Sentencia Civil Nº 182/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 593/2010 de 12 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00182/2012

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: Fax:

N.I.G. 28000 1 2100144 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 593 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1518 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

Ponente: Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo

De: PROMAPAR, S.A.

Procurador: RAQUEL VILAS PEREZ

Contra: Gumersindo

Procurador: VICTORIA PEREZ-MULET DIEZ-PICAZO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo

En MADRID, a doce de Julio de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1518/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante Promapar, S.A., y de otra, como apelado D. Gumersindo .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 1 de diciembre de 2009, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Pérez Mulet, en nombre y representación de Gumersindo frente a PROMAPAR S.A., condeno a la demandada a abonar al demandante la suma de 2.555,3 euros y asimismo la condeno a ejecutar las obras de reparación necesarias para eliminar las humedades y causa de las mismas que se encuentran localizadas en las fotografías del acta notarial de de 28 de julio de 2006 y la diligencia de presencia de 31 de julio de 2006 en la vivienda arrendada al demandante acompañada a la demanda con imposición de costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la demandante-reconvenida, y admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que se opuso en tiempo y forma, elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 19 de Abril de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 5 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la representación de la entidad demandada PROMAPAR, S.A., arrendadora de la vivienda sita en la C/ Jorge Juan nº 39-1º de Madrid cedida en arrendamiento al demandante, la sentencia dictada en primera instancia que, en los concretos términos expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, estimaba la demanda deducida por el arrendatario en reclamación de cantidad por los gastos en que había incurrido para la reparación de humedades en la vivienda y en solicitud de condena a la arrendadora a realizar las obras necesarias para la eliminación de las humedades y la reparación de sus causas.

La sentencia fundaba básicamente la decisión adoptada, tras el análisis de la prueba aportada al procedimiento, en considerar plenamente acreditada la existencia de las humedades, que no habrían desaparecido pese a las reparaciones efectuadas a costa del demandante al no haberse reparado su causa, no acreditándose que el origen de las humedades que padece el demandante sea el mismo de la avería que se reparó por la Comunidad ni tampoco que se haya hecho obra alguna de reparación en la vivienda arrendada, descartando el motivo de oposición que aduce la demandada achacando las causas de las humedades a los problemas con otro vecino que impide el acceso a su propiedad para hacer obras de reparación en aplicación de lo establecido en el artículo 9.1 letras c ) y d) de la LPH y no siendo oponible al arrendatario tal circunstancia, así como las alegaciones en torno a que no se habrían comunicado por el arrendatario las reparaciones efectuadas a su costa, recabando el correspondiente permiso, cuando se mantiene conocer la existencia de las humedades y se alude a la reparación efectuada por la Comunidad, teniendo derecho el arrendatario el derecho a realizar las reparaciones ante la pasividad de la arrendadora y luego reclamar su importe.

Frente al pronunciamiento de primera instancia se invocan por la representación de la demandante como motivos de apelación:

1º.- Error en la apreciación de la prueba, en relación con lo argumentado en el fundamento jurídico segundo sobre la falta de acreditación de la coincidencia en el origen de las humedades.

2º.- Disconformidad con la consideración de que la arrendadora no puede oponer la existencia de conflictos con el vecino que impide la entrada en su domicilio para hacer obras de reparación, aludiendo los requerimientos efectuados al mismo.

3º.- Disconformidad con la argumentación en torno al derecho del arrendatario a realizar las reparaciones frente a la pasividad de la arrendadora, habiéndose acreditado que se han tratado de solucionar las humedades.

4º.- Error por infracción del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

SEGUNDO.- Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato ( art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce, en contrapartida el arrendatario viene obligado, respondiendo por ello en caso de incumplimiento, a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia.

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer ( art. 1088) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello (con las únicas salvedades, respecto de arrendamientos regidos en por el TRLAU 1964 de aquello que disponen el art. 108 y la DT2 ª y 3ª LAU 29/1994, disposiciones transitorias que han de ser interpretadas de acuerdo con la STS de 21.5.2009 ).

En consecuencia, tanto el art. 107 del TRLAU de 1964 como el artículo 21 de la LAU de 1994 pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil ( art. 111 LAU de 1964 y 21.1 último párrafo de la vigente LAU). Aunque ninguno de los dos preceptos especifica lo que debe entenderse por «reparaciones necesarias» y tampoco se concreta en el art. 1554 C.C ., que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina ha venido considerando ( SAP Barcelona de 13 de septiembre de 2001 ) que, según señalaba la Exposición de Motivos de la LAU de 1964, son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo ( SAP Cantabria de 12 de junio de 1996 ) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de sucesos con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor, o, como dice la SAP Salamanca de 9 de marzo de 1999 , se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil , según el Diccionario de la Lengua Española (21ª Edición, 1992) se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia; es decir que la reparación y conservación implican la idea de preexistencia en el inmueble arrendado de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que dicho inmueble pueda seguir sirviendo al uso convenido, de manera que reparar es reintegrar la cosa a su condicionamiento anterior (podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar), y van referidas no solo a la propia vivienda (elemento privativo), sino también a los elementos comunes del edificio en que esté ubicada, alcanzando a los elementos o servicios inherentes que fueron entregados con la misma.

El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble se exige tanto en la derogada ley arrendaticia como en la vigente y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 2º del apartado 1º del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28. En suma, las obras que modifican el estado que la cosa presentaba cuando fue arrendada, introduciendo sensibles mejoras en ella, pierden el carácter de reparación para participar del de obras de mejora, quedando, pues, excluidas de tal concepto tanto las de mejora como las que suponen una auténtica rehabilitación, en consonancia tampoco podría exigirlas el arrendatario. Es decir, han de distinguirse, por un lado, las obras necesarias de las de mejora, comprendidas las primeras en el artículo 107 de la LAU de 1964 y 21 de la LAU de 1994 , entendiendo por tales aquellas que son de naturaleza indispensable para mantener la vivienda en el uso determinado en el contrato, y también las que son impuestas por la autoridad competente. Por el contrario, las obras de mejora han de definirse como las que contribuyen a la comodidad, recreo, embellecimiento o mayor valor de la vivienda.

Pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, con los arts 107 TRLAU 64 y 21 LAU 94, en relación con el 1554 CC , se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato, art. 27.3 a) y b).

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa ( SSTS 3-2-62 y 9-3-64 ).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave, con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, como resulta del art. 26, con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93 , al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato, conforme el art. 28.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de ésta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 TRLAU ) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» ( STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato ( STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua ( STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva ( STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe ( STS de 30 de enero de 1970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción ( STS de 4 de diciembre de 1992 ), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales ( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas ( SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua ( SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 ).

En definitiva, no hay distinción, en terminología jurídicamente trascendente, entre obras de conservación y reparación ("reparaciones que sean necesarias para conservar..."). Todas las obras de mantenimiento y las que se lleven a cabo a los efectos de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido "serán de cuenta y cargo del arrendador". Por lo tanto, es el arrendador el obligado a realizar la obra siendo la misma de su exclusivo cargo, y debemos entender que se refiere a reparaciones de la vivienda o local arrendado, como de sus elementos o servicios con los que cuenta y son arrendados, como los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la entidad arrendada, obras necesarias que, tanto en uno como en otro texto legal, tienen un régimen claramente diferenciado de las obras de mejora. En tal sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 15 de junio de 2011

TERCERO.- Y en el presente caso las obras cuya realización se exige por el arrendatario con la demanda y la reclamación de cantidad por las actuaciones de reparación que ha tenido que llevar a cabo a su costa, están plenamente justificadas en cuanto resulta plenamente acreditada la existencia de las graves humedades en diversas estancias de la vivienda arrendada, que se constata por la documentación fotográfica aportada en las actuaciones y el acta de presencia, tratándose de daños con origen exógeno a la propia vivienda y desde luego a la actuación del arrendatario, conforme se desprende de las propias alegaciones de la arrendadora, que afectan a la habitabilidad del inmueble y se han de calificar como obras de reparación necesarias para que la finca pueda ser destinada a su uso servir de adecuada vivienda al arrendatario.

La aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos lleva a la conclusión de que las reparaciones y las obras cuyo importe exige el arrendatario son encuadrables en el supuesto del art. 107 del TRLAU , aplicable por razones de vigencia temporal al contrato, por lo que han de correr a cargo de la arrendadora y en modo alguno se vislumbra la aludida infracción del citado precepto.

Esta conclusión necesariamente comportaba la estimación de la demanda, correspondiendo a la demandada la alegación y prueba de circunstancias que la excluyan, y a este respecto ha de concluirse, una vez valorada de manera definitiva por este tribunal la prueba aportada y practicada en autos, que las alegaciones o motivos de oposición planteados por la demandada no pueden ser acogidos, y ello por cuanto se encuentran documentados los reiterados requerimientos por parte del arrendatario para que la arrendadora procediera a la subsanación de las deficiencias, porque por más que la Comunidad de Propietarios pudiera haber emprendido actuaciones a los efectos de eliminar el origen de las humedades (con sustitución de parte de la bajante por otro material) lo cierto es que tal actuación no ha resultado efectiva y, finalmente, porque no puede escudarse la propiedad en la falta de colaboración de otro propietario a los efectos de corregir el origen de los daños al no resultar oponible tal circunstancia frente al arrendatario, como con acierto se colige por la Juzgadora de Primera Instancia, cuando además tal situación habría de solventarse en base a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y concretamente conforme a las obligaciones establecidas en el artículo 9.1 y ello no se ha llevado a cabo con carácter efectivo. Debe por tanto decaer el recurso.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo estipulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña Raquel Vilas Pérez, en nombre y representación de Don Gumersindo , contra la sentencia dictada el 1 de diciembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de Madrid en el Procedimiento Ordinario 1518/2008, y CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución con imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada.

Una vez firme esta resolución, habrá de darse a la cantidad ingresada como depósito para recurrir, el destino legal que proceda.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación por infracción procesal, o por interés casacional, en su caso, cumpliéndose, en ambos supuestos, con los requisitos exigidos por los artículos 469 de la LEC , en relación con la disposición final decimosexta , o 477.2.3 del mismo cuerpo legal , a interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Debiéndose, en su caso, interponer dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.