada por el procurador don Santiago Carrión

Ferrer, asistidas ambas de sus respectivos letrados don Pedro Losa Grimaldo y doña María Martinez Cogolludo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Palma, en fecha 25 de noviembre de 2010, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: " Que estimando integramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Santiago Carrión Ferrer, en nombre y representación de Dª Remedios debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de la suma de 1.600 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y las costas procesales.

Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Eulalia Arbona Niell, en nombre y representación de Dª Marisa , debo absolver y absuelvo a la demandada reconvencional de todos y cada uno de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda reconvencional, condenando a la demandante reconvencional al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada- reconveniente, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para fallo 20 de abril del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- Doña Remedios fromuló demanda de juicio verbal contra doña Marisa en reclamación de 1.600 euros, con más sus intereses legales, en concepto de devolución de la fianza constituida al suscribir el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 - NUM002 , esc. NUM002 , de esta ciudad de Palma, contrato que quedó extinguido tras la entrega de las llaves a la arrendadora el día 10 de junio de 2009.

La demandada se opuso a las pretensiones articuladas en su contra y pasó a formular demanda reconvencional en reclamación de la cantidad 3.489 euros en concepto de daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria y daños causados en los muebles existentes en la vivienda, que compensada con el importe de la fianza, la actora le adeudaba la cantidad de 1.889 euros que le reclama.

La sentencia que puso fin al anterior grado jurisdiccional desestimó la demanda reconvencional dando lugar a la principal argumentando, en síntesis, que la demandada reconveniente no ha acreditado los daños a los muebles y que la entrega de las llaves se realizó de común acuerdo de las partes dando por extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda, y, a mayor abundamiento, el silencio de la arrendadora durante más de un año desde la entrega de las llaves debe interpretarse ex artículo 1.282 del CC como un consentimiento tácito al abandono del inmueble por parte de la arrendataria.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso al haber sido apelada por la parte demandada reconveniente que aduce en el desarrollo del recurso error en la valoración de las pruebas ya que, a su entender, la actora rescindió de manera unilateral e injustificada y sin previo aviso el contrato y devolvió la vivienda en un deficiente estado que requirió reparaciones y sustitución de mobiliario para poderla alquilar de nuevo, interesando nueva sentencia por la que se estime la compensación alegada y se condene a la actora reconvenida al pago de la cantidad de 1.889,00 euros, intereses y costas.

SEGUNDO.- La motivación del recurso plantea en esta alzada las dos siguientes cuestiones: a) si existió un desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria que la obliga a indemnizar los perjuicios causados a la arrendadora, consistentes en el importe de la renta durante los meses que estuvo desocupada hasta que logró alquilarla de nuevo; y b) si se entregó la vivienda en el mismo estado que se recibió al formalizar el contrato.

Para la adecuada resolución de dichas cuestiones se debe partir de los siguientes hechos acreditados en autos incólumes en esta alzada:

* El contrato que ligaba a las partes era de fecha 10 de noviembre de 2007 y tenía por objeto el arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , reconociendo la arrendataria recibir el piso amueblado y en perfecto estado de conservación, asumiendo a partir del sexto mes los desperfectos y deterioros que en el mismo se ocasionaran, así como las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; pactando una renta mensual de 800 euros y una duración de un año con posibilidad de prórroga anual según acuerdo de ambas partes, entregando la arrendataria la cantidad de 1.600 euros en concepto de fianza para responder de la entrega de la vivienda en el mismo estado que se encontraba al recibirla en alquiler.

* El día 10 de junio de 2009 la arrendataria hizo entrega de las llaves de la vivienda a la arrendadora, sin que hiciera constar nada en contra ni levantara acta notarial del estado de la vivienda, procediendo a arrendarla de nuevo mediante contrato de fecha 13 de octubre siguiente, dejando de percibir la renta pactada durante cuatro meses ascendiendo el total a 3.200 euros que no reclamó a la arrendataria hasta que ésta solicitó la devolución de la fianza.

* No consta en autos que al suscribir el contrato de arrendamiento realizaran inventario de los bienes muebles incluidos en el arrendamiento de la vivienda, y las fotografías aportadas por la demandada reconveniente, ahora apelante, para acreditar el estado de ciertos muebles son de fecha 16 de octubre de 2010 y la factura de compra de una lavadora en reposición de la antigua de fecha 7 de noviembre de 2009.

