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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 18/2021, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 184/2019 de 18 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 18 de Enero de 2021
Tribunal: AP - Navarra
Ponente: ECHARANDIO HERRERA, EDORTA JOSU
Nº de sentencia: 18/2021
Núm. Cendoj: 31201370032021100021
Núm. Ecli: ES:APNA:2021:22
Núm. Roj: SAP NA 22:2021
Encabezamiento
Ilma. Sra. Presidenta
Dª. ANA INMACULADA FERRER CRISTÓBAL
Ilmos. Sres. Magistrados
D. EDORTA JOSU ECHARANDIO HERRERA
D. DANIEL RODRÍGUEZ ANTÚNEZ
En Pamplona/Iruña, a 18 de enero del 2021.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr.
Antecedentes
Fundamentos
Isidora formuló demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Iruña/Pamplona legales, contra Jose Pedro, en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sita en la calle DIRECCION000, NUM000 de Pamplona, de fecha 21 de noviembre de 2.016, y se condene al demandado a abonar a la actora, la suma de 17.250 euros, en concepto de daños patrimoniales; la suma de 20.000 euros, minorados en los gastos que justificados o que se justifiquen en ejecución de sentencia acredite el demandado haber soportado con ocasión del arrendamiento (alquileres de los apartamentos turísticos referidos en el hecho quinto), en concepto de daños morales o en su defecto en la cuantía que el juzgado estime oportuna; y en la suma de 750 euros, en concepto de devolución de la fianza y satisfecha por causa del contrato, más los intereses legales de las cantidades antes expresadas desde la interposición de la demanda y con expresa imposición de las costas.
Resistiendo por completo el demandado, y celebrada la vista el 27 de noviembre de 2020, la sentencia del día 30 siguiente estimó parcialmente la demanda, en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda concernida, y condenar al demandado a abonar a la actora la suma de 6.750 euros, en concepto de daños morales y devolución de fianza construida como consecuencia del contrato de arrendamiento, absolviendo al demandado del resto de pedimentos contra él formulados. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
La representación del Sr. Jose Pedro ha recurrido en apelación, con motivos mero- procesales y de fondo, para que se le absuelva de la condena, y el Sr. Isidora ha presentado su escrito de oposición, sin impugnar la sentencia.
La versión judicial de los hechos que establece la sentencia recurrida, desde las exposiciones de las partes, lo incontrovertido, y del resultado de la prueba, se recoge con exhaustividad en los fundamentos de derecho:
1.- Isidora, como arrendadora y el demandado Jose Pedro, como arrendatario, suscribieron el 21 de noviembre de 2016 el contrato de arrendamiento de vivienda sobre el inmueble sito en la calle DIRECCION000, NUM000 de Pamplona, durante el plazo de tres años, prorrogables, por renta inicial de 750 euros al mes, que es el documento núm. 2 acompañado con el escrito de demanda, al que se hace aquí expresa remisión.
2.- Las obras acometidas, por cuyo curso se previó una rebaja, por tiempo de su ejecución, a 600 euros mensuales de renta, y que se decía en el contrato de acondicionamiento de fachada, instalación de ascensor y construcción de nuevas plantas en el solar, no era obra necesaria o de conservación, sino obra de mejora, para incrementar el valor patrimonial de los dueños del edificio, mediante constitución y cesión del derecho de vuelo, y modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal de fecha 22 de octubre de 2015, en virtud de la cual, los propietarios de todo el edificio en que se ubica la vivienda arrendada, entre ellos el demandado, acordaron constituir un derecho de vuelo sobre el edificio concretado en la facultad de sobreedificar en el inmueble dos nuevas plantas y un ático, y que se valoró en 34.000 euros, y cederlo a la empresa FLAT PROFIT 38, S.L., a cambio del pago de esos 34.00 euros. Ello incluso en cuanto a minoritarias partidas de rehabilitación y lo destinado a la supresión de barreras arquitectónicas, sin justificación en determinadas personas mayores y discapacitadas que vivan en el edificio.
3.- Las obras se iniciaron por FLAT PROFIT 38 S.L., que gira bajo nombre comercial LA CASA POR EL TEJADO, en noviembre de 2017, y aunque la actora era conocedora de que tales obras se iban a ejecutar durante la vigencia del contrato de arrendamiento, no era consciente de lo que ello iba a suponer para las condiciones de habitabilidad de la vivienda arrendada, ni de que finalmente se iba a ver obligada a abandonar la misma el día 8 de enero de 2018, puesto que se derribaron las escaleras del edificio que permitían al acceso a todas las viviendas, derribo que debía conocer el demandado propietario.
4.- A causa de la entidad de las obras y los problemas para la habitabilidad que ellas generaban, por lo que la actora tuvo que salir de la vivienda, el demandado no le cobró el importe de la renta y le procuró a su costa un alojamiento en la CALLE000, NUM001 de Pamplona, a partir de fecha 10 de enero de 2018, y posteriormente, a partir del 25 de marzo de 2.018, en la CALLE001 NUM002, hasta el 21 de mayo del mismo año.
5.- El 26 de enero de 2018, la constructora ACR informó a los vecinos de que la fecha de desalojo de las viviendas, corte de suministro del gas y derribo de escalera sería el 30 de enero de 2018, y la de restauración del acceso a las viviendas, el 14 de marzo del mismo año, estimando el fin de las trabajos en elementos comunes para el 30 de agosto de 2018, sin embargo de que la promotora avisó de que por causas sobrevenidas que afectaban a la estructura en algunas partes del edificio y la conducciones comunes, enteradas por la dicha constructora, la fecha estimada de acceso a las viviendas por las escaleras colocadas y suministros en funcionamiento sería el día 14 de abril de 2018, y de que, en visita de las partes a la vivienda arrendada del día 18 de mayo de 2018, comprobaron que la misma todavía presentaba algunos desperfectos.
6.- El día 10 de marzo de 2018, la actora envió un correo electrónico al demandado, en la que le indicó que dado que se iban a tener que cambiar de nuevo de vivienda porque el acceso en la primitiva fecha prevista, y se acogía a una oferta inicial que le hizo el Sr. Jose Pedro, consistente en no pagar los meses en que no pudiera vivir en el piso arrendado, partiendo de que la situación iba a durar dos meses solo, y comunicándole las penurias por las cuales estaban pasando desde que se iniciaron las obras, en que en principio no deberían haber abandonado el piso y porque no se estaban cumpliendo los plazos de los trabajos, por lo que comunicaba que a su juicio no tenía que pagar los meses de marzo y abril y le preguntó si las obras habrían terminado para el 30 de agosto de 2018.
7.- El demandado Sr. Jose Pedro envió un correo electrónico a las 19.49 horas del 18 de mayo de 2018 a la Sra. Isidora, indicándole que aunque la reserva del piso turístico en que estaba hasta entonces alojada, finalizaba al día siguiente, después de ver esos desperfectos que seguían en la vivienda, prorrogaría la reserva hasta el martes 21 de mayo, al no poder prorrogarla más allá, por estar reservado el alojamiento para otra persona, y también que a la actora que LA CASA POR EL TEJADO, había accedido a reservar una plaza de hotel para ella, durante la próxima semana hasta que finalizaran los trabajos de pintado y limpieza necesarios después de todos los problemas del techo que habían visto, señalando que a menos que le planteara la actora otra cosa, el traslado de todas sus pertenencias a la vivienda arrendada se verificaría el lunes por la tarde (27 de mayo).
8.- El Letrado de la actora respondió al demandado mediante el envío de otro correo electrónico, para informarle de que dada la situación del edificio sito en la calle DIRECCION000 NUM000 de Pamplona, resultaba del todo imposible su utilización como domicilio familiar, por lo que proponer un traslado más y encima a un hotel, no era solución adecuada para una familia, y en base a ello le informaba de que su cliente no iba a abandonar la vivienda que en ese momento ocupaba en sustitución de la arrendada, ni se trasladaría a un hotel, dado que la vivienda arrendada era inhabitable en términos reales, por lo que rogaba que le informara cuando realmente se terminaran las obras y la habitabilidad del mismo se pudiera llevar a cabo en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento.
9.- El día 21 de mayo de 2018, la dirección facultativa de la obra y la promotora emitió un comunicado para informar a los propietarios de las viviendas sitas en el edificio objeto de litigio, que en ese día se habían restaurado las condiciones de habitabilidad a todas las viviendas de dicho edificio, lo que le fue trasmitido al demandado el día siguiente, mediante el envío de un correo electrónico en el que le confirmaban la reserva en el Hotel Plaza Pamplona, para 10 noches, desde ese día 22 de mayo hasta el 1 de junio de 2018, indicándole que no había sido posible el cambio de habitación de hotel a apartamento, dada la gran demanda de alojamiento dicha semana, lo que aprovechó la actora, desplazándose al referido hotel y haciendo uso de la reserva, a pesar de lo notificado por su letrado.
10.- Ese mismo día 22 de mayo de 2018, el letrado del demandado recordó al de la actora, que, habiéndose restaurado las condiciones de habitabilidad de las viviendas del inmueble, no existían motivos para mantener el contrato de arrendamiento en suspenso, por lo que procedería de nuevo el pago de la renta minorada conforme a lo acordado en el pacto quinto del contrato de arrendamiento.
11.- Los letrados de los hoy litigantes concertaron la entrega de las llaves de la vivienda arrendada para el día 1 de junio de 2.018, a las 12.00 horas, no obstante, ese mismo día el letrado de la actora envió un correo al letrado de la demandada, advirtiendo de que a la vista del estado de las obras en el edificio de la vivienda arrendada y las implicaciones que ello comporta para la seguridad y habitabilidad de la familia de la Sra. Isidora, no iban a aceptar la vivienda para ser ocupada y habitada pues consideraba que no reunía las condiciones mínimas necesarias, requiriendo al demandado, para que de manera urgente facilitara a la Sra. Isidora una vivienda en condiciones similares a las que fue objeto de arrendamiento.
12.- A la visita a la vivienda arrendada acudieron además de las partes litigantes, y sus respectivos letrados, representante de la promotora/constructora y el arquitecto Sr. Juan Miguel, perito en los autos, autor del informe obrante como documento núm. 15 acompañado con la demanda, en que dictamina que al 1 de junio de 2018 no se habían restaurado las condiciones mínimas de habitabilidad del inmueble, y que el mismo no estaría habitable en un plazo de entre 1 y 12 meses.
13.- Ese mismo día 1 de junio de 2018, a las 17.35 horas, el letrado del demandado Sr. Jose Pedro envió un correo al de la actora Sra. Isidora, advirtiéndole de que consideraban que con arreglo a la comunicación de la dirección facultativa de la obra y de la promotora, estaban restablecidas las condiciones de habitabilidad del inmueble y de acceso a las viviendas, por lo que el Sr. Jose Pedro no tenía ninguna obligación de buscar una tercera vivienda a la Sra. Isidora, y no iba a hacer nada al respecto.
14.- El demandado, el 7 de junio de 2018, le envió un burofax a la actora, en una dirección en la que ésta no estaba, en la que le comunicaba que hasta la fecha le adeudaba la mensualidad de junio de 2018 e indicándole que, si no lo verificaba en el plazo de un mes, se procedería a interponer demanda de juicio de desahucio por impago de las rentas y reclamar las cantidades adeudadas.
15.- La actora experimentó penalidades durante el tiempo que tuvo que vivir fuera de la vivienda que había arrendado, con reiteradas mudanzas y sin poder hacer uso de la mayor parte de sus pertenencias, al alojarse en diversos alojamientos turísticos, no preparados para una vida familiar cotidiana, e incluso en ocasiones, madre e hijo tuvieron que alojarse en sitios diferentes, sin poder vivir como una familia.
16.- La actora constituyó la suma de 750 euros en concepto de fianza, sin que conste que la parte arrendadora se los haya devuelto, ni se aleguen desperfectos en el inmueble arrendado u otros incumplimientos contractuales, más allá del impago de las rentas.
El recurso de apelación denuncia error en la valoración de la prueba del juzgador de la instancia, consistente en haber tenido por probado que la demandada, aunque sabía, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, que se iban a ejecutar obras en vivienda, y por ello, las partes concertaron la disminución de la renta durante el tiempo de su duración, no sabía lo que ello significaba en concreto en términos de habitabilidad, y lo inexcusable de tener que abandonar el inmueble, como ocurrió. Significado y precisión de salida de la vivienda, que el Sr. Jose Pedro, como propietario debía, en cambio, conocer.
Mantiene el recurso que la actora manifestó al demandado su voluntad de permanecer en la vivienda mientras duraran las obras, aunque luego cambió de parecer, para lo que acude a ciertas comunicaciones mediante
Obvio resulta que el empeño en mantenerse en el arriendo la Sra. Isidora, sabedoras las partes al contratar, que desde un año antes estaban aprobadas unas obras en el edificio, y en qué consistían en general, según aparece en el contrato, no demuestra que conociera en concreto las consecuencias en cuanto a habitabilidad durante aquéllas, ni tampoco lo necesario de salir de la vivienda. Por otra parte, el relato judicial no afirma que el Sr. Jose Pedro supiera los pormenores de las obras y lo imperioso de que la arrendataria abandonara la vivienda, sino que debía saberlo como propietario.
También impugna la conclusión fáctica el apelante a propósito de la catalogación de las obras, como de mejora o no necesarias, de una manera inviable, puesto que entiende que debiera ser otra la conclusión si se hubiera practicado la prueba testifical del arquitecto director de las obras o se hubiera indagado en la promotora/constructora encargada. En buena lógica, el apelante debiera señalar la prueba de la necesidad, como conservativa de fachada, o de aumento de la accesibilidad, con el ascensor, que técnicamente no existe, sino que lo existente y valorable es la pericial de la parte adversa, del arquitecto Sr. Juan Miguel, quien informa de lo contrario, aparte de que la elevación de dos nuevas plantas y un ático explica el objetivo de las obras sin mayores disquisiciones.
En lo que tiene de crítica en el plano fáctico, el recurso hace una dicotomía de las obras, unas de accesibilidad universal, y otras de sobreelevación, de modo que estas segunda son las que produjeron los desperfectos en la vivienda por la eliminación de la cubierta original, y que no eran de inhabitabilidad. Nuevamente es una diferencia artificiosa, que no hace menos contradictorio el comunicado de la dirección facultativa y la promotora de 21 de mayo de 2018, ni supera lo dictaminado por el informe pericial del Sr. Juan Miguel, tras la inspección
La tesis del recurrente, como en la demanda, es que las obras -que se catalogan de necesarias de accesibilidad, y se conocían por la Sra. Isidora-, determinaron una inicialmente no prevista eliminación de las escaleras para instalar el ascensor, motivo de la salida de la vivienda por la arrendataria, y por problemas hallados de debilidad estructural para el aumento de altura, se alargaron más de lo inicialmente ideado, y que durante todo ese tiempo, sin ninguna obligación contractual para ello, el arrendador ha proporcionado a su costa alojamiento a la demandante, sin cobrarle la renta, hasta que la dirección facultativa y la promotora informaron que se habían restaurado las condiciones de habitabilidad de las viviendas de todo el edificio para el 21 de mayo de 2018, quedando una labor de rematado y pintura para restañar humedades, por lo que la promotora, como acto de cortesía, concedió 10 días más de hotel a la arrendataria.
Aunque todo ello derivaría de una testifical que no se ha practicado, y de considerar inexacto e inclinado por la parte actora al informe pericial del Sr. Juan Miguel, cuando nada puede valorarse, y mucho menos indicar mal valorado por el juzgador
Ninguna prueba técnica hay, sin que sirvan remisiones a la que debió haber pero no hubo, que contradiga la opinión sobre que los servicios de abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones en servicio, no se garantizaban durante el desarrollo de las obras restantes el 1 de junio de 2018 (i); sobre la inseguridad de los accesos al piso arrendado, por la resbaladicidad (sic) del suelo al no haberse ejecutado la caja de las escaleras y encontrarse ésta a la intemperie, pavimento de la propia estructura metálica de la correa de las escaleras, sin tratamiento antideslizamiento (ii); sobre existencia de juntas que presentan un resalto de más de 4 mm. y perforaciones y huecos por los que puede introducirse una esfera de 1 cm de diámetro, desniveles de más de 55 mm, que son escalables, tienen aberturas que pueden ser atravesadas por una esfera de 10 cm de radio y la parte inferior de la barandilla, donde existe, está a más de 5 cm (iii); sobre la falta de alumbrado de emergencia, por lo que en caso de fallo del alumbrado normal, no está garantizada la iluminación necesaria para facilitar la visibilidad a los usuarios de manera que puedan abandonar el edificio de manera adecuada, y que la iluminación en zonas de interior no proporciona una iluminación mínima de 100lux, lo que añade más inseguridad a la deambulación por dichas escaleras (iv); sobre el riesgo de incendio, al no haberse ejecutado los cierres tanto de escalera como de cubierta y fachada, no se puede garantizar la sectorialización del edificio con respecto a sus propias estancias y los edificios colindantes, y por ello no existen medios que impidan la propagación del fuego por todo el edificio y los colindantes, sin dispositivos para combatir el fuego, como extintor, boca de incendio, columna seca o similar, con una caja de escalera que no ha recibido tratamiento ignífugo por lo que en caso de incendio no se puede garantizar la correcta evacuación del edificio, por parte de sus ocupantes (v); sobre la ausencia de garantía de impermeabilidad, al no haberse terminado los elementos de cierre del edificio, como fachadas, cubierta, etc., origen de enfermedades y deterioro del edificio (vi); y en fin, sobre el riesgo real de sufrir un accidente, el obligatorio estudio de prevención, sin que la Sra. Isidora tenga la formación necesaria para acceder a una obra, cuando está prohibido el acceso a las personas ajenas a las obras (vii).
En definitiva, el resultado probatorio es abundante, ya que bastaría la duda, ante un hecho la habitabilidad correcta de la vivienda arrendada, que introduce la contestación de la demandada, y le compete probar ex art. 217.2 LEC.
La fijación en aspectos de la motivación de la sentencia, que no están en la versión judicial, como el cumplimiento de las normas CTE de 2006, o la hipérbole comparativa entre Pamplona y la Alepo siria, de finalidad expresiva, son totalmente tangenciales para el debate fáctico, del que no aparece nada serio que alterar de la relación antecedente.
Alega el recurrente que no le fueron admitidas determinadas pruebas que propuso en la audiencia previa, lo cual le sume en indefensión. Pruebas que formalmente no solicitó para su práctica ante este Tribunal.
En realidad, se ciñe en la argumentación a este déficit probatorio para dos testificales, del arquitecto director de la obra del edificio de DIRECCION000 NUM000, y del arquitecto técnico de la promotora FLAT PROFIT 38 S.L.; y el suplico del recurso pide principalmente
Viene repitiendo el Tribunal que esta fórmula de denuncia de una infracción procesal que supuestamente provocaría invalidez de actuaciones, invocando el derecho a la efectiva tutela judicial, de un lado, pidiendo la revocación de la sentencia apelada en favor del interés de la parte recurrente, y de otro, planteando como objeto de la apelación la práctica de una determinada prueba en segunda instancia, resulta del todo ineficaz. La vulneración de un requisito del proceso, cuya relevancia en sede de apelación tiene que proceder de haber engendrado efectiva indefensión a la parte que lo censura, debe extraer la consecuencia precisa, que prevé el ordenamiento, y a la que pueda responder el Tribunal. Si se hubiera realmente privado de la práctica de una prueba de fuente personal, según se expone, oportuna y formalmente propuesta, la cual fuera, no ya pertinente y útil, sino que tuviera una trascendencia relevante de cara al fallo, lo que debiera pedirse es la anulación de la sentencia y del acto del juicio, y nunca procede la declaración de nulidad
Pero por añadidura, para que en apelación pudiera comprobarse una denegación indebida de prueba, de conformidad con art. 460.2.1ª LEC resultaba necesario que se hubiere intentado la reposición de la resolución denegatoria, y específicamente el art. 285.2 LEC prevé que contra la resolución que admita o inadmita cada una de las pruebas solo cabrá recurso de reposición, que se sustanciará y resolverá en el acto, y, si se desestimare, la parte podrá formular protesta al efecto de hacer valer sus derechos en la segunda instancia. Y exactamente alega el recurrente que no recurrió la denegación de la prueba por el juzgador de la instancia en la audiencia previa, precisamente porque entendió que las testificales habían sido admitidas, de lo que se desengañó en el acto del juicio. La única demostración de esa 'confusión', por defecto de audición o de atención, ya que la resolución oral del magistrado
Por consiguiente, tiene vedado el Tribunal, aparte de que se le haya pedido de modo ineficaz, según se ha explicado, entrar a la consideración de una prueba indebidamente inadmitida, puesto que para pasar al análisis de la lesión del derecho de defensa en el contenido esencial de la efectiva tutela judicial ( art. 24.1 CE), debe acreditarse el recurso y protesta, ante lo que no vale sencillamente alegar una defectuosa inteligencia de la resolución judicial oral de inadmisión. Es así porque la ausencia de discusión, en el momento y en la forma que prevé la norma, hace de grado asumido el eventual déficit de defensa que objetivamente derive de una prueba denegada, de modo que nunca podría ser una indefensión efectiva sino pretextativa. Si fue por confusión, de la que podían haber salido, con diligencia, antes del acto de juicio, los profesionales que postulan por el Sr. Jose Pedro, mediante el simple expediente de repasar la grabación audiovisual de la audiencia previa, en todo caso, no es algo impuesto por el órgano judicial.
Y todo lo razonado, que impide, tanto resolver sobre la prueba testifical ante esta Sala, como resolver la alzada en sentido revocatorio por una supuesta indefensión, se desenvuelve perfectamente al margen de lo que se considere sobre el fondo de la proposición probatoria de la parte demandada, que en definitiva, deseaba obtener un resultado de prueba pericial de refutación mediante testigos (por demás, con interés en el asunto, claramente enlazado con el retardo en la culminación de las obras).
La pretensión parcialmente estimada de la demanda se corresponde con una acción resolutoria del contrato de arrendamiento urbano e indemnizatoria, conforme a los arts. 27.1 LAU y 1.124 CCiv: se declara que el arrendador Sr. Jose Pedro, demandado, ha incumplido la obligación esencial del contrato consistente en conservar la habitabilidad de la vivienda cuya posesión se entregó para su goce, dado que si con arreglo al art. 27.3 b) LAU es causa específica de resolución contractual para el arrendatario
Puesto que la Sra. Isidora, demandante, consiente la sentencia parcialmente estimatoria, todo queda en el estudio del recurso de apelación del demandado, quien discute la existencia de causa resolutoria, y el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, y más allá, la sustitución del disfrute de la vivienda, por causas ajenas a la voluntad del Sr. Jose Pedro, por una residencia en consecutivos pisos de alquiler turístico para la arrendataria y su hijo, a cargo de aquél. No hay cuestión, pues, acerca de daños patrimoniales ocasionados a la arrendataria por la infracción del contrato declarada.
La solución, a la luz de la versión probada de los hechos, abona el acierto de la sentencia apelada.
El apelante sostiene que las obras ejecutadas desde noviembre de 2017 hasta más allá de junio de 2018 son obras necesarias de art. 21 LAU, que estaban previstas en el contrato de arrendamiento, con reducción de la renta, la cual no se había exigido por el arrendador, al no poder habitar la arrendataria, dado que no tenía acceso, y en cambio, como concesión graciosa, había financiado la estancia en alquileres sucesivos, para acabar en una semana de hotel, la última de mayo de 2018, a cargo de la promotora. Por lo tanto, quien incumplía, al no pagar la renta desde junio de 2018 es la actora.
Claro que, primero, las obras necesarias de art. 10.1 a) LPH, son aquellas que no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios, aunque supongan modificación del título constitutivo, como son las de nuestro asunto, y sin que conste que hayan sido requeridas por ninguna autoridad pública, ni solicitadas por determinados propietarios de la comunidad del edificio -como deja indicado el juez
En cualquiera de los casos, el art. 21 LAU no resulta de aplicación al caso, tanto objetiva como subjetivamente. Como se deriva del apartado 2 de dicho precepto, las obras de conservación que el arrendatario se encuentra obligado a soportar son, a lo más, las muy molestas o las que privan de una parte de la vivienda (que generan derecho a rebaja de renta en proporción). Nunca las obras que privan de habitabilidad de toda la vivienda. Y en lo subjetivo, al hallarse previstas las obras en la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, su regulación es contractual, puesto que el presupuesto legal no es de obras contractualizadas, como las del caso, sino las que se imponen por las circunstancias, una vez suscrito el contrato, con el límite de la destrucción sin causa imputable al arrendador o por menoscabo imputable al arrendatario.
Y el caso es que las obras de la calle DIRECCION000 NUM000 tampoco son obras que no precisen de acuerdo de junta de propietarios sino, muy al contrario, obras que han precisado acuerdo unánime y modificación del título, y claramente son de mejora, con incremento de valor, al elevarse dos pisos y un ático en el edificio, al margen de que se aprovecharan para rehabilitar la fachada y asegurar la accesibilidad mediante la instalación de ascensor. Objetivamente, el incremento de volumen edificado residencial para el mercado libre de una propiedad, aunque suponga la manera de excluir el costo de algunas reparaciones u obras de conservación, o de accesibilidad universal, puesto que se implican como servicios ineludibles para las nuevas viviendas en altura, no es una obra en sí misma de conservación, como acertadamente califica la sentencia apelada.
No resultando, como queda indicado, de aplicación el art. 21 LAU, tampoco es de empleo, como obras de mejora, el art. 22 LAU, que igualmente presupone la norma legal sea una decisión del arrendador sobrevenida al contrato, y no suponga la privación completa de la habitabilidad de la vivienda.
El supuesto de autos es de una obra de mejora prevista en el contrato que, de un lado, ha defraudado el conocimiento e interés de la arrendataria, cuando se ejecutan, un año después de que funcionara el inquilinato, y de otro, ha supuesto la privación plena de habitabilidad de la vivienda arrendada medio año, en condiciones de especial padecimiento.
Así, adecuada la conclusión de la sentencia recurrida acerca de que el conocimiento de la arrendataria de lo que suponían las obras previstas era genérico y no incluía la exigencia material de abandonar la vivienda. Carece de sentido que se pactara una rebaja del 20% de la renta mensual mientras durara la obra, para soportarla, cuando forzaba a salir de la vivienda. Por consiguiente, la infracción de los compromisos contractuales radica en privar el arrendador de la esencia del derecho del arrendatario al goce de una vivienda, que solo lo es en estado de completa habitabilidad, a pesar de un deseo de la Sra. Isidora de superar el obstáculo de unas obras de mejora, consentidas desde bases equivocadas sobre su importancia y duración.
