Sentencia CIVIL Nº 179/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 147/2019 de 29 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0106055
Recurso de Apelación 147/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 648/2018
APELANTE: D./Dña. Socorro y D./Dña. Tatiana
PROCURADOR D./Dña. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
APELADO: FIDERE VIVIENDA, SLU
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
SENTENCIA Nº 179/2019
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a veintinueve de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio
falta pago - 250.1.1) 648/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid a instancia de D./
Dña. Socorro y D./Dña. Tatiana apelantes - demandados, representados por el/la Procurador D./Dña.
ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE y defendidos por Letrado, contra FIDERE VIVIENDA, SLU
apelado - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA y
defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por
el mencionado Juzgado, de fecha 09/10/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, siendo Magistrado Ponente Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 09/10/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimando la demanda promovida por FIDERE VIVIENDA, S.L.U. contra Doña Socorro y Doña Tatiana , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , junto con plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 , con apercibimiento de lanzamiento en los plazos legales Se imponen las costas del proceso a la parte demandada.

Notifíquese a las partes.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de APELACIÓN en el plazo de VEINTE DIAS, ante este Juzgado, para su resolución por la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid ( artículos 458 y siguientes de la L.E.Civil ), previa constitución de un depósito de 50 euros, en la cuenta 2528-0000-03-0648-18 de este Órgano. Si las cantidades van a ser ingresadas por transferencia bancaria, deberá ingresarlas en la cuenta número IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274, indicando en el campo beneficiario Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid, y en el campo observaciones o concepto se consignarán los siguientes dígitos 2528-0 000-03-0648-18 Así mismo deberá aportar justificante del pago de la tasa prevista en la Ley 10/2012 de 20 de noviembre por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses. Así por esta mi sentencia de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, la pronuncio, mando y firmo. El/la Juez/Magistrado .'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 11 de marzo de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 26 de marzo de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de FIDERE GESTIÓN DE VIVIENDA SLU se interpone demanda contra Dª. Socorro y Dª Tatiana , en la que se ejercita acción de desahucio por expiración del término, en su condición de propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 de Madrid, lo que acredita con información registral aportada como documento nº 2 de la demanda. Dirige la demanda contra las demandadas, en calidad de arrendataria y ocupante de la misma, en virtud de contrato de arrendamiento suscrito, en fecha 25 de febrero de 2008, con la anterior propietaria Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid SA, aportado como documento nº 3.

Se aduce en la demanda que ha transcurrido el plazo de duración del arriendo pactado en la cláusula 2ª que es de dos años, prorrogables por periodos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de 10 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Que la vivienda está calificada como Vivienda de Protección Pública de la Promoción de viviendas denominada 'Vallecas Ensanche 3', sometida al Reglamento de Viviendas de Protección Pública aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero y a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha normativa es la que rige la relación contractual, conforme a lo establecido en las estipulaciones 1ª, 4ª y 21ª del contrato de arrendamiento, que remite a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se aportan como documento nº 4 de la demanda, requerimiento de desalojo con fecha 4 de diciembre de 2017, recepcionado por la arrendataria el día 7 de diciembre.

En fecha 9 de octubre de 2018 se dictó sentencia por el Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid , en la que se estima la demanda, se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes por expiración del término contractual y se condena a las demandadas a desalojar la vivienda objeto de autos, que debe dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la demandante. Con imposición de las costas procesales a la parte demandada. Desestima la cuestión de prejudicialidad penal, al considerar que las cuestiones objeto de investigación en el proceso penal no tienen incidencia para resolver la cuestión litigiosa, que son de índole exclusivamente arrendaticia.

Niega relevancia al hecho de que la comunicación de no renovación se ha dirigido solo contra la Sra.

Tatiana , que está incapacitada. Se dirigió contra la arrendataria y la Sra. Socorro , que interviene en el contrato en representación de la anterior, vive en el mismo domicilio al que se remitió la comunicación.

Entrando en el fondo de la cuestión litigiosa, en la sentencia no se aplica el Decreto 100/86, al que se refiere la STS de 12 de mayo de 2017 , con base en que el contrato de arrendamiento objeto de autos se somete al Decreto 11/2005. Se remite a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 21ª, de fecha 17 de abril de 2018 , que resolvió un caso semejante.



SEGUNDO .- Por la representación de Dª. Socorro y Dª Tatiana se interpone recurso de apelación. En cuanto a la prejudicialidad penal, como ya nos pronunciamos en la sentencia de esta Sala de 20 de marzo de 2019 en un supuesto semejante, 'partiendo de la literalidad del art. 40 de la LEC y la jurisprudencia aplicable, la regla general es la no suspensión del proceso civil, salvo que exista causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que cabalmente fundamentan las pretensiones de las partes en el proceso civil y ocurra, además, que la sentencia que en éste haya de dictarse, pueda verse decisivamente influida por la que recaiga en el proceso penal. A tenor de lo expuesto, hace falta algo más que una querella admitida para que el procedimiento penal incida en el proceso civil, solo cuando estemos ante un supuesto que claramente puedan incluirse en las previsiones expresamente establecida, procede la suspensión del proceso civil. En este sentido, el art. 10-2 de la LOPJ establece que: 'la existencia de una cuestión prejudicial penal, de la que no pueda prescindirse para la debida decisión o que condicione directamente el contenido de ésta, determinará la suspensión del procedimiento, mientras aquella no sea resuelta por los órganos penales o quienes corresponda, salvo las excepciones que la Ley establezca', y el art. 40 de la LEC determina las diversas circunstancias que han de concurrir para acordar la suspensión de las actuaciones del proceso civil por prejudicialidad penal. En este precepto, se alude a la necesidad de que los hechos de apariencia delictiva fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil o que la decisión del tribunal penal pudiera tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civi. Ninguna de dichas circunstancias concurren en este supuesto litigioso, por lo que la suspensión fue debidamente denegada por el juez de instancia, ya que la decisión que se adopte en el proceso penal, en orden a la calificación de unos hechos como delito de prevaricación, malversación o fraude, no afectan a la decisión de la Sala sobre la cuestión civil a dilucidar, ni la resolución que se adopte en el ámbito del proceso penal va a tener una influencia decisiva para que esta Sala adopte una decisión sobre la extinción del arriendo controvertida, por lo que procede denegar la petición de suspensión por prejudicialidad penal interesada'.

En cuanto a la comunicación de la resolución contractual remitida a la arrendataria incapacitada, consta aportada como documento nº 4 de la demanda, la comunicación de no renovación que se ha dirigido contra la Sra. Tatiana , en calidad de arrendataria y que se encuentra incapacitada, siendo la Sra. Socorro , su madre, quien interviene en el contrato en representación de la anterior. Consideramos que el requerimiento es válido al remitirse a la arrendataria, en los términos pactados contractualmente, máxime cuando su madre vive en el mismo domicilio al que se remitió la comunicación y permitió que fuera su hija la que recogiera la comunicación.



TERCERO. - Sobre la presente cuestión litigiosa ya se ha pronunciado esta Sala en la sentencia de 20 de marzo de 2019 , siguiendo el criterio anterior de las sentencia de esta Audiencia de la sección 11ª de 9 de mayo de 2016 y de la sección 21 ª de 17 de abril de 2018, que seguiremos en esta resolución en virtud del principio de seguridad jurídica e igualdad ante la Ley.

No es controvertido que con fecha 20 de junio de 2012, la EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID S.A., en calidad de arrendador, y la Sra. Tatiana , en calidad de arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda de Protección Pública, que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 de Madrid. Se indica en el exponendo II del contrato que 'Que la citada vivienda está calificada definitivamente por la Comunidad de Madrid como Vivienda de Protección Oficial, Régimen General, con expediente num. NUM004 de fecha 2 de enero de 2008. Cada vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección pública establecidas en el Decreto 11/2001, de 25 de enero y en la Orden de 13 de marzo de 2001, modificadas por el Decreto 11/2005, de 27 de enero de la Conserjería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid. En el exponendo III se añade: ' Que Dª Tatiana y Dª Socorro cumplen las condiciones que en cuanto a ingresos familiares y no titularidad de otra vivienda se establecen en el Decreto 11/2001, de 25 de enero, para poder acceder a una vivienda con Protección Pública'.

En la estipulación 2ª, se pacta que el plazo de duración del arriendo pactado 'es de dos años, prorrogables por periodos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de 10 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo'. Finalmente, la cláusula 21ª establece: 'El contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda. En todo lo no regulado, será de aplicación el Reglamento de Adjudicación de Viviendas de Protección Pública afectas al Plan Primera Vivienda, que ha servido de base a la presente adjudicación y subsidiariamente al Código Civil' El Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, al que específicamente se refiere también el contrato controvertido, en su artículo 15 establece que ' los contratos de compraventa o adjudicación y arrendamiento y, en su caso, las escrituras públicas de declaración de obra nueva para el supuesto de promoción individual para uso propio de las Viviendas con Protección Pública, deberán incluir las siguientes cláusulas: ...C . Con carácter específico para los contratos de arrendamiento: a) Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda...'. Así se recoge en la referida estipulación 21ª del contrato de arrendamiento.

Como indican las sentencia de esta Audiencia de la sección 11ª de 9 de mayo de 2016, de la sección 21 ª de 17 de abril de 2018 y la de esta Sala de 20 de marzo de 2019, la Disposición Adicional Primera, apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, 'el arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. En el marco de la política activa, por parte de la Administración Pública, promoviendo, de manera directa o indirecta, el acceso de las clases sociales con escasos recursos económicos, a una vivienda en la que poder residir, mediante la adquisición de su propiedad o la obtención de su uso y disfrute como arrendatario'.

Por otro lado, el art. 9-2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en la fecha de celebración del contrato, establecía que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo...' . Añade en el art. 10, bajo la rúbrica ' Prórroga del contrato ', disponía que ' Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato... '.

En contra de lo alegado en el recurso y en los mismos términos que ya nos pronunciamos en la sentencia de 20 de marzo de 2019 , 'el contrato celebrado debe ser considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; y no puede desligarse de su normativa reguladora, no pudiéndose entender que la voluntad de las partes fuera establecer un régimen de prórroga forzosa o una duración indefinida de la vigencia del contrato, mientras que el inquilino continúe reuniendo los requisitos exigibles -como parece sostener la parte demandada-, ni someter al contrato a un plazo de duración distinto del consignado en el mismo -como aprecia las sentencia de instancia'. No puede esta Sala estimar de aplicación al caso de autos, a la vista del tenor literal del contrato, del Decreto 100/1986, de 22 de octubre, que 'regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de promoción pública', cuyo artículo 3 dispone que 'la duración de los contratos de arrendamiento de las viviendas de Promoción Pública será de dos años, y se prorrogará por períodos bianuales sucesivos, en el caso de que los arrendatarios continúen reuniendo el requisito exigido en el artículo 1 del presente Decreto y no sean titulares o posean otra vivienda por compraventa, arrendamiento o cualquier otro título, dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid'. Debemos tener en cuenta también que en la propia calificación definitiva se hace constar que se trata de viviendas de protección pública, con un plazo de amortización de 10 años (folio 237 y ss), que se ajusta al plazo de duración pactado en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento objeto del recurso.

En cuanto a la legitimación activa de la actora, queda plenamente acreditada con el documento nº 2 de la demanda, en el que consta como titular registral de la vivienda arrendada. Como ya resolvió esta Sala en la referida sentencia de 20 de marzo de 2019 'Cierto que la condición precisa para instar un desahucio por expiración del término exige únicamente en el actor la condición de ser arrendador de la finca, siendo el arrendamiento un acto de administración. En este la STS de 10 de abril de 1995 , que recopilando anteriores resoluciones del Alto Tribunal sobre el particular, indica que la STS de 3 de abril de 1963 afirma que el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento, no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal, como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado. Y en el mismo sentido la STS de 27 de noviembre de 1985 se refiere a la conocida doctrina legal que el locatario no puede negar legitimación 'ad causam' a la persona o entidad con la que celebró el contrato en su condición de arrendadora ( SSTS de 25 de octubre de 1962 y 4 de octubre de 1975 ), por lo que si tal cualidad viene conferida por el vínculo arrendaticio pactado prescindiendo de las cuestiones referentes al dominio, el arrendatario está legitimado para promover el desahucio. A tenor de lo expuesto, mediante el arrendamiento queda establecida una relación estrictamente personal entre las partes contratantes, bastando la posesión de la finca (lo cual no puede identificarse con la tenencia material del inmueble), ya sea a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro, para gozar de la legitimación precisa en orden a promover el juicio de desahucio. Sabido es que la cesión de una cosa en arrendamiento no es acto de riguroso dominio y que no se incluye como tal en el artículo 348 del Código Civil , ni tal exigencia se presupone en los artículos de la ley procesal Civil, sino que por el contrario la cesión arrendaticia es un mero acto de administración, lo que no obsta, claro es, para que en la mayoría de los casos sea el mismo propietario el que concierta el contrato de locación'. En el presente caso concurren en la demandante las condiciones de propietaria y arrendadora, como queda acreditado con el hecho de que las recurrentes han estado pagando la renta a la demandante.

A tenor de lo expuesto, el plazo de duración del contrato ha expirado, habiéndose comunicado al inquilino por la entidad demandante la voluntad de no prorrogar el contrato, tal y como consta en la comunicación remitida en fecha 4 de diciembre de 2017, debidamente recepcionada el 7 de diciembre (folios 33 y ss.). En cuanto a la función social de la propiedad alegada en el recurso, no permite amparar, conforme a la legalidad vigente, la ocupación de una vivienda de protección pública, aunque se cumplan los requisitos para ello. Sin perjuicio de que los Servicios Sociales le faciliten una alternativa habitacional. Las últimas reflexiones efectuadas en el recurso, se refieren a cuestiones al margen de las que son objeto del recurso.

El recurso de apelación debe ser desestimado.



CUARTO. - En aplicación de lo dispuesto en el art. 398-1 de la LEC , se imponen a la recurrente las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª. Socorro y Dª Tatiana , frente a la sentencia dictada en fecha 9 de octubre de 2018 por el Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la resolución indicada e imponemos a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0147-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 147/2019, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.