Sentencia Civil Nº 181/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 406/2011 de 27 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 406/2011-1ª

JUICIO VERBAL NÚM. 597/2010

JUTJAT PRIMERA INSTÀNCIA 7 HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 181

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 597/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 7 de L'Hospitalet de Llobregat, a instancia de Marí Juana contra Jose Ramón ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de junio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda presentada por doña Marí Juana , representada por el procurador don Miquel Carreras Quirantes, contra don Jose Ramón , declarado en rebeldía en el presente procedimiento, condeno a dicho demandado a pagar a la parte actora la cantidad de 937,24 euros, más los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente resolución. No se efectúa condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de marzo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Apela la demandante Dña. Marí Juana , únicamente, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión de condena del demandado D. Jose Ramón al pago de una indemnización equivalente a una mensualidad de renta, por importe de 650 €, por el incumplimiento por el demandado arrendatario de la obligación de preaviso a la arrendadora, con treinta días de antelación, pactada en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, de fecha 9 de enero de 2009, de la vivienda en AVENIDA000 nº NUM000 , principal NUM001 , de L'Hospitalet de Llobregat, para el supuesto de desistimiento unilateral por el arrendatario de la relación arrendaticia.

Centrada así la única cuestión planteada en la apelación, en relación con la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes), que, en principio, la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hacía precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte hubiera incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se hubiera producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo originara; y que quien ejercitara la facultad resolutoria no hubiera incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos "intuitu personae", siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

Así, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Ahora bien, lo anterior se entiende para el caso de que no hubiera en el contrato un pacto expreso y válido que autorizara al arrendatario al desistimiento del contrato, ya que, en relación con el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda, el artículo 4.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , prevé la sumisión imperativa al régimen legal, aunque el artículo 6 admite las estipulaciones que modifiquen las normas legales en beneficio del arrendatario.

En este caso, en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, de fecha 9 de enero de 2009 (doc 2 de la demanda) se pactó una duración de un año, con posibilidad de prórrogas anuales hasta cinco años, añadiéndose, en el párrafo tercero, que "La parte arrendataria podrá desalojar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, siempre que medie preaviso a la arrendadora con treinta días de antelación, sin que ésta tenga derecho a percibir ninguna cantidad en concepto de indemnización por resolución anticipada".

Es decir que, de la interpretación literal de la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, aparece claramente que la arrendadora no tendría derecho a indemnización por la resolución anticipada por el arrendatario, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, siempre que el arrendatario diera el preaviso con treinta días de antelación.

Por lo que la arrendadora tendría derecho a indemnización, por la resolución anticipada por el arrendatario, cuando el arrendatario no diera el preaviso con treinta días de antelación pactado en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, sin embargo, no consta que se haya producido un desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por el arrendatario.

Por el contrario, resulta de la negativa del demandado a los hechos de la demanda que resulta de su situación procesal de rebeldía, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, por no haberse propuesto el interrogatorio del demandado, presente en el acto del juicio, u otras pruebas, que, según el tenor literal del documento de 3 de febrero de 2010 (doc 3 de la demanda): "ambas partes resuelven el contrato de arrendamiento".

Por lo que, en este caso, no consta que se haya producido un desistimiento unilateral del arrendatario, sino la resolución de mutuo acuerdo por ambas partes del contrato de arrendamiento, lo cual no genera derecho a indemnización alguna para la arrendadora y a cargo del arrendatario.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación de la demandante.

SEGUNDO .- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. Marí Juana , se CONFIRMA la Sentencia de 8 de junio de 2010 dictada en los autos nº 597/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de L'Hospitalet de Llobregat , con expresa imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.