Sentencia Civil Nº 183/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 1/2013 de 06 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00183/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 4000010 /2013

Rollo:RECURSO DE APELACION 1 /2013

Proc. Origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1083 /2010

Órgano Procedencia: JDO.1A.INSTANCIA N.3 de TORREJON DE ARDOZ

De: ZHAN SUPERMERCADOS, S.L.

Procurador: MARIA DEL MAR HORNERO HERNANDEZ

Contra: TRATAMIENTOS KOL, SL

Procurador: MARTA LOPEZ BARREDA

Ponente: ILMO. SR. D.CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a seis de mayo de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre desahucio por falta de pago, reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. TRATAMIENTOS KOL, S.L., representado por la Procuradora Dª Marta López Barreda y asistido del Letrado D. Manuel Cuenca Moyano, y de otra, como demandado-apelante ZHAN SUPERMERCADOS S.L., representado por la Procuradora Dª María del Mar Hornero Hernández y asistido del Letrado D. Vicente Gil Mira.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Seis de los de Torrejón de Ardoz, en el indicado procedimiento de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas y otras cantidades número 1083/10, se dictó, con fecha 31 de marzo de 2011, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Se estima parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora doña Yolanda de Lope Amor en nombre y representación de TRATAMIENTOS KOL SL frente a la mercantil ZHAN SUPERMERCADOS SL, y, en consecuencia:

'1) declaro la resolución del contrato objeto de autos firmado por las partes el día 1 de agosto de 2007.

'2) condeno a la entidad demandada a abonar a la entidad actora el importe de 6.916,58 euros más el importe de 6.916,58 euros más el interés legal desde la interposición de la demanda.

'Sin especial imposición de costas a las partes, debiendo satisfacer cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpusieron las dos partes sendos recursos de apelación.

TERCERO.Las actuaciones fueron registradas en esta Audiencia Provincial el 3 de enero del año actual. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 30 de abril de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia apelada.

En el Segundo son relatados hechos probados (acreditados por la prueba practicada), que son de este tenor:

'1) los litigantes firmaron contrato de arrendamiento sobre local de negocio sito en la Carretera de Ajalvir a Cobeña km 1.100, módulo 4, finca 3951, el día 1 de agosto de 2007 (documento número dos de la demanda); 2) la renta pactada era 2.300 euros mensuales más el IVA menos la retención, actualizables y pagaderos conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta del citado contrato; 3) la duración pactada era de diez años; 4) el día 18 de febrero de 2011 la entidad demandada puso a disposición de la entidad actora el local con la entrega de llaves y la firma de un contrato de rescisión (documentos aportados por ambas partes en el acto del juicio); 5) la mercantil demandada dejó de adeudar la renta pactada adeudando al momento de la celebración del juicio el importe de 6.916,58 euros (documental consistente en recibos aportados por el demandante en el acto del juicio y transferencias y facturas aportadas por el demandado)'.

De los que se aceptan los incluidos en los apartados 1), 2), 3) y 4). El contenido del apartado 5) se acepta como expresión de cantidad efectivamente debida, como mínimo.

Se aceptan los Fundamentos Tercero (sobre no compensación de las cantidades adeudadas en concepto de renta con la fianza) y Cuarto (sobre el pacto de rebaja de renta desde enero de 2010 por nueve meses) y el Quinto (sobre cuantificación de la deuda) se acepta en cuanto es expresión de cantidad efectivamente debida, como mínimo.

Se acepta el Sexto (sobre resolución del contrato de arrendamiento), ni se acepta ni se rechaza el Séptimo (al no poder ser objeto de revisión en esta apelación por inadmisibilidad del recurso de apelación de la actora, como se expresará luego) y se acepta el Octavo (sobre costas).

SEGUNDO. [-Uno.-]El día 1 de agosto de 2007, Tratamientos Kol S.L. (Kol en adelante), como arrendadora, y Zhan Supermercados S.L. (Zhan desde ahora), como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sobre el local de negocio sito en la Carretera de Ajalvir a Cobeña, kilómetro 1.100, módulo 4, finca 3951, de diez años de duración (documento número 2 de los de la demanda). El 25 de noviembre de 2010 la arrendadora Kol formuló demanda contra Zhan de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y otras cantidades debidas, interesando una sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento, con lanzamiento de la demandada y se condenase a esta a pagarle 5.852,76 euros por rentas adeudadas, más las que se devengasen hasta el lanzamiento, más 32.912,88 euros en concepto de indemnización por falta de preaviso.

La reclamación de 5.852,76 euros por rentas se desglosaba así:

Mes de septiembre de 2010, euros 1.150,92.

Mes de octubre de 2010, euros 2.350,92.

Mes de noviembre de 2010, euros 2.350,92.

[-Dos.-]Con fecha 28 de febrero de 2011 las partes suscribieron un documento de resolución del arrendamiento, con restitución del local y entrega de llaves ese mismo día y aceptación por la arrendadora de que no se reclamarán ni devengarán rentas posteriores a dicho 28 de febrero.

