Sentencia Civil Nº 182/2014, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2, Rec 84/2014 de 05 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ALBACETE

SENTENCIA: 00182/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL.-

SECCIÓN 2ª.-

A L B A C E T E.-

ROLLO Nº 84 / 14.-

JUICIO ORDINARIO nº 50/10.-

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA -ALCARAZ.-

S E N T E N C I A NUM 182/2014

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON ANTONIO NEBOT DE LA CONCHA.-

MAGISTRAD@S:

DOÑA MARÍA DE LOS ANGELES MONTALVÁ SEMPERE.-

DON JUAN MANUEL SÁNCHEZ PURIFICACIÓN.-

En Albacete, a cinco de noviembre de 2.014.-

VISTOS, ante esta Ilma. Audiencia Provincial, en apelación admitida a la parte demandada RESTAURANTE CABAÑAS LOS PINOS S.L

representada en la alzada por el Procurador Sra. Victoria Arcas Martínez, siendo apelada la demandante SETMO S.L representada por el Procurador Sra. Encarnación Fernández Lorenzo los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 50/10 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia de ALCARAZ, designada Ponente la ILMA. SRA. Magistrada Dª MARÍA DE LOS ANGELES MONTALVÁ SEMPEREy:

ACEPTANDO los antecedentes de la Sentencia apelada, cuya Parte Dispositiva dice así: FALLO: ' Estimar parcialmente la demanda presentada por la Procuradora, Sra. Fernández Lorenzo, en nombre y representación de Setmo S.L, contra Restaurante Cabañas Los Pinos S.L y D. Valentín , representada la primera por la procuradora Sra. Pretel Navarro y el segundo en situación de rebeldía procesal, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, desahucio, reclamación de cantidad y nulidad contractual y desestimar la demanda reconvencional presentada por la Procuradora Sra. Pretel Navarro contra Setmo S.L representada por la procuradora Sra. Fernández Lorenzo y, en consecuencia:

-Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1-7-2008 sobre restaurante -sito en parcelas 1,2 y 3 de la Urbanización Los Pinos de Riopar-, tres cabañas -sitas en parcela 4 de la Urbanización Los Pinos de Riopar- y motel -sito en la parcela 6 de la Urbanización Los Pinos de Riopar-)

-Condenar a RESTAURANTE CABAÑAS LOS PINOS S.L a dejar libres, vacuos y expeditos los inmuebles arrendados, con expreso apercibimiento de lanzamiento caso de no verificar el desalojo en el plazo de dos meses desde el dictado de la presente resolución.

-Condenar a RESTAURANTE CABAÑAS LOS PINOS S.L y a D. Valentín a pagar a SETMO S.L las rentas debidas hasta el total desalojo, ascendiendo dicha cantidad a CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO EUROS CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS ( 52.174,35 euros) en el momento de interposición de la demanda, devengando el IVA las posteriores. Esta cantidad devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la interposición de la demanda, así como los intereses procesales del art. 576 de la LEC desde la fecha de dictado de la presente resolución.

-Condenar a RESTAURANTE CABAÑAS LOS PINOS S.L a pagar a SETMO S.L la cantidad de CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE EUROS CON SESENTA CENTIMOS ( 41.679,60 euros). Esta cantidad devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la interposición de la demanda, así como los intereses procesales del art. 576 de la LEC desde la fecha de dictado de la presente resolución.

-Condenar a RESTAURANTE CABAÑAS LOS PINOS S.L y a D. Valentín a satisfacer las costas causadas en el presente procedimiento.'

Antecedentes

PRIMERO.-Por el mencionado Juzgado se dictó Sentencia de fecha 20 enero 2014 cuya Parte Dispositiva es del tenor ya reflejado.

SEGUNDO.-Sustanciado y seguido el presente Recurso por sus trámites en virtud de apelación interpuesta por el demandado en su escrito interesa la revocación de la Sentencia apelada dictándose otra en los términos indicados.

Se acordó tenerlo por interpuesto, con traslado a la contraparte, habiendo presentado otro de oposición y elevadas las actuaciones a ésta Ilma. Audiencia, Secc. 2ª, con fecha 1 abril 2014 se acuerda por Diligencia de Ordenación incoar recurso y formar rollo y con fecha 9 abril se dicta Providencia acordando señalar Votación y Fallo:22 septiembre 2014, tras lo cual quedó el Recurso pendiente de su Resolución respetándose todas las prescripciones legales aplicables en la alzada.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia de ALCARAZ se dictó la Sentencia de autos con el Fallo reflejado en anteriores ordinales, favorable para la demandante, y la demandada,disconforme interpone Recurso de apelación alegando resumidamente que se ha valorado erróneamente la prueba practicada.

E incide:1º/En la Nulidad tanto del contrato de arrendamiento como del reconocimiento de deuda por consentimiento viciado.2º/ Sobre las obras realizadas por el arrendatario , vulneración del artículo 24 CE por incongruencia e indebida aplicación del artículo 361 y 453 CC y demás en relación e incorrecta valoración de la prueba, pues resumidamente, no se entiende que se diga que ninguna de las partes ha invocado los preceptos relativos a la accesión inmobiliaria cuando precisamente esas han sido las argumentaciones del apelante desde el principio.Han quedado acreditadas las obras realizadas de ampliación sobre los bienes arrendados y además que se hicieron a la vista, ciencia y paciencia del actor-arrendador y así se recoge en la Sentencia recurrida:fundamento jurídico 5º por lo que al haberse realizado las obras con consentimiento tácito por mor del art.364 CC habrá de considerarse que el apelante actuó con buena fe al ampliar sin oposición las instalaciones, por ello no puede apropiarse el actor de dichas obras sin optar entre indemnizar o vender el terreno sobre el que se encuentran.3º/ Sobre el terreno de la parcela 7 en el que se encuentra construido elmotelse alega además incorrecta valoración de la prueba al haber otorgado la Juez más valor al Informe del perito de parte que al nombrado por el Juzgado, considerando que el motel está dentro del terreno de la parcela 6 y no en la 7 y por todo ello, se solicita que con desestimación de la demanda principal, se estime la reconvención con pago de costas.

SEGUNDO.-La Juez a quo alcanza las siguientes conclusiones: 1º/Sobre la nulidad de los contratos de arrendamiento y reconocimiento de deuda de fecha 1 julio 2008 y tras una reseña sobre los requisitos exigibles para la validez de los contratos, concluye que no ha existido prueba a instancia de la demandada, actora reconvencional, para fundamentar dicha nulidad por vicio del consentimiento. 2º/En cuanto a la ubicación del motel u hostal concluye que queda acreditado que este se halla construido en su integridad en la parcela propiedad de la actora : parcela 6 y no en la 7 propiedad de la demandada, actora reconvencional. 3º/Partiendo de la validez del contrato de arrendamiento, y en cuanto al impago de rentas y consecuente resolución contractual, admitió el demandado el impago pero escudándose a modo de compensación en la retención de dinero invertido en realización de obras de mejora y ampliación de los inmuebles arrendados,incidiendo la demandante en que las mismas se ejecutaron contraviniendo el contrato sin su permiso ni autorización del arrendador y añade que además se realizaron sin proyecto ni licencia de obra, por lo que se resuelve a favor del actor en el sentido que se trata de cuestiones distintas pues 'el impago de rentas queda acreditado y no se puede condicionar a otra clase de obligaciones'. 4º/Sobre dichas obras, se razona en el Fundamento Jurídico quinto ( artículo 23 de la LAU vigente el 1 agosto 2000)que no queda acreditado que el arrendador no conocieraque las mismas se estaban ejecutando, en concreto duraron desde principios del año 2005 hasta 2009, aunque conocer no equivale a consentiry respecto de la determinación de su importe,por un lado se señala que de la pericial judicial practicada se infiere que las obras realizadas por el arrendatario ha supuesto un incremento del valor de los inmuebles arrendados en 298.200,02 € pero como no se ha invocado el instituto de la accesión invertida ni se acredita el importe abonado por el arrendatario para la ejecución de dichas obras, se concluye que no cabe compensar ni retener cantidades por lo que se condena al arrendatario a la cantidad reclamada por el actor sin perjuicio de realizar las oportunas compensaciones por otra vía y no en el presente pleito. 5º/Por último, y en cuanto a las cantidades reclamadas en concepto de reconocimiento de deuda de 1 de julio de 2008, determinada la validez del pacto se acredita que por ese concepto el demandado debe 41.679,60 €.

TERCERO.-Interpuso demanda la mercantil SETMO S.L.,hoy apelada dedicada a la explotación de establecimientos hoteleros e inmuebles, contra la apelante, y solicitó la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2008, con desalojo y pago de rentas devengadas desde ese mismo mes de Julio 2008 a razón de 2.786,93 € (incluido IVA)hasta dicho desalojo más el pago de la cantidad reconocida como deuda.

CUARTO.-Admitió la demandante que(hecho preliminar b-de su demanda)como consecuencia de relaciones mercantiles surgidas entre ambas y para regularizar su situación financiera-doc.nº 3 al folio 25 de las actuaciones-, se le dejaba a la demanda la explotación de un inmueble sin contraprestación,uso de unos inmuebles en régimen de arrendamiento con renta reducida y compromiso de suscribir posteriormente contrato de arrendamiento conforme a la LAU como así se hizo el 1 de julio de 2008-doc.nº 4 al folio 27 y ss- a la par que se firmaba un reconocimiento de deuda por importe de 41.679,60 €.

QUINTO.-Y la demandada, hoy apelante, se opuso siendo el eje central de su oposición la alegación de nulidad desde su nacimiento tanto del contrato de arrendamiento de 1 de julio 2008 como del reconocimiento de deuda de la misma fecha como también es el eje central de su reconvención,solicitando en su demanda reconvencional exclusivamente que se declare expresamente la NULIDAD de los contratos de arrendamiento y reconocimiento de deuda de fecha 1 de julio 2008 y se condene al demandado al pago de costas.

Luego tiene razón la Juez a quo cuando se reseña que no se puede aplicar o analizar la figura o instituto de accesión invertida cuando ese no fue ni el motivo de oposición ni la petición que fundamenta la reconvención, resultando que sólo se hace una breve alusión al artículo 361 CC en la contestación al hecho cuarto in fine de la demanda - folio 97- , cuando solo se señala:...' sin que hasta el momento se haya obtenido respuesta alguna por la actora que ha presentado la demanda a la que contestamos sin ejercer la opción del artículo 361 CC y que parece tener un especial interés en pleitear bajo el favor del contrato ilegal de arrendamiento cuya nulidad interesamos, dando la impresión de que se quiere apropiar de la importante obra del restaurante gratuitamente'.

Es decir, ni mucho menos se articula la oposición ni la reconvención solicitando que en todo caso se aplique la accesión invertida, pues solo interesa la declaración de nulidad radical tanto del contrato como del reconocimiento de deuda por error o vicio del consentimiento.

SEXTO.-Añadir a los meros efectos dialécticos que por mor del artículo 361 CC :' El dueño del terreno en que se edificare,sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente'.Es decir, se parte como requisito ineludible de la buena fe, como igualmente parte la demandada de la existencia de esa buena fe, pero no podemos analizar esa cuestión so pena de incurrir en incongruencia como acertadamente resalta la Juzgadora a quo.

SÉPTIMO.-Y aun cuando estimásemos que analizarla no supone incurrir en vicio de incongruencia y partiésemos de la existencia de buena fe por el demandado, sirva a tal efecto la STS, Sala Primera, de lo Civil,de 26 Abr. 2013 , según la cual:...'CUARTO.-Se denuncia la infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incongruencia en tanto que la parte demandante formuló una acción reivindicatoria y la sentencia ha acogido una acción distinta, que es la de la accesión invertida.

El recurso se desestima por cuanto el ejercicio de la acción reivindicatoria sobre una porción de terreno que ha sido invadido por una construcción extralimitadadesde predio ajeno, comporta la posible aplicación por el tribunal de la doctrina de la accesión invertida cuando resulte procedente, sin que ello suponga alteración alguna de los términos del debate, sino simple conversión cuando no resulta legal ni económicamente posible ordenar la demolición de parte de lo construido por haber invadido en parte terreno ajeno. Se trata, en todo caso, de una sustitución similar a la que se produce cuando la condena resulta de imposible ejecución, para lo que se sigue el procedimiento de los artículos 712 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), y que en todo caso beneficia la posición del demandado respeto de la solicitud inicial de devolución del terreno...'

Doctrina que tampoco beneficia al apelante cuando está reiterando que se declare que la construcción se efectúa sobre parcela de su propiedad mientras que la aplicación de esa figura supondría partir del supuesto contrario, es decir,la construcción se efectúa en terreno o porción de terreno perteneciente a la demandante como así queda acreditado, en esa línea y por el contrario, reitera en la alzada que existe una errónea valoración de prueba pericial s obre el terreno de la parcela 7 en el que se encuentra construido el motel .

Por tanto, la demandada también combate la valoración de prueba pericial porque incide en que el motel se halla construido en terreno de su propiedad:parcela 7, mientras que para aplicar la figura de accesión invertida tendría que reconocer que dicho motel está construido en la parcela 6 propiedad del actor, y no ha sido esa su posición. Tampoco por ese camino, podría prosperar su recurso.

OCTAVO.-Por último y aunque ya se adivina su suerte,no apreciamos errónea valoración ni en los medios que determinan las conclusiones que desestiman la petición de nulidad ni en la valoración de prueba pericial.

Hace hincapié la demandada en el obrar del Letrado Sr. Narciso con quien parece, según su tesis, que pudo existir conflicto de intereses,pero en la vista aquél declaró que su actuar lo fue como intermediario y que ambas partes estaban perfectamente informadas sobre lo que iban a firmar, nada que ver esa posición 'arbitral' con la teoría del demandado, pero es que aunque así fuese,un actuar hipotéticamente negligente del testigo Sr. Narciso no afecta a la validez del consentimiento como elemento esencial del contrato y en ese contrato NO NULO se determina expresamente:1/ que la actora es propietaria de las fincas o parcelas 1,2,3,4 y 6 de la Urbanización de Los Pinos en término municipal de Riópar.2/ Que en la parcela 6 se encuentra construido un Motel y 3/ que la edificación destinada a restaurante ha sido ampliada sin permiso ni autorización de la propiedad.

Luego declarada la validez de dicho contrato, la pretensión de la demandada va contra sus actos propios.

NOVENO.-Para finalizar,es cierto que hay una contradicción entre las conclusiones de un perito y otro, reseñando el perito judicial que el motel ocupa una superficie de 156 m2 que se sitúa parcialmente entre las parcelas 6 y 7: de la superficie total:141 m2 se encuentran en la parcela 7( no en la 6 como erróneamente transcribe la Juez a quo en el tercer párrafo de su fundamento jurídico tercero) y 15 m2 en la parcela 6 en contra de lo que concluye el otro perito ya reseñado Sr. Carlos Antonio quien dictamina que la edificación discutida se ubica dentro del perímetro de la parcela nº 6 que según registro,aparece inscrita a favor de SETMO S.L.

Pero la Juez a quo conforme a las reglas de la sana crítica, contrapone sendos dictámenes amén de añadir un argumento contundente cual es la presunción de exactitud de los asientos registrales, habiendo utilizado el perito de la actora como parámetros además de los del catastro y levantamiento topográfico al igual que el perito judicial los datos registrales, pero es que en cualquier caso: insistamos con los actos propios cuando en el contrato que se ha declarado válido expresamente se estipula que el motel se halla ubicado en la finca o parcela nº 6 propiedad de la demandante, teniendo en cuenta además que el contrato es de fecha posterior ( 2008 ) a la inscripción registral cuando consta según certificación (registral)pago de impuesto en junio de 2006 fecha en la que ya se declara esa obra y se registra como propia.

DÉCIMO.-El recurso fenece y en orden a la imposición de las costas y de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 en relación con el 394 ambos de la LEC , se impondrán a la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal decide:

Fallo

DESESTIMAMOSel Recurso de Apelación formulado por el demandado RESTAURANTE CABAÑAS LOS PINOS S.L representado por el Procurador Sra. Victoria Arcas Martínez contra la Sentencia de fecha 20 de enero de 2014 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de ALCARAZ en los Autos de Juicio ORDINARIO nº 50/10 de los que el presente Rollo dimana y en consecuencia: CONFIRMAMOSdicha Resolución ÍNTEGRAMENTE con imposición al apelante vencido de las COSTAS causadas en la alzada.

Contra la presente Resolución no cabe Recurso ordinario alguno.

Notifíquese la presente observando lo prevenido en el artículo 248- 4º de la LOPJ .

Líbrense Testimonios de la presente Resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra Sentencia definitivamente juzgando, lo pronunciamos y mandamos. Firman los Ilmos. Sres. Magistrados y Magistrada: DON ANTONIO NEBOT DE LA CONCHA ,DOÑA MARÍA DE LOS ANGELES MONTALVÁ SEMPERE y DON JUAN MANUEL SÁNCHEZ PURIFICACIÓN.-

E/