Sentencia Civil Nº 180/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 202/2014 de 11 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

ROLLO 202/14

SENTENCIA: 00180/2014

S E N T E N C I A Nº 180

ILMOS. SRES.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

DÑA. COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a once de junio de dos mil catorce

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1561 /2012, procedentes del Juzgado de PRIMERA INSTANCIA N. 13 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 202 /2014, en los que aparece como parte apelante el demandante reconvenido, D. Pedro Francisco , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA JOSE RODRIGUEZ HERNANDEZ, asistido por el Letrado D. JAVIER HERNANDEZ GIMENEZ, y como parte apelada, la demandada reconviniente DOMUS DE MALLORCA SL, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. OLGA TERRON RODRIGUEZ, asistido por el Letrado D. MIGUEL REUS MENDEZ.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de PALMA DE MALLORCA, se dictó sentencia nº 6 con fecha 16 de enero de 2014 , en el procedimiento juicio ordinario 1561/12 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda planteada por Pedro Francisco , representado por el Procurador de los tribunales Sra. Rodríguez y defendida por el Letrado Sr. Hernández, y dirigidos contra DOMUS DE MALLORCDA S.L. debo absolver y absuelvo a la demanda de los pedimentos formulados con imposición de costas al actor.

Que estimando íntegramente la demanda planteada por DOMUS DE MALLORCA S.L. contra Pedro Francisco debo entender resuelto el contrato que liga a las partes sobre el denominado DIRECCION000 sito en el Pueblo Español y en consecuencia debo condenar u condena al demando a reintegrar la posesión del indicado inmueble, apercibiendo de que en caso contrario se procederá a su lanzamiento, con imposición de cotas al demando reconvencional.'

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante reconvenida D. Pedro Francisco se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-Como hechos no controvertidos cabe reseñar:

A) El ahora demandante D. Pedro Francisco , ostenta la posesión material del piso NUM000 y del piso NUM001 del DIRECCION000 , ubicado en la CALLE000 del recinto del Pueblo Español de esta Ciudad. Aporta un documento de precario relativo a uno de los pisos de 1.11.1.996, año en que comenzó la ocupación de dicho inmueble, y se ha utilizado como estudio de pintura del demandante. Posteriormente el contrato derivó a una relación arrendaticia en forma verbal, y las rentas se abonaban mediante entregas de pieza/s artísticas obra del demandante a las entidades arrendatarias, llegando a un acuerdo con cada entrega.

B) En el año 1.996 el complejo de El Pueblo Español era propiedad de la entidad Invernostra SL, vinculada a la Caja de Ahorros de Baleares. Dicha entidad enajenó el inmueble a la actual propietaria, y ahora demandada, Domus de Mallorca SL en escritura pública de 23.10.2.003.

C) En folio 33 obra un documento en cuyo encabezamiento se dice que son 'Preacuerdos entre la Caja de Ahorros Sa Nostra y los inquilinos del complejo Pueblo Español', que será objeto de interpretación en esta litis, y lleva fecha de junio de 2.000. En el mismo consta el nombre del demandante, si bien en cuanto al primer piso de 295,55 m2 dice es 'alquilable' y 'cedido en precario al pintor Sr Pedro Francisco ', y en cuanto al segundo piso de 305,49 m2 dice es 'alquilable' y 'El Sr Pedro Francisco ha cedido dos cuadros a Sa Nostra'. En otro documento consta el nombre del actor y que la inversión prevista en su local es de 4.000.000 de pesetas.

D)El documento referido en el apartado anterior fue aportado a la escritura pública de compraventa de 23.10.2.003, en un anexo a la misma, y se indicó que ' como anexo uno se incorpora copia del preacuerdo existente con los arrendatarios por el que se renuevan y mejoran las condiciones de los mismos en los términos que resultan del propio preacuerdo que la parte compradora conoce y asume'.

E)Se han producido discrepancias entre distintos arrendatarios del complejo del Pueblo Español, con la entidad ahora demandada, propietaria del mismo. En el año 2.005 una asociación de comerciantes del complejo requirió a Domus de Mallorca SL para que negociara en base al indicado preacuerdo. En sentencia de 24.04.2.012 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma se desestimó la demanda interpuesta por Domus de Mallorca SL contra D. Pedro Francisco en procedimiento de desahucio por expiración del plazo.