[-Tres.-]En la vista, celebrada el 28 de marzo de 2011, la actora Kol interesó una condena a la arrendataria de 10.516,58 euros por rentas (con actualización de la renta que no había sido efectuada en la demanda) desglosadas del siguiente modo:

Mes de octubre de 2010, euros 712,90.

Mes de noviembre de 2010, euros 2.450,92.

Mes de diciembre de 2010, euros 2.450,92.

Mes de enero de 2011, euros 2.450,92.

Mes de febrero de 2011, euros 2.450,92.

Además de la indemnización de 32.912,88 euros por falta de preaviso

[-Cuatro.-]La demandada Zhan se opuso a la reclamación de la actora. Rechazó la indemnización por falta de preaviso que se le reclamaba y, en cuanto a las rentas, entendió que tenía pagada la renta de septiembre de 2010 (conforme reconocía la propia arrendadora, que no reclamaba ya en la vista por ese mes) y que a partir del mes de octubre siguiente solo se habrían devengado 1.837,12 euros (renta mensual rebajada por la actora a partir de la mensualidad de abril de 2010) por cinco meses (de octubre de 2010 a febrero de 2011), esto es, 9.185 euros, de los que se habían pagado:

1.752,88 euros a cuenta del mes de octubre de

2010, conforme a reconocimiento por la

arrendadora en factura presentada en la

vista por la demandada como documento 8.

1.200 euros por ingreso en cuenta corriente de la

actora verificado el 12 de noviembre de 2010

(documento 11 de los presentados en

la vista por la demandada).

1.200 euros por ingreso en cuenta corriente de la

actora verificado el 9 de diciembre de 2010

(documento 10 de los presentados en

la vista por la demandada).

1.200 euros por ingreso en cuenta corriente de la

actora verificado el 12 de enero de 2011

(documento 9 de los presentados en

la vista por la demandada).

Con lo que quedarían por pagar 3.822,72 euros, que se compensarían con parte de la fianza constituida en poder de la arrendadora, por importe de 6.900 euros.

[-Cinco.-]La sentencia de la primera instancia estimó parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato y condenando a Khan a pagar a Kol solo 6.916,58 euros por rentas adeudadas.

Rechazó la compensación de las rentas debidas con la fianza prestada.

Estimó que no se había probado que la renta hubiese pasado a ser de 1.800 euros (con el impuesto sobre el valor añadido y descontada la retención por el impuesto sobre la renta) al mes y de 1.837,12 euros a partir de julio de 2010, por reducción hecha por la arrendadora sin límite temporal y hasta el final del arriendo, sino que la rebaja fue transitoria, durante nueve meses a partir de enero de 2010, conforme a lo admitido por el representante legal de la arrendadora en la vista, por lo que la renta de octubre de 2010 y meses sucesivos volvió a ser la contractual actualizada de 2.450,92 euros al mes.

Consideró que el mes de septiembre de 2010 estaba pagado y que las rentas devengadas desde octubre de de 2010 a febrero de 2011 eran:

Por octubre de 2010, euros 712,90.

Por noviembre de 2010, euros 2.450,92.

Por diciembre de 2010, euros 2.450,92.

Por enero de 2011, euros 2.450,92.

Por febrero de 2011, euros 2.450,92.

En total, 10.516,58 euros. A los que había que descontar los 3.600 euros ingresados en cuenta por la demandada Zhan los días 12 de noviembre y 9 de diciembre de 2010 y 12 de enero de 2011. De donde los 6.916,58 euros a que asciende la condena.

[-Seis.-]Dicha sentencia ha sido recurrida en apelación por ambas partes.

TERCERO. Recurso de la demandada Zhan. [-Uno.-]Reproduce la demandada sus pedimentos de la oposición a la demanda por las mismas razones alegadas en la primera instancia:

-Procedencia de la compensación por el importe de la fianza.

-La renta mensual fue rebajada a 1.837,12 euros al mes desde el mes de abril de 2010.

-Procedencia del abono de 1.752,88 euros a cuenta del mes de octubre de 2010 y deducción de los 3.600 euros ingresados en cuenta de la actora en noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011, rechazando que estas cantidades se hubiesen aplicado al pago de rentas anteriores, como sostuvo la actora en la vista.

[-Dos.-]Las rentas debidas no pueden compensarse con la fianza constituida a los efectos del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 . En el documento de resolución de 28 de febrero de 2011 se estableció que se procedería a la liquidación de la fianza una vez se hubiese dictado la sentencia resolutoria. Y hay conflicto entre las partes en orden a si se causaron en el local desperfectos a cuya reparación haya de ser aplicada la fianza. Por lo demás, se pedía una sentencia a futuro ( artículo 220, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) de todas las rentas que quedasen impagadas al tiempo del completo desalojo del local, y la restitución de la posesión del local tuvo lugar el 28 de febrero de 2011, que es cuando se cierra en el tiempo lo que es el objeto de este proceso y cuando comienza a correr el plazo de un mes establecido en el artículo 36 de la ley arrendaticia -que, conforme al artículo 4, apartado uno, de la misma ley tiene carácter imperativo y no admite la disposición en contrario- para la restitución de la fianza. Se vuelve a aceptar lo dicho al respecto por la juzgadora de la primera instancia en el Fundamento de Derecho Tercero de su sentencia.

[-Tres.-]Ha de darse por probada la realidad de una reducción de renta concedida por la arrendadora por los documentos presentados por la demandada en la vista con los números 2 al 7 (facturas del alquiler de abril a septiembre de 2010) y por el reconocimiento de esa rebaja hecho por el representante legal de Kol en el interrogatorio de parte. Pero tal reconocimiento es de una reducción temporal de renta, por nueve meses, a partir de enero de 2010, lo que no está en contradicción con los anteriores documentos. Luego la rebaja de renta solo puede tenerse por probada en esos términos temporales, imponiéndose, fuera de ellos, el respeto a la renta pactada en el contrato. Por lo que no pueden tenerse por rebajadas las rentas correspondientes a los meses de octubre de 2010 a febrero de 2011. Ratificamos lo expuesto a este respecto en el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia recurrida.

[-Cuatro.-]Si las rentas de noviembre de 2010 a febrero de 2011 ascienden a 2.450,92 euros cada mes; si por el mes de octubre de 2010 se pagaron, como la demandada Zhan alega, 1.752,88 euros; si no procede la compensación de la deuda con la fianza prestada y si han de ser descontados por los ingresos en la cuenta de la acora (de noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011) 3.600 euros, la condena de la sentencia recurrida a la demandada Zhan a pagar 6.916,58 euros no puede ser modificada a la baja.

[-Cinco.-]De modo que se desestimará el recurso de la demandada.

CUARTO. Recurso de la demandante Kol.Denuncia la demandada que por Kol no se observó, al preparar el recurso de apelación (el 15 de abril de 2011), lo dispuesto en el artículo 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en la redacción que tenía a la sazón, antes de la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que entró en vigor el 31 de octubre de 2011. Conforme a tal norma derogada (pero aplicable al caso, conforme a la disposición transitoria única de la citada ley de octubre de 2011):

'En el escrito de preparación el apelante se limitará a citar la resolución apelada y a manifestar su voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que impugna'.

Falta en el escrito de preparación de Kol toda referencia a los pronunciamientos de la sentencia recurrida que impugna, que no pueden entenderse sean todos los de la sentencia (no parece que rechace, por ejemplo, la condena a Zhan a pagar 6.918,58 euros, sino que del escrito de interposición del recurso resulta que lo que quiere es que la condena se amplíe hasta la cantidad reclamada por ella en la vista). Se escribe por Kol en dicho escrito de preparación:

'Doña Yolanda DE LOPE AMOR, Procuradora de los Tribunales...

'1º) Que con fecha 31 de marzo de 2011 se dictó Sentencia...

'2º) Que estando esta parte en disconformidad con la referida Sentencia, dicho esto con el máximo respeto, en virtud del presente escrito venimos a anunciar nuestra intención de interponer, en tiempo y forma RECURSO DE APELACIÓN contra aquella.

'3º) Que en estricta aplicación de lo establecido en el artículo 457 y demás concordantes de LREC, en virtud de este escrito venimos a ANUNCIAR, ulterior interposición del referido Recurso.

'Por todo lo expuesto, al Tribunal formulo la siguiente

'PETICIÓN

'ÚNICA.- Que admitido este escrito formulado en tiempo y forma, en la representación que ostento de la empresa TRATAMIENTOS KOL SL, se tenga por realizado ANUNCIO DE RECURSO DE APELACIÓN contra la Sentencia num. 69/2011 dictada en los autos num. 1083/2010, que se ventilaron por ante este Tribunal y que, una vez cumplidos los trámites procesales pertinentes, se me emplace para que en tiempo y forma pueda esta parte interponer el referido Recurso.

'Es justicia que pido...'

Es manifiesto que en el escrito de preparación no se expresaron por Kol los pronunciamientos de la sentencia recurrida que se impugnaban, lo que debió dar lugar, en su momento, a la inadmisión del recurso y, en este momento procesal, a la desestimación del mismo.

QUINTO.Por lo que se rechazarán ambos recursos

SEXTO.Las costas de los recursos se impondrán a las recurrentes, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir, según lo dispuesto en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia de 31 de marzo de 2011 del Juzgado de Primera Instancia número Seis de los de Torrejón de Ardoz dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a las recurrentes, Tratamientos Kol S.L. y Zhan Supermercados S.L., al pago de las costas de sus respectivos recursos.

Con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.

Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 1/13, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico