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Última revisión
02/09/2021
Sentencia CIVIL Nº 178/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 627/2020 de 17 de Mayo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 17 de Mayo de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: ARROYO GARCIA, SAGRARIO
Nº de sentencia: 178/2021
Núm. Cendoj: 28079370142021100154
Núm. Ecli: ES:APM:2021:5639
Núm. Roj: SAP M 5639:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
Autos de Procedimiento Ordinario 89/2019
PROCURADOR D. ANTONIO PIÑA RAMIREZ
PROCURADOR D. JAVIER SEGURA ZARIQUIEY
D. JUAN UCEDA OJEDA
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a diecisiete de mayo del dos mil veintiuno.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 89/2019 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid, en los que aparece como parte apelante VILLACAROLINA GESTION S.L., REHABITAR GESTION S. A., REHABITAR SAN MATEO S.L., y MOONSTRUCK S.L., representadas por el Procurador DON ANTONIO PIÑA RAMÍREZ, y defendidas por el Letrado DON ISIDRO NOGALES VICENTE, y como apelada BUILDINGCENTER, S.L., representada por el Procurador DON JAVIER SEGURA ZARIQUIEY, y defendida por la Letrada DOÑA MARÍA VICTORIA MARTÍN DE LARA, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/06/2020.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Antecedentes
Fundamentos
Tras la reseña de las pretensiones de la demanda y contestación, respecto de la legitimación resulta evidente en el caso que se enjuicia, dada la acción ejercitada, la legitimación que se atribuyen los demandantes para su ejercicio (y otras empresas o profesionales con despacho alquilado en el CNA Virgen de la Roca nº 9 de Madrid), y la condición de la demandada como adjudicataria del bien inmueble ocupado por las demandantes, por lo que se hace necesario entrar a conocer sobre el fondo del asunto.
No obstante, REHABITAR GESTION S.A., es la ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y es la arrendadora en todos los contratos que se aportan a estos autos, lo que le priva de la posibilidad de ostentar capacidad procesal y legitimación de conformidad con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que si la legitimación activa de las codemandantes procede del título invocado (reconocimiento del justo título para la ocupación, según el Auto dictado en el incidente de la vista de ocupantes en la ejecución hipotecaria promovida por CAIXA BANK frente a REHABITAR GESTIÓN), y, por ende, en la condición de arrendatarias de las demandantes, ninguna de estas dos condiciones se puede predicar de la codemandante/arrendadora REHABITAR GESTIÓN, a la que no se le ha reconocido el justo título invocado, y, además, era la obligada por los contratos de arrendamiento ahora aportados con el escrito de demanda al abono de los gastos, incluidos en el precio de la renta, que la misma mercantil se había comprometido contractualmente a abonar, pretendiendo ahora su reintegro por la demandada, sin justificación de lo solicitado, ni, en particular que tales pagos fuesen -como se sostiene de todos los que se reclaman- indebidos.
Según consta en el documento nº 9 (Certificación Registral) de la demanda, la titularidad del pleno dominio sobre la finca en favor de BUILDINGCENTER S. A. se practica (...) por título de adjudicación ejecución hipoteca (...), inscrita con fecha 29/09/2014, habiendo sido la inscripción [6ª] practicada en virtud de un testimonio del decreto de fecha trece de enero de dos mil catorce, del Juzgado de Primera Instancia número treinta y dos de Madrid. Formalizada en mandamiento con fecha 18/07/14, autorizada en MADRID, JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 32 (...) nº de procedimiento 1.250/2012 (...)'.
Los contratos de arrendamiento que se aportan por la actora con su escrito de demanda (documentos 4 a 8), son, en realidad, tres contratos de la misma fecha (20/06/2011), uno concluido entre REHABITAR GESTIÓN, S.A, como ARRENDADORA (al igual que en los restantes), y MOONSTRUCK (documento nº 4), que tiene por objeto el despacho nº 12; y los otros dos signados entre la misma arrendadora y VILLACAROLINA GESTION S. L. (documento nº 5), por el que se arrendaba el despacho nº 10, y el suscrito con REHABITAR MADRID (documento nº 6), referido a los despachos 6 y 8; estos dos últimos contratos fueron ampliados con fecha 10/06/2013 (documentos 7 y 8), para extender el alquiler a los despachos números 9 (a REHABITAR MADRID), y 13 (a VILLACAROLINA GESTION S.L.). Estos mismos contratos fueron presentados ante el Juzgado de primera instancia 32 de Madrid en el citado procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1250/2012, que resolvió, en la vista incidental de ocupantes, que deberían tenerse como justo título para la ocupación del inmueble en los despachos respectivamente asignados a cada una.
Por lo tanto, VILLACAROLINA GESTIÓN y MOONSTRUCK serían, entre las demandantes, quienes ostentarían la condición de ocupantes, a título de arrendatarios, de los despachos 10 [VILLACAROLINA GESTIÓN] y 12 [MOONSTRUCK], pues, aunque el alquiler se amplió al despacho nº 13 en relación a la primera de las empresas, en el Auto resolutorio de la vista de ocupantes solo se reconoce a VILLACAROLINA GESTIÓN justo título '... para permanecer en el despacho nº 10 del local sito en la Calle Virgen de la Roca nº 9 de Madrid'.
Tras la reseña de los preceptos y doctrina respecto simulación contractual alegada por la demandada, en el presente el examen de la documental aportada por la demandante se puede concluir que en este caso determinadas personas físicas, que representan otras tantas personas jurídicas, coinciden en los contratos locativos suscritos por REHABITAR GESTIÓN como arrendadora y como representantes de las arrendatarias; así, D. Pedro Jesús consta como representante de REHABITAR GESTIÓN en el contrato locativo de 20/06/2011 suscrito con VILLACAROLINA GESTIÓN (documento 5), y lo mismo en la ampliación de ese mismo contrato (documento 8); lo mismo puede predicarse de los contratos concertados por REHABITAR GESTIÓN con REHABITAR MADRID, y su ampliación (documentos 6 y 7), en los que D. Alexander aparece como representante de la arrendadora y de la mercantil REHABITAR MADRID, arrendataria. Por otra parte, aunque se trata de locales para despacho (con un anexo para archivo) de pequeñas dimensiones, la renta es de 200 € (excepto los despachos a los que se amplió el contrato, que se fijó en la renta en 100 € mensuales); estos precios (equivalente, en el último caso, a 0'12 €/m2 por el alquiler) incluirían todos los servicios a que se refiere el Anexo I de los contratos, resultando (documento 5) que tales servicios por cuenta del arrendador incluyen, en el importe del arrendamiento, los siguientes, entre otros:1. Despacho o puesto de trabajo. 2. Mobiliario Puesto de Trabajo individual. 3. Personal de recepción suficiente. 4. Fotocopiadora, escáner y componentes. 5. Suministro eléctrico, gas, agua y retirada de basura. 6. Aire acondicionado y calefacción por aire. 7. Acceso a Internet por WIFI y fibra Óptica. 8. Seguridad (CCTV y alarma).9. Limpieza diaria de lunes a viernes. 10. Prensa. 11. Ascensor. 12. Infraestructura de Red Privada en todos los despachos y puesto.
Ciertamente, el precio pactado no se corresponde con una equivalencia de prestaciones, pues el pago de 100 € en algunos casos, según hemos visto, no alcanzaría a cubrir los costes de los servicios que se ofrecen por la arrendadora. Por otra parte, no se aportan otros contratos que los ya anteriormente referidos (y las ampliaciones de los concertados con VILLACAROLINA GESTIÓN y con REHABITAR MADRID) por lo que no se puede conocer cuál sería el importe medio del alquiler de los despachos arrendados en el Centro de Negocios, ni -considerando su apariencia- determinar su condición de precio normal del mercado. Téngase en cuenta, a los efectos que tratamos, que, conforme a la estipulación QUINTA: GASTOS E IMPUESTOS, se pacta que '... dado que se está alquilando un despacho dentro del total conjunto del local, el importe de los consumos de electricidad, calefacción, agua, y limpieza de zonas comunes, así como la Tasa por Prestación del Servicio de Gestión de Residuos Urbanos, se encuentran incluidos en la renta'.
Examinados los documentos aportados con la demanda, mediante los que se pretende acreditar los pagos cuya restitución [por indebidos] reclaman ahora las demandantes, se ha de concluir que la documental referida constituye una amalgama de gastos de todo tipo, por suministros, servicios o contrataciones, cuya obligación no siempre es de aquellos servicios que la arrendadora (codemandante en este juicio) incluía en el precio de la renta, o que se incluían en el Anexo I de los contratos de arrendamiento, anteriormente enumerados. Y así, los documentos 12 (integrado por 30 páginas) y 13, que se refieren a la cantidad que por la codemandante MOONSTRUCK, S.L., se reclama (16.020,18 €), son (documento 12) recibos de pago de la prima de la póliza de seguro de negocios concertado entre la mencionada mercantil MOONSTRUCK, S.L., y AXA SEGUROS GENERALES, S. A, que tiene como establecimiento asegurado, el Local 3, de la calle Virgen de la Roca nº 9 (que no es el alquilado por MOONSTRUCK, ni respecto del que se le ha reconocido justo título); el resto de las facturas, recibos de pago, cargos en cuenta, referidos a la adquisición de materiales de oficina, informática, instalaciones y reparaciones eléctricas, no acreditan si lo abonado fue adquirido o contratado para el CNA, o para el despacho o despachos (arrendados por MOONSTRUCK se omite el número, aunque en todas las facturas aparece como dirección calle Virgen de la Roca nº 9, Local...). Los documentos números 32 a 133 y 148 a 151, se refieren a pagos realizados por REHABITAR SAN MATEO de la más diversa índole (sustitución de luminarias, fotocopias o escáner de documentos, recibos de liquidación de cotizaciones, que se refieren a 11,o 12 8 o 1 trabajador/a, sin que se determine quién o quienes fueran los trabajadores/as por los que cotiza [vid, entre otros, documentos 59 y siguientes), reparaciones estructurales en los sótanos 1 y 2, causados por posible entrada de roedores, adquisición de componentes y consumibles de informática, etc.]. Finalmente, los documentos números 134 y 135 correspondientes a los pagos cuya restitución solicita la mercantil codemandante VILLACAROLINA GESTION, son recibos del periodo de consumos de cuatro de octubre a seis de noviembre de 2018 (documento 134), y los recibos aportados bajo número de documento 135 (63 páginas), que abarcan periodos de consumo desde nueve de enero de 2017, hasta cuatro de octubre de 2018, todos ellos girados a VILLACAROLINA GESTIÓN, S.L., sin que, dada la variación en los importes por energía consumida, se pueda conocer si se refiere a una o varias oficinas o despachos, o a la totalidad del edificio donde se ubican.
No basta con acreditar que se ocupa el inmueble alquilado, el de arrendamiento es un contrato oneroso que se identifica por la cesión por el arrendador del uso de la cosa a cambio de la prestación a cargo del arrendatario de abonar un precio o renta ( Art. 1.543 del C.C.), siendo el pago de ese precio o renta lo que diferencia el contrato de arrendamiento de otras situaciones jurídicas o de hecho.
Si tales presupuestos, según lo dicho, no se aprecian, ante el conflicto de intereses existente, se estimará merecedor de tutela judicial el interés cierto y legítimo de la ejecutante, frente al indemostrado derecho de la ocupante. Finalmente, se ha de hacer mención al contenido del artículo 29 de la L. A. U, según el cual, el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que , desde luego, desde el control de la adjudicación por el Juzgado, reúne la aquí demandada, adquirente, según consta en la información registral (documento 9 de la demanda) por título de adjudicación [en proceso de] ejecución hipotecaria.
Considerando cuanto hasta aquí se ha expuesto, debe recodarse que la actora, en los fundamentos de derecho de la demanda, no desarrolla el apartado IV, correspondiente a 'capacidad', limitándose a señalar: la tienen las partes en virtud de lo establecido en los artículo 6.1 y 7.1L.E.C. (reguladores de la capacidad procesal). De esta forma, y una vez analizado el fondo del asunto, y en su obligada valoración conjunta la prueba practicada, no se puede estimar acreditado cuál habría de ser el título que obligara a la demandada (adjudicataria de la finca en subasta pública) a responder según lo solicitado en la demanda -incluso ante la mercantil codemandante REHABITAR GESTION que aparece como arrendadora en los contratos aportados- por los gastos de suministro que, en puridad, no se corresponden con lo pactado en el contrato locativo, sino en el ANEXO I SERVICIOS INCLUIDOS Y NORMAS DE FUNCIONAMIENTO INTERNO, fechado (documento nº 5) en Madrid, a 13 de febrero de 2010; respecto a los servicios incluidos ya han sido referidos anteriormente, y en lo relativo a las 'NORMAS DE FUNCIONAMIENTO INTERNO' debe destacarse que, según se hace constar en su apartado I, REHABITAR GESTION CENTRO DE NEGOCIO ARRENDADOR (en adelante CNA) ha establecido las presentes normas que deberán ser cumplidas por los Arrendatarios de los espacios (oficinas) asignados en el 'Centro de Negocios' de su propiedad y promovido por la misma, para armonizar y organizar las actividades que se desarrollen en el citado Centro, y clarificar los derechos y responsabilidades de cada arrendatario en relación con los derechos y responsabilidades de la propiedad y de los demás Arrendatarios. Esto último impide considerar la subrogación de la demandada BUILDING CENTER S. L. (a cuyo respecto nada se razona en la demanda, incluyéndose por la demandante como cuestión litigiosa, o parte del objeto del procedimiento, en la audiencia previa). En ello abunda la cláusula SEGUNDA (documento nº 5, y demás contratos-tipo aportados): DESTINO El Arrendador arrienda al Arrendatario el despacho relacionado en la cláusula anterior que destinará a OFICINA. El arrendamiento del citado despacho da derecho de acuerdo a los estatutos de funcionamiento interno, al uso compartido de las dos salas de juntas, los aseos y la cocina -comunes a todos los despachos- así como la asignación y uso de una parte proporcional del archivo (...).
En el ordinal SEGUNDO del escrito de demanda señala la parte actora que (...) como dato importante a mencionar, la existencia del centro de negocios como tal, su gestión integral, funcionamiento y mantenimiento, a que nos referimos en este escrito, no es ninguna creación 'ex novo', sino que el mismo, ya existía con anterioridad a que la mercantil BUILDING CENTER SL, se convirtiera en titular dominical de la finca, y como prueba de ello, aportamos tasación realizada por la entidad SOCIEDAD DE TASACION S.A. encargada por CAIXA BANK S.A. en fecha 20 de abril de 2012, como documento número 11 donde se incluyen el 'detalle y contratos de arrendamiento del centro de negocios en la fecha de la emisión de la tasación [20/04/2012]. No obstante, el referido documento nº 11 de los de la demanda menciona, a la fecha de la visita al inmueble [26/03/2012], que (...) para la realización de la valoración se han aportado los Contratos de Arrendamiento de los espacios de trabajo y/o despachos 1-4, 6 y 8, 7, 10, 11 y 12. En la determinación del Valor por Actualización del inmueble se ha supuesto que durante el período restante de los contratos se arrendarán también los despachos 5, 9 y 13 en condiciones equivalentes, calculándose la renta neta equivalente del conjunto. No obstante, los contratos que se incorporan a dicho informe de tasación se refieren a los alquileres de los espacios mencionados. Son -los aportados con la tasación- los contratos de arrendamiento (todos ellos de fecha 20/06/2011) suscritos por REHABITAR GESTIÓN, como arrendadora, con MAEDAN INVERSIONES (despacho 1, 2, 3 y 4); con COPASA (despacho 7); con YPACOR (despacho 11); con REHABITAR MADRID (despacho 6 y 8); con VILLACAROLINA GESTIÓN (despacho 10); y con MOONSTRUCK (despacho 12). Los dos últimos fueron ampliados, con fecha 10/06/2013, respectivamente, a los despachos números 9 (a REHABITAR MADRID), y 13 (a VILLACAROLINA GESTION S. L.). De los arrendatarios que se mencionan solo VILLACAROLINA GESTION S. L. y MOONSTRUCK son demandantes en este procedimiento.
2.1.- Error en la valoración de la prueba relativa a la existencia de contratos de arrendamientos válidos entre VILLACAROLINA GESTIÓN y MOONSTRUCK SL CON BUILDING CENTER SL, existencia de obligación de pago de los gastos reclamados para BUILDING CENTER S.L. Existencia de causa en los contratos de alquiler entre VILLACAROLINA GESTION SL, MOONSTRUCK SL y la arrendadora BUILDING CENTER SL. Inexistencia de simulación contractual. BUILDING CENTER SL, no es tercero de buena fe
La sentencia debe ser revocada únicamente respecto a las demandantes Villacarolina Gestión SL y Moonstruck SL al ser contraria a lo preceptuado en los arts. 281.3 y 283 LEC, regulador del objeto y necesidad de la prueba, puesto en relación con el art. 386LEC, todo ello como consecuencia del error cometido en la apreciación y valoración de algunas de las pruebas practicadas en la instancia.
El Juez de instancia erróneamente sólo valora la equivalencia de prestaciones que no se corresponde entre las del arrendador y arrendatario, pero no tiene en cuenta la 'amalgama' y multitud de pruebas que los demandantes aportan y prueban en el seno del procedimiento judicial y que no ha tenido en cuenta el Juez de instancia, se mencionan que en el seno del procedimiento judicial se ha aportado y probado con las siguientes pruebas las pretensiones de los demandantes:
- Contratos de alquiler declarados como justo título por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de los de Madrid, Autos 1250/2012, Auto número 440, y por tanto generadores de derechos y obligaciones para las partes, arrendador (Buildingcenter SL) e inquilinos (Villacarolina Gestión SL y Moonstruck SL).
- Testificales de Efrain, Estrella, Fermina (administradora concursal de los concursos de las empresas Calle Barco SL, Portal Ballesta SL y Calle Desengaño SL, otros inquilinos del Centro de negocios existente en Calle Virgen de la Roca número 9 ) y Rosa, administradora concursal de la sociedad Espacio Ballesta SL. En todos los concursos de acreedores, como por las testigos administradores concursales, están reconocidos los créditos contra la masa de los importes de los alquileres de las 4 mercantiles concursadas.
-El juez en su Sentencia entra en contradicción evidente, puesto que, por una parte, está reconociendo la legitimación activa de las demandantes que ostentan justo título y por ende de forma evidente la realidad y validez de los contratos de alquiler que, más adelante en la propia sentencia declara como no válidos o no generadores de obligaciones para con Building Center SL.
-Afirmar además, que de contrario se alega, en fase de conclusiones, que hay una desproporción evidente entre las rentas a pagar por los inquilinos y los gastos que, en virtud de los contratos de alquiler debería asumir y soportar el propietario (arrendador), pero, el cálculo de las rentas a ingresar por Building Center SL, omite claramente y con evidente mala fe, el importe del resto de las rentas que pagan el resto de inquilinos y que hacen que la desproporción alegada de contrario no sea tal.
Lo que no entendemos es cómo es posible que el Juez de Instancia no reconozca la validez y eficacia de los contratos de alquiler existentes entre Villacarolina Gestión SL y Moonstruck SL con Building Center SL, y que le generan obligaciones y derechos a todas las partes (a unos pagar la renta y a otros, Building, asumir los gastos de mantenimiento y similares que en Autos y contratos de alquiler constan y que no han asumido y se niegan a asumir), cuando, la validez de los mismos o de contratos iguales con el mismo arrendador (Building Center SL) se han reconocido por el Juzgado de Primera instancia 32 de Madrid-Autos 1250/2012 y número de Auto 440 (aportado en Autos), y por los Juzgados de lo Mercantil 6 y 8 de Madrid y administradores concursales de los concursos de Calle Barco SL, Portal Ballesta SL, Calle Desengaño SL y Espacio Ballesta SL ( Rosa y Fermina), donde en todos ellos se reconocen las rentas de los alquileres como créditos contra la masa e incluso en uno de ellos la propia Building Center SL, resuelve uno de los contratos de alquiler.
El Juez de Instancia ha cometido un grave error al valorar la prueba, pues ha omitido todos estos argumentos, testificales y fundamentos aportados por los actores.
Además, afirmar que la simulación contractual alegada de contrario, no se ha probado, los administradores de las mercantiles demandantes, han afirmado que respaldaban todas sus decisiones en Juntas de socios (ver grabación de la vista, testificales de Pedro Jesús y Alexander), y este hecho es uno de los que 'salva' la autocontratación y conflicto de intereses, y se ha reconocido por varios Tribunales en procedimiento judiciales anteriores la validez y el Justo Título de estos contratos, y la existencia de causa respecto de los mismos.
Afirmamos que nos encontramos en este caso con un supuesto de error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador que ha omitido tener en cuenta todas la amalgama y multitud de pruebas que se han aportado y que prueban plenamente la validez de los contratos y les dotan de eficacia generando por ende, derechos y obligaciones para las partes. Pero además, mencionar nuestra disconformidad respecto a las afirmaciones que en sentencia el juzgador efectúa respecto a la simulación de los contratos de alquiler por coincidir los representantes de las mercantiles en cuanto a la figura de arrendador y arrendatario, porque el juzgador no menciona nada del contrato de alquiler aportado de entre el arrendador y Moonstruck SL, donde en ningún caso coinciden las figuras de los representantes de arrendador y arrendatario (por ende no existe simulación ni autocontratación alguna) y el juzgador omite valorar dicho contrato de arrendamiento y los efectos que el mismo produce y que al generar derechos y obligaciones debería condenar al pago de los gastos de mantenimiento y demás reclamados en esta demanda contra Building Center SL.
Además, la simulación contractual y nulidad ya fue alegada por el propio Caixabank en juicio de ocupantes ante el Juzgado 32 Autos 1250/2012 y fue resuelto en Auto número 440, en los mismos términos que se están usando en este pleito, y ya fue desestimada, al efecto, se probó que existían facturas de pago de rentas de alquiler, contratos de seguros, documentos de entrega de mercancía, facturas de pago a proveedores.
Respecto a lo mencionado en la Sentencia en el Fundamento Jurídico SEPTIMO, se afirma que hay gastos que no corresponden a la arrendadora o que no están incluidos en contrato (anexo del mismo), por ejemplo menciona a la demandante Moonstruck SL afirmando que hay gastos relativos a una póliza de seguro que no se pueden incluir en la reclamación, sin embargo, omite el juzgador la mención al resto de gastos reclamados a que tiene derecho a reclamar en virtud del contrato de alquiler válido Moonstruck SL y que figuran en la prueba aportada en la demanda que son todos referidos a la Calle Virgen de la Roca número 9 de Madrid. Igualmente respecto a los gastos reclamados por Villacarolina Gestión SL, son gastos de los reconocidos en el contrato de alquiler y anexo y que el juzgador no tiene en cuenta y, no sólo eso, sino que el propio juzgador pone en duda si los gastos asumidos se corresponden a su despacho o a todo el Centro de Negocios, lo que es evidente es que los asumieron tanto Moonstruck SL como Villacarolina Gestión SL y se asumieron indebidamente, estando obligado a su pago en virtud de contrato de alquiler Building Center SL.
Además, el juzgador pone en duda la existencia y eficacia de los contratos porque se debe probar la existencia y certeza del precio, lo que es evidente es que los contratos se han reconocido en sede judicial, se ha reconocido su certeza, existencia y validez y por ende todos los derechos y obligaciones que dentro del mismo se generan, incluido el precio, por ello, que el juzgador dude ahora de la existencia y certeza del precio, nos sorprende sobremanera cuando anteriormente el contrato en su integridad ha sido reconocido, validado y dimanante de derechos y obligaciones de las partes, y raro nos parece, porque, ahora modificar de alguna forma el contenido de la sentencia de ocupantes que dio origen al Auto procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de los de Madrid, Autos 1250/2012, y por tanto generadores de derechos y obligaciones para las partes, arrendador y arrendatario, tiene otros cauces legales y no estos, que entendemos no son ajustados a Derecho, pero además, en el seno de otros procedimientos, y nos remitimos a las testigos administradoras concursales antes mencionadas, han reconocido y afirmado que el propio demandado Building Center SL ha reconocido la validez de contratos de alquiler iguales que fueron suscritos por Rehabitar Gestión SL como arrendador con Calle Barco, Espacio Ballesta SL, etc. (antes mencionados ) y que han sido objeto de resolución por la propia Building Center SL, lo que supone el reconocimiento de la validez de los mismos.
Finalmente, hecho que nos sorprende aún más, el juzgador afirma en el Fundamento jurídico Séptimo párrafo 2º que concurren en el demandado las requisitos del art 34 de LH respecto al tercero de buena fe y que los contratos no inscritos son inoponibles frente a él, otra vez yerra el juzgador en su valoración, se aportan documentos que prueban que con anterioridad Caixabank y Building Center SL ( que a la larga son lo mismo, porque Building Center SL no deja de ser la división inmobiliaria o algo parecido de Caixa), ya tenían conocimiento de la existencia de estos alquileres en el Centro de Negocios de Virgen de la Roca número 9 Madrid y ello hace que se rompa la buena fe del adquirente (reconocido por el propio Juzgado número 32 Autos 1250/2012 - Auto número 440 ), y por ende quede vinculado y subrogado en los contratos de alquiler y en los derechos y obligaciones que los mismos generen, otra cosa es que haya hecho caso omiso a todos los requerimiento de los inquilinos, administradores concursales etc., tanto respecto al pago de las rentas del alquiler como a la asunción de los gastos de los mismos. Prueba de ello, y que se aporta en la demanda y consta en Autos, hay un certificado de tasación solicitado por Caixa (vinculada con Building Center SL claramente como en la propia sentencia de la instancia se reconoce) sobre el inmueble de calle Virgen de la Roca 9 antes de adquirir el inmueble por adjudicación Building Center SL, lo que rompe la buena fe del adquirente y demandado.
Como se deriva del recurso de apelación, el mismo se ciñe a la desestimación de la demanda con relación a las codemandantes Moonstruck S.L., y Villacarolina Gestión S.L., siempre y cuando ha de entenderse firme (al no ser objeto del mismo, a los efectos del artículo 465.5LEC), lo resuelto en la sentencia apelada respecto de las codemandantes Rehabitar Gestión S.A. y Rehabitar San Mateo SL.
A tales efectos, hemos de distinguir las cuestiones que se suscitan respecto de cada una de las arrendatarias.
Con relación a la entidad Moonstruck S.L., hemos de partir las siguientes antecedentes:
-Con fecha 20 de junio de 2011 se suscribió contrato de arrendamiento 'para uso distinto de vivienda' entre don Pedro Jesús y don Alexander, en representación de REHABITAR GESTIÓN S.A. (en su condición de arrendador) y don Fermín, en representación de Moonstruck S.L.; con relación al despacho nº 12 de la calle Virgen de la Roca nº 9 de Madrid; con el destino de oficina, por una renta de 2.400 € anuales (200 € mensuales) más IVA, que se actualizará por conforme al IPC; con un plazo de duración de 13 años, pudiéndose resolver por el arrendatario, finalizado el segundo año; en cuanto a los gastos e impuestos, en la cláusula quinta se recoge: '
- En el procedimiento de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid a instancia de CaixaBank S.A., contra REHABITAR GESTIÓN S.A., procedimiento 1250/2012 (folio 19), el local calle Virgen de la Roca nº 9 de Madrid, fue adjudicado a BUILDINGCENTER S.A., mediante mandamiento de fecha 18-07-2014, e inscrito el pleno dominio por título de adjudicación en ejecución hipotecaria el 29 de septiembre de 2014 (folio 73).
- En el procedimiento de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid a instancia de CaixaBank S.A., contra REHABITAR GESTIÓN S.A., procedimiento nº 1250/2012, mediante auto de fecha 7 de octubre de 2014 (folios 19 y ss.), en su parte dispositiva, entre otros extremos, se declara: '
En la demanda, con relación a MOONSTRUCK S.L., se reclama la cantidad de 16.020,18 €, por los pagos realizados a proveedores de diversos servicios (folios 159 a 188), a los que (según la tesis de la demanda) venía obligada la arrendadora (la demandada como consecuencia de la adjudicación en la ejecución hipotecaria), de conformidad a lo pactado en el contrato de arrendamiento. Por la demandada se opone al entender que el contrato se celebró bajo simulación absoluta, mediante la figura de autocontratación, o de entender que no procede, entiende que, dados los términos de la cláusula quinta y Anexo I, no podrían imputarse a la arrendadora.
La sentencia apelada, desestima las pretensiones de la demanda, en su integridad, aunque no podemos discernir con la debida claridad (en cuanto a la entidad MOONSTRUCK S.L.) si lo es porque entiende que nos encontramos ante un supuesto de simulación, o porque no se acredita que los gastos reclamados se encuentren entre los que se asumen por la arrendadora en virtud de la cláusula quinta y anexo I del contrato de arrendamiento.
En cuanto al auto de 7 de octubre de 2014, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, el alcance del mismo viene dado por el artículo 675.4LEC al disponer:
Lo que se deriva del precepto trascrito es que la resolución dictada carece de los efectos de cosa juzgada y, por lo tanto, se permite que en un procedimiento posterior pueda resolverse sobre los derechos del ocupante, aunque ello no puede implicar que la resolución dictada no tenga efectos, al respecto la Sentencia de esta Sección 14ª del 2 de marzo de 2020 recurso 452-2019 '
Es decir, lo acordado en el incidente de la ejecución hipotecaria, aunque permita mantener en la ocupación a quien ha obtenido una resolución favorable, no puede ser óbice para que (en el declarativo posterior) pueda resolverse sobre el alcance de la misma, así como pronunciarse de los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
En consecuencia, lo que procederá es resolver, en primer lugar, si procede apreciar la simulación absoluta, por autocontratación.
A tales efectos, hemos de traer a colación la doctrina jurisprudencial respecto de esta figura, que no tiene una regulación legal, así por todas STS 10 de junio de 2015 Recurso: 2732/2013
Si trasladamos esta doctrina el supuesto del presente recurso, no podemos establecer que en el contrato de arrendamiento de 20 de junio de 2011 se haya producido la figura de la autocontratación, siempre y cuando de los documentos aportados con la contestación (folios 1292 y ss.) no se puede derivar que don Fermín, que actúa en representación de Moonstruck S.L. (en el contrato de arrendamiento), ostente o haya ostentado cargos en la entidad que figura como arrendadora; ni que quienes ostentaban la representación de Rehabitar Gestión S.A. (don Pedro Jesús y don Alexander) también tuvieran cargos de representación en Moonstruck S.L.; al respecto la página 2 del informe referido a Rehabitar Gestión (folio 1293 de las actuaciones), de igual modo, en la certificación del Registro Mercantil referida a Moonstruck S.L. (folios 1454 y ss.), en la que solo consta como administrador don Fermín y poderes a favor de don Pedro.
Por último, por el solo hecho de tener administradores comunes (que no es el supuesto que examinamos) no implicaría, en principio y sin perjuicio de otras consideraciones, conforme a la doctrina jurisprudencial reseñada, apreciar la simulación por autocontratación.
La cuestión se ceñiría a examinar el contenido del contrato de arrendamiento, al entender la demandada que no podrían entenderse comprendidos los gastos como imputables a la arrendadora (cláusula quinta), con los diversos servicios que se incluyen en el anexo I, pues dado el importe de la renta pactada, ésta no sería suficiente para sufragar aquellos. Es decir, la arrendadora no percibiría una contraprestación ni tan siquiera adecuada a los servicios y gastos que debería asumir.
A tales efectos, de la valoración de la prueba practicada no podemos entender que la renta (200 €/mes) pueda considerarse adecuada ni suficiente con relación al despacho arrendado, pues si bien no consta en las actuaciones cuál era la renta media (en el año 2011) de un despacho en la zona donde se encuentra ubicado el local de la calle Virgen de la Roca nº 9 de Madrid, debemos de tener en cuenta que, con tal importe, se deberían de sufragar los consumos de electricidad, calefacción, agua y limpieza de zonas comunes, así como la totalidad de los servicios que se incluyen en el anexo I, hasta un total de 14 apartados (folio 41), entre los que se incluyen el mobiliario tanto del despacho como de los puestos de trabajo individuales, personal de recepción, con múltiples funciones (atención personalizada bilingüe, envío de faxes, gestiones en calle, etc.), fotocopiadora, escáner y componentes, suministro eléctrico, gas, agua y retirada de basura, aire acondicionado y calefacción por aire, etc. A su vez, cada despacho, a los efectos del artículo 13 de las normas de funcionamiento, tiene acceso no solo a la zona de fotocopias (con fotocopiadora en color y blanco y negro, encuadernadora y destructor de documentos), sino también a dos salas de juntas (una abierta y otra cerrada), así como a la zona de archivos.
En definitiva, la renta, a los efectos del artículo 1543CC, podríamos considerarla insuficiente para sufragar la totalidad de los servicios que debía prestar la arrendadora. Pues si los servicios e instalaciones que se le ofrecen al arrendatario (cuyo coste debe sufragar la arrendadora) debemos de entenderlos de primer nivel, la renta (200 €/mes) no se corresponde con los servicios que le debían prestar, si en los mismos se incluyen la totalidad de los suministros (electricidad, agua, calefacción, etc.), más los costes de personal que implican los enunciados en el anexo I.
Aunque respecto de otros contratos de arrendamiento, referidos a las entidades Calle Barco S.L., Portal Ballesta S.L. y calle Desengaño S.L., que también ocupaban despachos en el mismo edificio, la renta establecida era de 200 €/mes, tal y como corrobora (hora 11:33 del soporte audiovisual) la testigo doña Emilia (abogada que ha llevado de facto los concursos de acreedores, aunque el administrador concursal es don Juan Miguel) (hora 11:31), sin embargo, estos contratos no pueden entenderse suficientes para establecer que la renta era la adecuada, pues debemos de tener en cuenta las especiales peculiaridades de estos contratos. Así con relación a Espacio Ballesta S.L., el contrato de arrendamiento es posterior a la demanda de ejecución hipotecaria, al suscribirse el 1 de junio de 2013 (folios 1210 y ss.) actuando por la arrendadora (Rehabitar Gestión) y por la arrendataria (Espacio Ballesta) don Pedro Jesús y don Alexander. De igual modo, en cuanto a las entidades Calle Barco S.L., Portal Ballesta S.L. y calle Desengaño S.L., si tenemos en cuenta la testifical de doña Emilia (hora 11:37 del soporte audiovisual), los administradores son comunes, pues don Pedro Jesús y don Alexander (que figuran como representantes de la arrendadora), también son administradores de las concursadas. La identidad de administradores (don Pedro Jesús y don Alexander actuando en representación de la arrendadora y de la arrendataria) también se consta en el contrato de arrendamiento suscrito con Maedan Inversiones S.L., de fecha 20 de junio de 2011 y con una renta de 200 €/mes (folios 109 y ss.)
No podemos tener en cuenta el auto de 16 de junio de 2018, dictado por el Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, en la pieza de incidente concursal 428/2018 (folio 1203 y ss.), pues su alcance es limitado, al no examinarse el contrato de arrendamiento, sino que se ciñe a señalar:
Por lo tanto, la evidente interrelación entre la arrendadora y las concursadas (con unos mismos administradores) no pueden llevarnos a concluir que la renta fuera adecuada y suficiente, con relación a los espacios a los que cada despacho tiene acceso y a la ingente cantidad de servicios que se le debían de prestar, todos ellos a cargo de la arrendadora.
Ahora bien, el que podamos albergar serias dudas acerca de la suficiencia y adecuación de la renta a los servicios que debían prestarse por la arrendadora, respecto del contrato de arrendamiento con la entidad Moonstruck S.L., tal conclusión no nos podría llevar a entender acreditada la existencia de simulación y, por lo tanto, que el contrato de arrendamiento no pueda entenderse válido.
Por lo tanto, deberemos de examinar si los gastos que se reclaman en la demanda por Moonstruck S.L., se encuentran entre los que, a los efectos del contrato de arrendamiento, corresponde su abono a la arrendadora. A tales efectos, de conformidad a lo establecido en el artículo 217.2 y 7 LEC, la carga de la prueba respecto de estos gastos y su repercusión a la adjudicataria (arrendadora) corresponde a la demandante-apelante.
Se reclaman las cantidades abonadas a la aseguradora AXA Seguros Generales, por la póliza de seguro de negocios suscrita con la misma el 18-11-2007 respecto a la calle Virgen de la Roca 9 local 3, referido a los años 2016 y 2017 (folios 159 a 162). En primer lugar, por los datos que figuran en la única página de la póliza que se aporta (folio 159) no podemos entender que se refiera al despacho nº 12 objeto de arrendamiento (al no haberse acreditado que el local 3 de la póliza se corresponda con el despacho arrendado), ni por la misma razón, que la póliza (con inicio el 18-11-2007, muy anterior a la fecha del contrato de arrendamiento) se refiera a la totalidad de los despachos del Centro de Negocios; a su vez, ni de la cláusula 5ª que hemos trascrito, ni del anexo I del contrato de arrendamiento, se puede derivar que los seguros que la arrendataria pudiera haber suscrito con relación al despacho arrendado deban ser sufragados por la arrendadora. Por lo tanto, no procedería la repercusión por estos conceptos.
Se reclaman la facturas emitidas por CAD&LAN de fechas 31-12-2015 por importe de 9684,72 € (folios 163 a 165), con una transferencia del 5-2-2016 por importe de 5.697,41 € (folio 166), factura de 31 de marzo de 2016 por importe de 235,95 € (folio 167) con transferencia de 31-3-2016 por importe de 240,40 € (folio 168); factura de fecha 15-12-2016 por importe de 707,96 € (folio 180), con transferencia del 19-12-2016 por 707,96 € (folio 181). En cuanto al contenido de las facturas, de las mismas se infiere que se trata de diversos productos de informática, tales como 'Microsotf windows', 'monitor LCD', 'ratón óptico', 'disco duro', 'conmutador', 'trend micro', 'HPE NETWORKINT ARUBA', etc. Estos elementos de informática no pueden incardinarse en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, pues no pueden integrarse como '
Se reclaman facturas emitidas por la entidad SEGURTRÓNICA INCENDIOS CONTROL S.L., así factura de fecha 11-02-2016 por importe de 296,21 € (folio 169), referida a mantenimiento de 'extintores y red spprinkler 20.02.16- 19.02.17' según contrato 10188 (folio 169), con transferencia de 15-03-2016 por importe de 300,66 € (folio 170), factura de fecha 25-04-16 por importe de 217,07 € por 'trabajos en instalación de extintores según presupuesto aceptado' (folio 171), con transferencia de 26-05-2016 por importe de 221,52 € (folio 172). De igual modo que en los supuestos anteriores estos gastos no pueden incardinarse en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento ni en el anexo I. Al no aportarse ni el contrato de mantenimiento de extintores ni el presupuesto, no podemos determinar a qué elementos se refiere; en todo caso, dentro de los servicios incluidos del anexo I no se infiere que deban sufragarse por la arrendadora los distintos elementos contra incendios de cada despacho; así en las normas de funcionamiento interno, en el artículo 12 'salubridad y seguridad contra incendios' (folio 44) se hace referencia a que el local de la arrendadora tiene las instalaciones necesarias para prevenir incendios, si bien en el artículo 14 (folio 45) se exonera de cualquier responsabilidad en caso de incendio de los locales (han de entenderse despachos) arrendados, por lo que habría que distinguirse entre el sistema contra incendios general del edificio (local) y el de cada uno de los despachos. Sin que de las facturas examinadas se pueda derivar que se refieren al sistema contra incendios del edificio. En consecuencia, no procederá repercutir estos gastos a la adjudicataria.
Se aportan facturas emitidas por Leoncio (Instalaciones Cubas Franco) de fecha 21-06-2016 por importe de 193,60 € por el concepto 'Buscar avería en los circuitos de enchufes y poner un diferencial especial' (folio 173), con transferencia de fecha 15-09-16 por importe de 198,05 € (folio 174), factura de fecha 16-12-2016 por importe de 290,40 € por el concepto de 'instalar diferencial de 4x40A' (folio 175), con cheque por el mismo importe y acreditación de pago (folios 176 y 177), factura de fecha 28-12-2016 por importe de 217,80 € por el concepto 'trabajos realizados según presupuesto aceptado por Uds' (folio 182), con cheque por el mismo importe y acreditación de pago (folio 183 y 184). Respecto de esta última factura, en modo alguno podría imputarse a la arrendadora, pues al no constar el presupuesto no podemos determinar a qué conceptos se refiere. En cuanto a la instalación de diferenciales, no puede incardinarse entre los gastos que deba asumir la arrendadora a los efectos de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, ni entre los servicios incluidos en el anexo I, máxime cuando de conformidad al artículo 11.2 (folio 44), no puede determinarse si el cambio de diferenciales en el despacho es o no imputable a la arrendataria. Por lo que no procede su repercusión a la adjudicataria.
Se reclama factura de HOGARLUX S.L., de fecha 10-10-2016 por importe de 203,56 €, por el concepto de 'lámparas Led' (15 unidades), portalámparas (15 unidades) y rebleta (3 unidades) (folio 178), con justificante de pago (folio 179). Nos encontramos en un supuesto similar a los anteriores, pues no se encuentran dentro de los suministros a cargo de la arrendadora de conformidad a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento ni entre los servicios incluidos en el anexo I, pues si bien se hace referencia a 'enganche a la red eléctrica' (folio 41), empero, no puede derivarse que con relación a las lámparas o portalámparas de cada uno de los despachos, su recambio deba imputarse a la arrendadora. Por lo que no procede su repercusión a la adjudicataria.
Se reclama factura de Staples Productos de Oficina SLU, de fecha 3 de noviembre de 2016 por importe de 406,62 € con trasferencia de 11-11-2016 por el mismo importe (folios 185 y 186) y factura de 7 de noviembre de 2016 por importe de 36,70 € con transferencia de 15-11-2016 por el mismo importe (folio 188). Se refieren a diversos productos de papelería, así archivadores, marcadores, rollo ploter, etc. Hemos de reiterar las consideraciones de los apartados anteriores, pues estos gastos no se incluyen en la cláusula quinta ni se incardinan entre los servicios incluidos del anexo I, pues si bien entre los servicios se incluyen la fotocopiadora, escáner y componentes así como papelería genérica (folio 41), el término papelería se ha de referir a tales elementos (fotocopiadora, escáner y componentes) pero no al material de papelería que cada arrendataria precise para su propio despacho en el ejercicio de su actividad. Por lo tanto, no procedería su repercusión a la arrendadora-adjudicataria.
En conclusión, aunque pudiéramos mantener la validez del contrato de arrendamiento (pese a las precisiones que venimos examinando en el presente fundamento), las cantidades reclamadas no pueden incardinarse ni en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, ni dentro de los servicios incluidos a los que se refiere al anexo I, por lo tanto, procede desestimar el recurso de la entidad Moonstruck S.L., y mantener la desestimación de la demanda respecto de la misma.
Con relación a la entidad Villacarolina S.L., hemos de partir las siguientes antecedentes:
-Con fecha 20 de junio de 2011 se suscribió contrato de arrendamiento 'para uso distinto de vivienda' entre don Pedro Jesús y don Alexander, en representación de REHABITAR GESTIÓN S.A. (en su condición de arrendador) y don Pedro Jesús, en representación de Villacarolina S.L.; con relación al despacho nº 10 de la calle Virgen de la Roca nº 9 de Madrid; con el destino de oficina, por una renta de 2.400 € anuales (200 € mensuales) más IVA, que se actualizara por conforme al IPC; con un plazo de duración de 13 años, pudiéndose resolver por el arrendatario, finalizado el segundo año; en cuanto a los gastos e impuestos, en la cláusula quinta se recoge: '
- Con fecha 10 de junio de 2013, entre las mismas partes e intervinientes, se suscribe documento de 'ampliación del contrato privado de arrendamiento' con relación al despacho 13, por una renta de 1.200 €/anuales, 100 €/mes (folios 71 y 72).
- En el procedimiento de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid a instancia de CaixaBank S.A., contra REHABITAR GESTIÓN S.A., procedimiento 1250/2012 (folio 19), el local calle Virgen de la Roca nº 9 de Madrid, fue adjudicado a BUILDINGCENTER S.A., mediante mandamiento de fecha 18-07-2014, e inscrito el pleno dominio por título de adjudicación en ejecución hipotecaria el 29 de septiembre de 2014 (folio 73).
- En el procedimiento de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid a instancia de CaixaBank S.A., contra REHABITAR GESTIÓN S.A., procedimiento nº 1250/2012, mediante auto de fecha 7 de octubre de 2014 (folios 19 y ss.), y en su parte dispositiva, entre otros extremos, se declara: '
En la demanda, con relación a Villacarolina Gestión S.L., se reclama la cantidad de 7.797,34 €, por los pagos realizados a GAS NATURAL FENOSA Y NATURGY, por consumo de electricidad en los años 2017 y 2018 (folios 1123 a 1189), a los que (según se sostiene en la demanda) venía obligada la arrendadora (la demandada como consecuencia de la adjudicación en la ejecución hipotecaria), de conformidad a lo pactado en el contrato de arrendamiento. Por la demandada se opone al entender que el contrato se celebró bajo simulación absoluta, mediante la figura de autocontratación, o de entender que no procede, entiende que, dados los términos de la cláusula quinta y anexo I, no podrían entenderse comprendidas las cantidades reclamadas como imputables al arrendador.
Debemos de reiterar lo establecido en el anterior fundamento respecto a los efectos del auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria de fecha 7 de octubre de 2014. De igual modo, en cuanto a la autocontratación, pues en principio, y sin perjuicio de las precisiones que con posterioridad realizaremos, no podría apreciarse porque actuara como representante de la arrendadora y de la arrendataria don Pedro Jesús.
Sin embargo, respecto de la codemandante Villacarolina Gestión S.L., no podemos entender que nos encontramos ante un supuesto similar a Moonstruck. A tales efectos, debemos de tener en cuenta que todos los contratos de arrendamiento se suscriben en la misma fecha (20 de junio de 2011), actuando bien como representantes de la arrendadora o como representantes de las arrendatarias las mismas personas, don Pedro Jesús y don Alexander, por una misma renta (200 € por despacho, que hemos entendido como insuficiente), en todos ellos el plazo es de 13 años (que ha de entenderse muy prolongado), plazo que debía de respetar la arrendadora, pues solo es facultativo para la arrendataria. Después de iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria (procedimiento nº 1250/2012), se producen ampliaciones de contratos, así en fecha 10 de junio de 2013, respecto de Villacarolina Gestión con relación al despacho nº 13 (folios 71 y ss.) y Rehabitar Madrid con relación al despacho nº 9 (folios 69 y ss.), en ambos por una renta de 100 € mensuales, sin que se justifique la disminución de la renta a la mitad, cuando respecto de ambos se mantiene lo estipulado en la cláusula quinta referida a los gastos que debía seguir soportando la arrendadora, así como los servicios comprendidos en el anexo I, manteniendo el plazo estipulado de 13 años. En definitiva, Villacarolina abonaría 300 €/mes por dos despachos y Rehabitar Madrid 500 €/mes por tres despachos, lo que, en estos casos, si tenemos en cuenta los gastos que asume la arrendadora (los generales y los de cada despacho en particular), la renta pactada debería entenderse como insignificante.
Como hemos reseñado en el anterior fundamento, el 1 de junio de 2013 (con posterioridad al procedimiento de ejecución hipotecaria) don Pedro Jesús y don Alexander (actuando por la arrendadora y por la arrendataria Espacio Ballesta S.L.) suscriben contrato de arrendamiento con relación al despacho nº 13, manteniendo la renta de 200 € mensuales y el plazo de 13 años (folios 1210 y ss.), por lo que no se justificaría que, en una fecha muy próxima, se efectuaran ampliaciones de contratos de arrendamiento, con una renta muy inferior (el 50%).
En cuanto a los gastos que se reclaman por Villacarolina Gestión (folios 1123 a 1188) se refieren al consumo de electricidad desde febrero de 2017 a noviembre de 2018 (emitidos por Gas Natural Fenosa y Naturgy), con relación al punto de suministro CUP: ES0022000006336163KH1P (como se constata en las facturas, folios 1123 a 1188), que coincide con el que figura en las facturas que, con anterioridad, eran abonadas por Rehabitar Gestión S.A. (la arrendadora, así folios 245 y 257, entre otros), sin que se justifique el por qué Villacarolina asume este coste, salvo por la coincidencia de los administradores de una y otra sociedad (en concreto don Pedro Jesús). El cambio respecto del contrato de electricidad no puede entenderse sino como un subterfugio para repercutir este coste a la adjudicataria, siempre y cuando, por las razones que se reseñan en la sentencia apelada respecto de la anterior arrendadora (Rehabitar Gestión), que hacemos nuestras, ésta no tendría legitimación para su reclamación (pronunciamiento que no es objeto del recurso y, por lo tanto, firme).
Todas estas circunstancias, nos han de llevar a entender que, respecto de la codemandante Villacarolina Gestión, los contratos suscritos no puedan afectar a la adjudicataria, pues hemos de apreciar los requisitos del abuso de derecho, que podemos sintetizar con la STS 20 de julio de 2018 Recurso: 598/2015
Esta norma fue introducida con la reforma del título preliminar del Código Civil en el año 1974. Tiene un origen jurisprudencial, que arranca de la sentencia de esta Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1944 , y se inspira en lo que desde hacía unos años se había postulado por la doctrina científica: 'incurre en responsabilidad el que, obrando al amparo de una legalidad externa y de un aparente ejercicio de su derecho, traspasa, en realidad, los linderos impuestos al mismo por la equidad y la buena fe, con daños para tercero o para la sociedad'.
Así lo entiende en la actualidad la jurisprudencia de esta sala, como refiere la citada sentencia 159/2014, de 3 de abril: 'como hemos declarado en otras ocasiones, 'la doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes, daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, exigiendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)' [ Sentencia 567/2012, de 26 de septiembre , con cita las anteriores sentencias de 1 de febrero de 2006 y 383/2005 , de 18 de mayo]'.
'a) el uso de un derecho objetivo y externamente legal; b) daño a un interés, no protegido por una específica prerrogativa jurídica, y c) la inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (ejercicio del derecho con intención de dañar, con 'animus nocendi'), o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo) [...], ya que, en otro caso, rige la regla ' qui iure suo utitur neminem laedit ' (quien ejercita su derecho no daña a nadie)'.
Pues aunque los administradores actuaran, en principio, en el ejercicio de un derecho, en su calidad de arrendadores, no podemos obviar las circunstancias en las que se producen los arrendamientos, al tratarse de contratos todos ellos realizados en la misma fecha (junio 2011, salvo el de Espacio Ballesta y las ampliaciones), actuando don Pedro Jesús (en el supuesto de Villacarolina) como uno de los representantes de la arrendadora y como representante de la arrendataria, con un plazo de duración muy extenso (13 años), y con una renta mínima, lo que se corrobora con la ampliación en el año 2013 (2 despachos por un total de 300 €/mes), también en la misma fecha que la ampliación suscrita con Rehabitar Madrid; con una evidente finalidad de perjudicar a la adjudicataria en el procedimiento de ejecución hipotecaria, quien debería asumir unos gastos (cláusula quinta y anexo I) que no se corresponden con la renta estipulada.
Para establecer la desproporción entre las rentas pactadas (200 €/mensuales e incluso inferior 100 €/mensuales por despacho) y las cantidades que debería de sufragar la arrendadora como consecuencia de la cláusula quinta y servicios incluidos, bastaría con relacionarlas con las cantidades que se reclaman en la demanda (196.633,89 €) por gastos sufragados (conforme a lo pretendido en la misma) por las codemandantes, con coincidencia en cuanto a los administradores (don Pedro Jesús y don Alexander) en tres de ellas.
De las pruebas practicadas no puede derivarse cuántos despachos se encontraban arrendados y las rentas percibidas por todos ellos, ni el importe de los gastos que debía sufragar la arrendadora, aunque sí podemos establecer que (en su mayor parte) las arrendatarias tenían evidentes relaciones con la arrendadora (de ahí la coincidencia de los administradores don Pedro Jesús y don Alexander).
Sin que puedan ser de recibo las alegaciones del recurso en cuanto al error en cuanto a la valoración de las pruebas practicadas en primera instancia, pues debemos de tener en cuenta los limitados efectos del auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria el 7 de octubre de 2014, a los efectos del artículo 675.4LEC.
De igual modo, no podemos tener en cuenta la valoraciones que en el recurso se realizan en cuanto a la prueba testifical, a los efectos del artículo 376LEC, pues doña Estrella manifiesta que presta sus servicios para el Grupo Rehabitar, en concreto, para las empresas que se encuentran en concurso de acreedores (todas ellas representadas por los mismos administradores, tal y como hemos reseñado en el anterior fundamento), y debemos de tener en cuenta que esta testigo desde 2014 no controla los gastos (hora 11:22); de igual modo, en cuanto a la testifical de don Efrain, asesor externo de las codemandantes, salvo de Moonstruck, pues su testimonio se limita a entender que los gastos, propios de un centro de negocios, debía soportarlos la adjudicataria (hora 11:28); en cuanto a las testificales de doña Emilia y doña Rosa, sus testimonios se refieren a los concursos de acreedores de Calle Barco S.L., Portal Ballesta SL, Calle Desengaño S.L., y Espacio Ballesta SL, y respecto de tales concursadas debemos de tener en cuenta que, como ya hemos reseñado con anterioridad, don Pedro Jesús y don Alexander son administradores tanto de la anterior arrendadora como de las entidades que se encuentran en concurso o en liquidación. Identidad de administradores que, a su vez, se constata en el contrato de arrendamiento de la misma fecha (20 de junio de 2011) con la entidad Maedan Inversores S.L. (folios 109 y ss.).
Por lo tanto, lo que puede derivarse de la valoración conjunta de estas pruebas, es que don Pedro Jesús y don Alexander, como representantes de la arrendadora, en el año anterior al inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria, y con posterioridad (junio 2013), realizaron una serie de contratos de arrendamiento respecto de despachos en el Centro de Negocios en la calle Virgen de la Roca nº 9, con distintas entidades de las que ambos (o uno de ellos) eran administradores (salvo los concertados con Moonstruck, folios 36 y ss., y Copasa Gestión, folios 115 y ss.), con un plazo de 13 años, con rentas mínimas (supuestos de los despachos de Villacarolina y Rehabitar Madrid, si tenemos en cuenta las ampliaciones) sin correlación con los gastos que debería asumir la arrendadora, afectando a un elemento esencial de todo contrato de arrendamiento, cual es la renta ( artículo 1543CC), como contraprestación a la cesión de la posesión (tanto de zonas comunes como de los espacios de cada despachos, con los servicios inherentes a los mismos). Por lo que (tales gastos) no pueden repercutirse a la adjudicataria.
Máxime si tenemos en cuenta que, en el supuesto de Villacarolina Gestión, por las especiales circunstancias que en los contratos de arrendamiento concurren (identidad del administrador, ampliación no justificada con una deducción sustancial de la renta, etc.), podríamos apreciar la existencia de causa ilícita, ex artículo 1275Código Civil, conforme a una jurisprudencia reiterada, por todas STS 23 de septiembre de 2014 Recurso: 1079/2012 '
Siempre y cuando de los contratos de arrendamiento con Villacarolina Gestión (el inicial de 20 de junio de 2011 y la ampliación de 10 de junio de 2013) solo pueden entenderse celebrados con la intención de perjudicar los derechos de quien, a la postre, sería la adjudicataria del edificio, máxime si tenemos en cuenta los gastos que asume la arrendadora (cláusula quinta) así como los servicios que se incluyen (anexo I), cuando la renta ha de entenderse mínima, pues se limita, tras la ampliación, a la cantidad de 300 €/mes por dos despachos.
En definitiva, con relación a Villacarolina, por las circunstancias que venimos examinando en el presente fundamento, hemos de corroborar lo establecido en el sentencia apelada, al entender, bien por las circunstancias en las que se concertaron los contratos de arrendamiento o bien por los conceptos que se reclaman, no procede su repercusión a la adjudicataria en el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que procede desestimar el recurso.
Respecto de las costas del recurso, de conformidad al artículo 398.1LEC, procede imponerlas a las apelantes.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
En Madrid, a uno de junio de dos mil veintiuno.