Sentencia Civil Nº 178/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 248/2012 de 09 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincialde Valencia Sección Sexta ROLLO nº 248/2012.

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 248/2014

SENTENCIA nº 178

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 9 de junio de 2014.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2014, recaída en autos de juicio ordinario nº 1547/12, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de los de Torrent sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Han sido partesen el recurso, como apelante, la parte demandante, D. Cristobal , y D. Eduardo , representados por D. Rafael Ferrer Miquel, Procurador de los Tribunales, y defendidos por D. Rafael Ferrer Almenar, y, como apelada, la parte demandada BANKIA S.A.,representada por Dª. Carmen Rueda Armengot, Procuradora de los Tribunales, y defendida por D. Enrique García-Romeu Palomares, Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Cristobal y D. Eduardo , representados por el Procurador Sr. Ferrer contra Bankia SA representada por el Procurador Sra Rueda, debo condenar a la misma a la reparación de la entrada de agua existente en el local y reparación de los daños ocasionados pro dichas humedades y a abonar a los actores el importe de 1141,90 euros en concepto de rentas debidas, absolviendo a la demanda de los demás pedimentos formulados en su contra.

En cuanto a las costas, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.-La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando,

1.- Hechos relevantes que la Sala debe tener en cuenta.

En el presente procedimiento se interesa por esta parte la resolución real y efectiva del contrato de arrendamiento suscrito por mis representados con la entidad CAJA MADRID, hoy BANKIA y que fue pretendida su resolución unilateral por la demandada al producirse la fusión de la arrendataria y Bancaja en su día y entendiendo que el inmueble arrendado, que era la planta baja comercial, no era de su interés.

Interesamos la resolución del contrato, real y efectiva, con la consiguiente entrega de llaves y posesión a sus propietarios arrendadores, puesto que la voluntad de la arrendataria de resolver el contrato y hacer entrega de las llaves y posesión nunca se materializó y a fecha de hoy 17 de Febrero de 2.014, las llaves y posesión del inmueble continúan en poder de la arrendataria, usando y disfrutando del local, e impidiendo a sus propietarios su uso y disfrute.

Lógicamente esta reclamación lleva consigo la reclamación del pago de las rentas por todo el tiempo que, por culpa exclusiva de la arrendataria, el local no puede ser usado y disfrutado por sus propietarios al no tener las llaves y posesión del mismo.

La actitud de la demandada, a fecha de hoy, impide a sus propietarios su arrendamiento y por tanto esta actitud ha dejado en una situación desventajosa e indefensa a sus propietarios y además está produciendo un enriquecimiento injusto a favor de la demandada.

2.-Vaya por delante que compartimos el sentir de la Jurisprudencia pacífica de que la interpretación y valoración de la prueba que existe en el procedimiento y se celebra en el Acto del Juicio, corresponde a la Juzgadora de Instancia, pero bien es cierto que salvado este criterio, y aun admitiéndolo, la interpretación dada por la Juzgadora de Instancia, tanto al contrato de arrendamiento suscrito por las partes como a los distintos requerimientos que se han efectuado por ambas partes y al interrogatorio y prueba testifical, no es correcto, es erróneo y su pensar perfectamente debe ser aplicado asensu contrario a lo que manifiesta la Juzgadora de Instancia, llegando a rozar, según sentir jurisprudencial y dicho sea respetuosamente y en estrictos términos de defensa, con lo absurdo.

3.-Es cuestión esencial a tener en cuenta, cual es la voluntad de las partes, cual ha sido su respuesta ante las manifestaciones e intenciones de cada una de ellas y cual ha sido el resultado de esas voluntades y oposición.

Claramente la voluntad de las partes es resolver el contrato y por supuesto la demandante de recibir las llaves y posesión del inmueble, llaves y posesión que debe producirse según su criterio en unidad de acto, liquidando el contrato y verificando que la entrega de la posesión se efectúa de forma correcta y en condiciones de ser recibida, pero lógicamente no condicionando esta recepción y resolución a una RENUNCIA de derecho, como se pretendía.

Así los demandantes recibieron la comunicación de la pretensión de resolución de contrato unilateral y ningún obstáculo pusieron a esta voluntad de la arrendataria, salvo claro está el cumplir cada una con sus obligaciones contractuales y dentro de estas obligaciones contractuales la propietaria arrendadora-demandante entendió que debía efectuarse la entrega del local en condiciones y acreditando el estar al corriente en el pago de los distintos suministros de que disfrutaba el local, la acreditación de las bajas de los correspondientes suministros de agua y luz y que el local no tuviera ningún defecto o vicio que tuviera obligación de reparar la arrendataria, además de claro está como la entrega se efectuó posteriormente a la fecha indicada y pretendida por la arrendataria, satisfacer dicha mensualidad.

Todo esto consta acreditado en las actuaciones y lógicamente la Sentencia debe reponer y situar a cada parte en su lugar, valorando sus actos y sus pretensiones, teniendo muy en cuenta que efectivamente el pretendido contrato de resolución en absoluto llegó a tener valor, puesto que si hubiera tenido valor admitido por las partes no nos encontraríamos donde estamos, ya que se habría producido la entrega de llaves y posesión, se habría devuelto la fianza y se habría prestado la conformidad al recibo del local, lo que no ocurrió como es de ver.

Y a fecha de hoy TODAVIA NO SE HA PRODUCIDO, las llaves y posesión continúa teniéndola la demandada y los daños en el local no se han reparado.

4.-Sentado todo esto y centrándonos en lo que es objeto de este recurso que es la Sentencia con sus Fundamentos de Derecho y Fallo, hemos de concluir y manifestar donde debemos centrar el error de la Juzgadora de Instancia en la percepción y valoración de las pruebas, apreciación y valoración que entendemos es errónea, perfectamente puede aplicarse asensu contrario y llegar a conclusión distinta a la que llega la Juzgadora de Instancia y por tanto entendemos que su criterio puede entenderse, siguiendo el tenor jurisprudencial y dicho sea en términos respetuosos, como absurdo e inconsistente.

Así, en primer lugar,ciertamente se remitió una carta manifestando la intención de la arrendataria de resolver el contrato, con efectos de 1 de Septiembre de 2.011 y que la entrega del local y llaves se llevaría a efecto en dicha fecha y mediante la forma en que en ese momento se acordara. La parte demandada admitió esta voluntad y bien es cierto y hay que resaltarlo que llegó el 1 de Septiembre y no se pudo llevar a cabo la entrega de la posesión y esta se dilató al 17 de Octubre de 2.011.

Tener en cuenta, en segundo lugar,y así consta acreditado en Autos, lo que en absoluto ha valorado la Juzgadora de Instancia y no ha tenido en cuenta en el documento de resolución, que es fiel reflejo del documento nº 4 aportado por esta parte, redactado por BANKIA que se dice expresamente ' ..... a fin de dar definitivamente por rescindida la relación contractual que nos vincula y considerándose a todos los efectos restituída la posesión del local a favor de los arrendadores con efecto desde el pasado 1 de septiembre de 2.011, conforme al contenido los mencionados burofax de fecha 28 de Junio de 2.011, SIN QUE PROCEDA POSTERIOR RECLAMACION DE ALGUN TIPO ENTRE LAS PARTES ....'.

Es lógico de entender que mi representada en absoluto admitió esto puesto que si aceptaba tal cual constaba en dicho documento, debían devolver la fianza y debía asumir todas las consecuencias de la forma en que se entregaba el local, sin posibilidad alguna de reclamación.

Pero es más y es que en el contrato redactado por la entidad bancaria fechado el 30 de Septiembre de 2.011 y corregida su fecha a 17 de Octubre de 2.011, en su Estipulación Segunda se dice expresamente '..... y habiendo dejado el local libre de todo tipo de bienes muebles y enseres.'

Es decir, que ya las partes hablado con la Directora y con quien comparecía en representación de BANKIA se ponía como condición la retirada del local de todo tipo de bienes, muebles y enseres, por mucho que dijera el contrato de arrendamiento y que podía ser interpretado de forma distinta, como también puede interpretarse y así lo manifestó esta parte 'QUE EN ABSOLUTO LA PARTE ARRENDADORA SE PODRIA OPONER A LA RETIRADA DE MUEBLES, ENSERES Y TODO TIPO DE BIENES'.

Tener en cuenta, en tercer lugar, lo que tampoco ha sido valorado por la Juzgadora de Instancia que a la vista de que el contrato firmado de resolución, pero no perfeccionado porque nada de lo que dice en el mismo se llevó a efecto, ni pago de renta, ni acreditación de estar al corriente en el pago de suministro de servicios, ni la baja de los mismos, ni la devolución de la fianza ni lo que es más importante visto el importe de su retirada y la escasa utilidad de esos bienes muebles y enseres, cuyo coste de retirada es superior a su valor además de que no pueden ser utilizados, pero que constaba se retiraban, la no retirada de los bienes muebles y enseres. Esta parte requirió de pago de las rentas por medio de carta pues EL USO Y DISFRUTE DEL LOCAL, SU POSESION, continuaba teniéndola la arrendataria y recibió como respuesta su voluntad de devolución con efectos 1 de Septiembre de 2.011, a pesar de que nos encontrábamos ya en el 2.012.

Decir, en cuarto lugar,que efectivamente la parte demandada BANKIA instó a requerimiento notarial de entrega de posesión y de llaves, pero en dicho requerimiento notarial de fecha 20 de Julio de 2.012 volvió a insistir y manifestar (vide documento nº 19 de la demanda en su página 6 y 7 lo que transcribimos), '......que procedan ante el Notario de Paiporta Don Javier Pablo Monforte, en su domicilio en Paiporta, a la devolución íntegra de la fianza depositada, por un importe total de 4.000.- €uros y a la recepción de las llaves del local de su propiedad que van a quedar depositadas en ese acto que se les comunica, a fin de dar definitivamente por rescindida la relación contractual que vincula a las partes, sin que proceda posterior reclamación de algún tipo, entendiéndose finalizado el contrato mencionado a todos los efectos desde el pasado 1 de Septiembre de 2.011'.

Lógicamente esto no se pudo admitir y por esta parte se instó por medio de telegrama a la devolución de las llaves y posesión en el propio local y en ese acto proceder a la liquidación de rentas adeudadas y de la fianza. (Documento nº 20 de la demanda).

Por Bankia, documento nº 21, se rechaza la convocatoria y se insta aceptar el requerimiento notarial.

Esto no se asume por los propietarios y por medio de requerimiento notarial, que es el DOCUMENTO Nº 22 de la demanda y se insta a la arrendataria de comparecencia en el local para la entrega de las llaves y posesión del mismo y se deje constancia del estado en que se encuentra el local y que se incorporen fotografías de su estado, que correspondan a la realidad por el Notario observada.

Efectivamente las partes comparecen en representación de Bankia, Sudirectora Dª Miriam y por el Notario se manifiesta y recoge expresamente en el requerimiento lo siguiente:

'......Dª Miriam , procede a abrir el local, pero NO ENTREGA LAS LLAVES AL REQUIRENTE, D. Cristobal , ante lo cual este último señala que a la vista de la no entrega se reclaman las rentas hasta la efectiva entrega, así como la reparación de las deficiencias observadas y la retirada de los distintos enseres que se encuentran en el local ......'.

Es decir, se acredita con ello, lo que no tiene en cuenta la Juzgadora de Instancia, que las llaves continúan en poder de la arrendataria, que se niega a entregarlas y que se reclama en consecuencia las rentas hasta su efectiva entrega y además la reparación de los daños observados, que han sido constatados y valorados pericialmente en el procedimiento y además a la retirada de los bienes, muebles y enseres, que por cierto en el documento de resolución, que no se llegó a perfeccionar, consta que habían sido retirados al momento de su firma.

Pero es que hay que tener en cuenta además y valorarlo, en sexto lugar,que la testigo Dª Miriam , a pesar de la contundencia del requerimiento notarial y de las manifestaciones vertidas en la misma, MIENTE ante la presencia judicial puesto que a preguntas de esta parte manifiesta que es el arrendador quien se niega a recibir las llaves del local ante la presencia notarial y solamente cuando a requerimiento de esta parte y con la intervención de la Juzgadora de Instancia se le lee el contenido de las manifestaciones que se vierten en el requerimiento, ADMITE que efectivamente lo que se recoge en el acta es la verdad, acaba reconociendo que quien requiere de entrega de llaves y posesión es el arrendador y que quien se niega a entregarlas es la arrendataria, (minutos 24 a 29 de la grabación).

Resaltar además en conexión con esto que la testigo Dª Salvadora (minutos 15 a 23 de la grabación) reconoce que no se entregaron las llaves, que no tenían el documento redactado de resolución de contrato y además resaltar que igualmente MIENTE, puesto que no es de recibo decir (minuto 22.50 de la grabación) a preguntas de su representación, ' que el contrato de rescisión recogíaQUE NO TENIA QUE RETIRAR LOS ENSERES.....', cuando en el contrato de rescisión precisamente en su Estipulación Segunda dice y recoge expresamente ' ...... y habiendo dejado el local libre de todo tipo de bienes, muebles y enseres'.

Resaltar por último, que el propio testigo de la parte demandada, Prudencio reconoce y admite, (minutos 36 a 38 de la grabación) que efectivamente el Sr. Eduardo a la firma del contrato de 17 de Octubre de 2.011 reclamó el pago de la renta de Octubre.

Que al no llegar a un acuerdo le dicen desde Madrid que llevarán el tema ellos.

Que el Sr. Eduardo exigió las bajas de luz y de agua y el justificante del pago de esos servicios.

Que cuando el local estuviera en condiciones le llamarían para su entrega (minuto 39 de la grabación).

5.-Manifestar que efectivamente cabe la resolución unilateral del contrato y por tanto que tal resolución es ajustada a Derecho. Pero añadir a todas las consideraciones que efectúa la Juzgadora de Instancia, las cuales compartimos, que según reiterada y pacífica Jurisprudencia dicha voluntad debe ser efectiva y materializarse.

No compartimos por más, que se manifieste, que aun existiendo esa voluntad y pacto de resolución unilateral, que la demandante arrendadora podía haber exigido por otros medios el cumplimiento de lo que entendía debía cumplirse, según interpretación contractual, puesto que no ha tenido en cuenta y valorado la Juzgadora de Instancia, que en todos cuantos documentos se le presentan y en el requerimiento notarial que se le efectúa (UN SOLO REQUERIMIENTO NOTARIAL Y NO DOS COMO MANIFIESTA LA JUZGADORA DE INSTANCIA), se manifiesta que a la recepción de las llaves y posesión debe devolverse la fianza y que se renuncia al ejercicio de cualquier acción, considerándose las partes saldadas y finiquitadas de su relación contractual, sin tener nada que reclamarse por el contrato de arrendamiento.

El requerimiento notarial, documento nº 22 de la demanda lo efectúan los arrendadores demandantes y no la demandada y quien se niega a entregar las llaves y posesión es la propia demandada. En definitiva la manifestación de voluntad del desistimiento es insuficiente sino va acompañada de actos, ciertamente y estos deben ser efectivos, reales y que no se presten a confusión.

La no recepción de las llaves, contrariamente a lo manifestado por la Juzgadora de Instancia, si que está justificada con la reclamación de la renta y la existencia de desperfectos en el local, mencionados, puesto que su no rehuso significaría de admitir ello que habría perdido cualquier derecho de reclamación sobre la extinguida relación contractual y arrendaticia que se pretendía.

Hay manifestada una pretendida, que no admitida por esta parte, renuncia de acciones, hay una acreditación de defectos producidos en el local por el mal hacer de la arrendataria al quitar alguno de los elementos existentes en el mismo (curiosamente el aparato de aire acondicionado que sí que sería de utilidad para el arrendador) y una clara y manifiesta falsedad documental al constar retirada los distintos enseres, muebles y bienes del local.

Claramente la demandada pretendía no entregar las llaves y posesión del local, sino le era devuelta la fianza en el acto, y a la misma conclusión podría llegar la Juzgadora de Instancia de que entregada las llaves y posesión del local, sin firma alguna de renuncia de cualquier tipo, la arrendataria podría haber reclamado posteriormente por medio del procedimiento que correspondiera, la devolución de la fianza una vez acreditada la inexistencia de deudas y estar al corriente en los servicios de que disponía el local, así como de haber cursado las correspondientes bajas.

Esa facultad sí que la tenía y la continúa teniendo la arrendataria demandada y podía haberla ejercitado tal y como menciona la Juzgadora de Instancia, pero asensu contrario como, equivocadamente se resuelve por el Juzgado.

6.-Decir por último, y existe prueba testifical al respecto, que el local podía haberse alquilado desde Octubre de 2011 a la actualidad, pues está en un buen sitio, hace esquina y dos de los APIS inmobiliarios de la zona manifiestan que se interesaron terceros en su arrendamiento pero que no se pudo efectuar pues las llaves y posesión del local continuaba teniéndolo la arrendataria.

Reiterar por más que la interpretación dada a la cláusula quinta, tanto por la demandada como por la Juzgadora de Instancia no se comparte por esta parte, pues es una cláusula oscura, puesta por el propio Banco al redactar el contrato de arrendamiento, pero que perfectamente puede ser interpretada en el sentido de que 'el arrendador en absoluto se podría oponer a la retirada del local de los elementos muebles, bienes y enseres que en ello se haya instalado o introducido'. Más que de una posición potestativa entendemos que es una posición aseguradora de que lo allí instalado y colocado se lo llevaría el arrendatario, sin posibilidad de oposición por el arrendador.

En definitiva, entendemos tal y como menciona la Juzgadora de Instancia que se adeuda la renta del mes de Octubre de 2.011, pero no en parte hasta el día 17, sino en su totalidad y durante los meses sucesivos hasta la efectiva entrega de las llaves y posesión del inmueble como se reclama y no sólo desde el requerimiento notarial instado por esta parte de 30 de Agosto de 2.012 en el que consta expresamente la oposición de la arrendataria a la entrega de las llaves y posesión del local, sino desde el propio mes de Octubre de 2.011 hasta que se entregue. Se debe resaltar que a fecha de hoy los propietarios arrendadores NI TIENEN LAS LLAVES Y POSESION DEL LOCAL, NI LOS DESPERFECTOS Y DAÑOS OCASIONADOS AL DESINSTALAR EL AIRE ACONDICIONADO HAN SIDO REPARADOS, NI HAN PODIDO ARRENDAR EL LOCAL.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se estimara el recurso de apelación interpuesto, yrevocando la de Instancia se estime la Demanda interpuesta y se condene a la demandada a:

1.- Resolver efectivamente el contrato de arrendamiento y condenar a la demandada a hacer entrega efectiva de las llaves y posesión del local a los demandantes, propietarios arrendadores del local.

2.- Condenar a la demandada al pago de las rentas adeudadas por la ocupación y posesión del local desde Octubre de 2.011 hasta la entrega efectiva de la misma, en cuyo momento se liquidará la fianza depositada y la valoración de la reparación de los daños que ha sido peritada judicialmente, o bien y alternativamente como así recoge la Sentencia condenar a la demandada a la reparación del daño ocasionado en el inmueble si optara por su reparación en lugar de valoración y liquidación.

3.- Y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada de las ocasionadas en la Primera Instancia, por su actitud a lo largo de la relación contractual desde su pretendida resolución, no llevada a efecto.

TERCERO.-La defensa de BANKIA S.A., presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 4 de junio de 2014 en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-La sentencia de instancia fundamenta su fallo esencialmente en una pretendida 'Mora accipiendi' por parte de los recurrentes. En concreto la sentencia, en su fundamento jurídico tercero constató la existencia de la manifestación por la arrendataria de poner fin al contrato, como le facultaba el contrato (estipulación duodécima folio 9), y así indicó en comunicación de fecha 28 de junio de 2011 (folio 12), de que en fecha 7 de julio de 2011 cerraría la sucursal número 9976, ubicada en el local propiedad de la parte apelante, y que se resolvería el contrato de arrendamiento entre las partes con efectos de 1 de septiembre de 2011, ofreciendo para tal fecha la entrega de las llaves del local, y solicitando la devolución de los 4.000 euros de fianza que en su día fueron entregados al arrendador.

Según ha resultado de la prueba practicada en el acto del juicio y de los documentos aportados a autos que no han sido impugnados por las partes, a lo largo de septiembre de 2011 las partes intentaron poner fin a su relación, pero manifestó la parte arrendadora que de un lado debía abonarse la parte de renta de septiembre por los días transcurridos, y de otra que existían elementos que tenían que ser retirados del local, y algunos desperfectos, así como que tenía que limpiarse. Se devolvió el documento de resolución a los servicios correspondientes de Bankia S.A., para que cambiaran la fecha del mismo, y nuevamente en octubre de 2011 volvió a existir un descuadre entre la fecha que se plasmaba en el documento de resolución, y aquella en que efectivamente las partes se reunieron, por lo que se rectificó a mano la fecha del documento de rescisión (figuraba el 30 de septiembre mecanografiado, y se puso el 17 de octubre), firmando las partes el correspondiente documento (folio 85 a 87, salvando expresamente la rectificación realizada). En dicho documento se convenía la resolución del contrato con fecha de octubre de 2011.

A pesar de la firma del citado documento, ni se devolvió la fianza por la arrendadora, ni tampoco se hizo efectiva entrega de las llaves por la arrendataria, pues la parte arrendadora siguió insistiendo verbalmente en la existencia de desperfectos que habían de subsanarse, limpiarse el local y de elementos que debían ser retirados, especialmente letreros y la caja fuerte. No obstante, la sentencia concluyó que tales circunstancias, manifestada sin oposición alguna la voluntad de abandonar el local, no podía prolongar la obligación de seguir devengando rentas, por los continuas objeciones de la parte arrendadora, acerca de los elementos que debían o no retirarse del mismo, ni lo relativo a los días de diferencia entre la fecha del documento de 'resolución', que firmaron ambas partes, ni por las cuestiones relativas a los suministros eléctricos y de agua.

SEGUNDO.-Frente a ello, la arrendadora hoy recurrente sostiene que ningún efecto puede tener dicho documento, que lo rompió, y que debido a que no dispone de las llaves, tiene derecho a reclamar las rentas devengadas hasta que le sea devuelta la posesión del bajo. No podemos asumir tal posición, como tampoco hizo la sentencia recurrida, pues no se explica cómo, si rompió el documento referido, este se recoja en el acta notarial de de presencia de 30 de agosto de 2012 realizada a su instancia el 30 de agosto de 2012 (folio 52 y siguientes), debiéndose constatar que tal acta fue a su vez reacción al acta de requerimiento de Bankia S.A. (folios 54 y siguientes), por la que pedía la devolución de la fianza, y que se avinieran a recepcionar las llaves del local comercial, cosa que no aceptó. En cualquier caso, en dicho documento, y conforme al preaviso realizado con la debida antelación, las partes indicaban dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Por tanto, se centró la cuestión esencial del debate, en la apreciación de la existencia o no de incumplimiento por Bankia, o la existencia de mora accipiendi por el arrendador, igualmente en la discrepancia sobre el estado del local en el momento en que se intentó devolver las llaves, y en la obligación o no de retirar determinados efectos como pretendía la parte arrendadora, hoy apelante. Entendemos que en esos términos deben analizarse las conclusiones del Juzgado de instancia.

Del resultado de la prueba practicada y en concreto de los documentos aportados, no se constatan desperfectos de relevancia en el local, ni de las escasamente ilustradoras fotos realizadas en el acta de presencia de 30 de agosto de 2012, Tampoco el informe pericial sobre el estado del local, aportado a autos el 21 de noviembre de 2013, se evidencian otros desperfectos que que las manchas de humedad y oxidación de las placas del falso techo, y que según recogió la sentencia, fueron debidas a que no se habría limpiado el agua que cayó durante la retirada de la máquina climatizadora.

La sentencia de instancia valoró el contenido de las cláusulas del contrato pactado, y en concreto lo pactado sobre los elementos y obras que podían quedar o no en el local, concluyendo que no era exigible, según el contrato firmado a Bankia S.A., la retirada de elementos como la caja fuerte, y que que los escasos desperfectos apreciables al tiempo de firmar la resolución del contrato no justificaban la postura reacia del arrendador a la entrega de las llaves, que podía haber aceptado con reserva de cualquier derecho que pudiera tener, de aplicar la fianza, o reclamar los daños, pero no dar lugar a una situación tan prolongada, para seguir cobrando rentas, o una indemnización por rentas no percibidas, o por lucro cesante, alegando falta de disponibilidad y por tanto de posibilidad de arrendar a terceros, pues ha quedado sobradamente acreditado el intento reiterado de entrega de las llaves por Bankia S.A., el desalojo del local, y la liquidación de los servicios de luz y aguas hasta el momento de la resolución del contrato, así como el compromiso de hacer frente a los gastos derivados del consumo de los suministros de agua y eléctricos que se hubieran generado durante el periodo de arrendamiento. Entendemos que el motivo de recurso no puede prosperar.

TERCERO.-La misma suerte adversa ha de recorrer el recurso respecto de la alegación, entendemos que extemporánea del recurso, sobre el supuesto carácter oscuro o abusivo de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento (folio 8 y 9), y que versaba sobre la facultad de la parte arrendataria de poder retirar los elementos muebles que hubiera instalado o introducido en el local, o la previsión de que las obras realizadas queden en beneficio del inmueble, sin obligación de la arrendataria de reiterarlas o de reponer el local al estado anterior al arrendamiento. Nada en la demanda de los hoy apelantes hacía referencia a una nulidad de ninguna de las cláusulas del contrato, ni siquiera al tiempo de su resolución pactada.

En lo relativo a la obligación del arrendatario de devolver la cosa al término del arrendamiento, debe recordarse que correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).Precisando al jurisprudencia que todo ello es sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local , restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta. Pero en el caso que nos ocupa, nada se indicó en lo relativo al deterioro del local, o su oposición a la finalización del contrato, sino que se precisó el desacuerdo respecto al estado de limpieza, y en principio cuestiones menores, como la renta devengada hasta el momento efectivo de la entrega, es decir, que ni las observaciones realizadas sobre la exigencia de limpieza y retirada de efectos fueron realizadas como causa obstativa a la resolución del contrato, ni se manifestó el propósito de la aplicación de la fianza entregada precisamente con dicho propósito.

La fianza arrendaticia ( art. 36.4 LAU ) debe devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador ( deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

En el presente caso, esa devolución se apreció no pudo llevarse a efecto, a pesar de los intentos reiterados de la arrendataria, debido a la conducta reacia y dilatoria del arrendador. No apreciamos por tanto el error en la sentencia que denuncia la parte recurrente, y por tanto entendemos que el recurso de apelación debe ser desestimado, pues no puede responsabilizarse a la apelada en el pago de las rentas, como pretende la parte apelante, ni tampoco por una supuesta pérdida de oportunidad de arrendamiento, en que justifica su reclamación. .

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la parte recurrente.

QUINTO.-Al ser desestimado el recurso de apelación, debe decretarse la pérdida del depósito que se haya, en su caso, constituido para recurrir, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por D. Cristobal , y D. Eduardo .

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Decretamos la pérdida del depósito constituido en su caso para recurrir.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario de casación por infracción procesal, o de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.