Sentencia Civil Nº 184/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 416/2008 de 01 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 416/2008-A

JUICIO ORDINARIO Nº 602/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 37 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 184/09

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a uno de abril de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 602/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona, a instancia de D. Maximo y D. Santos , contra Dª. Marisol y OTROS POSIBLES CAUSAHABIENTES DE Dª. Teresa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de Diciembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por D. Maximo , con domicilio en Barcelona, calle DIRECCION000 , NUM000 y NIF NUM001 y D. Santos , con domicilio en Barcelona, calle DIRECCION001 , NUM002 y NIF NUM003 , representados por el Procurador Pedro Manuel Adán Lezcano y defendidos por la Letrada Montserrat Calvet Martínez, contra Dña. Marisol , con domicilio en Barcelona, calle DIRECCION002 , NUM004 - NUM005 y NIF NUM006 , representada por el Procurador Carlos Ram de Viu Sivatte y defendida por el Letrado Fernando J. Martínez Medina y contra OTROS POSIBLES CAUSAHABIENTES DE DÑA. Teresa , en rebeldía, debo DECLARAR extinguido el contrato de arrendamiento suscrito el 10 de noviembre de 1965 sobre la vivienda de la DIRECCION002 , NUM004 - NUM005 NUM007 NUM008 de Barcelona y CONDENO a los demandados a dejar dicha vivienda libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora con apercibimiento de lanzamiento sino lo hicieren; todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte codemandada Marisol mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de Marzo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la extinción del contrato de arrendamiento de 10.11.1965 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION002 , NUM004 - NUM005 , NUM007 , NUM008 de Barcelona, al amparo de la DT 2ª.B en relación con el art. 16.3 LAU 94 , por fallecimiento de la arrendataria sin los presupuestos de la comunicación prevista en el segundo precepto a los efectos de la subrogación. A dicha pretensión se opuso la demandada, pretendida subrogada, por (1) falta de legitimación activa respecto a la justificación documental de la propiedad, (2) la administradora conocía desde el fallecimiento de la arrendataria, el hecho de óbito, el parentesco con la demandada y su voluntad de subrogarse, todo lo cual lo había comunicado telefónicamente, máxime cuando los dos actores han estado en la vivienda arrendada, para cobrar la renta el primer domingo de cada mes, antes de que Fincas Calvet se hiciera cargo de la administración, (3) la subrogación se operó al amparo del art. 58 TRLAU 64 en relación con la DT 2ª.B.núm. 4 LAU , aparte de que el art. 16.3 solo exige el certificado de defunción, habiéndose efectuado la notificación requerida por el art. 58 TRLAU y 16.3 LAU, (4 ) se cumple el requisito de convivencia por más de dos años previos al fallecimiento, acompañando cuatro cartas de diferentes vecinos del inmueble (f. 80 y ss, en relación con las testificales de los mismos).

La sentencia de instancia estima la demanda, por no acreditarse la convivencia con la arrendataria en la vivienda arrendada (ni se ofreció principio de prueba, ante el requerimiento del administrador, a efectos de cumplir con el art. 16.3 LAU , ni se acreditó en el juicio), durante los dos años anteriores a su fallecimiento, con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta por error en la apreciación de la prueba, respecto de la testifical de 4 vecinos del inmueble que confirmaron dicha convivencia (traslado de la demandada a la vivienda arrendada desde junio del 2003, por el estado de salud de su padre, para cuidar del mismo) sin que el padrón pueda tener el alcance que se declara. Con ello, se concreta el debate al requisito de la convivencia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 29), concertado entre D. Leovigildo , como arrendadora/propietaria y Dª Teresa como arrendataria (demandada); en la actualidad, fallecida la última propietaria en 28.3.1998 (f. 28), son propietarios proindiviso sus hijos D. Maximo y D. Santos (escrituras de donación de la nuda propiedad de 6.2.1996 - no impugnadas de contrario en la audiencia previa - y consolidación del usufructo por fallecimiento de la usufructuaria, f. 7 y ss, en relación con la certificación registral a los f. 89 y ss). 2) Mediante carta recibida en 7.3.2007, Dª Marisol , afirmando ser hija de la arrendataria (lo que se acredita con el Libro de Familia, aportado con la contestación, al f. 57), comunicó a la administradora "Fincas Calvet", el fallecimiento de aquélla en 3.2.2007 (f. 20, 58 y ss, en relación con el hecho 3º contestación), manifestando cumplir los requisitos de convivencia con la arrendataria, en la vivienda arrendada durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento, carta sin firma y sin acompañar certificado de defunción de la arrendataria ni certificación de convivencia (f. 15, 63 y ss en relación con la admisión en el hecho 3º contestación, párrafo final); no obstante, previamente a dicha comunicación, los actores tuvieron conocimiento de dicho fallecimiento por notificación verbal (reconocimiento en el acto del juicio). 3) La referida administradora requirió en 12.3.2007, vía burofax (recibido por el esposo de la demandada en 21.3.2007), a la comunicante a efectos de que aportase la documentación (certificado de convivencia y fallecimiento, sus datos de identificación y relación de parentesco con la arrendataria), sin obtener contestación alguna no remitirse la documentación requerida (f. 16 y ss en relación con los hechos 4º y 5º contestación); posteriormente la misma administradora remitió nueva comunicación de 8.5.2007 por el mismo conducto, notificando la extinción del contrato en base al art. 16.3 LAU , y requiriendo de desalojo en 15 días (f. 21 y ss, 67 y ss), lo que mereció contestación de la demandada, vía burofax de 20.6.2007, recibido por la administradora el día siguiente, reiterando la subrogación, facilitándose información sobre fallecimiento, parentesco y, respecto de la convivencia que disponía "de abundante prueba que lo acredita" (f. 69 y ss). 4) La demandada consta empadronada en la vivienda arrendada desde el 12.6.2007, poco antes del emplazamiento, en 29.6.2007 (f.34), aunque más de 1 mes después de la última comunicación de la administradora, respecto de que iba a formular demanda; hallándose empadronada, precisamente desde el 2.3.2006 en otra vivienda distinta y antes - desde el 11.11.2001 - aún en otra diferente, sin que se ofreciera explicación bastante sobre dicha circunstancia, no obstante interesarse la prueba en la audiencia previa (f. 114).

TERCERO.- Se trata de un arrendamiento de vivienda anterior al 9.5.1985, resultándole de aplicación la DT. 2ª en relación con el TRLAU, en el sentido de que no se extinguen en un plazo determinado, sino que lo irán haciendo paulatinamente en función de distintas subrogaciones "mortis causa", con la excepción de la DT. 2ª.D.11. ap. 6 (supuesto en que el inquilino se opusiere a la actualización de la renta, en cuyo caso el contrato se extinguirá a los 8 años desde la fecha de recepción del requerimiento fehaciente de actualización de la renta).

En materia de subrogación, el TRLAU 64 establecía en los arts. 58 y 59 la posibilidad de que determinadas personas pudieran subrogarse en los derechos arrendaticios del titular al fallecimiento de éste, y posteriormente al fallecimiento del subrogado se abría una nueva posibilidad a favor de otras personas, y si bien la DT. 2ª mantiene las subrogaciones, las limita en cuanto a los posibles beneficiarios de las mismas (limitándolo al cónyuge, a la pareja de hecho, a los hijos y a los ascendientes). Con ello, al fallecimiento del titular arrendaticio, solo podrá tener lugar la subrogación a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, e igual derecho tendrá "la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual (Ley sobre Uniones Estables de Pareja del Parlamento Catalán 10/98 de 15 julio ), durante al menos, los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubiere tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia"(ésta no se plantea respecto del matrimonio al amparo de los arts. 68 y 69 CC ). y en defecto de los anteriores podrán subrogarse los hijos del arrendatario (la ley no dice "descendientes", por lo que solo serán los hijos, dado que se trata de normas limitadoras, respecto de las que no caben interpretaciones extensivas) que hubieran convivido con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En defecto de los anteriores los ascendientes del arrendatario (no cabe "afinidad") que estuviesen a su cargo (dependencia) con 3 años de antelación a la fecha del fallecimiento; se modifican los plazos de convivencia exigibles para que pueda operar la subrogación y se independiza la primera de la 2ª subrogación.

Pero la existencia del hecho de posible personas que puedan subrogarse, unido al fallecimiento, no genera automáticamente la sucesión en el arriendo: las personas que pretendan subrogarse deberán probar con respecto al arrendatario fallecido, la condición de convivencia, la habitualidad de la misma y el hecho de que ésta se produzca en la vivienda arrendada (por cualquier medio de prueba admitida en derecho). En cuanto al orden de prelación y procedimiento, la DT. se remite al art. 16 de la LAU , debiendo destacarse una modificación sustancial respecto del art. 58 TRLAU 64 (donde se establecía que, en caso de fallecimiento del titular arrendaticio, la subrogación debia notificarse, pero no existía una sanción directa en el caso de que dicha notificación no se realizase, por ejemplo, la resolución, pues, en defecto de notificación, lo único que podía hacer el arrendador era requerir a los ocupantes de la vivienda para que manifestasen quién era el beneficiario en la subrogación, y si no lo hacia, previa advertencia podía instar la resolución), pues el art. 16.3 LAU dice : "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse", con lo cual, ahora, la no notificación (que deviene en exigencia inequívoca) por parte del beneficiario en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del titular mediante la aportación de determinados documentos, será causa de "extinción" contractual.

Efectivamente, atendido el efecto, tal precepto merece una interpretación finalista (la finalidad del precepto es permitir al arrendador el conocimiento de las circunstancias de quien pretende subrogarse): el arrendador debe tener conocimiento del hecho del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse, en los tres meses siguientes a aquél (plazo ineludible), por cualquier medio que acredite que el destinatario ha recibido el mensaje, lo cual podrá acreditarse por cualquier medio de prueba (es decir, medio "fehaciente" de comunicación); la "escritura" de la notificación no puede considerarse como un presupuesto para la validez, sirviendo más como medio de prueba del cumplimiento del requisito, y por ello, de carácter formal, y siendo por ello admisible la comunicación verbal, por actos concluyentes o incluso por actos propios del arrendador, siempre que de esta forma conste que el arrendador resulta inequívocamente conocedor de la subrogación operada en la vivienda arrendada. En todo caso el hecho de la notificación en los tres meses, no es un requisito formal, sino ineludible.

Aquí no se cumple con el requisito de la notificación "escrita", pero existió (y se admite por los actores) comunicación verbal en plazo del hecho del fallecimiento, y con la comunicación escrita puede inferirse que quien pretende subrogarse es hija de la arrendataria fallecida, lo que además quedó plenamente acreditado con el libro de Familia, sin que se exija requerimiento previo del arrendador; y el plazo se cuenta "desde la muerte del arrendatario".

CUARTO.- La sentencia recurrida se manifiesta en contra de la extinción, en base a una serie de argumentos: (1) no se cumplieron "todos" los requisitos de la notificación, en plazo, pues faltaba el ofrecimiento de un principio de prueba de la convivencia requerida legalmente, y ni siquiera se subsanó no obstante el requerimiento del administrador en tal sentido y a pesar de manifestarse (después) que se disponía "de abundante prueba que lo acredita", lo que, según se ha expuesto, es así, y eso es motivo de extinción de la relación arrendaticia; (2) pero tampoco consiguió acreditarse, suficiente y satisfactoriamente, en el juicio.

La Sala no puede por menos que compartir los argumentos expuestos en la resolución recurrida, dándolos por reproducidos, pues una cosa es una interpretación que supere exigencias formales y otra, eludir la opción por la que se ha decantado el legislador del 94, anudando inequívocamente la falta de notificación en plazo con el contenido exigido legalmente, a la extinción de la relación contractual (no siendo necesario que el arrendador tome iniciativa alguna en este sentido), sin que - cualquiera que sea la forma de notificación, cuya realidad, en el plazo marcado en la ley, puede acreditarse por cualquier medio de prueba - quepa, en el presente caso, alegar la imposibilidad de haberla efectuado completamente en ese plazo. La convivencia había de ser real, continuada, habitual en los dos años anteriores al fallecimiento y en la vivienda arrendada.

Pero es que, además, ese principio de prueba, que ni se acompaña con la notificación de la subrogación ni tras el requerimiento de subsanación, solo se aporta con la contestación de la demanda (cuando al formularse ésta ya concurría la causa de "extinción"), pero ni siquiera se consigue probar en el juicio. Efectivamente, con dicha contestación se aporta un texto escrito, en cuatro ejemplares suscritos por quienes luego los ratifican como testigos (aunque su declaración respecto a dicha convivencia no es tan "claro y contundente" como dice la apelante), vecinos de otras viviendas del mismo inmueble, en el que consta que la demandada "convive en la vivienda...desde el mes de junio del año 2003, a donde se trasladó dada la grave enfermedad que sufría su padre y a los efectos del cuidado del mismo", todos fechados en 3.7.2007, con posterioridad al emplazamiento (f. 34) y 5 meses después del fallecimiento de la arrendataria, sin ninguna otra documentación regular en una estancia que se afirma desde junio de 2003 y que por ello hubiera sido de fácil aportación (correspondencia, datos bancarios, fiscales, laborales, ....). Frente a ello la declaración de la demandada ante el Ayuntamiento de dejar constancia que vive en otro sitio, concretamente desde el 2001 en la C/ Arnau d'Oms y, desde el 2.3.2006 (hasta el 12.6.2007) en la C/ Deià, sin ningún tipo de explicación (ni siquiera sobre la alegada situación temporal problemática matrimonial), acto aquél propio, espontáneo y libre, manifestado - forzosamente con alguna justificación motivadora del cambio- ante el Ayuntamiento, incompatible con lo que ahora se pretende acreditar a través de la testifical; la convivencia pues, durante los dos años anteriores al fallecimiento y en la vivienda arrendada, no se considera en absoluto acreditada.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la sentencia recurrida con expresa imposición de las costas de estada alzada, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Marisol , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.