Sentados los anteriores hechos, el recurso debe ser desestimado por carecer de consistencia. En efecto, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 por la que se rige el contrato de autos, regula la facultad de desistir el arrendatario del contrato siempre que se trate de arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años y hubiera durados dicho período, dando el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, sin necesidad por parte del arrendatario de expresar ni menos justificar su decisión de desistir, desistimiento que sólo generará indemnización a favor del arrendador si se hubiese pactado en el contrato. De donde se sigue que el arrendatario no podrá desistir anticipadamente del contrato cuando se haya pactado una duración igual o inferior a cinco años, o cuando, habiéndose fijado una duración superior, no se haya llegado a los cinco años de contrato, en relación con lo dispuesto en el artículo 9 sobre la duración del arrendamiento de vivienda, en cuyos supuestos el arrendatario que desiste unilateral y anticipadamente del contrato vendrá obligado a indemnizar al arrendador de los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento del plazo de duración pactado, indemnización que la jurisprudencia limita generalmente a las rentas dejadas de percibir desde el abandono de la vivienda hasta que se alquila de nuevo o la modera si el abandono anticipado responde a una causa justificada en aplicación del artículo 1.103 del Código Civil .

Pues bien, conforme a lo expuesto le asistiría la razón a la arrendadora recurrente al solicitar la indemnización por la "rescisión" anticipada del contrato sin causa justificada por parte de la arrendataria consistente en el importe de las rentas durante el tiempo comprendido entre la entrega de la posesión y el nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda. Sin embargo, la cuestión nuclear se centra en determinar si en el caso nos encontramos ante un desistimiento unilateral del contrato o ante una extinción anticipada de mutuo acuerdo derivada de la recepción de las llaves sin protesta por parte de la arrendadora hasta que se le reclama la devolución de la fianza, que deba ser interpretada como manifestación tácita del consentimiento ex artículo 1.262 del Código Civil , tal como lo entiende la sentencia de la instancia y se comparte en esta alzada por haberse pronunciado en este sentido la S.T.S. de 9 de junio de 2004 resolviendo un caso similar al de autos, que dice:" La actuación del inquilino, consistente en la puesta en conocimiento de la arrendadora de su voluntad de cesar en la ocupación del piso que ocupaba, acompañada de la entrega de llaves, es una manifestación de voluntad que, al efectuarse en el contexto de una relación contractual preexistente, requería una respuesta --en uno u otro sentido-- de la otra parte. En efecto, según conocida doctrina de esta Sala, el silencio de uno de los contratantes adquiere una especial relevancia, cuando ante una declaración del otro interesado el modo corriente y usual de proceder implica el deber de hablar. En tales supuestos, si el que debe y puede hablar, calla, ha de reputarse que concrete, en aras de la buena fe( sentencias de esta Sala de 24 de enero de 1957 , 14 de julio de 1963 y 17 de noviembre de 1995 , además de las citadas por el recurrente).

Pero es que, además, el hecho de haberse recogido por el Sr. Carlos María, representante legal de la arrendadora, sin formular oposición ni reparo, las llaves de la vivienda y la carta en que se hacía constar la decisión de extinguir el contrato, constituye algo más que el silencio vinculante para la entidad actora al que acabamos de referirnos, pues implica su consentimiento tácito, su aceptación de la decisión del Sr. Luis Ángel, a través de un acto concluyente, al que todavía podrían añadirse otros actos posteriores (la mencionada inserción de anuncios y la petición de permiso para que posibles interesados visitaran la vivienda) que han contribuido en muy importante medida a dar seguridad al arrendatario acerca de la existencia de la plena conformidad de aquélla al desistimiento contractual que le había manifestado.

Ante ello, la posterior formulación por la arrendadora de la reclamación judicial de indemnización de que el presente recurso trae causa, constituye un cambio de actitud que no puede ser acogido por cuanto vulnera la doctrina de que nadie puede ir válidamente contra sus propios actos".

Por último, señalar que los pretendidos daños al mobiliario no quedan acreditados por cuanto el único objeto de reclamación consistente en la reposición de la lavadora su fecha de compra es cuatro meses posterior de la entrega de la posesión de la vivienda por la demandante y vigente el nuevo contrato de arrendamiento y sin la menor prueba que el cambio fuera consecuencia del mal uso por parte de la arrendataria.

TERCERO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.

Fallo

1) QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO el RECURSO DE APELACION interpuesto por la procuradora doña María Eulalia Arbona Niell, en nombre y representación de doña Marisa , contra la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Palma, en los autos juicio verbal, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBO CONFIRMARLA y la CONFIRMO en todos sus extremos.

2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico.