Sentencia CIVIL Nº 178/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 49/2017 de 08 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 49/2017 -4
Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 08 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art.
250.1.1) 283/2016
Parte recurrente/Solicitante: Conrado
Procurador/a: Oscar Martinez Vega
Abogado/a: Roger Pagès Capdet
Parte recurrida: Enrique
Procurador/a: Inmaculada Lasala Buxeres
Abogado/a: Jose Manuel Corral Sola
SENTENCIA Nº 178/2018
Magistrados:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. Isabel Carriedo Mompin
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 8 de marzo de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- Recibidos los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art.

250.1.1) 283/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 08 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Conrado contra Sentencia de fecha 15/09/2016 y en el que consta como parte apeladala parte demandante Enrique .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por DON Enrique contra DON Conrado , declaro haber lugar al desahucio del demandado de la vivienda sita en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 , escalera NUM002 , NUM003 NUM004 , por expiración del plazo contractual, condenándole a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, con apercibimiento de que, de no hacerlo, se procederá a su lanzamiento el día 9 de NOVIEMBRE de 2016, entre las 9 y las 15:30 horas, empleándose para ello los apremios que fueren precisos, incluso la entrada en lugar cerrado, con descerrajamiento de la puerta de acceso, y el auxilio de la fuerza pública, si fueran necesarios.

Se imponen las costas del procedimiento a DON Conrado .'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 07/03/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Ilmo. Sr. D. Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado arrendatario Sr. Conrado la sentencia de primera instancia que declaró extinguido, por expiración del plazo pactado, el contrato de arrendamiento, de 3 de noviembre de 2004, de la vivienda en Barcelona, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 , escalera NUM002 , NUM003 .

NUM004 , concertado con la demandante arrendadora Sra. Conrado , con fundamento en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, por el vencimiento del plazo máximo legal de cinco años, más dos sucesivas prórrogas voluntarias de tres años cada una, alegando el demandado apelante la tácita reconducción, por haber continuado ocupando la vivienda arrendada después de la expiración de la última prórroga, pagando la renta, que le fue aceptada por la arrendadora, entendiendo el demandado apelante producido el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento a partir del 3 de noviembre de 2015.

Centrado así el objeto del pleito, en la primera y en la segunda instancia, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930 , 21 de octubre de 1959 , o 20 de septiembre de 1996 ; RJA 640/1930 -31, 3597/1959 , y 6727/1996 ), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543 , 1554.3 º, y 1569.1ª del Código Civil , de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581 , establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918 ), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 3 de noviembre de 2004 (doc 3 de la demanda), se pactó una duración de un año, por lo que, de conformidad con la duración mínima forzosa para el arrendador de cinco años legalmente prevista en el artículo 9 de la Ley 29/1994 , el vencimiento final del contrato se produjo el 3 de noviembre de 2009; aunque las partes pactaron, el 3 de noviembre de 2009 (doc 4 de la demanda), una primera prórroga voluntaria de tres años, cuyo vencimiento se produjo el 3 de noviembre de 2012; y de nuevo las partes pactaron, el 3 de noviembre de 2012 (doc 4 de la demanda), una segunda prórroga voluntaria de tres años, cuyo vencimiento se produjo el 3 de noviembre de 2015.

Y no se pactaron otras prórrogas posteriores.

Por lo que, no habiendo más prórrogas pactadas, a partir del 3 de noviembre de 2015 el contrato habría entrado en período de tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil ; sin embargo, resulta de lo actuado, que la demandante remitió un burofax al demandado, de fecha 24 de julio de 2015 (doc 6 de la demanda), comunicándole la extinción del contrato a partir del 3 de diciembre de 2015.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil , los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934 , si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En este caso, falta, al menos, el tercero de los requisitos mencionados para que pueda entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , por cuanto precedió requerimiento del arrendador, el 24 de julio de 2015, antes del inicio de la tácita reconducción el 3 de noviembre de 2015.



SEGUNDO.- Opone, además, el demandado apelante la novación del contrato de arrendamiento por la pretendida existencia de un nuevo acuerdo entre las partes para la continuación del arrendamiento a partir de la extinción del anterior contrato, el 2 de noviembre de 2015, según resulta de haber seguido cobrando la renta el arrendador, y no haber presentado el arrendador la demandada en ejercicio de la acción de expiración del plazo hasta el 13 de abril de 2016.

En relación con la novación, sin embargo, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003 ; RJA 9587/2000 , y 4595/2003 ) que la novación no tiene en nuestro derecho un significado riguroso, por lo que no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

Igualmente es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

Aunque es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem',sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En el presente caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo a su cargo de la existencia del acuerdo de continuación del arrendamiento, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo.

Opuesto por la parte demandada los actos propios de la arrendadora, por haberle seguido cobrando la renta después de la extinción del plazo de duración de la última prórroga voluntaria pactada, es doctrina comúnmente admitida, que para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, y que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 ;RTC 77/1993), se requiere que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 , 6821/1996 , y 5230/2002 ).

En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando al arrendatario la renta mientras éste ha seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado la parte demandada la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento, según lo dispuesto, en la actualidad, expresamente, en el artículo 449.2, al final, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En consecuencia, procede mantener la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.



TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación del demandado D. Conrado , se CONFIRMA la Sentencia de 15 de septiembre de 2016 dictada en los autos nº 283/16 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Una vez firme, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :