Sentencia Civil Nº 183/2015, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 296/2015 de 26 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 296 de 2015

Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Castellón

Juicio Ordinario número 2292 de 2010

SENTENCIA NÚM. 183 de 2015

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

_____________________________________

En la Ciudad de Castellón, a veintiséis de junio de dos mil quince.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veinticuatro de febrero de dos mil quince por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 2292 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Construcciones FFP, S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Carmen Linares Beltrán y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Joaquín Martín Ortíz, Intorcas, S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Carmen Rubio Antonio y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Joaquín Martín Ortiz y Bankia Habitat, S.L.U., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Eva María Pesudo Arenós y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Oscar Mercé Semper y como apelados, Don Evaristo , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. María José Cruz Sorribes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Gerardo Torres Vallejo y Caixabank, S.A.(no personada en esta alzada), representada por la Procuradora Doña Eva Mª Pesudo Arenós.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando íntegramentecomo estimo la demanda formulada porla Procuradora Dª. María José Cruz Sorribes, en nombre y representación de D. Evaristo , contra la mercantil 'Construcciones FFP, S.L.', representada por la Procuradora Dª. Carmen Linares Beltrán, la mercantil 'Intorcas, S.L.', representada por la Procuradora Dª. Carmen Rubio Antonio, contra la mercantil 'Caixabanc, S.A.', representada por la Procuradora Dª. Concepción Motilva Casado, y contra la mercantil 'Bankia Habitat, S.L.U.', representada por la Procuradora Dª. Eva María Pesudo Arenós, debo declarar y declaro que D. Evaristo y su esposa, Dª. Estefanía , son dueños de pleno dominio y con carácter ganancial de la siguiente finca: 'urbana: número NUM000 .- estudio en la planta NUM001 del edificio DIRECCION000 , sito en término de Torreblanca, BARRIO000 , AVENIDA000 , número NUM002 , de una superficie de cuarenta y ocho metros cuadrados, que linda: al frente, con corredor de esta planta; derecha entrando, estudio veintinueve; izquierda, vuelo sobre la terraza anejo de la finca número tres; y fondo, vuelo sobre calle peatonal. Cuota: cero enteros, cuarenta y dos centésimas por ciento. Forma parte integrante del local número cuatro del régimen de propiedad horizontal del edificio citado', que figura inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Oropesa del Mar, finca registral número NUM003 , al tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , por haberla adquirido mediante contrato de compraventa suscrito a su favor por la mercantil 'Construcciones FFP, S.L.', en la localidad de Torreblanca (Castellón de la Plana) el día 8 de julio de 1994, por precio de 4.200.000 pesetas, equivalentes a 25.242,51 euros, y, debo declarar y declaro la nulidad de la escritura de compraventa de la misma finca, otorgada el día 27 de junio de 1996 por 'Construcciones FFP, S.L.', a favor de la mercantil 'Cartera de Inmuebles, S.A.', hoy 'Bankia Habitat, S.L.U.', ante el Notario de Castellón de la Plana D. Joaquín Serrano Yuste, ordenando la cancelación de la citada compraventa en el Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar nº 1, inscripción 3ª de la finca NUM003 , al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 ; de la escritura de compraventa de la misma finca, otorgada el día 13 de julio de 2000 por 'Cartera de Inmuebles, S.A.', hoy 'Bankia Habitat, S.L.U.', a favor de 'Intorcas, S.L.', ante el Notario de Castellón de la Plana, D. Antonio José Arias Giner, número 2.866 de protocolo, ordenando la cancelación de la citada compraventa en el Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar nº 1, inscripción NUM007 de la finca NUM003 , al tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 , y la nulidad de la escritura de constitución de hipoteca otorgada el día 13 de julio de 2000 por 'Intorcas, S.L.', a favor de 'La Caixa d'Estalvis y Pensions de Barcelona', hoy 'Caixabanc, S.A.', ante el Notario de Castellón de la Plana, D. Antonio José Arias Giner, número 2.867 de protocolo, ordenando la cancelación de la misma en el Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar nº 1, inscripción NUM008 de la finca NUM003 , al tomo NUM004 , Libro NUM005 , Folio NUM006 . Y, en su virtud, debo condenar y condeno a los codemandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

Las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento correrán a cargo de los codemandados.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Bankia Habitat, SLU, se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte actora y subsidiariamente con revocación en su caso de la imposición de costas causadas en la primera instancia a mi mandante. Asímismo, por la representación procesal de Construcciones FFP, S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando la demanda y absolviendo a esta parte de los pedimentos de la misma, con condena en costas a la parte actora. Y por la representación procesal de Intorcas, S.L. se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando la demanda, con condena en costas a la parte actora de las de primera instancia.

Se dio traslado a las partes contrarias, presentándose por la representación procesal de Don Evaristo , sendos escritos oponiéndose a los recursos de apelación, solicitando en todos ellos que se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a los apelantes.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 21 de mayo de 2015 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 16 de junio de 2015 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 24 de junio de 2015, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida en cuanto no resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.-D. Evaristo interpuso demanda frente a Construcciones FFP S.L., a Intorcas S.L. y a Caixa DšEstalvis i Pensions de Barcelona (en la actualidad CaixaBank S.A.), ejercitando acción declarativa de dominio pidiendo que se declare que el demandante y su esposa son dueños de pleno dominio y con carácter ganancial de la finca consistente en el Estudio número treinta sito en el DIRECCION000 , del término municipal de Torreblanca, BARRIO000 , AVENIDA000 , nº NUM001 , que se corresponde con la finca registral nº NUM003 del Registro de la Propiedad nº 1 de Oropesa del Mar. Con carácter subsidiario pide la misma declaración de ser dueños de dicha finca pero por haberla adquirido por prescripción. También interesa la nulidad de las escrituras de compraventa de fecha 27 de junio de 1996 otorgada a favor de Cartera de Inmuebles S.A. y de la de fecha 12 de julio de 2000 otorgada en este caso a favor de la mercantil Intorcas S.L. Y finalmente interesa la nulidad de la escritura de hipoteca de fecha 13 de julio de 2000 suscrita con la Caixa de D,Estalvis i Pensions de Barcelona.

Por el Juzgado de primera instancia se dictó una primera Sentencia en la que se estimó la demanda, resolución frente a la que interpusieron recurso de apelación dos de los demandados, las mercantiles Construcciones FFP S.L. e Intorcas S.L, recursos que fueron estimados en la Sentencia dictada por esta Sala núm. 2, de fecha 9 de enero de 2014 , en la que se acordó dejar sin efecto la Sentencia dictada en primera instancia y retrotraer las actuaciones al acto de la Audiencia Previa para que se conceda a la parte actora el plazo previsto en el artículo 420-3 de la LEC a fin de que pueda dirigir la demanda contra Cartera de Inmuebles S.A., posteriormente Bancaja Habitat S.L., y en la actualidad Bankia Habitat SLU.

Seguido de nuevo el procedimiento también contra este demandado, se dictó nueva Sentencia por el Juzgado de primera instancia que ha estimado la demanda en los términos solicitados, resolución frente a la que tres de los demandados interponen recurso de apelación.

Así en primer lugar lo hace la representación de Bankia Habitat SLU, en el que alega como primer motivo del recurso de apelación la infracción del artículo 1473 del Código Civil en relación con el artículo 34 de Ley Hipotecaria , defendiendo que esa parte fue la única propietaria de la finca litigiosa, al aplicar el primero de los preceptos citados que relaciona con la protección registral dispensada por el artículo 34 de la LH , al haber comprado el inmueble en escritura pública que después inscribió en el registro correspondiente, frente al actor que únicamente adquirió en documento privado mediante compraventa no consumada y sin inscribir el título. En segundo lugar y en relación con la adquisición por usucapión planteada con carácter subsidiario, también entiende que debe ser desestimada, al ampararse la parte en una usucapión contra tabulas y al no cumplirse los requisitos de dicha acción ni en su caso el plazo de diez años para la ordinaria y de treinta para la extraordinaria, razones por las que pide que se desestime la acción declarativa de dominio. Finalmente solicita la no imposición de costas de la primera instancia, alegando la infracción del artículo 394 de la LEC , al encontrarnos ante un supuesto de dudas de derecho, de acuerdo a la jurisprudencia que expone.

En segundo lugar interpone recurso de apelación la representación de Construcciones FFP S.L. en el que defiende que no puede prosperar la acción declarativa de dominio, toda vez que aunque se entregaron al actor las llaves de la vivienda en el mes junio de 1995, en la actualidad continúa el impago del importe que debía abonar en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, lo que supone un impago del 70,24%, considerando que en caso contrario se produciría un enriquecimiento injusto, infringiendo la Sentencia dictada la jurisprudencia que cita. En segundo lugar y en cuanto a la petición subsidiaria consistente en que se declare que el actor y su mujer son dueños de pleno dominio y con carácter ganancial de la finca litigiosa por haberla adquirido por prescripción adquisitiva, considera que falta el requisito de la buena fe toda vez que al menos desde el año 2001 ya conocían el cambio de titular registral, cuando enviaron la carta que se ha acompañado como documento número seis de la demanda. Finalmente y en cuanto a la nulidad de las escrituras de compraventa de fecha 27 de junio de 1996 y de fecha 13 de julio de 2000, así como la posterior de constitución de hipoteca, tampoco comparte esa declaración porque no ha existido ninguna simulación ni fraude en las citadas compraventas, no encontrándonos ante un supuesto de venta de cosa ajena, al no haber satisfecho el actor el precio de la compra, por lo que la misma no se consumó y si se tratará de un supuesto de venta de cosa ajena se omite la protección dispensada al tercero de buena fe en el artículo 34 de la LH , señalando además que las Sentencias del Tribunal Supremo que se citan en la resolución recurrida aplican este criterio, fallando a favor del titular registral.

El último de los recursos de apelación ha sido interpuesto por la representación de la mercantil Intorcas S.L., alegando en primer lugar que la Sentencia de instancia incurre en incongruencia y en la infracción de normas, al no resultar procedente la declaración de que el demandado y su esposa son los propietarios de la finca litigiosa, con las consiguientes declaraciones de nulidad de las escrituras de compraventa posteriores, porque casi la totalidad del precio continúa impagado, sin que ni siquiera se haya ofrecido o pagado en el presente procedimiento, pero en todo caso entiende que esa parte compró el inmueble a título oneroso y de buena fe de quien constaba en el registro como titular, por lo que se encuentra en el supuesto contemplado en el artículo 34 de la LH , rechazando que nos encontremos ante un supuesto de venta de cosa ajena, al prevalecer incluso en ese supuesto el derecho del tercero de buena fe, y además las Sentencias que se citan en la de primera instancia avalan este planteamiento. Y en cuanto a la prescripción adquisitiva ordinaria, cuya declaración se pide de forma subsidiaria, entiende que no concurre porque el actor al enviar por conducto notarial la carta que se ha acompañado a la demanda como documento número seis puso de manifiesto que conocía que era esa parte la titular registral de la finca, perdiendo la buena fe que a estos efectos pudiera ostentar.

SEGUNDO.-Los motivos de los recursos de apelación son en parte o en todo coincidentes por lo que su examen será conjunto, debiendo decidir en primer lugar sobre la interpretación que debe darse al artículo 1473 del Código Civil en relación con el artículo 34 de la LH .

El primero de los preceptos citados establece que 'Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria por su parte dispone que ' El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. '

Protege por tanto al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro de la Propiedad lo que, a su vez corrobora el artículo 32 de la misma ley , en cuanto establece que 'Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero'.

Resulta necesario recordar en esta cuestión el contenido de la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 5 de marzo de 2007 , (ROJ : TS 1192/2007 - ECLI:ES:TS:2007:1192), en la que al examinar un supuesto en el que una finca había sido transmitida sucesivamente a dos personas jurídicas diferentes, pero siendo cuestiones pacíficas la onerosidad de las transmisiones y la buena fe de las dos sucesivas adquirentes de la misma finca, y tras recordar cual ha sido la evolución jurisprudencial de los criterios de decisión, concluye a partir de su fundamento de derecho séptimo que ' La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente'.

No obstante continúa argumentando que es ' Cierto es que esas razones de justicia pueden parecer especialmente poderosas cuando se considera la situación de los compradores de viviendas en documento privado, impedidos por ello de inscribir su adquisición, que se vean privados de su propiedad, pese a haber entrado en posesión de las viviendas compradas, cuando se sigue un procedimiento de apremio contra la entidad vendedora, titular registral, y tal procedimiento culmina con la venta judicial o administrativa a un tercero que inscribe su adquisición. Pero no lo es menos que tal situación es una consecuencia necesaria de nuestro sistema registral y que su remedio habrá de buscarse, en la etapa inicial, en las garantías normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio; en su etapa intermedia, en la tercería de dominio; y en su etapa final, en la demostración de la ausencia de buena fe del tercero o, incluso, en la tercería de mejor derecho sobre el producto de la venta judicial o administrativa, y desde luego siempre sin perjuicio de las acciones personales, e incluso penales, que procedan contra el vendedor o, en su caso, de los derechos cuyo reconocimiento proceda obtener en el concurso'.

Esta doctrina ha sido después reiterada por la misma Sala del Tribunal Supremo en las resoluciones que se citan de fechas 5 de mayo de 2008, 6 de marzo de 2009 o 20 de julio de 2010, entre otras. En la última de las cuales se reitera que 'En consecuencia, se mantienen, aún contra la realidad extraregistral, las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado un tercero confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Lo cual implica que si el transmitente era titular registral y tenía inscrito a su favor el derecho real, pero no era verdadero titular (por ejemplo y como caso frecuente, lo había transmitido a otro en documento no inscrito), careciendo por tanto de poder disposición y, pese a ello, lo transmite a título oneroso a un tercero de buena fe y éste inscribe su adquisición en el Registro de la Propiedad va a quedar protegido registralmente y mantenido materialmente en su adquisición, pese a ser a non domino'.

A partir de estas consideraciones debemos examinar el supuesto enjuiciado a fin de determinar el acierto de la decisión adoptada en la primera instancia.

Para ello es preciso recordar que el aquí demandante D. Evaristo y su esposa Dª Estefanía , en fecha 8 de julio de 1994, suscribieron un contrato privado de compraventa con la mercantil Construcciones FFP SL, que actuaba representada por su administrador D. Pascual , en el que los primeros adquirieron ' el estudio señalado con el número NUM009 de la NUM001 planta del edificio denominado DIRECCION000 ', fijando como precio el de 4.200.000 pts, cantidad de la que se decía que se haría efectiva mediante dos pagos primeros de 500.000 pts, y el resto 3.200.000 pts, a la entrega de llaves para lo que se decía que la parte compradora podría subrogarse en el préstamo hipotecario que la vendedora tenía suscrito con Bancaja. Es un hecho admitido que la entrega de llaves tuvo lugar en el mes de junio del año 1995, momento desde el que el actor y su familia ostentan la posesión de esa vivienda, y que además de ese importe abonado de 1.000.000 pts, se pagó también la cantidad de 250.000 pts mediante el abono de una letra de cambio posterior.

Lo que conocemos que sucedió a continuación ha sido que en escritura pública de fecha 27 de junio de 1996, D. Pascual , representando de nuevo a la sociedad Construcciones FFP,SL, vendió a Cartera de Inmuebles S.A., el indicado estudio número NUM009 y otros 54 inmuebles del mismo edificio, por un precio total de 311.722.244 pts, que se indicaba expresamente que era 'el importe en conjunto de los capitales pendientes no vencidos de los préstamos hipotecarios con que están gravadas las fincas y participaciones indivisas de la finca vendida, en cuya cantidad se subroga la sociedad compradora para hacer pago de dicha cantidad a la entidad acreedora, en la forma establecida en las escrituras de préstamos mediante las que se constituyeron.'

Y posteriormente en fecha 13 de julio de 2000 se otorgan otras dos escrituras más, la primera por Cartera de Inmueble S.L en la que vende a Intorcas S.L. una serie de fincas del mencionado DIRECCION000 , entre las que se encuentra el Estudio número NUM009 , que se corresponde con la finca registral nº NUM003 del Registro de la Propiedad nº1 de Oropesa del Mar por un precio también conjunto de 37.000.000 pts., que se confiesa haber recibido con anterioridad.

A continuación ese mismo día 13 de julio de 2000 la nueva adquirente, Intorcas SL, constituye también en escritura publica un préstamo hipotecario con la Caixa de DŽEstalvis I Pensions de Barcelona, en el que entre otras fincas se hipoteca el Estudio número NUM009 del mencionado edificio.

A partir de estos hechos debemos decidir si puede prosperar la acción declarativa de dominio ejercitada en la demanda, cuyos requisitos son el justo título del dominio y la identificación de la cosa reclamada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1961 , 28 de noviembre de 1970 y 10 de octubre de 1980 ). Mientras en el presente caso ninguna duda concurre en cuanto al segundo de estos requisitos, se cuestiona si el demandante y su esposa tienen justo título de dominio, siendo nuestra respuesta coincidente con la de la Juez de primer grado, al entender por tal el contrato privado de compraventa de fecha 8 de julio de 1994, a la que siguió la entrega de la cosa, porque tal y como se reconoce por los demandados en el mes de junio de 1995 el actor recibió las llaves de la vivienda y desde entonces detenta su posesión, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia, entre la que podemos citar a modo de ejemplo la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 23 de marzo de 2004 , en nuestro sistema y en virtud de la teoría del título y el modo, para adquirir el dominio no es suficiente la perfección de un contrato trasmisivo, sino que es precisa la concurrencia de la tradición ( arts. 609 y 1.095, inciso segundo, del Código Civil ), tradición que consiste en la entrega de la posesión de la cosa, lo que ha tenido lugar en este caso, aun cuando después no se otorgara escritura pública ni se inscribiera o cuando no se haya abonado la totalidad del precio.

Nos encontramos por tanto que cuando se efectúo la segunda venta a favor de Cartera de Inmuebles S.A. el bien ya no pertenecía a la sociedad vendedora, venta a la que sucedió una tercera a favor del actual titular registral, la mercantil Intorcas SL, por lo que debemos examinar si en esas dos transmisiones concurren los requisitos exigidos por el artículo 34 de la LH a que antes nos hemos referido, para poder aplicar la jurisprudencia que hemos expuesto.

Nuestro criterio es que en estas compraventas no nos encontramos ante un tercero de buena fe a los efectos indicados, debiendo recordar con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de octubre de 2006, (ROJ: STS 6598/2006 - ECLI :ES:TS:2006:6598) que ' el estado psicológico de creencia errónea o de ignorancia de la realidad, en que consiste la buena fe que se exige para la protección del tercero a que se refiere el artículo 32 de la Ley Hipotecaria (creencia de la demandada de que quien le había vendido era el dueño de los inmuebles o desconocimiento del derecho anterior y preferente de las demandantes), pierde su entidad jurídica cuando es consecuencia de la negligencia del ignorante ( sentencias de 25 de octubre de 1.999 y 8 de marzo de 2.001 '.

En el caso enjuiciado el primer dato que debemos destacar es la relación entre la mercantil que vendió la vivienda al demandante y a su esposa, Construcciones FFP SL, y quien es su actual titular, Intorcas S.L., la primera en el momento en que se llevaron a cabo las dos compraventas tenía como administrador único a D. Pascual , y en la actualidad tiene como administradores solidarios a la esposa e hija del anterior , Dª Purificacion y Dª Teodora , y ambos consortes junto con D. David y D. Epifanio son los socios fundadores de esa mercantil. Mientras que la otra sociedad, Intorcas SL, fue constituida por los tres hijos del Sr. Pascual , D. Valeriano , Dª Lorenza y Dª Teodora y una cuarta persona, D. Jesús Carlos , siendo los administradores solidarios los dos primeros, D. Valeriano y Dª Lorenza .

Se trata por tanto de dos sociedades con importantes vínculos familiares entre sus miembros, pero es que además cabe recordar lo que declararon tres testigos que comparecieron a la primera sesión del juicio, antes de que se acordara retrotraer las actuaciones en la Sentencia dictada por esta Sala, habiendo solicitado la parte demandante en el acto de la Audiencia Previa que se tuviera por reproducidos estos testimonios que quedaron grabados sin que ninguna de las partes se opusiera a ello, por lo que finalmente así se acordó por la Juez de instancia.

El primero de estos testigos, D. Argimiro , explicó como estando él tomando un café con el demandante llegó el Sr. Valeriano , a quien conoce desde que empezó a edificar, y le dijo a Valeriano que si le daba un millón más de pesetas que harían la escritura, refiriendo también que Intorcas S.L. es de él y de sus hijos, que le ha visto entrar y salir, añadiendo que en la finca litigiosa siempre ha vivido el demandante y su familia.

Dª Carmen Ferreria Quintero, que vive en el edificio todo el año desde hace 14 o 15 años también se refirió a que el D. Evaristo y su esposa son las únicas personas que ocupan ese apartamento desde el principio.

Y finalmente D. Dionisio , que tiene una vivienda en el edificio de enfrente desde el año 1991, también dijo que al actor y a su familia es a quienes ha visto residir en ese apartamento en verano o en Semana Santa. Y añadió que al Sr. Pascual le compró un cuarto trastero en las oficinas donde pone Intorcas y que en esas mismas oficinas le intentó vender también una plaza de garaje, sobre el año 1996 o 1998 aproximadamente, que a él se lo vendió en escritura Cartera de Inmuebles S.L., pero con quien trató la venta fue con el Sr. Pascual .

A partir de estos datos resulta difícil defender que los administradores y socios de la actual titular registral, Intorcas S.L., no conocieran la venta del mismo estudio a dos personas diferentes por quien era el administrador de otra sociedad, que es su padre.

Por otra parte, Cartera de Inmuebles SA adquiere estos inmuebles por un precio total que en la propia escritura indica que es ' el importe en conjunto de los capitales pendientes no vencidos de los préstamos hipotecarios con que están gravadas las fincas y participaciones indivisas de la finca vendida',y después lo vuelve a vender cuatro años después a otra empresa del entorno familiar del administrador de la mercantil que se lo había transmitido y durante estos años, desde el 27 de junio de 1996 en que efectúa la compra hasta el día 13 de julio de 2000 en que lo vende, no ha ocupado en ningún momento dicho inmueble ni consta que haya realizado nada diferente a inscribir en el Registro de la Propiedad esa venta, no pudiendo ignorar que esa vivienda estaba siendo ocupado por el demandante y su familia.

Durante esos cuatro años que la vivienda, de acuerdo a la inscripción registral es propiedad de Cartera de Inmueble SA, tampoco consta que haya abonado ninguna cuota de la comunidad de propietarios que al menos a partir del año 1998 y durante esos años si que resulta que fue pagada por Sr. Evaristo , según resulta de los recibos que acompaña a la demanda y que constan en el procedimiento a partir del folio 61. Y tampoco consta que esa mercantil abonara ninguno de los suministros de esa vivienda como son el agua o la luz, cuyos pagos consta que han sido realizados por el Sr. Evaristo desde su contratación en el mes de agosto de 2002, quien además es quien tenía en su poder el Boletín de instalación eléctrica que es de fecha 22 de febrero de 2001, que obra al folio 118 del procedimiento, y en el que figura como promotor Construcciones FFP SL, cuando en esa fecha la vivienda ya había pasado a pertenecer en cuanto resulta de su inscripción registral a Intorcas SL, siendo además el actor quien resulta de la factura aportada que abonó la tasa de prestación del servicio municipal de agua por los gastos de la instalación de acometida, folio 120, lo que de nuevo tuvo lugar en el mes de agosto de 2002. Finalmente también fue esta persona y no la titular registral quien abonaba el IBI al menos hasta el año 2008 y quien consta en el catastro como titular del inmueble desde el 1 de enero de 1995.

Resulta llamativa en este sentido la escritura de la última compraventa, de fecha 13 de julio de 2000, en virtud de la cual Cartera de Inmuebles SA transmitió a Intorcas SL un total de ocho inmuebles entre los que se incluía la finca litigiosa, todos ellos pertenecientes al DIRECCION000 , y en la que al referirse al recibo de la contribución se hizo constar que en el momento de la redacción de la escritura no se había aportado ningún recibo y que se uniría si en el momento de la firma se aportara, lo que debió tener lugar al constar unido a la escritura, folio 429 del procedimiento, un documento del catastro de fecha 4 de diciembre de 1996 en el que figura como titular del estudio número NUM009 D. Evaristo . De esa escritura también conviene resaltar en cuanto a los gastos de comunidad, que sin aportar certificación alguna se indicó por simple manifestación del vendedor que estaba al corriente de pago, y también que la finca se encontraba libre de arrendatarios y ocupantes, lo que como hemos expuesto no era cierto.

No consta desde luego que en ningún momento Cartera de Inmuebles SA visitara ese estudio ni siquiera para tasar el mismo. Hace mención en este sentido el recurso de Bankia Habitat SLU a la declaración de dos testigos, uno el Sr. Juan Carlos que no ha prestado declaración en el procedimiento y además a D. Carlos José , quien nada recordaba del caso concreto, desconociendo las circunstancias que afectan a esta vivienda, por lo que nada pudo aportar su testimonio.

A partir de estos datos no podemos estimar que ni Cartera de Inmuebles SA, ni Intorcas SL hayan sido terceros de buena fe, en cuanto al menos debieron conocer con una mínima diligencia que la vivienda que habían adquirido había sido previamente vendida al demandante y a su esposa, quienes además la ocupaban desde ese primer momento y durante todos estos años, por lo que a falta de este requisito no resulta oponible la inscripción registral al no concurrir el requisito de la buena fe, de forma que concurriendo acreditados los requisitos de la acción ejercitada la misma entendemos que ha sido correctamente estimada, sin que se haya infringido el contenido del artículo 1473 del Código Civil y el 34 de la LH .

Cabe indicar también en cuanto a lo que se alega en el primero de los motivos del recurso de apelación que interponen las mercantiles Construcciones FFP SL e Intorcas SL, que el título del actor no queda afectado por la falta de pago de una parte del precio, porque la compraventa se ha perfeccionado con la suscripción del contrato privado a la que siguió la entrega de la posesión de la vivienda, y esa falta de pago podría dar lugar en todo caso a la resolución del contrato de compraventa. Debemos recordar en este sentido el contenido del artículo 1504 del Código Civil , en cuanto establece que 'En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término'.

La Sentencia ya mencionada del Tribunal Supremo de fecha 11 de octubre de 2006 , se refiere igualmente a que 'Lo determinante, al fin, para entender vendida una cosa ajena es que, al perfeccionarse el segundo o posterior contrato, el vendedor no es el dueño. Lo que puede resultar de que nunca lo hubiera sido o de que hubiera dejado de serlo por haberla enajenado antes, para lo que, en el caso de venta, sería necesario no sólo el contrato, sino también que el primer comprador hubiera recibido la posesión de la cosa ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), con independencia del cumplimiento o no de la contraprestación a su cargo, esto es, de que fuera o no deudor del precio.'O cuando se dice que 'Lo que significa que, aunque alguna en ese momento debiera precio, mucho o poco, todas eran dueñas de lo que habían comprado y poseían. O, si se quiere, que, cuando contrató con la demandada, el vendedor ya no era propietario de lo que vendía'.

También nos hemos referido a esta cuestión en nuestra Sentencia de fecha 17 de mayo de 2012 a la misma cuestión al indicar que 'Es aquí donde consideramos que debe ponerse el acento en lugar del hecho de la ausencia de consumación por falta de pago del precio al que ha atendido esencialmente el Juez de primer grado (lo que de tratarse de un contrato de compraventa no hubiera impedido el traspaso del dominio de haber seguido al mismo la entrega efectiva conforme a la teoría del título y el modo vigente en nuestro sistema jurídico, al margen de las contingencias atinentes al pago del precio, susceptibles en su caso de poder motivar la correspondiente resolución contractual).'

Rechazamos por tanto y en consecuencia lo que se alega en cada uno de los motivos de los recursos de apelación que afectan a la acción ejercitada y al cumplimiento de los requisitos de la misma en el caso enjuiciado, lo que conlleva concluir que ha sido correcta la declaración de la propiedad del demandante y de su esposa sobre la vivienda litigiosa y la declaración de nulidad de las escrituras de compraventa posteriores así como de la hipoteca, pronunciamientos estos últimos que derivan no de haber declarado la simulación o el fraude de contrato alguno sino de no entender concurrente la buena fe en los adquirentes posteriores.

No es necesario entrar en la cuestión de la petición que se efectuaba con carácter subsidiario, en cuanto se pedía que se declarara que la finca se había adquirido por prescripción adquisitiva o usucapión, porque al haber existido un contrato apto para la transmisión de la propiedad mediante la tradición ( artículos 609 y 1.095 C.C ), no habría ya lugar a la adquisición del dominio por la institución de la usucapión (en este sentido, STS de fecha 4 de octubre de 2002 ).

Resta por examinar la cuestión de las costas procesales de la instancia, que se plantea en el recurso de Bankia Habitat SLU, en el que se solicita que se deje sin efecto su imposición por concurrir dudas de derecho, lo que no apreciamos porque la jurisprudencia es unánime en la cuestión planteada siendo una cuestión de prueba la que ha determinado la aplicación de dicha jurisprudencia en la forma indicada.

Desestimamos por todo ello y en definitiva los recursos de apelación interpuestos, confirmando la resolución recurrida.

CUARTO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación de los recursos de apelación determina que se impongan a cada apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir por cada apelante, pierden los recurrentes la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Bankia Habitat SLU, desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Construcciones FFP S.L. y desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Intorcas S.L., en todos los casos contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Castellón en fecha veinticuatro de febrero de dos mil quince, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 2292 de 2010, CONFIRMAMOSla resolución recurrida con imposición a cada parte apelante de las costas causadas por su recurso de apelación.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir por cada apelante al desestimar los recursos de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.