Sentencia Civil Nº 179/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 195/2012 de 26 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 195/12

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 799/10

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 48 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 179/2013

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de marzo de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 799/10, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Barcelona, a instancia de la mercantil PROMOCIONES INGREMAR, S.L., representada por el Procurador Don José Luis Aguado Baños y asistida por la Letrado Doña Maribel Verdaguer Saez-Benito, contra Doña Amalia , representada por el Procurador Don Ignacio López Chocarro y asistida por el Letrado Don Joaquim Jornet Porta; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de noviembre de 2011, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMAR la demanda formulada porPROMOCIONES INGREMAR, SL. contra Amalia , y en consecuencia debo absolver y absuelvo a la demandada con expresa imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 21 de marzo de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Magistrado AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La Juzgadora de instancia señala que la demandada admite ser propietaria de cuatro viviendas en Barcelona y que las mismas son aptas para cubrir sus necesidades, basando su oposición en el hecho de que las mismas están arrendadas, dos de ellas con contratos de 1949, y las otras dos, ocupadas por sus hijos, uno con contrato indefinido y el otro sometido a plazo que finaliza el año 2022. Considera que no puede dudarse de la validez de los contratos de arrendamiento aportados, y que la cuestión está en determinar si la demandada ha acreditado que la ocupación de sus hijos responde a un contrato de alquiler y no a un precario o comodato, llegando a la conclusión de que, si bien manifestó la propia demandada en el acto del juicio que sus hijos le pagan cuando quieren y en la cantidad que les va bien, lo cierto es que le pagan una renta, lo cual excluye que la ocupación sea por mera tolerancia. En consecuencia, al no acreditarse que concurran los presupuestos del artículo 62.5 LAU 1964 , desestima la demanda con imposición de costas a la parte actora.

Esta última se alza frente a la sentencia dictada y, en síntesis, alega error en la valoración de la prueba, concretamente sobre la fecha en que la demandada adquirió la propiedad de los inmuebles y sobre la cesión gratuita de dos de ellos a sus hijos, afirmando que no ha quedado acreditado el pago de una renta por aquéllos, hecho negativo respecto del cual se produce la inversión de la carga de la prueba, de forma que la ocupación por los mismos es en comodato o por mera liberalidad y por tanto la demandada tiene la plena disponibilidad de cualquiera de ambos pisos y procede la denegación de prórroga ejercitada.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso y solicita que se confirme la sentencia impugnada con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.-Así, la cuestión planteada en esta alzada coincide con la debatida en la primera instancia, es decir, si la ocupación por los hijos de la demandada de dos de los pisos de su propiedad sitos en el inmueble de la CALLE000 , números NUM000 - NUM001 , de Barcelona, es por mera tolerancia o liberalidad, o bien se halla amparada por contratos de arrendamiento, uno de ellos indefinido y el otro sometido a plazo, contándose con idéntico material probatorio.

Como documento nº 2 de la contestación aporta la parte demandada el contrato de arrendamiento relativo al piso NUM004 NUM003 del mencionado inmueble, suscrito con fecha 1 de septiembre de 1991 por Don Gaspar , hijo de la aquí demandada, en concepto de arrendatario, y el Administrador, Don Mariano , como arrendador, por tiempo indefinido y una renta de 960.000 pesetas anuales.

Como documento nº 4 aporta la parte demandada el contrato de arrendamiento relativo al piso NUM002 NUM003 , suscrito con fecha 15 de diciembre de 1997 por Don Justo , hijo de la aquí demandada, como arrendatario, y la demandada como arrendadora, por una duración máxima de veinte años y una renta de 746.400 pesetas anuales.

En ambos contratos aparece el sello de registro de la Cámara de la Propiedad y la constitución de fianza, habiendo emitido, además, dicho organismo certificación al respecto (folios 134 a 137), y remitido fotocopia de los contratos (folios 207 a 214) coincidente con los originales aportados por la parte demandada.

Así pues, si bien consta la formalización escrita de los contratos de arrendamiento y su autenticidad, procede entrar a valorar si se ha producido la degeneración del contrato inicial de arrendamiento en una situación de precario, como hace la sentencia impugnada, concretamente si existe pago de la renta.

TERCERO.-Al respecto, conviene recordar que, según se indicaba en la Sentencia de esta misma Sección de fecha 28 de septiembre de 2012, 'tanto el tribunal que resuelve como la Sección 13 de esta Audiencia (entre ambos conocen de la totalidad de procesos con objeto arrendaticio) coinciden en entender que cuando un contrato de arrendamiento cae en desuso, el mismo deja de legitimizar la ocupación, produciéndose una novación en la relación existente entre las partes que, a salvo de otras posibilidades que hay que probar, degenera en situación de precario.'

Es sabido que el artículo 217 LEC establece que corresponde al actor la carga de probarla certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior, lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse que, a tenor del apartado 6, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En el supuesto que nos ocupa, la demandada manifestó en el interrogatorio practicado en el acto del juicio, con una total falta de concreción, que sus hijos le pagan la renta quizá de tres meses, que tienen un 'ten con ten' porque a veces les va mejor pagar tres meses de golpe, que a lo mejor un mes no pagan pero luego le pagan cuatro meses. Señaló que sus hijos normalmente se lo dan en metálico porque así tiene dinero en casa y que nunca ingresa las cantidades en el banco. Tampoco concretó el importe que le abonarían sus hijos, indicando que uno pagaba 400 euros y pico y el otro 600 y pico o 700 euros, y que como le pagan de esta forma tampoco lo calcula.

Lo anterior aparece insuficiente para acreditar el pago de la renta, sin que pueda perderse de vista que recae en la parte demandada la facilidad probatoria de tal extremo.

Sobre la facilidad probatoria, señala la SAP Baleares de fecha 7 de abril de 2011 que 'para determinar si un hecho tiene una u otra consideración ha de examinarse la situación concreta, pues un hecho puede variar según la perspectiva que se invoque, es decir, adaptándose a cada caso concreto, teniendo en cuenta los hechos afirmados o negados. Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad..... Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1988 declara en relación con la doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretarse: 'según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte.

Por tanto, la aplicación de la anterior doctrina y la evidencia de la facilidad de la parte demandada para probar el pago de la renta, es preciso concluir que no se ha logrado dicha prueba.

y, según se indicaba en la sentencia de fecha 28 de septiembre de 2012 , antes citada, ello implica que se ha producido la novación extintiva a que se refiere, tras largos años de paralización del arrendamiento, sin pago de rentas ni ejercicio de sus respectivas facultades por arrendador y arrendatario. Es decir, no se está valorando la validez del contrato de arrendamiento mediante el análisis de sus posibles vicios o incumplimientos, sino que partimos de que ya no existe contrato de arrendamiento, por lo que no hay que pronunciarse sobre su validez.

CUARTO.-Finalmente, es preciso recordar que la interpretación de las normas debe hacerse fundamentalmente atendiendo a su espíritu y finalidad, y, según se ha expuesto ya de forma reiterada, la imposición por el legislador a los arrendadores de vivienda de una prórroga forzosa de los contratos, que opera en su perjuicio y en contra de la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a una necesidad humana esencial como es la vivienda y proteger a los inquilinos que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad ante los propietarios, y el propio legislador estima que dicho beneficio de prórroga contractual no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda propia, de análogas características a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades, pues en tales circunstancias el conflicto se produce entre dos propietarios de viviendas y la continuidad forzosa del arriendo y no responde a una necesidad del arrendatario (que puede satisfacer con su propia vivienda), sino a la mera conveniencia o comodidad, lo cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar.

Por tanto, el hecho de la ocupación a precario de las viviendas por los hijos de la demandada no excluye la aplicación de la causa 5ª del artículo 62 LAU 1964 , pues si se apreciara que en ese caso las viviendas ni están desocupadas ni a la libre disposición de su propietaria, se vaciaría absolutamente de contenido el precepto legal. Y así es entendido por la doctrina jurisprudencial mayoritaria, citándose a título de ejemplo la SAP Madrid de 26 de julio de 2012 y las que en la misma se reseñan.

Lo anterior lleva a la conclusión de que concurren los requisitos necesarios para el éxito de la acción ejercitada por la parte actora.

QUINTO.-En consecuencia, el recurso debe prosperar y procede declarar la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, por denegación de prórroga, condenando a la demandada a dejar libre la vivienda litigiosa y al pago de las costas, conforme establece el artículo 394 LEC .

La estimación del recurso conlleva que no se haga especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil PROMOCIONES INGREMAR, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Barcelona en los autos de Juicio Ordinario nº 799/10 de fecha 2 de noviembre de 2011, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda deducida por PROMOCIONES INGREMAR, S.L. contra Doña Amalia , declaramos resuelto por denegación de prórroga el contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la CALLE001 , nº NUM005 , NUM006 NUM003 , de Barcelona, de fecha 15 de junio de 1940, condenando a la demandada a dejarla libra vacua y expedita, a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa en el término legal, y al pago de las costas. Todo ello sin hacer especial imposición de las costas del recurso.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.