SEGUNDO.- La petición esencial y resumida de la demanda que nos ocupa, interpuesta por D. Pedro Francisco contra Domus de Mallorca es que se condene a esta última al cumplimiento de los preacuerdos suscritos con la anterior propiedad y asumidos por la actual al tiempo de efectuarse la compraventa. Como argumentos más relevantes, y con continua referencia al documento de junio de 2.000 antes citado, explica su interpretación del mismo, con derechos y obligaciones para las partes, y alega que éstos nunca fueron desarrollados, y solicita se imponga la obligación a la demandada de acudir a una mesa de negociación, para que se permita alegar el plazo de duración durante diez años; y que se aportan burofaxes en petición de que se inicie la negociación.

La parte demandada considera que los preacuerdos no le son de aplicación; que el documento no es ni vinculante ni exigible, sino que son meras bases para futuros contratos y acuerdos; no se han cerrado los elementos esenciales del contrato, no existe concierto de voluntades que alcance sus derechos y obligaciones; es una pretensión inejecutable por no poder suplir el Juzgador una voluntad negocial que no existe; eran tratos preliminares o intenciones, no podrían tener carácter obligacional o vinculante, sin perjuicio de un posible perjuicio si se acreditasen daños y perjuicios; no aparece documentación del tránsito de precario a arrendamiento; la pertenencia a una asociación es voluntaria y no puede suplantarse la voluntad de los distintos arrendatarios; los preacuerdos carecen de fuerza vinculante por estar faltos de elementos esenciales, y la duración de diez años era un máximo; recuerda la doctrina del retraso desleal y que de tal contrato no puede derivar una duración del arrendamiento de 22,5 años como pretende el demandante, y que el demandado no ha cumplido con la obligación de incremento de renta e inversiones. Ejercita demanda reconvencional de desahucio por expiración del plazo contractual.

La sentencia de instancia desestima la demanda inicial y estima la demanda reconvencional declarando expirado el plazo contractual de arrendamiento. Como aspectos más relevante, considera que el documento de junio de 2.000 contiene unos tratos preliminares que no crean vínculo obligatorio actual para las partes y no son directamente exigibles; no aparece la obligación de firmar unos nuevos contratos de arrendamiento, sino de alargar los plazos del mismo hasta un máximo de diez años; no aparecen determinados los elementos esenciales del contrato, como la renta a pagar y el plazo, sólo la inversión a realizar; la demandad es inejecutable, el Juzgador no puede suplir la voluntad del demandado en caso de supuesto incumplimiento del mismo; existe un abuso de derecho al pretender el alargamiento del contrato durante 24 años, y transcurridos doce años, pretender compeler a la sociedad a que suscriba ese contrato.

Dicha resolución es apelada por la representación de D. Pedro Francisco en petición de que se estime la demanda inicial, y se desestime la reconvencional, ' obligando a la demandada a suscribir los contratos de alquiler hasta diez años de duración previstos en el indicado documento de preacuerdos, pudiéndose gozar con ello de un uso pacífico y extenso del local que habita, sin limitaciones horarias, así como el resto de obligaciones igualmente previstas para ambas partes'. Se argumenta que la tranquilidad que disfrutaban los antiguos arrendatarios terminó justo después de la compraventa, nunca más pudo disfrutar pacíficamente de su local; busca la tutela judicial efectiva para los tres arrendatarios que quedan; a día de hoy están por desplegar los pactos suscritos contenidos en un documento al que se denominó preacuerdos y que fueron aceptados o asumidos por el comprador al protocolizarse en la escritura pública de compraventa de la totalidad del Pueblo Español; se trataba de preservar a dichas personas en su condición de inquilinos y que lo pudieran realizar bajo un uso pacífico, y la compradora nunca aceptó ese compromiso; el preacuerdo contextualiza derechos generales para los inquilinos ocupantes de los locales que resultaron anexados, también incluyen esos mismos derechos de forma individualizada para cualquier miembro del grupo; que el demandante ha cumplido su parte de los acuerdos y ha llevado a cabo obras menores y reformas del local que usa y habita, como se ha credita en el acta notarial aportada; en el documento aparece el Sr Pedro Francisco como persona que debe realizar unas obras por importe de 4 millones de pesetas; que el documento de pago es sobre las dos plantas objeto de arrendamiento; no se ha solicitado un nuevo contrato de alquiler, sino que se cumplan los existentes; el contenido del documento indica claramente que las partes habían negociado y llegado a pactos muy concretos: gastos de cuatro millones de pesetas a cambio de diez años de pacífica convivencia; ese pacto se contiene como una parte del precio, sí se recoge en la carta remitida por Sa Nostra; no es cierto que no se le hubiese compelido, así en acta notarial de 27.02..2004; que la demandada incumple el pacto sobre horarios; y que es absurdo redactar el contrato y protocolizarlo en escritura pública si no tenía que desplegar efectos jurídicos ni vincular a las partes.

La representación de la parte demandada solicita la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- En cuanto a la legitimación activa, la Sala ratifica la argumentación contenida en la sentencia de instancia, y, en resumen, el demandante, de conformidad con el artículo 10 LEC ostenta legitimación para defender sus propios intereses, pero en modo alguno los de otros dos arrendatarios cuyo nombre ni siquiera se indica, y en relación con los cuales no ostenta representación alguna. Se efectúa este razonamiento atendido el hecho de que la representación del actor en el suplico de su recurso utiliza el plural para solicitar además una posesión pacífica para otros dos arrendatarios no identificados.

La interpretación de este contrato de junio de 2.000 resulta sumamente compleja, puesto que habla de preacuerdo, y en su encabezamiento alude a que 'se alcanzaron las siguientes bases de negociación', tras diversas negociaciones llevadas a cabo con los inquilinos del complejo El Pueblo Español llevadas a cabo durante el primer semestre del ejercicio del año 2.000. A modo de resumen los inquilinos del complejo 'se comprometen' a incrementar sus precios de alquiler según informe adjunto; a realizar obras de mejora detalladas en un anexo; a mantener horarios de atención al público comunes según directrices del propio complejo; a mantener en buen estado los locales, y a aceptar cambios de ubicación de local; y 'en contraprestación' la Caja de Ahorros de Baleares, 'entendió asumible', alargar los plazos de los actuales contratos de alquiler hasta un máximo de diez años; a proporcionar financiación para las obras a realizar; a realizar una inversión global en el complejo, a realizar una inversión para la adecuación de viales perimetrales, y otorgar un trato de preferencia a los inquilinos con locales destinados a artesanía.

La primera cuestión controvertida es el determinar si dicho contrato afecta al demandante, pues se plantea si el firmante en nombre de los inquilinos ostenta mandato del ahora demandante, y por el hecho de que el mismo según dicho documento figura como precarista, y sus locales como 'alquilables'. A tenor de la testifical practicada en esta litis en la persona del director del complejo cuando la filial de la Caja de Ahorros era propietaria, puede interpretarse que era un acuerdo con todos los arrendatarios del complejo. El demandante figura como precarista, y sus locales como alquilables, si bien su nombre consta en el anexo como persona que debe realizar una inversión de cuatro millones de pesetas en sus locales, y ello, tal como señala el aludido testigo como criterio tomado por el arquitecto de Sa Nostra, que efectuó la estimación. Causa perplejidad la contradicción existente en el documento entre la parte del mismo en el cual se dice que los dos pisos son 'alquilables', y el resto en el cual se dice que la inversión a realizar es de cuatro millones de pesetas, y más cuando el demandante no efectúa queja alguna desde entonces a tal calificación. No obstante, la demandada, años después, al aceptar unos cuadros en pagos de renta, le ha admitido la cualidad de arrendatario, y de este modo cabe considerarle como parte integrante de dicho contrato.

Se insiste reiteradamente en el recurso que tras la escritura pública de octubre de 2.003 la situación para los arrendatarios se alteró profundamente, pero no se explica el motivo por el cual según la actora tal documento no fue desarrollado en los tres años y cuatro meses en que la filial de la Caja de Ahorros de Baleares siguió siendo la propietaria del complejo. Dicho período de tiempo es más que suficiente si se estima que debe desarrollarse un acuerdo. Es preciso recordar que los arrendamientos que nos ocupan concertados con anterioridad a la actual LAU, han sido considerados como excluidos de la misma, esto es, con aplicación del Código Civil, y, por tanto con inaplicación de prórroga forzosa alguna, y con tiempo limitado, tal como se reseña en la sentencia de esta Sala de 21 de junio de 2.012 citada por la parte demandada. Ello explica la importancia del tiempo del arrendamiento para los arrendatarios sometidos a un plazo pactado.

Compartimos con la sentencia de instancia la conclusión de que el suplico de la demanda es inejecutable además de indeterminado, pues el Juzgador en modo alguno puede suplir una voluntad de las partes respecto de un acuerdo no alcanzado. Asimismo, se reputa abusivo que transcurrido con creces el plazo de diez años que como máximo se alargaba el arrendamiento - que concluía en junio de 2.010-, se pretenda otro alargamiento hasta al año 2.023, cuando del texto del acuerdo en modo alguno resulta que la arrendadora se obligase a la continuación durante período tan largo. Si la actora hubiere sido coherente con su postura no debió haber esperado tanto tiempo a presentar esta demanda, sino en un plazo razonable de un año, incluso cuando la Caja de Ahorros era propietaria del complejo. Es cierto que la demandada ha hecho caso omiso a requerimientos en este sentido, pero la actora ha esperado muchos años para plantear esta demanda, y precisamente como medio de demorar o cubrirse frente a un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, que, como en el supuesto de autos, deberá dilucidarse conjuntamente con esta demanda. De los términos del aludido acuerdo en modo alguno puede admitirse un alargamiento del contrato más allá de junio de 2.010, y este período de tiempo ya ha transcurrido.

Esta Sala en su sentencia de 29 de enero de 2.008 , entró en el examen del concreto negocio jurídico objeto de esta litis, si bien en relación con otras partes, en un procedimiento de desahucio por expiración del término pactado y en la misma ya se planteaba la misma controversia de esta litis, y se indicó : ' A la luz de las precedentes enseñanzas jurisprudenciales considera este Tribunal que tales preacuerdos vinculan a las partes ahora litigantes, y concretamente el de la prórroga del contrato de arrendamiento hasta un máximo de diez años, por lo que de plano se desestima la resolución por expiración del plazo como pretende la parte demandante; y ello en tanto que, como ya han interpretado otros Tribunales, el contrato inicial de fecha 1 de diciembre 83 (f. 16 a 19), si bien, al contrario que en el presente no constituían el objeto del proceso (véase suplico al f. 12), con plazo de duración de hasta cinco años y una renta mensual de 11.000 ptas., actualizable anualmente según los IPC, al adquirir la actora, a 23 de octubre de 2003 el Complejo, anunció que las fincas se hallaban arrendadas, así como el Anexo-1 o preacuerdo con los arrendatarios por el que se renovaban y mejoraban las condiciones de los vecinos según tal preacuerdo que la compradora conoce y asume (f. 20 a 54 de autos); y en cuanto los preacuerdos preveen el alargamiento de los actuales contratos de alquiler hasta un máximo de 10 años (f. 55 a 60); y en cuanto los preacuerdos, asumidos en junio 2000, no son meros cartas de intenciones, sino que forman un todo bloque, con concretas determinaciones, que no pueden dejarse, ni su desarrollo, al arbitrio de la parte demandante en su posición de propietaria-arrendadora, en tanto plenamente vinculantes para ambas partes, a modo de contraprestación a los respectivos compromisos asumidos, novando extintivamente el contracto inicial al variar la duración y la renta, más obras: se incrementaban puntualmente los precios del alquiler según relación adjuntada (f. 58 a 60), más obras de mejora por m2 y valores (f. 56-57), entre otros puntos, en contraprestación a que la propiedad- arrendadora alargaba el plazo contractual hasta un máximo de 10 años, debía realizar una inversión global en el Complejo y en los locales no alquilados y la inversión necesaria para adecuar los viales perimetrales, que para su inicio no precisaban de inversión cuantitativa.

Cierto es que la parte demandada ha incumplido determinados preacuerdos, ad exemplum con la actualización de renta, pero la no apertura al público deviene en parte del cierre de la puerta principal de entrada, que incumbe a la actora, y de las obras (f. 159-203) que en otros locales de su propiedad ejecuta en la última, dificultando sobremanera la explotación del negocio; y no pueden exigirse obras en el interior del local si la contraparte no ejecuta las externas a lo que ya estaba obligada según cláusula 9ª del contrato primigenio. No ha quedado acreditado que la relación de proveedores obrantes al f. 82 constituya la inversión global a que se obligó la propiedad, sino para sus propios locales o para una inmobiliaria que se instala de nuevo, o para simple mantenimiento. La actora ya fue requerida de cumplimiento, vía notarial, o de más concreción de las bases, y no acredita el cumplimiento de los compromisos asumidos según los preacuerdos, siendo que a todos queda anudada negativamente la resolución contractual pretendida, al merecer una valoración conjunta de los mismos y de sus efectos. Entendido así, es claro que los preacuerdos son vinculantes para ambas partes, y que la actora ha incumplido, precisamente, los compromisos importantes o de entidad relevante, amén de que, al alegar haberlos cumplido, viene a reconocer que efectivamente son vinculantes y 'un todo' como indicó el testigo Sr. Argimiro , a respetar por el comprador (la actora), y que deben seguir desarrollando ambas partes.'

A diferencia del supuesto objeto de la anterior sentencia, en el que nos ocupa se desconoce si ha habido incremento de renta, pues la misma se ha abonado negociando cada vez el pago en obras de arte de las cuales el actor es su autor, y, en cuanto a las inversiones, ciertamente, del acta notarial se desprende que alguna obra se ha efectuado, por ejemplo un aseo, una instalación eléctrica, pintado de paredes, etc, pero no se ha aportado a las actuaciones acreditación de su importe, ni de la fecha en que se hicieron, en deficiencia probatoria que debe perjudicar a la parte actora. No obstante, tal cuestión podría motivar una resolución contractual, pero es irrelevante a los efectos de determinar si nos hallamos ante un precontrato.

Ciertamente, algunos aspectos del contrato quedan totalmente indeterminados, así la inversión global en el complejo a realizar por la arrendadora, en los viales perimetrales, o una vaga e indeterminada preferencia a los inquilinos artesanos. En otros, su determinación es más relativa, como el plazo, pero cabe advertir que el mismo tiene un máximo que no puede superarse, y éste ya ha transcurrido con creces. Podría suscitarse dudas sobre si cabría una duración de menos de diez años, pero al haber transcurrido éste tal problemática ya no debe ser planteada, y en caso de duda, y tal como se ha razonado en la sentencia antedicha, debe entenderse como un máximo de diez años, y tal tiempo ya ha transcurrido. En cuanto a la financiación, no consta que se hubiere pedido, pero es una facultad del arrendatario que puede no utilizar, y más cuando el nuevo propietario ya no es una entidad dedicada a la financiación. Concordamos con la recurrente, que resultaría absurdo que un pacto preliminar se contenga en una escritura pública de compraventa en la que el comprador se obliga a asumir sus compromisos, y es de suponer tal situación de existencia de arrendatarios ha sido tenido en cuenta como un factor importante para fijar el precio de la compraventa. En conclusión, y siendo coherentes con el criterio seguido por esta Sección en su sentencia de 29 de enero de 2.008 , el contrato en relación con la duración contiene un pacto de que los mismos deberán durar como máximo diez años más, y este tiempo finió en junio de 2.010. En parte alguna del contrato se alude a que deba procederse a una nueva negociación sobre el plazo, o que, sin la misma, no haya comenzado a transcurrir dicho plazo. Los términos del contrato expresan con claridad que el alargamiento es 'hasta' un máximo de diez años, con fijación de un máximo, pero en modo de diez años a contar desde la fecha de un hipotético acuerdo posterior.

Por ello, discrepamos de la consideración de la sentencia de instancia de que nos hallamos ante un supuesto de tratos preliminares, pero el resultado final es idéntico, que la actora puede ser desahuciada de los locales porque ha transcurrido el plazo pactado del arrendamiento, y que es inadmisible la petición de la actora de condena a una nueva negociación. Se desestima el recurso de apelación.

CUARTO.- En relación con las costas de esta alzada, al alterarse parcialmente la fundamentación jurídica de la sentencia de instancias, no se efectúa expresa imposición de las mismas.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª María José Rodríguez Hernández, en nombre y representación de D. Pedro Francisco , contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2.014 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Palma, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Nose efectúa expresa imposición de las costas de esta alzada, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.