Si las obras de mejora no son decisión sobrevenida del arrendador tampoco nos encontramos ante un derecho alternativo a la suspensión temporal o desistimiento no indemnizado de art. 26 LAU, aunque se haya experimentado una suspensión concedida por el arrendador desde enero a junio de 2018, con residencia sustitutiva sin cargo para la Sra. Isidora. Nos encontramos ante un derecho resolutorio y resarcitorio, no ante un desistimiento justificado.
La resolución contractual procede sin precisión de afirmar que el Sr. Jose Pedro captara la voluntad de la arrendataria, y supiera de las circunstancias de la ejecución exacta de la obra, esto es, sin dolo civil.
Y declarado resuelto el contrato por incumplimiento del arrendador, y no por desistimiento del arrendatario, la lesión que se repara, de una parte, no es patrimonial sino moral, y de otra parte, no está en el incumplimiento en sí, esto es, en la privación de la habitabilidad de la vivienda en enero de 2018, sino en las condiciones del incumplimiento, ya que la arrendataria tuvo que salir a otro piso alquilado dejando sus pertenencias en depósito, y hubo de cambiarlo el 25 de marzo de 2018, para luego acabar el 22 de mayo posterior en un hotel (i); los alojamientos turísticos en que residió la Sra. Isidora con su hijo no estaban preparados para una vida familiar cotidiana, e incluso en ocasiones, madre e hijo tuvieron que alojarse en sitios diferentes, sin poder vivir como una familia (ii); la fecha de retorno se fue canjeando sucesivamente, del 14 de marzo, al 14 de abril, y al 21 de mayo, por supuestos imprevistos en el desarrollo de las obras (iii); las obras generaron filtraciones en la vivienda, por la falta de cubierta, que hacían inexacta la manifestación de la promotora y la dirección facultativa de que el acceso a la vivienda se podía restaurar el 22 de mayo de 2018 (iv); y cuando el 1 de junio, la arrendataria obtiene el dictamen pericial que determina la ausencia de habitabilidad, la cual podía prolongarse durante meses, con todo el detalle de la opinión del Sr. Juan Miguel, al examen físico y normativo-técnico de las obras, el arrendador no concedió la moratoria del arriendo sino el anuncio de una demanda de desahucio (v).
Las indicadas condiciones del incumplimiento probado generaron en la actora esa situación de sufrimiento y angustia, a la que se refiere la jurisprudencia como
Y aunque no se ha discutido expresamente la cuantificación del daño moral en el recurso de apelación, sobre lo obvio de que no hay reglas ni baremos para la cuantificación en estos casos, se considera la suma de la condena de la sentencia recurrida prudencial, no arbitraria, y sin error notorio, si nos atenemos a la gravedad de la itinerancia lesiva de la Sra. Isidora y su hijo -sin necesidad de parangonarla su padecimiento con el de las familias de Alepo-, tiempo de la lesión anímica o intelectual, casi un año, y al importe de las rentas como valor en cambio del uso de la vivienda (750 euros al mes).
Referido a la devolución de la fianza del contrato no hay mérito de especial debate en la apelación.
Por todo lo indicado, ha de confirmarse la sentencia dictada, con desestimación íntegra del recurso de apelación.
Por aplicación de aplicación del art. 398.1 LEC al caso de desestimación del recurso de apelación, procede la condena en costas de la alzada a la parte recurrente.
VISTAS las normas y jurisprudencia citadas, y demás de general y pertinente aplicación, en ejercicio de la potestad jurisdiccional, que emana de la soberanía popular,
Fallo
Se pronuncia el reembolso de las costas procesales de esta alzada, a cargo de la parte recurrente.
Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de
Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.