Sentencia Civil Nº 180/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 383/2011 de 27 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 383/2011 3ª

JUICIO VERBAL NÚM. 1096/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 13 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 180/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial los presentes autos de Juicio verbal, número 1096/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 13 Barcelona, a instancia de D/Dª. Nicanor contra D/Dª. Jose Daniel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Jose Daniel contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de enero de 2011, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo plenamente la demanda interpuesta por DON Nicanor sobre reclamación de cantidad, contra DON Jose Daniel , condenando a DON Jose Daniel al pago al actor de la suma de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA EUROS (2.250 EUROS), más los intereses legales desde el mes siguiente a la entrega de las llaves de la vivienda por el arrendatario en virtud de lo establecido en el artículo 36.4 de la LAU de 1994 , esto es, desde el 30 de Octubre de 2009, con expresa condena en costas al demandado DON Jose Daniel ."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de marzo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Jose Daniel a abonar al actor D. Nicanor la suma de 2.250 € con los intereses correspondientes, importe de la fianza constituida al concertar el arrendamiento que ligaba a las partes, por haber quedado resuelto. A dicha pretensión se opuso el demandado en base a que en el documento de renuncia, el actor se da lo liquidado y finiquitado por todos los conceptos, al recibir una indemnización por resolución anticipada de 8000 €, en cuyo momento no se reclamó dicha indemnización.

La sentencia de instancia, partiendo de que no existe pacto alguno expreso de renuncia a la devolución de la fianza y de que la indemnización responde exclusivamente a la resolución anticipada, a instancia e interés del arrendador, estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante. Frente a dicha resolución se alza el demandado reiterando que la suma de 8000 € fue una suma global por todos los conceptos, incluida la fianza, para la liquidación del contrato, y así consta en el documento de renuncia ("...dándose por liquidado...") lo que se obvia en la sentencia, máxime cuando las llaves se entregan el 30 de octubre y cuando se reciben los 6000 € en 27.11.2009 sin hacerse referencia a la fianza, lo que constituye un acto propio. Con ello, prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En fecha 1.4.2007 se concertó un contrato de arrendamiento entre D. Jose Daniel como arrendador y D. Casiano , D. Nicanor y D. Guillermo como arrendatarios sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM002 NUM001 de Barcelona, con una duración de 5 años (hasta el 31.3.2012) y una renta inicial de 750 €, constituyéndose una fianza de 2.250 € (correspondientes a tres mensualidades de renta, "una de ellas...e concepto de fianza legal a la que hace referencia el art. 36.1 LAU y el resto...en concepto de fianza voluntaria, para responder en su totalidad de las obligaciones contraidas en el presente contrato...") que, conforme a la cláusula anexa 3, "será devuelta por la parte arrendadora en el momento de finalización del presente contrato , una vez descontado el importe de las obligaciones pendientes y, en su caso, hasta donde alcance, de los daños y perjuicios causados" (f. 8 y ss). 2) transcurridos unos meses , D. Casiano y D. Guillermo , desistieron del contrato, suscribriendo con el arrendador un documento privado de renuncia al contrato, quedando el actor como único arrendatario. 3) En el verano de 2009, el arrendador comunicó al actor su deseo de vender la vivienda arrendada, sin poder esperar a la finalización de los 5 años de contrato, proponiéndole el abono de una indemnización a cambio de la renuncia al contrato de arrendamiento; así, en 9.10.2009 - habiéndose abonado la renta de octubre - ambos suscribieron un documento privado en cuya virtud el actor renunciaba al contrato "dándose por liquidado", con entrega de llave para el 30 de octubre, a cambio de 8000 € por la resolución anticipada ("... en concepto de indemnización por rescindir el mencionado contrato de alquiler...") , sin aludirse a la renuncia a la fianza, de los que 2000 fueron entregados al momento y los otros 6000 € se entregarían al otorgarse la escritura pública de compraventa (f. 14), lo que ocurrió en 27.11.2009 (f. 42). 4) Resuelto el contrato y reclamada la fianza, el demandado se negó a devolverla (reclamación verbal que no se cuestiona en la instancia); ello motivó diversas reclamaciones verbales por parte del actor, alegando el demandado que dicha suma ya estaba cubierta con la indemnización antedicha, lo que no se contemplaba en el documento privado de renuncia al arrendamiento. 5) En 11.12.2009 el actor reiteró la reclamación vía burofax, no contestado por el demandado (f. 15 y ss).

TERCERO .- La sentencia de instancia aplica literalmente la doctrina reiterada de esta Sala, al declarar qye "en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.". Como no podía ser de otra manera la Sala asume íntegramente dicho razonamiento

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance "temporal": cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador. Y esto en lo que ocurre en el presente caso dados los términos del anexo 3 del contrato.

CUARTO. - Expuesto cuanto antecede, la Sala considera que el recurso no puede prosperar pues: 1) al renunciar en octubre 2009 quedaban 29 meses de duración, según lo pactado; 2) el contrato se rescinde anticipadamente a instancia e interés del arrendador (para vender la vivienda arrendada); 3) la indemnización que ofrece responde, expresa y específicamente, al concepto de "indemnización por rescindir el contrato de alquiler" y esa es la "liquidación" a que se concreta (es decir, consecuencia a la renuncia de "29 meses" de relación arrendaticia consecuente a esa resolución anticipada a instancia e interés exclusivo del arrendador), sin ninguna referencia a la fianza; y no deben entenderse comprendidas en ese concepto cosas distintas y casos diferentes ( art. 1283 CC , que aconseja una interpretación restrictiva y, por ello, la menor extensión de las renuncias, así SSTS 17.11.1997 , 13.4.2007 ); 4) se abona el mes de octubre (lo que se refleja expresamente en el documento de renuncia); 5) por contra la renuncia al contrato ni abarca expresamente la renuncia a la fianza (aún no exigible) ni la indemnización comprende, más allá del concepto a que responde - resolución anticipada a instancia e interés del arrendador, en lo que el arrendatario se da por "liquidado" - la fianza; en ningún momento se alude a la renuncia a la fianza ni a su inclusión en los 8000 € (y no puede entenderse incuida "implícitamente", cuando se trata de conceptos completamente diferentes y la renuncia a la fianza ha de ser expresa), máxime cuando se trata de una fianza legal más otra (dos meses de renta) voluntaria ; 6) La fianza solo era exigible "al mes" de extinguida la relación arrendaticia (se extingue con la percepción de la suma de los 6000 €), en cuyo momento no existía ninguna renta pendiente y no constan daños y perjuicios en la vivienda arrendada, implícitamente inexistentes al permitir su inmediara venta (entrega de llaves en 29.10.2009, escritura pública en 27.11.2009); y a partir de esa extinción, se abre la "liquidación de la relación arrendaticia" (y por ello, la obligación del arrendador del anexo 3 del contrato), viniendo regulada en el referido anexo 3 (cuyos términos son claros e inequívocos) y en el art. 36 de la LAU , del que aquél es trasunto.

QUINTO .- Consecuentemente procede, con desestimación del recurso la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relació con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Jose Daniel contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.